La Moraleja resurge con la venta del último solar para chalés de lujo y subidas de precios

Fue, durante varias décadas, la urbanización más exclusiva de Madrid. La Moraleja (Alcobendas) fue el enclave elegido por grandes las fortunas y 'celebrities' para instalar su residencia familiar. Su popularidad, sin embargo, se fue desvaneciendo a medida que La Finca (Pozuelo de Alarcón) comenzó a ponerse de moda, especialmente, entre las grandes estrellas del fútbol (Raúl, Kaká, Guti o Cristiano Ronaldo), al ofrecer mayor privacidad y seguridad a sus residentes que La Moraleja, por cuyas calles, completamente públicas, permitían y siguen permitiendo que cualquier persona pueda transitar libremente.

Ahora, una década después de haber sido desbancada por La Finca, La Moraleja ha comenzado a recuperar parte de su esplendor inmobiliario con la futura puesta en marcha de varias promociones de obra nueva. Las primeras en mucho tiempo, lo que, según los expertos, saciará el gran apetito comprador de una demanda que lleva años esperando producto de nueva construcción en la zona y, por ende, un importante incremento de los precios, de hasta el 20% en los próximos tres años, tal y como anticipan algunos expertos.

La falta de producto de obra nueva presionará al alza los precios que en tres años subirán cerca de un 20%

Y es que, durante años, la promoción de obra nueva en La Moraleja estuvo prácticamente paralizada, por la crisis, pero también por la falta de suelo. De ahí que quien buscaba casa en esta exclusiva urbanización tuviera que conformarse con producto de segunda mano.

Ahora ha vuelto a resurgir de sus cenizas y lo ha hecho con fuerza, aunque el producto nuevo a la venta se cuenta con los dedos de una mano. Al menos por ahora, ya que el crecimiento de La Moraleja se encuentra geográficamente muy limitado, tal y como se aprecia en la imagen. De hecho, las futuras promociones se levantarán en un pequeño reducto de suelo denominado 'La Carrascosa', donde podrían llegar a construirse más de 700 viviendas.

Esta zona de La Moraleja se compone de dos áreas, 'La Carrascosa A', la más avanzada y sobre la que se levantarán cerca de 200 viviendas. Y 'La Carrascosa B', pendiente de que el Ayuntamiento de Alcobendas apruebe el Plan Especial que permita cambiar el uso del suelo de terciario a residencial. Un plan que ha sido rechazado por la Comunidad de Madrid, tal y como informa la Cadena Ser, si bien sus informes no son vinculantes, por lo que el Ayuntamiento de Alcobendas podría seguir adelante con la aprobación en su próximo pleno.

Hasta que eso suceda, algunos proyectos siguen su curso. El Ayuntamiento concedía recientemente la licencia de construcción de 80 viviendas unifamiliares a una promotora local, mientras que hace apenas 15 días, Inmoglaciar, de la mano del fondo alemán Aquila Capital, firmaba la compra, a un 'family office', de la última gran parcela de suelo urbanizable disponible. Cerca de 23.000 metros cuadrados sobre los que se invertirán unos 100 millones de euros para la construcción de 70 viviendas unifamiliares de lujo. Chalés individuales y pareados con superficies que irán desde los 300 hasta los 500 metros cuadrados y contarán con, al menos, 5 dormitorios. Muy cerca de la parcela adquirida, en El Encinar de los Reyes, Inmoglaciar, también bajo su marca de lujo, Ónice, tiene otra promoción de viviendas de alto 'standing'.

"Las pocas bolsas de suelo que estaban disponibles en el ámbito ya se encuentran en manos de promotores que las pondrán en carga a corto plazo", explica a El Confidencial Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

Incrementos de precios del 6% anual

"En los últimos años, el público comprador ha tenido que ceñirse a adquirir viviendas de segunda mano, pero La Moraleja, a día de hoy, constituye un núcleo privilegiado en la zona norte de Madrid para poder adquirir viviendas de obra nueva de alta calidad en las últimas bolsas de suelo disponibles en el ámbito. Sin duda, las próximas promociones que verán la luz en dicha zona contarán con unos servicios y calidades al más alto nivel, acompañados de unos excelentes ritmos de venta, pues los precios se encuentran aún en niveles accesibles para dicho público objetivo”, explica Samuel Población, quien insiste, no obstante, en la escasez de obra nueva, lo que a su juicio acabará repercutiendo sobre los precios. "Durante los próximos tres años prevemos crecimientos de precios anuales superiores al 6% en la zona".

La oferta que saldrá al mercado, según este experto, se adecuará mucho mejor a la demanda, que busca "viviendas grandes pero no tan grandes como las que se han estado construyendo y, aunque quieren zonas ajardinadas y piscina, prefieren, por ejemplo, que esta última sea comunitaria para despreocuparse de su mantenimiento y de los enormes gastos que conlleva".

Inmoglaciar y el fondo alemán Aquila Capital acaban de comprar la última gran bolsa de suelo urbanizable, en la que invertirán 100 millones

De hecho, la enorme superficie de los chalés y la extensión de las parcelas donde se levantan provocan que los precios finales de venta sean muy elevados. Para que nos hagamos una idea, el chalé de segunda mano más caro a la venta en Idealista cuesta 14,8 millones de euros y dispone de 2.300 metros cuadrados (6.400 euros el metro cuadrado). Un dinero al alcance de muy pocos bolsillos. En La Finca, por su parte, la propiedad de segunda mano más cara a la venta cuesta 14 millones y dispone de 2.000 metros cuadrados (7.000 euros el metro cuadrado).

Prácticamente todo vendido

Otro de los proyectos en marcha es de Pryconsa. 30 viviendas unifamiliares de lujo de los que solamente quedan cuatro unidades por vender. Chalés de algo más de 400 metros cuadrados y más de un millón de euros. Es decir, en torno a 3.000 euros el metro cuadrado, un precio muy competitivo respecto a los que se manejan actualmente en el mercado de segunda mano. Para que nos hagamos una idea, en el portal inmobiliario Idealista, hay actualmente a la venta 400 viviendas de más de un millón de euros.

Precios que pueden hacer pensar que estas exclusivas propiedades no han sufrido los estragos de la crisis, ya que, aunque la intensidad de la bofetada ha sido infinitamente menor que en otro tipo de productos, sí han sufrido importantes caídas de precios, en torno al 20%, tal y como aseguraba hace unos meses a El Confidencial Alberto Costillo, socio de Knight Frank.

La ausencia de producto ha derivado a buena parte de la demanda hacia otras urbanizaciones vecinas y también muy exclusivas como El Soto, o El Encinar de los Reyes. De hecho, en un radio de cuatro kilómetro a la redonda de La Moraleja, hay una docena de promociones en marcha (10 de viviendas en bloque y dos de viviendas unifamilares) de las cuales solamente se encuentran sin vender unas 80 unidades.