Duelo de titanes: 25M por una mansión en la Moraleja versus 12M en La Finca

Ha copado titulares recientes al haberse convertido, oficialmente, en la casa más cara a la venta en Madrid: 25 millones de euros. La Casa de la Cascada es su nombre, y sus credenciales, además de su espectacular precio, son 2.900 metros cuadrados construidos sobre parcela dominante de 10.300 metros cuadrados, seis habitaciones, once baños, ático con ascensor, garaje para ocho coches, salón-cine de 100 metros, piscina, cabina de masaje y peluquería...

Es, oficialmente, la casa más cara a la venta en Madrid. Oficialmente, porque off market, es decir, fuera de mercado, existen casas a la venta más caras. La última vez que se escuchó una cifra tan abultada en el mercado, también oficialmente, fue allá por 2014, cuando la mansión que la que vivió Luis García Cereceda en La Finca, se puso a la venta, también, en 20 millones de euros.

'Off market', es decir, fuera de mercado, existen casas a la venta más caras

"La vivienda más espectacular de toda La Finca", la describían las grandes inmobiliarias de lujo que intentaron venderla. Y decimos intentaron, porque en 2014, el mercado residencial en España acababa de tocar fondo y ese era un precio que, en aquel momento, nadie estaba dispuesto a pagar aunque fuera "negociable", como aseguraron entonces varias fuentes consultadas por Vanitatis. Aquella no solo era la casa más cara de la lujosa urbanización madrileña, también era la más grande, con 2.709 metros cuadrados construidos en una parcela de 13.845.

Nunca más, hasta la fecha, al menos oficialmente, ha vuelto a salir a la venta una casa en La Finca a esos precios. De hecho, la propiedad más cara, de nuevo oficialmente a la venta en la exclusiva urbanización está en el mercado por 12 millones de euros, un chalet independiente con ascensor en todas sus plantas, piscina interior y exterior, paradójicamente, con forma de cascada, gimnasio, sauna, sala de cine y garaje para diez o doce coches, tal y como recoge en su web la inmobiliaria de lujo, Promora, que también comercializa la impresionante Casa de la Cascada en la Moraleja, nada más y nada menos que 6,5 millones de euros más cara.

Una importante brecha de precios que se explica, fundamentalmente, por las dimensiones de ambas propiedades: 1.200 metros cuadrados de vivienda de la casa de La Finca, frente a los 2.900 metros de La Moraleja y 3.300 metros de parcela en La Finca, frente a los 10.300 metros de La Casa de la Cascada —aún en construcción—.

Estas dos propiedades han desatado un auténtico duelo de titanes entre las dos grandes urbanizaciones de lujo por excelencia de Madrid: La Moraleja versus La Finca.

De hecho, en los últimos años hemos asistido al resurgir inmobiliario de La Moraleja (Alcobendas) que, durante varias décadas, fue la urbanización más exclusiva de Madrid al convertirse en el enclave elegido por grandes las fortunas y celebrities para instalar su residencia familiar.

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Una popularidad que se fue desvaneciendo a medida que La Finca (Pozuelo de Alarcón) comenzó a ponerse de moda, especialmente, entre las grandes estrellas del fútbol (Raúl, Kaká, Guti o Cristiano Ronaldo), al ofrecer mayor privacidad y seguridad a sus residentes que La Moraleja, por cuyas calles, completamente públicas, permitían y siguen permitiendo que cualquier persona pueda transitar libremente.

Una rivalidad histórica

Ahora, quince años después de haber sido desbancada por La Finca, La Moraleja ha vuelto a recuperar su esplendor inmobiliario.

Oficialmente, estas dos propiedades son las únicas que superan la cifra mágica de los 10 millones de euros tanto en La Moraleja como en La Finca. Para encontrar propiedades por encima de ese precio hay que adentrarse en el centro de Madrid. En concreto, hay que desplazarse a otras dos zonas del mercado de lujo por excelencia de la capital como son el barrio de Salamanca y El Viso.

El primero de estos inmuebles es una vivienda en altura, un ático dúplex de 11,2 millones de euros, situado en la calle General Oraá 9. Una propiedad de 734 metros cuadrados —de los cuales 470 metros corresponden a una imponente terraza—, 4 dormitorios, 4 baños en suite, 2 aseos de cortesía y dormitorio de servicio con baño, 4 plazas de garaje, 1 trastero y portero en finca.

Una propiedad muy mediática, que salió a la venta en 2021 por 9,1 millones de euros, es decir, un 23% por debajo del precio actual, puesto que se ubica en un edificio histórico que fue adquirido en 2014 por el gigante asiático Platinum Estates a Renta Corporación y vendido en 2018 al venezolano Carlos Gill.

En El Viso, por su parte, la casa más cara, oficialmente a la venta, es un chalet independiente de 1.000 metros cuadrados repartidos en cinco plantas, con un jardín de 500 metros, ocho habitaciones y ocho baños, con garaje privado. Esta vivienda está en venta por 10,5 millones de euros.

