El barrio de Salamanca está que arde: se desata la compra de pisos de más de 2 M

Es el barrio del lujo por excelencia en Madrid. El preferido por las grandes marcas de lujo internacionales y por los compradores más exigentes y con mayor poder adquisitivo.

Un barrio, el de Salamanca, que se encuentra en plena ebullición inmobiliaria, en todos los sentidos, en cuanto a compras de pisos de lujo —de dos millones de euros en adelante—, pero también en lo que se refiere a la puesta en marcha de nuevas promociones muy exclusivas.

De hecho, en los próximos meses saldrán al mercado media docena de promociones de obra nueva con cerca de un centenar de viviendas de lujo entre 13.000 y 15.000 euros el metro cuadrado, si bien las viviendas más exclusivas, las denominadas branded residences, que contarán con los servicios de grandes cadenas hoteleras, podrían llegar a batir los 20.000 euros. Una cifra a la que el residencial de lujo en la capital comenzará a habituarse.

En los últimos 13 años, siempre se han vendido más casas de más de dos millones de euros en Salamanca que en Chamberí

Según datos de Colliers, en 2022 fueron 134 las viviendas de más de dos millones de euros compradas en el barrio de Salamanca —de obra nueva y segunda mano—, muy por encima de las cifras de 2020 (26 unidades) y 2021 (54 unidades), año de la pandemia y pospandemia, respectivamente, pero también muy por encima de las cifras de 2018 (80 viviendas vendidas) y de 2019 (71 unidades), ejercicios previos al coronavirus, cuando la compraventa de viviendas de lujo en la capital se encontraba en pleno auge.

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En el barrio de Chamberí, el segundo preferido por las grandes fortunas latinoamericanas para comprar casas de lujo y donde en los últimos años la oferta de obra nueva ha crecido exponencialmente, el aumento de las transacciones de viviendas de más de dos millones ha sido algo menor que en Salamanca, pero también muy relevante. Casi medio centenar de viviendas compradas en 2022 frente a las 30 de 2021 y las 24 de 2020, por encima también de las cifras prepandémicas (2018: 26 unidades, y 2019: 15 unidades).

Además, en ambos distritos, las cifras del volumen de ventas de pisos de lujo se encuentran en máximos. En 2022, por ejemplo, las ventas rozaron los 400 millones de euros en el barrio de Salamanca, más del doble que en Chamberí, que despidió el año pasado con un volumen de ventas de 127 millones de euros. Entre ambos barrios, en 2022 sumaron más de 500 millones de euros en volumen de ventas de viviendas de más de dos millones, más del doble que un año antes y cifra récord en la última década, según los datos recopilados por Colliers.

Los datos recogen compraventas de viviendas de más de dos millones de euros. Pero ¿cuál ha sido la operación más cara? Una de las grandes operaciones que forman parte de las estadísticas de 2022 es la venta del ático dúplex de 356 metros cuadrados situado en Marqués de Salamanca 11. Un proyecto de los mexicanos Terralpa, comercializado por Colliers. Una de las viviendas en altura más caras jamás vendidas en la capital, si exceptuamos el ático tríplex de Montalbán 11, un proyecto de Italinmuebles, vendido un año antes, en 2021, por 14,6 millones de euros, a 19.000 euros el metro cuadrado. Entre medias, todo un abanico de precios y de propiedades con un denominador común: el lujo y la exclusividad.

Y si las cifras de 2022 batieron todos los registros de los últimos 13 años, las cifras del primer trimestre siguen invitando al optimismo, ya que de enero a marzo, según Colliers, ya se habría cerrado la compra de más de una treintena de pisos de lujo de más de dos millones entre Chamberí (10 unidades) y el barrio de Salamanca (24 unidades), siendo este último el que mayor número de transacciones sigue concentrando.

