El mapa de la vivienda de lujo en Madrid

Once son los puntos calientes del mercado inmobiliario del lujo en Madrid. Once crucesque marcan los lugares en losque las viviendas superan con una facilidad pasmosa el millón de euros.La Finca, La Moraleja, Valdemarín, Puerta de Hierro, Fuentelarreina, Mirasierra, Parque del Conde Orgaz, El Viso, el barrio de Salamanca, Chamberí y los Jerónimos.Once puntos que no han sido, ni mucho menos, ajenos al pinchazo inmobiliario, aunque han conseguido soportar con mayor fortaleza los embates de la crisis que viviendas mucho menos exclusivas y con mucho menos glamour.Propiedades de algo más de un millón de euros y hasta los 20.

Para que nos hagamos una idea, solamente en La Moraleja, según el portal inmobiliario idealista.com, hay actualmente a la venta más de 700 viviendas de más de un millón de euros. La más cara, de 12.Sin embargo, el hecho de que sean propiedades exclusivas no significa que no hayan sufrido los estragos de la crisis. Esosí,la intensidad de la bofetada ha sido infinitamente menor.“La zona prime no se ha visto tan afectada como el resto de España. Madrid es como una isla y, aunque se han registrado caídas de precios en torno al 20%,nada tiene que ver con los descensosdel 50% y hasta el 60% registrados en algunos puntos de la comunidad",explica a El Confidencial Alberto Costillo, socio de Knight Frank y director de residencial de lujo en la consultora. (Vea el álbum de las casas de lujo)

Esta opinión la comparte José Luis Pérez Cremades, director general de Gilmar. “La vivienda de lujo quizás ha caído en un porcentaje menor pero ha sufrido igualmente las inclemencias durantelos últimos sieteaños. El poder adquisitivo de los propietarios de estas viviendas se encuentra por encima de la media y, como la mayoría no necesitaba vender urgentemente, han resistido mejor y han podido defender los precios de las propiedades con mayor rigidez", asegura.

A pesar de ello, no han sido ajenos a la crisisdebido, principalmente, a tres factores.“La financiación. Aunque el comprador tenga dinero y quiera comprar, casi siempre prefiere financiar y la falta de crédito por parte de la banca también les ha afectado, como a tantos otros particulares", señala Alberto Costillo."Por otro lado, hasta que no han visto que realmente los precios han tocado suelo, no se han decidido a comprar. Es decir, mientras tenían la percepción de que los precios seguían cayendo, preferían esperar.Y por último, el lujo es un activo de inversión y, hasta hace no mucho, España no daba la seguridad suficiente para invertir”.

Sin embargo, en 2014, tal y como ha sucedido con el resto del mercado inmobiliario, se ha producido un punto de inflexión. “El año pasado cambió todo. Los precios se han incrementado un 5% y las ventas se han duplicado. En 2014 cerramos medio centenar de operaciones por encima del medio millón de euros, mientras que en 2013 participamos enla operación más cara de los últimos tiempos. Una vivienda de 4 millones de euros”.

"Estamos en el principio del fin de la crisis, En el último tramo de estabilización de los precios para poder compraresta tipología de viviendas", apuntaJosé Luis Pérez Cremades.

Menores rebajas de precios

El fin de la crisis también se ha traducido en un cambio de actitud por parte de los vendedores de este tipo de viviendas. "Hace dos años estaban dispuestos a negociar rebajas en torno al 15%. Hoy en día, sin embargo, si un comprador hace una oferta superior al 10% sobre el precio de salida es muy probable que pierda la operación", apunta Alberto Costillo.

"Los compradores, como ha sucedido en todos los segmentos inmobiliarios, han sido muy agresivos y el vendedor era un títere en sus manos. Sin embargo, siete años después, el vendedor vuelve a ser muy importante en la actuación, puede tomar decisiones", añade Costillo, quien asegura que si una vivienda está en precio, no debería tardar más de tres meses en venderse.(Vea el álbum de las casas de lujo)

No obstante, todavía algunos se resisten a ajustar precios. "Yo, personalmente, no cojo casas fuera de precio. Somos los primeros interesados en vender. El mercado te pone un tope y si el vendedor se obstina en un precio al que sabemos que no se va a vender, directamente no cogemos la vivienda ya que perderíamos tiempo y dinero",explica aEl ConfidencialJaime Valcarce, CEO y fundador de la inmobiliaria de lujo, Jaime Valcarce Consulting Inmobiliario.

Precios prohibitivos

A pesar del ajuste de precios, lo cierto es que este tipo de propiedades sólo estáal alcance de un público muy selecto. "Yo he vistocómo la misma casa que se compró antes de que estallara la crisis por 2,6 millones de euros, ahora está a la venta por 1,4 millones", apunta Valcarce."La crisis ha provocado una importante criba entre los compradores que ahora ya no se pueden permitir comprar este tipo de inmuebles".

Esta compañía cerró el año pasado la venta de una de las casas más singulares del mundo: Smart House. Unavivienda de 1.000 metros cuadrados sobre una parcela de 2.600, situada en la urbanización de La Moraleja. Una propiedad valorada en 7.750.000euros.

Precisamente Jaime Valcarce posee en su base de datos con la que, probablemente, es la casa más cara a la venta en España, una mansión por la que su propietario pide 20 millones de euros. SituadaenLa Finca, cuenta con una superficie de 2.700 metros cuadradossobre una parcela de 13.000, dentro de los cuales nos encontramos dos gimnasios, zona de servicio, otra de dormitorios y cuarto de juegos, otra zona de dormitorios principales, caseta de escolta, varios salones y cocinas y un largo etcétera.

Unos precios de infarto que apenas se pueden permitir un puñado de bolsillos. "Básicamentehay dos potenciales compradores de este tipo de viviendas. Muchos inversores de distintos países como América del SuryAméricaCentral ytambién delnorte de Europa,donde han sabido leerla oportunidad a losprecios actuales y están invirtiendo en un porcentaje considerable. Y por otro lado, están los compradores particulares que adquieren estas viviendas para hacer uso de ellas", apunta José Luis Pérez Cremades."Hay de todo –explica Jaime Valcarce–. El comprador español no ha desaparecido y, por tanto, no hay que descuidarlo".

(Vea el álbum de las casas de lujo)