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Este barrio, el de El Viso, donde las viviendas no bajan del millón de euros y fácilmente pueden alcanzar los 10 millones, también ha experimentado en los últimos años un auténtico revulsivo de la mano, por ejemplo de Gran Roque Capital, el vehículo inversor de Miguel Ángel y Áxel Capriles, que pusieron en marcha uno de los grandes proyectos de lujo del barrio: Pablo Aranda 3. Paradójicamente, El Viso estaba llamado a acoger viviendas para las clases menos pudientes.

La realidad fue otra muy distinta y, lejos de construirse viviendas sociales, se levantaron casas unifamiliares de lujo a las que solamente ha podido acceder la demanda de mayor poder adquisitivo y donde hoy en día viven consejeros de algunas de las cotizadas españolas más importantes.

La comercialización de todas estas lujosas propiedades se encuentra en manos de las grandes inmobiliarias de lujo de la capital. Promora es una de ellas y, precisamente, junto con Knight Frank, consiguió vender la vivienda en altura más cara jamás vendida en la capital: el famoso ático tríplex de Montalbán 11, la promoción de lujo de los hispano-italianos Italinmuebles.

La vivienda en altura más cara vendida en la capital: el ático tríplex de Montalbán 11 por 14,6M

Aquel ático fue vendido por 14,6 millones de euros, a razón de 19.000 euros por cada uno de sus 750 metros cuadrados. Una cifra récord en el mercado de lujo de la capital, por encima de los 13 millones (16.000 euros el metro cuadrado) del piso más caro de Lagasca 99, la gran promoción de lujo del barrio de Salamanca, una espectacular vivienda de 800 metros. O los 9 millones de Serrano 7, un ático de 600 metros (15.000 euros el metro cuadrado) cuya venta, en 2016 abrió la veda en el mercado de lujo de la capital.

"Nosotros vendimos uno de los áticos más caros que jamás se han vendido nunca en Madrid, pero la casa más cara individual vendida en la ciudad se vendió en La Moraleja por 16,5 millones de euros a un multimillonario israelita en 2018", explica a El Confidencial Gonzalo López-van Dam, socio de Promora.

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"Se dio mucho bombo al ático-tríplex de Montalbán 11 como la operación más cara que se había cerrado en Madrid en un precio cercano a los 15 millones, pero ha habido otras de mayor volumen. El proyecto de obra nueva más emblemático del barrio de Salamanca ha acaparado las operaciones más importantes de los últimos años. También alguna vivienda de la "zona buena" de El Viso con precios cercanos a los 20 millones. Lo único que estas transacciones son off-market y no llegan al mercado", asegura Elena Jori, directora de real estate de Home Select.

Y es, precisamente, en ese mercado off-market en donde se cierran las grandes transacciones, pocas de las cuales, acaban trascendiendo. Elena Jori así lo corrobora. "Efectivamente, cuando hablamos de operaciones en estos volúmenes, el propietario pide discreción absoluta. No se puede publicar el activo ni en portales inmobiliarios, ni en las webs de las agencias más prestigiosas. El propietario exige filtrar muy bien a los potenciales compradores y registrar nombre, apellido, DNI, profesión... Hay que evitar que se paseen por su propiedad curiosos sin capacidad de compra".

"Nos iremos acostumbrando a ver precios entre 18.000 y 20.000 euros el metro cuadrado para producto 'prime' en barrio de Salamanca"

"Una vez que el potencial comprador hace una oferta y esta es aceptada, se inicia un riguroso proceso de KYC (Know Your Customer) y de blanqueo de capitales (para entender bien de dónde vienen los fondos). Aunque el cliente tenga el dinero, "no todo el dinero vale". Y aún habiendo pasado los criterios de blanqueo, puede ocurrir que el Banco de España bloquee la transacción cuando llega el dinero a nuestro país. Son operaciones complejas que exigen la intervención de banqueros y abogados especializados en fiscalidad internacional", asegura la directiva de Home Select.

No obstante, según el socio de Promora, no todas las grandes operaciones se cierran siempre fuera de mercado. "Algunas sí, pero no todas son off-market, al final hay que difundirlas para llegar al comprador final. Sí es verdad que requieren de un tratamiento cuidado y especial a nivel de marketing. Tal vez no se posicionen en Idealista por considerarse algo masivo, y discutible desde mi punto de vista, pero se suele acceder a ellas a través de las propias páginas web de los mejores intermediarios".

"Las viviendas más caras son, casi siempre, las operaciones que con más privacidad se tratan. En nuestro caso han sido viviendas tanto de obra nueva como de segunda mano", destaca Verónica Manrique Charro, CEO de Olisson Club, un estudio de arquitectos e intermediación inmobiliaria encargado de la venta de viviendas de lujo en Madrid, entre ellas, el ático de General Oráa 9.

¿Se vende todo?

Tal como explican los expertos, una cosa es el precio oficial de venta de estos activos y otra, el precio al que finalmente se venden dichas propiedades. Porque también hay unidades que no se venden y acaban quemándose en el mercado. Pero ¿quién suele estar detrás de este tipo de transacciones?

