Por qué Barcelona no será la nueva Miami: los latinos miran, pero prefieren Madrid

¿Han comenzado los grandes patrimonios latinoamericanos a poner el punto de mira en Barcelona?, ¿podría convertirse la Ciudad Condal en la nueva Miami, con el permiso de Madrid?

Los inversores latinos han comenzado a mirar el mercado inmobiliario de Barcelona, pero aún están muy lejos de convertirse en un inversor relevante en la capital catalana como, en cambio, sí ha sucedido en Madrid.

Por el momento, son muy pocos los que quieren comprar, y manejan volúmenes de inversión muy pequeños y, a diferencia también de lo que ha sucedido en la capital, la compra de vivienda de lujo no está entre sus objetivos. En este segmento, Madrid mantiene el liderazgo indiscutible entre los compradores latinoamericanos, venezolanos y mexicanos, fundamentalmente. Pero, en general, entre el comprador internacional.

Son muy pocos los que quieren comprar, manejan volúmenes de inversión muy pequeños y no buscan viviendas de superlujo

Los datos así lo muestran. Madrid recibió 1.400 millones de euros de inversión extranjera en el mercado residencial en 2022, convirtiéndose en la segunda ciudad de Europa continental, solo superada por Berlín, con 1.800 millones. Barcelona ocupó la séptima posición, con más de 900 millones de euros, según el informe Capital Flows into the European Residential Sector 2022, elaborado por CBRE.

Y entre los extranjeros que compran en la capital, ocupan un lugar muy destacado los latinoamericanos. En un artículo reciente, Bloomberg señalaba cómo los gobiernos de izquierda en las principales naciones latinoamericanas han provocado la fuga de capitales en los últimos años. Según ese artículo, las cinco economías más grandes de la región han visto esfumarse alrededor de 137.000 millones de dólares en 2022, un 41% más que en 2021 y la mayor cantidad desde 2010.

Y si bien buena parte de ese capital ha aterrizado en Miami, otra parte significativa ha aterrizado en España, y en concreto en Madrid, gracias a las afinidades lingüísticas y culturales. Solo los mexicanos han gastado, desde 2020, más de 700 millones de euros en el sector inmobiliario español, según los datos de inversión extranjera directa del Gobierno recogidos por Bloomberg.

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Tal es el furor por comprar y vivir en la capital de los latinoamericanos, que ya se habla de Madrid como el nuevo Miami, sin que parezca que vaya a producirse un fenómeno similar en Barcelona. No, al menos, por el momento, a pesar de que algunos pequeños inversores latinos hayan comenzado a explorar tímidamente el mercado catalán en busca de oportunidades de inversión.

“Durante el primer semestre del año, hemos detectado un incremento importante del interés de capitales latinoamericanos que buscan invertir en Barcelona. El sobrecalentamiento del mercado en Madrid y las muy bajas rentabilidades que se están obteniendo en la capital han provocado la vuelta de este perfil de inversor a la Ciudad Condal”, explica a El Confidencial Gerard Marcet, socio fundador de la consultora inmobiliaria catalana Laborde Marcet. “Barcelona es una ciudad con unos alicientes que no existen en la capital, por eso, el turismo es tan fuerte”, añade.

Marcet asegura que "más que vivienda de lujo, hemos notado especial interés por locales comerciales en rentabilidad y por edificios residenciales enteros, para rehabilitarlos y alquilar las viviendas. En concreto, hemos detectado interés de inversores profesiones de dos países, principalmente, Chile y Colombia. Los segmentos donde están realizando las primeras incursiones son locales en rentabilidad con buenas marcas y ubicaciones como Puerta del Ángel, Las Ramblas o L'Eixample, o en edificios residenciales, también en L'Eixample, Ciutat Bella o Les Corts".

Los ricos latinoamericanos prefieren Madrid

Sin embargo, los expertos consultados descartan que nos encontremos ante una tendencia futura. Barcelona, simplemente, no está en el radar de este perfil comprador.