De hecho, según datos de la consultora, en los últimos 13 años siempre se han vendido más casas de más de dos millones de euros en Salamanca que en Chamberí. Es decir, los ricos siguen prefiriendo comprar en el barrio de Salamanca.

"Las operaciones se han incrementado más de un 50% respecto a 2018-2019, y no solo por el hecho de que a medida que han ido ganando los gobiernos de izquierdas en Latinoamérica el capital ha venido a Madrid, sino porque Madrid está de moda y se ha posicionado como destino preferido para la inversión residencial frente a otras capitales europeas", explica a El Confidencial Luis Valdés, managing director de Residential Sales Advisory de Colliers.

A todo esto se suma el hecho de que "muchos de esos compradores están comenzando a quedarse a vivir en nuestro país. Muchos empresarios procedentes de Latinoamérica han venido a Madrid, se han establecido con sus familias en la capital, algunos con sus propias sociedades en España y otros dirigiéndolas desde Madrid", asegura Valdés, al tiempo que recuerda, por ejemplo, la gran presencia de estudiantes latinoamericanos en la Torre del IE que o bien vienen con su familia o bien necesitan una casa en la que vivir.

Se prevén incrementos entre 3.000 y 5.000 euros el metro cuadrado, dependiendo del proyecto

Con las transacciones de los tres primeros meses sobre la mesa, Valdés anticipa un gran 2023. "Aún tardaremos en ver escriturados todos los proyectos de obra nueva actualmente en marcha en el barrio de Salamanca, pero la tendencia tanto de las transacciones como de los precios es al alza, con incrementos entre 3.000 y 5.000 euros el metro cuadrado, dependiendo del proyecto. De hecho, creo que hablar de 20.000 euros el metro cuadrado en unos años será habitual".

Este experto afina precios y fija una horquilla promedio de entre 12.000 y 15.000 euros el metro cuadrado para la obra nueva que irá saliendo en los próximos meses al mercado. Entre 18.000 y 22.000 euros en el caso de los áticos, y puntualmente alguna unidad podría romper incluso los 22.000 euros, como en el caso de las branded residences.

Hermosilla 47, en pleno corazón del barrio de Salamanca, albergará las primeras residences de Mandarin Oriental en la capital, y se convertirá, sin duda, en una referencia para los futuros proyectos que aterricen en la capital, como hizo en su día el Four Seasons en Canalejas, fijando un precio medio de 15.000 euros el metro cuadrado y rozando los 17.000 euros en el caso del ático más caro vendido.

En opinión de Luis Valdés, "la demanda sigue absorbiendo estos niveles de precios porque seguimos siendo muy baratos respecto a otras capitales europeas y apenas hay producto de lujo a la venta. De ahí que el recorrido al alza sea clarísimo en el barrio de Salamanca. Madrid está de moda y así se nos percibe".

Del conjunto de operaciones, al igual que sucede en el mercado tradicional, el 80% de las transacciones de más de dos millones de euros corresponde a segunda mano y un 20% a obra nueva, debido, precisamente, a la enorme escasez de producto de nueva construcción tanto en el barrio de Salamanca como en Chamberí. Este último barrio ha tenido una actividad promotora frenética en los últimos años, con más de 15 proyectos en marcha que suman 400 pisos, prácticamente terminados y vendidos.

Los españoles expatriados, nuevo perfil comprador

Ahora, de nuevo, tras el boom inicial de Salamanca entre 2015 y 2018, y el posterior auge de Chamberí, las grúas vuelven al barrio preferido por las grandes fortunas latinoamericanas, impulsoras de los grandes proyectos de lujo, pero también principales compradoras, si bien existe otro comprador que ha comenzado a irrumpir con fuerza en el mercado residencial de lujo de la capital. Hablamos de los españoles expatriados que viven en Estados Unidos (Nueva York o Miami, fundamentalmente) que han visto cómo en los últimos años mexicanos, venezolanos, colombianos y otras nacionalidades procedentes de Latinoamérica están comprando fuerte en Madrid y no quieren dejar pasar ese tren.

