Cerberus espanta los fantasmas de la ley de vivienda y triplica su apuesta por el alquiler

Cerberus, uno de los mayores fondos internacionales presentes en España, dispara su apuesta por la vivienda de alquiler. En un año marcado por la aprobación de la ley de vivienda y por la multitud de procesos electorales que vive el país, la gestora estadounidense ha decidido pisar el acelerador en Macc, su filial de pisos en renta.

Para financiar sus planes de expansión, Cerberus ha multiplicado por tres la capacidad inversora de la socimi mediante la firma de nuevos préstamos. Por una parte, Macc ha ampliado de 100 a 300 millones el acuerdo de financiación que selló con Morgan Stanley en diciembre de 2021, y donde el fondo actúa como garante.

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Por otra, la socimi ha suscrito una nueva prórroga del préstamo participativo concedido por su matriz irlandesa, que en última instancia es la propia Cerberus, y ha aumentado su límite en 130 millones de euros, hasta un nuevo tope de 250 millones. Esta financiación tiene como fecha de vencimiento el 20 de diciembre de 2027.

Macc fue creada hace tres años para gestionar parte de los pisos que el gigante estadounidense compró a Banco Sabadell (carteras Colliseum y Challenger), junto a algunos activos procedentes de BBVA y Santander. Con su nacimiento, Cerberus apostó por crear una gran socimi de carteras granulares, es decir, formada por pisos repartidos en diferentes edificios. Todo un reto de gestión, pero cada vez más asumible gracias a los avances tecnológicos y con mayores proyecciones de crecimiento.

De hecho, otro gigante como Tikehau también acaba de unir fuerzas con Elix y Almond Real Estate para construir un gran vehículo de viviendas dispersas en alquiler, mientras que Ktesios acaba de tomar el control de Alquiler Seguro, matrimonio llamado a desarrollar otra gran plataforma granular, en esta ocasión, de pisos con rentas asequibles.

Un sencillo dato ayuda a comprender el potencial de una estrategia de viviendas dispersas: en España, el 90% de los pisos arrendados está en manos de particulares, un auténtico océano al que salir a pescar. Si se suman otros mares como las carteras de la banca o las ejecuciones de deuda, se disparan las posibilidades de echar el anzuelo.

"Nuestra visión del negocio es positiva, considerando la evolución de los precios y la demanda de vivienda en alquiler en España en los últimos años", reconocen los responsables de Macc en su último informe de cuentas. En este documento, también explican los diferentes tramos en que se divide el acuerdo de financiación con Morgan Stanley, que varía en función del tipo de inmueble.

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Cuando se trata de pisos alquilados, el marco es euríbor más 2,75%, diferencial que se eleva al 3% si está en fase de comercialización y al 3,5% cuando está en proceso de reforma. Para cubrirse del alza de tipos, el 14 de septiembre de 2022, la socimi firmó un contrato de cobertura conocido como CAP con Deutsche Bank, por un monto equivalente al 100% del contrato de financiación, un límite de euríbor del 1,25% (frente al 4% actual) y vencimiento en enero de 2027.

El pasado ejercicio, la socimi ya dio un salto de dimensión al pasar de 467 a 1.969 pisos bajo su control, todos ellos ubicados en Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid. Este crecimiento permitió a la compañía pasar de unos ingresos de 457.000 euros a otros de 4,9 millones e incrementar su cifra de inversión inmobiliaria de 50,7 a 204 millones.

Cambios en la cúpula

En paralelo a la firma de todos estos nuevos contratos de financiación, Cerberus ha seguido remodelando la cúpula de Macc, cuyo liderazgo encomendó hace tres años a Wijnand Donkers como presidente de la socimi; Aitor García Bilbao como vicepresidente y consejero delegado, y Johannes Schipper y José La Roche como miembros del máximo órgano de administración.

El pasado febrero, los tres primeros presentaron la renuncia a sus cargos en Macc 1x1, la socimi que cotiza en la bolsa de Portugal y que es dueña, a su vez, de Macc RE socimi, entidad de la que también han salido hace apenas un mes, según puede comprobarse en el Registro Mercantil. Estas dos sociedades son las dueñas de los inmuebles, mientras que la gestora es otra firma, Macc Residencial SL, donde sí continúan al frente tanto Donjers como García Bilbao.

Tanto desde el fondo estadounidense como desde la socimi han declinado explicar estos cambios organizativos.