Radiografía del mercado hipotecario: menos hipotecas, de menos importe y más caras

La firma de hipotecas sobre viviendas se desploma un 24% en mayo y el tipo de interés medio pasa del 3%. Y no solo eso, sino que el capital prestado por las entidades también se reduce. A grandes rasgos, estos datos resumen la situación actual o muestran una pequeña radiografía del mercado hipotecario español a día de hoy.

Así, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas bajó un 24% el pasado mes de mayo respecto al mismo mes de 2022, hasta sumar 33.398 préstamos, según los datos difundidos este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Se trata de la mayor caída en más de dos años, en concreto, desde enero de 2021, y amplía el descenso acumulado en los cinco primeros meses del año hasta el 11,9%.

Además, con el de mayo, la firma de hipotecas sobre vivienda encadena cuatro meses de tasas negativas tras la caída del 2% de febrero, la bajada del 15,7% de marzo y el desplome del 18,3% de abril.

"Los datos de hipotecas correspondientes al pasado mes de mayo reflejan un ascenso mensual del 23,5%, pero una caída interanual del 24%. Desde febrero de 2023, el mercado comenzó a dar señales de moderación, por lo que se confirma que la concesión de hipotecas ya encadena un cuatrimestre de tasas negativas. Esta cifra pone de manifiesto que la ralentización es una realidad, pero la traslación real al mercado se produce de forma paulatina, ya que este es el cuarto descenso oficial causado por el cambio en la política monetaria que llega 10 meses después de la primera subida de tipos de interés", destaca María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

"Los datos ya no son tan abultados y se confirma que el 'boom' de las hipotecas ha terminado"

“Los datos de firmas ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores, y se confirma que el boom de las hipotecas ha terminado. Por ello, lo justo en el análisis sería comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año antes del estallido del covid-19. En el cómputo anual, las operaciones del 2023 (169.986) serían solo una caída del 1,2% inferiores a la suma de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019, con 163.509 hipotecas firmadas. Esta equiparación refleja que los datos de 2023 son muy similares a los de 2019, a pesar de la situación de alteración económica y subida de tipos que se está atravesando este año. Por lo que las firmas continúan con intensidad, con datos muy positivos y que demuestran la gran resiliencia del inmobiliario”, destaca Matos.

Intereses más elevados

Por otra parte, las hipotecas son, cada vez, más caras. Tras las subidas de tipos de interés acordadas por el Banco Central Europeo (BCE) para contener la inflación, el tipo de interés medio para el total de hipotecas para vivienda se situó en el 3,15%, con una subida de 1,34 puntos respecto al mismo mes de 2022 y con un plazo medio de 25 años.

“El tipo de interés medio se sitúa en el 3,15%, cuando, a inicios de año, estaba en el 2,65%. Esta aceleración se nota tanto en el interés fijo, que de un mes a otro pasa del 3,29% al 3,40%, y no tanto en el variable, que pasa de un mes a otro del 2,78% al 2,79%", destaca Ferran Font director de Estudios de pisos.com.

“En mayo, el euríbor ya llegó al 3,862% y, por lo tanto, la negociación de los compradores con las entidades bancarias se hizo cada vez más complicada. En estos momentos, los bancos ya presentaban tipos cambiantes por las subidas diarias del euríbor y el interés medio de las hipotecas estaba por encima del 3%, por lo que resultó un cambio muy significativo para los compradores de vivienda que llevaban años acostumbrados a intereses muy reducidos”, explica María Matos.

Estas alzas de tasas limitan los bolsillos de muchos ciudadanos. En el inmobiliario ya se ha detectado una moderación en la demanda de compra de vivienda, así como una caída en las transacciones. El 59% de los compradores se han visto afectados por el nuevo precio del dinero y el 28% se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisición de vivienda al considerar que las condiciones hipotecarias han dejado de ser favorables, según un reciente análisis de Fotocasa Research.

Además, el perfil del hipotecado también varía, y se detecta un alza de cinco puntos porcentuales en quien deja de solicitar ayuda financiera para pedir ayuda familiar. Pero también hay una parte muy importante de compradores que continúan cerrando acuerdos con las entidades financieras para poder comprar la vivienda antes de un encarecimiento hipotecario todavía mayor.

El tipo fijo sigue siendo la opción preferida por los nuevos hipotecados. Según los últimos datos del INE, el 38% de las hipotecas se constituyeron a tipo variable, mientras que el 62% fue a tipo fijo. Por otro lado, el tipo de interés medio al inicio fue del 2,79% para las hipotecas sobre vivienda a tipo variable y del 3,40% en el caso de las de tipo fijo.

“La estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas, ya está teniendo resultados. Los de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado. Ya estamos viendo cómo afloran variedades como las hipotecas mixtas, que se están convirtiendo en el producto estrella de los bancos. De hecho, si nos fijamos en las novaciones hipotecarias, vemos que el cambio más impactante es que el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 13,4% al 37,4%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 85,6% al 61,3%. Este es un reflejo de la preocupación de los ciudadanos por la escalada del euríbor”, añade la directora de estudios de Fotocasa.

"El 40% de las compras de vivienda que se han cerrado no han necesitado hipoteca"

En su opinión, “aunque podríamos estar cerca del final de las subidas de tipos, el euríbor continúa al alza presentando el mayor ascenso de los últimos 15 años al superar el 4% y con rumbo al 4,5%. Sin embargo, las turbulencias bancarias y la entrada en recesión técnica de la Unión Europea han logrado moderar la agresividad de las subidas de tipos. Esto obligará a que las próximas subidas sean de 25 puntos básicos y que se paralice la hoja de ruta de elevación de tipos de manera temporal durante el verano. Igualmente, esta casuística de tipos altos hará que un gran volumen de ciudadanos modere su deseo de comprar vivienda, por el endurecimiento de las condiciones de financiación y encarecimiento del crédito hipotecario, lo que relajará la compraventa de viviendas en el cómputo final del año en torno a las 500.000”, concluye la directora de Estudios.

Se presta menos por hipoteca

Otro de los datos relevantes publicados por el INE es el descenso del importe medio que las entidades prestan por hipoteca. En concreto, el importe medio se situó en mayo en 141.798 euros, una cifra que supone un 4,6% menos que hace un año. El capital prestado por las entidades, en su conjunto, disminuyó un 27,5%, hasta los 4.735,8 millones de euros.

"Si comparamos esta estadística con la de transacciones, vemos cómo se va reduciendo la necesidad de financiar la compra de una vivienda contratando una hipoteca. Durante los últimos años, una cifra habitual ha sido la del 70% de hipotecas respecto a las compraventas. En los últimos meses, esta tendencia ha ido claramente a la baja y, en este mes de mayo, los créditos contratados han significado un 59% respecto al total de compraventas. Dicho de otro modo, poco más del 40% de las compras de vivienda que se han cerrado no han necesitado hipoteca” destaca Font.

Según este experto, “con estos datos ya es muy visible la caída prevista para este 2023, donde no solo la propia desaceleración del mercado, sino la evolución de los tipos de interés y la inflación marcarán la tónica. Así, deberemos seguir pendientes de cuántas subidas de tipos más se producirán y cómo afectarán al euríbor. Por otro lado, deberemos seguir atentos a la implementación de la nueva ley de vivienda y los efectos que pueda tener en el mercado en general”, concluye.