"El comprador nacional no está dispuesto a pagar estos precios. Son precios que paga el comprador internacional, con otros referentes de mercado (como Miami, Londres o París) y en búsqueda de un producto singular que reúna todos los checks: prime location, edificio clásico rehabilitado, planta alta, terraza, amenities, parking... Desafortunadamente, apenas hay oferta con estas características y, cuando sale algún producto a la venta de este tipo, enseguida se vende", destaca Jori.

Una enorme escasez de producto que ha impulsado al alza de los precios. De hecho, precios sorprendentes hasta hace apenas unos años, ahora empiezan a estar a la orden del día.

"El cliente que compra a partir de 15.000 euros el metro cuadrado quiere la mejor 'location'"

"Nos iremos acostumbrando a ver precios entre 18.000 y 20.000 euros el metro cuadrado para producto prime en el barrio de Salamanca, por ejemplo. Además, en un mercado sin apenas oferta y una demanda creciente, los precios no pueden hacer otra cosa que subir. Madrid está de moda. Se ha convertido en el place to be para las grandes fortunas —y también para clientes de clase media-alta— de países como México, Venezuela, Perú, Colombia y Chile. Tener un departamento en Madrid es tener un pie en Europa y convertir nuestra ciudad en el centro de operaciones para sus viajes a Londres, París, Roma", destaca Elena Jori.

En cuya opinión, "muchos de estos clientes ya tienen una segunda propiedad en Miami, y quieren adquirir esta tercera propiedad en nuestra ciudad. El cliente latino que compra en Madrid aprecia poder pasear por las calles sin miedo a que le roben o secuestren, disfrutar de la mejor gastronomía a un precio razonable, y visitar museos y exposiciones con proyección internacional. Además", añade, "muchos de estos nuevos propietarios han encontrado también una interesante oferta educativa (IE o IESE) para que sus hijos estudien en Madrid en vez de en Estados Unidos. Y adquieren estas propiedades para que sus vástagos las disfruten durante sus años de universidad o posgrado".

"Hay compradores dispuestos a pagar esos precios. Y los pagan. La demanda de propiedades de ultralujo se incrementa"

Por su parte, López-va Dam asegura que siempre "hay compradores dispuestos a pagar esos precios. Y los pagan. La demanda de propiedades de ultralujo se incrementa cada año en Madrid por consolidarse como un destino cada vez más privilegiado: por su estilo de vida, por su oferta cultural y gastronómica, por sus excelentes infraestructuras, su seguridad, etc. No obstante, estamos muy lejos del top mundial del ultralujo donde las casas se ofrecen por el doble o el triple que en Madrid, como Los Ángeles, San Francisco o las mejores zonas de Londres. Aún tenemos recorrido al alza como ya está ocurriendo".

Una opinión compartida con Verónica Manrique. "Si miramos hacia el resto de ciudades europeas, Madrid sigue siendo atractiva a nivel de precios, por lo que seguimos siendo una de las ciudades más interesantes para el mercado del lujo".

El ultralujo exige ubicación y calidad

"Todos estos son precios que el comprador exigente está dispuesto a pagar siempre y cuando el nivel de la casa sea acorde. Nuestra experiencia es que el precio no tiene tanto que ver con si el comprador es nacional o no, sino con el activo en sí", destaca Manrique.

Es decir, esos precios implican que la propiedad cumpla determinadas exigencias. "El cliente que compra a partir de 15.000 euros el metro cuadrado quiere la mejor location —Salamanca, Jerónimos, Almagro o Justicia—, que el edificio sea representativo (rehabilitación integral de una finca de principios del XX u obra nueva), que la vivienda esté en una planta alta y que sea exterior. Amenities como piscina o gimnasio son también muy apreciados. Y el parking en la propia finca es importante, pero cada día menos. Los nuevos compradores ya no aprecian tanto tener coche en propiedad o simplemente lo tienen en sus países de origen, pero no lo utilizan en Madrid", asegura Jori.

"Respecto a cómo son las viviendas por dentro", prosigue, "el comprador latinoamericano quiere la cocina integrada con la zona social, lavandería independiente y todos los dormitorios con sus cuartos de baño en suite y walk-in closet. En general, prefieren acabados clásicos como techos de 3,5 metros, balcones de hierro forjado, molduras de escayola, suelo de pino melis... Todos aquellos detalles que representan la arquitectura de principios del XX y que les recuerdan la "vieja Europa". En su casa de Madrid quieren sentir que están en Madrid, no en un piso "estilo Miami".

Gonzalo López-va Dam coincide con Elena Jori. "En el centro, por supuesto, las viviendas tienen que tener, al menos, dos plazas de garaje (si no había garaje, se hace uno robotizado). Si no tiene plazas, no es ultralujo. También se busca, por este orden: ubicación, edificio histórico representativo, interiorismo de superlujo con obras de arte en zonas comunes, zona de piscina, gimnasio y spa. En chalets independiente, por su parte, también es importante su ubicación, sus dimensiones, que las casas sean eficientes, con ascensor y con todo tipo de comodidades como piscina interior, gimnasio, cine y jardines de sofisticado diseño".