¿Por qué? "El cliente latino prefiere Madrid como puerta de acceso a Europa, para viajar a Londres, París, Roma", destaca Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select. "Madrid, además, ofrece más estabilidad jurídica y mayor seguridad a la hora de pasear por la calle sin miedo a que te atraquen o roben, sin olvidar el tema del idioma...". Por otro lado, Jori también se refiere al carácter madrileño. "Es más abierto y la ciudad ofrece múltiples alternativas de ocio y diversión. Madrid es una ciudad que acoge como ninguna al extranjero y tiene mucha vida social, de lunes a domingo. Mucha fiesta y mucha alegría de vivir".

Según los expertos, la inestabilidad política y la inseguridad jurídica provocada por el referéndum ilegal de octubre de 2017 en Cataluña han pasado factura. "Cataluña y la Comunidad de Madrid han sido históricamente las dos regiones que más han aportado al PIB nacional. Sin embargo, durante los últimos años, la capital ha demostrado más músculo a la hora de crear y retener empresas. Según datos recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE), Madrid lideró en el mes de mayo la lista de comunidades con mayor número de sociedades mercantiles creadas (2.216), justo por delante de Cataluña (2.046)", recuerda Gerard Marcet.

"Esta nueva onda de inversores son reales, ya están aquí, no son inversores fantasma"

Este experto reconoce cómo, "desde el referéndum del 1 de octubre de 2017, la actividad empresarial en Cataluña se ha reducido sensiblemente frente a Madrid. El Colegio de Registradores apunta a que unas 4.700 empresas trasladaron su sede fuera de Cataluña desde 2017. Una situación que, sin embargo, parece estar revirtiendo en los últimos seis meses en el sector inmobiliario. Las sombras del independentismo se empiezan a diluir en Cataluña".

Desde la consultora catalana, han detectado este reciente interés del comprador latinoamericano. "Están llegando con volúmenes de inversión muy bajos y, de momento, solo están tanteando el mercado. Son inversores reales, con empresas ya constituidas en España, de hecho, ya estaban invirtiendo en Madrid, y algunos ya nos han pasado ofertas reales por algunos activos. Es solo cuestión de tiempo que esas operaciones acaben de materializarse. En mes y medio, dos meses, he recibido a cinco o seis inversores de estos países, y todos estos ya estaban haciendo cosas en Madrid".

"Esta nueva onda de inversores son reales, ya están aquí, no son inversores fantasma, y que empiecen a mirar Barcelona es buena señal, ya que tras el boom latino en Madrid en los últimos años, en Barcelona nos hemos perdido la onda latinoamericana", insiste Gerard Marcet quien, a pesar de la obligación de destinar el 30% a VPO, incide en la brecha de precios respecto a los que se manejan en Madrid en el residencial de lujo.

"Los edificios buenos y en precio, en cuanto salen, se venden. Yo tengo unos 100 edificios en cartera a la venta, sin embargo, algunos llevan años a la venta, otros están okupados, otros tienen precios fuera de mercado... De esos 100, apenas cinco son los que se pueden vender. Se trata de edificios buenos a 3.500-4.000 euros el metro cuadrado", destaca este experto. Unos precios muy por debajo de los 8.000, 9.000 e incluso los 10.000 euros el metro cuadrado de algunas operaciones cerradas en Madrid.

Según el último informe de Engel & Völkers sobre el mercado residencial español, "si, entre 2016 y 2020, los incrementos registrados en Barcelona fueron muy superiores a la media nacional, en los dos años transcurridos desde la pandemia, la tendencia ha sido de estabilización frente a mercados como el madrileño, que ha vuelto a crecer a doble dígito. Esto ha provocado un distanciamiento en el coste de las propiedades de ambas capitales cercano a los 1.000 euros el metro cuadrado", según las operaciones gestionadas por esta agencia inmobiliaria de lujo.

Barcelona, en el punto de mira de los europeos

Por el momento, su presencia en la Ciudad Condal es testimonial. "Al comprador latinoamericano siempre le ha gustado mucho más Madrid que Barcelona, culturalmente, por la presencia de una importante comunidad latina en la capital, por el idioma... En Barcelona, hay muchas más trabas legislativas. No solo los límites de los alquileres, declarados inconstitucionales por el Tribunal Constitucional, sino también por la obligación de destinar el 30% de cualquier promoción nueva a vivienda protegida, una medida adoptada por Ada Colau y que el nuevo alcalde quiere suavizar, pero que sigue presente y que sigue frenando los proyectos nuevos", destaca Oriol Canal, CEO en Kensington Finest Properties International Catalunya y Andorra.

