¿Qué pasa en Alicante? El calentón lleva la venta de casas a niveles del 'boom'

Algo pasa en Alicante. Mientras la venta de viviendas se estanca de manera generalizada en toda España, algunos mercados (pocos) mantienen gran dinamismo. Y uno de esos mercados es Alicante, donde las ventas de viviendas no solo siguen creciendo año a año, sino que se rozan ya los niveles de transacciones de los años del boom, es decir, de 2007.

En mayo de este año, según los últimos datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística (INE), se vendieron 4.907 viviendas, 300 más (+5%) que el mismo mes de 2022 y 1.600 más que un mes antes (+44%). En otros grandes mercados costeros, por el contrario, las ventas ya se resienten respecto de las cifras de hace un año.

La venta de viviendas ha crecido un 5% respecto al año pasado gracias a los extranjeros y ya se registran cifras cercanas al 'boom'

En Tenerife, por ejemplo, la caída es el 28%, mientras que en las Islas Baleares —uno de los mercados más disparados a nivel nacional— se vende un 17% menos que hace un año. En las vecinas Castellón y Valencia, hablamos de un descenso de las ventas del 15% y del 5%, respectivamente, mientras que en Las Palmas (-10%), Murcia (-9%), Cádiz (-7%) y Málaga (-5,5%), también se vende menos que hace 12 meses.

Alicante, sin embargo, resiste al cambio de ciclo. Y no solo eso, sino que ya casi se venden tantas viviendas como en 2007, en plena burbuja. De enero a mayo de 2023, se vendieron 21.815 unidades, apenas un 11% por debajo de las 24.640 viviendas registradas durante el mismo periodo de 2007, cifras que convierten Alicante en el destino de costa más cercano a los niveles de la euforia inmobiliaria, ya que, por ejemplo, Castellón o Málaga aún se encuentran un 20% por debajo de las transacciones de entonces, mientras que en las Islas Baleares las transacciones aún se encuentran casi un 40% por debajo de los niveles del boom.

¿Nueva burbuja inmobiliaria? Según el último informe de costa elaborado por la tasadora Tinsa, aunque los fantasmas del pasado se mantienen alejados por un entorno de ahorro acumulado, unas compraventas a menudo financiadas con recursos propios y la construcción limitada tanto por los problemas en las cadenas de suministros como por altos costes de construcción, en algunos puntos concretos sí podría hablarse de cierto sobrecalentamiento del mercado en el último año. La tasadora se refiere a las islas, Valencia y Alicante.

"Un 12% de las zonas apuntan señales de sobrecalentamiento, entendido como un aumento de precios y/o compraventas particularmente intenso en un corto espacio de tiempo. Es el caso en las islas y algunos tramos costeros de Barcelona (costa del Garraf), Tarragona (entre Cunit y Altafulla), Valencia (entre Canet d’en Berenguer y Alboraia) y Alicante (entre Denia y Benissa)", según Tinsa. Aun así, desde la tasadora descartan hablar tanto de burbuja como de caídas de precios en 2023, al menos en un 98% de las zonas costeras.

¿A qué se debe, entonces, el buen comportamiento del mercado alicantino, que parece nadar contracorriente? Fundamentalmente, al comprador extranjero, que acapara casi la mitad de las compraventas de Alicante.

Según datos del primer trimestre del Colegio de Registradores, el 43,76% de las compras de viviendas en la provincia de Alicante las protagonizaron compradores extranjeros. Un porcentaje muy superior al 34,79% de Tenerife, al 33,5% de Málaga o al 29,16% de las Islas Baleares.

"Alicante capital está funcionando muy bien. ¿Por qué? Porque cuando confluyen diferentes tipos de demanda en un mercado, hay mayor estabilidad, se minimiza el riesgo, ya que el extranjero es menos sensible al precio y a los tipos de interés, porque financian menos este tipo de operaciones. Así, por ejemplo, si suben los tipos y tiembla la primera residencia o la demanda nacional, tiras de la segunda residencia y del comprador extranjero", explica a El Confidencial Carmen Martínez, directora comercial de Activum Real Estate Consulting.