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Velázquez 70, de los franceses Equilis, es un claro ejemplo. Vendida al 80% antes de la licencia de obra, el 50% de los compradores son españoles y el otro 50%, extranjeros (no solo mexicanos). Estas transacciones formarán parte de esta estadística del lujo, ya que los precios se mueven entre dos y cinco millones de euros, a una media de 17.000 euros el metro cuadrado. Compuesta por ocho viviendas y cuatro áticos, a partir de 200 metros y con al menos tres balcones en su fachada principal —o terrazas en el caso de los áticos, algunos de los cuales incluyen piscina—, las unidades adquiridas han sido compradas como inversión o como segunda, tercera o incluso cuarta residencia. Nadie las ha comprado como primera residencia, explican desde Colliers.

"El español que vive fuera comienza a aparecer en las transacciones. Se trata de un comprador que está preparando su vuelta a Madrid, ya sea porque piensa en la prejubilación o en llevar su empresa desde Madrid, y que busca una calidad de vida tan elevada como la que tiene en Nueva York", destaca Valdés.

"Hablar de 20.000 euros el metro cuadrado en unos años será habitual"

"Hay mucho expatriado trabajando fuera de España que está viendo lo que está pasando en la capital y no quiere dejar de pasar la oportunidad de comprar. Hay cierto efecto arrastre y Madrid está en el punto de mira. En nuestro caso, excepto en casos puntuales como en General Martínez Campos 19 —otro proyecto de Terralpa—, donde el 95% son compradores nacionales, en el producto high end, es decir, lo más exclusivo, estamos hablando de 60% comprador latinoamericano y 40% nacional", añade este experto. Un apetito comprador que no ha echado el freno ni con la subida de los tipos de interés ni con el contexto internacional derivado de la guerra entre Rusia y Ucrania.

Piso de dos millones, el más codiciado y el más escaso

Al contrario, la demanda está siendo tan potente que desde hace unos meses resulta prácticamente imposible comprar una vivienda de lujo en la zona más prime de Madrid por menos de dos millones de euros. Propiedades que hace apenas un par de años podían adquirirse entre uno y 1,5 millones de euros han desaparecido, literalmente, del mercado. No hablamos de cualquier vivienda, sino de activos de superlujo que, para considerarse como tales, deben reunir unos requisitos mínimos en cuanto a superficie —entre 150 y 350 metros cuadrados y mínimo tres habitaciones—, calidades y, por supuesto, ubicación —en edificios señoriales—.

Y precisamente por la ubicación el barrio de Salamanca ha sido y es el más demandado por las grandes fortunas, especialmente por el comprador latinoamericano, que busca casas señoriales y con historia, con grandes fachadas y balconadas, pero completamente reformadas en su interior, con las máximas calidades y comodidades. Un producto que, a día de hoy, es muy escaso, prácticamente inexistente, lo que ha disparado los precios en el barrio, provocando que prácticamente sea imposible comprar una vivienda de lujo high end.

"En Madrid, el frenesí que está viviendo este mercado tiene nombre y apellidos: falta alarmante de oferta. No hay producto de calidad disponible, y aquel interesante por ubicación y singularidad no llega a salir en venta, ya que se cierra la transacción en fase primitiva de obra. Y todo apunta a que esta tendencia solo va a agudizarse más", explicaba hace unos meses a El Confidencial Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto standing.

Según este experto, "en Salamanca, con 1,5 millones, no haces nada. A partir de dos millones, o nada. Además, las casas de menos de 150 metros no son muy demandadas. Quizá por el comprador nacional sí, pero el extranjero busca superficie. Y si nos vamos a más de 150 metros, a 12.000 o 13.000 euros el metro cuadrado, nos iríamos a los dos millones de euros. El que hace un par de años venía con un millón, ahora necesita dos".