La tendencia ha sido de estabilización frente a mercados como el madrileño, que ha vuelto a crecer a doble dígito

En su opinión, el capital latinoamericano "no viene a Barcelona para hacer este tipo de inversiones. Aquí invierte más el europeo, a quien le gusta la ciudad, pero se trata de operaciones e inversores más pequeños. Además, la rentabilidad que puedes sacar en locales es inversamente proporcional al riesgo que asumes. Así, por ejemplo, en zonas muy prime, como Diagonal o Las Ramblas, estaríamos hablando del 3%, mientras que en zonas secundarías nos iríamos al 3,5%-4%, y en zonas buenas de cada barrio, en torno al 5%-6%. En residencial, por su parte, estaríamos en torno al 3% en L'Eixample, y en torno a un 6% en barrios no tan caros. Eso sí, la diferencia entre invertir en vivienda —unidades sueltas— y locales es que una vivienda la alquilas seguro, mientras que un local en una buena zona se alquila sin problema, pero en una zona no tan buena, no se alquila".

Por su parte, para Pablo López Pérez, director en Kensington Finest Properties International Madrid: "El perfil inversor que busca rentabilidad pura y dura no es el mismo del que compra para luego vender con plusvalía. Y, en este sentido, el mercado de retail de locales comerciales es más interesante, sobre todo en las ciudades grandes como Madrid y Barcelona, en las que, tradicionalmente, siempre ha habido mayor rentabilidad en retail que en vivienda".

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En su opinión, "ya sea por modas, o no, puede haber algún asesor patrimonial que esté asesorando a dos, tres o cuatro clientes que compren retail y no les importe tanto que sea vivienda o no, sino solo la rentabilidad. Y es verdad que eso puede empezar a crear un runrún, pero la verdad es que en Madrid eso no lo hemos detectado todavía. El capital latinoamericano en Madrid sigue comprando vivienda, por lo menos en la inmensa mayoría de los casos", añade este experto.

Por el contrario, el perfil comprador o de inversión en Barcelona, como apunta Oriol Canal, es más europeo. Así lo corrobora también Engel & Völkers, que en su último informe constató un incremento en el número de sus clientes internacionales en Barcelona durante 2022, si bien, entre las nacionalidades de sus principales clientes, aún no ocupan un lugar destacado los latinoamericanos. De hecho, las nacionalidades más activas fueron la francesa, italiana, alemana y estadounidenses. Además, también destacan los compradores chinos y británicos, además de clientes procedentes de Países Bajos e Israel. Una lista a la que Laborde Marcet añade a asiáticos, rusos o ucranianos, a pesar de la guerra y animados por la obtención de la golden visa.

Los problemas regulatorios, la piedra en el camino

Uno de los puntos que juegan en contra de Barcelona a nivel inversor es el ámbito regulatorio. Gerard Marcet considera que el reto es “dar seguridad jurídica y facilitar la promoción, la rehabilitación y la concesión de licencias de actividades administrativas, que es muy restrictiva. Para ello, es necesario regular con más precisión, considerando las particularidades de cada tramo comercial”.

"El reto es dar seguridad jurídica y facilitar la promoción, la rehabilitación y la concesión de licencias de actividades administrativas"

"A pesar de la coyuntura actual y, en especial, la situación política municipal o el movimiento independentista, que han lastrado el crecimiento económico de Barcelona durante años", Marcet es optimista. “Esperamos que con la nueva alcaldía y las elecciones generales pueda revertirse esta situación para que la Ciudad Condal recupere todo su potencial”.

Y, respecto a la mayor preferencia del capital latinoamericano por Madrid respecto a Barcelona, destaca "el tema de las conexiones aéreas. Hay más vuelos directos a Madrid que a Barcelona, también están el tema idiomático o la seguridad urbana. Sin olvidar el independentismo, que hizo mucho daño. Aquí se veía de una manera, pero fue mucho peor en el extranjero que, al ver determinadas imágenes, podría pensar que se estaba produciendo una guerra civil. No obstante, todo esto se ha relajado un poco y se ha ido difuminando en la memoria. Y ya no es tan importante", concluye.