El extranjero compra cuatro de cada 10 viviendas

La fuerte presencia del comprador extranjero mantiene al alza los precios y las transacciones, pero, al igual que ha sucedido en otros mercados como en las Islas Baleares o Málaga, expulsa al comprador de primera residencia. De hecho, según el estudio sobre el mercado de Alicante de Activum, el comprador de primera residencia de Alicante ciudad (de 30 a 45 años) busca casa en el PAU 1 Nazaret San Juan de Alicante, mientras que en el PAU 5, Benalúa o Vistahermoso, debido a unos mayores precios, es un cliente de reposición que puede acceder a esos precios gracias a la venta de su vivienda principal.

"El comprador de su primera vivienda se ha visto afectado por el incremento de precios, que provoca una demanda potente como la que existe ahora en Alicante, y que también se ha trasladado al mercado del alquiler, provocando que la demanda de primera residencia se esté viendo expulsada a municipios limítrofes. Tradicionalmente, Alicante ciudad no ha sido un mercado de segunda residencia, pero esto ha cambiado en los últimos años, convirtiéndose en foco para este tipo de compraventas, lo que ha permitido endulzar los números", añade Martínez.

Detrás de este creciente apetito por comprar y vivir en Alicante, ha jugado un papel clave el Aeropuerto de Alicante-Elche Miguel Hernández, que se ha posicionado como el quinto aeropuerto con más tráfico de pasajeros en España después del de Madrid-Barajas, el de Barcelona-El Prat, el de Palma de Mallorca y el de Málaga. Solo durante el primer semestre de 2023, recibió más de siete millones de pasajeros, un 24% más respecto al mismo periodo del año pasado, según los datos del tráfico aéreo de AENA.

Además, solo en junio, gestionó más de 1,5 millones de viajeros, un 12% más que hace un año. De esa cifra, más de 1,3 millones de pasajeros viajaron en vuelos internacionales (+13,8%), procedentes principalmente de Reino Unido, Alemania, Países Bajos, Bélgica, Noruega y Francia, países que, por otra parte, son grandes compradores de viviendas en la ciudad y en toda la provincia junto a rusos, polacos y ucranianos, estos últimos mucho más activos desde el comienzo de la guerra con Rusia.

"La Costa Blanca es la favorita para los extranjeros. De hecho, en Alicante, compran el 43% de las viviendas y, junto a Santa Cruz de Tenerife y Málaga, son las tres ciudades donde el total de extranjeros tiene un mayor peso en la compra de vivienda", destaca Alfredo Millá, CEO de la proptech Sonneil.

"El protagonismo de estas provincias costeras en la compra de vivienda por parte de extranjeros ratifica la fortaleza de los destinos de sol y playa también entre clientes de fuera de España que buscan una segunda vivienda, ya que el peso de los extranjeros en general es un indicador extrapolable al segmento de segunda residencia", añade Millá.

En opinión de Francisco Tallarda, delegado general de Sociedad de Tasación en Alicante, “en la provincia de Alicante, la actividad inmobiliaria se concentra especialmente en las zonas turísticas costeras y las principales ciudades, como Alicante ciudad, Benidorm o municipios como Denia o Jávea. Se trata de polos de atracción que, en los últimos años, han ido concentrando buena parte de la actividad comercial y económica de la provincia, a raíz de un turismo en auge, cada vez menos temporal".

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E. Sanz

Tanto es así, según este experto, "que en la zona destaca sobre todo una mayor presencia de compradores extranjeros, con procedencia principalmente del norte de Europa, que buscan segundas residencias con buena ubicación —preferiblemente en primera línea de costa— y que vienen gracias a una mayor flexibilidad laboral, lo que les permite pasar largas estancias. También cada vez está más presente el perfil extranjero sénior que busca primera residencia gracias al clima, gastronomía y/o servicios de calidad, entre otros tributos que ofrece la zona. Este aumento de la demanda internacional está impulsando al alza los precios de la vivienda, lo que, junto con el encarecimiento de la financiación, está a su vez desplazando la demanda de primera residencia nacional hacia otros municipios cercanos", coincide en señalar Tallarda.

Este experto destaca, asimismo, los municipios costeros del sur de la provincia, Torrevieja, Orihuela y Pilar de la Horadada, "que también concentran un gran volumen de compraventas y tasaciones de la provincia. En consecuencia, lo que observamos desde Sociedad de Tasación es que tanto en Alicante ciudad como en los municipios costeros se mantienen unos ritmos de venta elevados, tanto en residencia habitual como en segunda residencia, acompañados de incrementos en precios".

"Cada vez está más presente el perfil extranjero sénior que busca primera residencia gracias al clima, gastronomía y/o servicios de calidad"

¿Qué zonas prefiere el comprador extranjero en Alicante ciudad? "Alicante municipio, en cuanto a edificación, es un abanico paralelo al mar. Por un lado está el casco urbano, en el centro de la ciudad. Benalúa Sur, con fachada marítima, con presencia de promotoras como Aedas, Metrovacesa o Habitat y donde se concentra la obra nueva. Es un área urbana pura y dura, si bien con edificaciones con piscina. En el PAU 1 hay poca obra nueva. Una o dos promociones de primera residencia. Es una zona de crecimiento de la ciudad hacia el interior, mientras que, más al norte, encontramos Vistahermosa, con vivienda unifamiliar y algo más de suelo en desarrollo, y con promociones de Aedas, Habitat o ASG, y donde hay un gran interés del comprador extranjero", destaca Carmen Martínez.

De hecho, el buen comportamiento de este mercado ha atraído a las grandes promotoras. Aedas, Metrovacesa, Habitat Inmobiliaria y ASG tienen proyectos en las principales zonas de expansión y crecimiento de la ciudad.

"En la playa de San Juan, PAU 5 y en el centro de Alicante, en la zona de Benalúa Sur, junto a El Corte Inglés y la estación de autobuses, hay una importante presencia de extranjeros. También debido a la proximidad del aeropuerto. En esta zona, entre un 15%-20% son compradores extranjeros, un porcentaje mayor en el caso de la playa de San Juan, con mayor presencia en segunda mano, ya que la demanda extranjera es más inmediata, es decir, prefiere comprar y entrar a vivir que esperar", explica la directora comercial de Activum.

Líder en ventas, por detrás de Madrid y Barcelona

Tal es el apetito por Alicante, que durante el primer trimestre de 2023 fue la tercera provincia con mayor número de compraventas, con 12.979 transacciones, solamente por detrás de Madrid (19.814) y Barcelona (16.314), y por delante de Valencia (10.130) y Málaga (9.334). Y también ha sido la tercera provincia donde más viviendas de obra nueva y de segunda mano se han vendido en toda España, según datos del Colegio de Registradores.

Y, a pesar de ello, al igual que sucede en el resto de España, la construcción de viviendas se frena. La falta de suelo y los elevados costes de construcción han frenado la actividad promotora. Según Tinsa, en 2022 se rozaron los 500 visados, casi un 30% menos que un año antes.

Un descenso que corroboran los datos de Activum Real Estate Consulting. "Alicante ciudad cuenta con una oferta total de obra nueva de 1.162 viviendas. En comparación con enero de 2021, la oferta de obra nueva ha descendido un 42%. En cuanto a la oferta de segunda mano, desciende en un 48%, de 11.000 en oferta en enero de 2021 frente a las 5.644 ofertadas en la actualidad. Y, sin embargo, a pesar de esta significativa bajada de oferta, hay una fuerte demanda, ya que, comparando el primer cuatrimestre de 2021 y 2023, el crecimiento de las compraventas de obra nueva ha sido del 34% —frente al 6% a nivel nacional— y de la segunda mano de más del 69% —frente al 22% a nivel nacional—", destacan desde la consultora.

Es decir, en ambos casos, tanto en obra nueva como en segunda mano, el crecimiento en Alicante respecto a la media nacional es mucho mayor. La oferta de viviendas en el área metropolitana también ha descendido en los últimos años y la oferta de segunda mano sigue la misma tendencia. Solo en San Juan, la oferta de obra nueva supera a la de segunda mano, como se puede apreciar en la tabla superior.

Tendencia alcista de los precios

La escasez de oferta frente a una demanda pujante ha provocado la inevitable subida de precios, si bien la segunda mano sigue siendo mucho más asequible que el producto nuevo.

Según datos de Sociedad de Tasación, la obra nueva ha subido algo más de un 5% en los últimos 12 meses, mientras que la vivienda nueva y usada, según esta tasadora, se ha revalorizado un 4%. "Si la comparativa la realizamos con los meses previos al estallido de la pandemia [diciembre de 2019], desde la tasadora detectan incrementos más pronunciados: de más del 7% para la vivienda nueva y usada y del 12% en el caso de la vivienda nueva”, según Tallarda. No obstante, los precios aún se encuentran por debajo (un 22% y un 12%, respectivamente) de los niveles del boom.

Es decir, a pesar de que en cuanto a compraventas nos acercamos a los niveles de 2007, en cuanto a precios, los niveles de la locura inmobiliaria aún están muy lejos, a diferencia de lo que sucede, por ejemplo en varios municipios costeros de Mallorca o en Ibiza. De hecho, en los cuatro grandes muncipios de Ibiza se han superado ampliamente los niveles de la burbuja: Eivissa (20%), Sant Antoni de Portmany (9%), Sant Josep de sa Talaia (16%) y Santa Eulària des Riu (18%), según el último informe de costa de la tasadora Tinsa. Y, al igual que sucede de manera generalizada en otros mercados, existe una importante brecha entre los precios de obra nueva —un producto muy escaso— y segunda mano.

Según los datos de Activum, en Alicante ciudad, el precio medio del metro cuadrado de obra nueva es de 2.773 euros y el de segunda mano es de 1.968 euros, es decir, es un 29% más económica la segunda mano. No obstante, la brecha entre tipologías es más abultada en determinados barrios o zonas de la ciudad. Así, por ejemplo, en el barrio de Benalúa la diferencia es del 41%, con 2.650 euros el metro cuadrado en obra nueva y 1.560 euros en segunda mano. Si nos centramos en la zona de Cabo de las Huertas, es la que mayor diferencia presenta, del 48%, con un precio de la obra nueva de 4.878,05 euros frente a la segunda mano, de 2.559 euros.

En La Florida, el precio medio del metro cuadrado de obra nueva es de 1.669,72 euros y el de segunda mano, 1.425 euros, solo un 15% más barato, mientras que en el PAU 1, la diferencia es del 38%: 2.573 euros el metro cuadrado de obra nueva frente a 1.588 euros la segunda mano. Vistahermosa, por su parte, es el área con menor diferencia entre el precio medio de metro cuadrado de obra nueva y segunda mano: solo un 6% más económico el precio medio de segunda mano, a 2.030 euros, que el de obra nueva, a 2.151,66 euros.

El Campello cuenta con una diferencia del 42% entre el precio medio de obra nueva (3.647 euros el metro cuadrado) y el de segunda mano (2.125 euros); en Mutxamel, hay una diferencia del 29% (2.046 euros el metro cuadrado en obra nueva y 1.445 euros en segunda mano), mientras que en San Vicente del Raspeig, la brecha se sitúa en el 19%, con 1.702 y 1.386 euros el metro cuadrado en obra nueva y segunda mano, respectivamente.

De cara al futuro, los expertos se muestran optimistas, fundamentalmente por el tirón del comprador extranjero, que lejos de mostrar síntomas de agotamiento, sigue comprando con fuerza.

“Confío en que el comprador extranjero seguirá actuando como motor de la compra de vivienda en España”, asegura Alfredo Millá. En su opinión, "frente a la cierta inestabilidad de la demanda nacional, el comprador extranjero cuenta con un poder adquisitivo alto que le permite invertir en España. El contexto internacional también lo está provocando, con los rusos buscando inversiones seguras y estables. También estaremos atentos a la evolución del comprador estadounidense, que empieza a mirar a España por la fortaleza del dólar”, concluye el CEO de Sonneil.