CONSIDERA QUE LA VIVIENDA ESTÁ SOBREVALORADA

UBS descarta una burbuja inmobiliaria en España pero sí habla de 'precios inflados'

La vivienda en España está sobrevalorada. Ahora es el banco de inversión suizo UBS quien así lo constata en su índice UBS Global Real Estate Bubble de 2019

Foto: UBS descarta una burbuja inmobiliaria en España pero sí habla de 'precios inflados'
UBS descarta una burbuja inmobiliaria en España pero sí habla de 'precios inflados'

Ya lo viene advirtiendo desde hace años 'The Economist'. La vivienda en España está sobrevalorada. Ahora es el banco de inversión suizo UBS quien así lo constata en su índice UBS Global Real Estate Bubble de 2019 analiza anualmente los precios de los inmuebles residenciales de 24 grandes ciudades de todo el mundo y que indica un riesgo de burbuja o de sobrevaloración considerable de los mercados de la vivienda en la mitad de las ciudades analizadas.

Entre ellas, Madrid, que por primera vez es incluida en el índice. Y malas noticias. Aunque UBS descarta el riesgo de una burbuja inmobiliaria, sí habla de sobrevaloración de los precios de la vivienda, si bien, no especifica en qué porcentaje estarían 'inflados' los precios de la vivienda, como sí hizo 'The Economist', que en 2017 hablaba de un 25%, y desde entonces, los precios han seguido creciendo en la capital de España.

Este índice muestra en riesgo de burbuja ciudades como Múnich, Toronto, Hong Kong y Ámsterdam. Fráncfort, Vancouver y París también corren riesgo de burbuja, mientras que Zúrich, Londres, San Francisco, Tokio y Estocolmo presentan desequilibrios importantes. Las valoraciones, por su parte, son elevadas en Los Ángeles, Sídney, Ginebra y Nueva York. Y es en este grupo en el que entraría Madrid, aún con mucho camino por delante para entrar en riesgo de burbuja. En cambio, los mercados inmobiliarios de Singapur, Boston y Milán parecen tener una valoración razonable, mientras que el de Chicago sigue infravalorado.

Según UBS, el mercado de Madrid se está beneficiando de unas buenas condiciones de financiación tras un largo periodo de reducción del endeudamiento. Destaca cómo la actividad de construcción se ha acelerado y cómo los precios inmobiliarios han aumentado un 30% desde 2012, si bien, aún siguen en torno a un 25% por debajo del máximo de 2007.

Los precios seguirán subiendo

"Aunque prevemos que los precios sigan subiendo, la oferta adicional y un crecimiento moderado de los ingresos limitan las perspectivas de incremento de los precios y los alquileres. El tiempo que necesitaría en promedio un empleado cualificado del sector de servicios para comprar un apartamento de tamaño mediano cerca del centro de la ciudad ya ha aumentado a seis años". Es decir, como ya vienen anticipando los expertos, los incrementos en los precios de la vivienda tenderán a moderarse tras haberse registrado incrementos de dos dígitos. Y aunque la accesibilidad de una vivienda se ha deteriorado -seis años de suelo íntegro para pagar una casa-, aún nos encontramos por debajo de los niveles de 2009.

UBS.
UBS.

En Madrid -al igual que en Milán-, el mercado de la vivienda se está recuperando, pero aún parece estar en una fase temprana del ciclo. A diferencia de sus homólogas de la zona euro, las puntuaciones del índice de Londres y Estocolmo han disminuido en el último año. El mercado de la vivienda londinense ya no está en riesgo de burbuja, pues los precios ajustados por la inflación han ido cayendo desde su máximo de mediados de 2016.

A nivel mundial, UBS alerta de los desequilibrios que se han disparado en el último año especialmente en la zona euro. "Fráncfort y París son las dos ciudades más destacadas que se suman a las que tienen riesgo de burbuja con respecto al año pasado. En cambio, las valoraciones de Vancouver, San Francisco, Estocolmo y Sídney han registrado fuertes caídas".

Por su parte, en Londes, el mercado inmobiliario se ha enfriado considerablemente. Según UBS, "el centro financiero ha dejado de estar en riesgo de una burbuja por primera vez en cuatro años. Por otra parte, las puntuaciones del índice para Nueva York y Los Ángeles son algo más bajas que hace un año, mientras que Tokio y Singapur se mantienen prácticamente sin cambios".

"A escala mundial, la incertidumbre económica está más que compensando el efecto de las caídas de los tipos de interés sobre la demanda de viviendas urbanas. No obstante, en algunas partes de la zona euro, los bajos tipos han seguido contribuyendo a impulsar las valoraciones inmobiliarias hacia un riesgo de burbuja", señala Mark Haefele, Director de Inversiones de UBS Global Wealth Management.

En promedio, en las ciudades analizadas, los incrementos de precios ajustados por la inflación se han prácticamente estancado en los últimos cuatro trimestres. Los inmuebles residenciales solo se han revalorizado considerablemente en Moscú, Boston y algunas ciudades de la zona euro. Fráncfort es la única ciudad donde se han registrado subidas de precios de dos dígitos, que en los años anteriores eran habituales en todo el mundo. En cambio, ha habido correcciones de más del 5% con respecto al año anterior en Sídney, Vancouver y Dubái.

Imagen: UBS.
Imagen: UBS.

"El desplome de los tipos de interés en todo el mundo no rescatará los mercados de la vivienda. Los tipos hipotecarios ya no son el principal obstáculo para quienes desean comprar una vivienda en muchas ciudades. Muchas familias simplemente no disponen de los fondos necesarios para cumplir los criterios de financiación de los bancos, lo que consideramos que presenta uno de los principales riesgos para los valores de los inmuebles en los centros urbanos", reconoce Claudio Saputelli, responsable del mercado inmobiliario de UBS Global Wealth Management.

Por su parte, Matthias Holzhey, autor principal del estudio y responsable de Inversiones Inmobiliarias Suizas de UBS Global Wealth Management, avisa de que "los inversores tendrían que seguir siendo prudentes con respecto a los mercados de la vivienda que están en riesgo de burbuja. Las medidas legislativas para frenar nuevas revalorizaciones ya han provocado correcciones del mercado en algunas de las ciudades más sobrecalentadas. Por ejemplo, en las ciudades que ocupaban los cuatro primeros lugares en la edición de 2016 del índice UBS Global Real Estate Bubble, los precios reales han caído. En promedio, están un 10% por debajo de sus techos respectivos y no creemos que esta tendencia vaya a invertirse".

Según UBS, poseer inmuebles residenciales en ciudades globales ha sido una manera segura de acumular riqueza. "No obstante, la falta de viabilidad económica comporta un deterioro del atractivo de muchas ciudades y favorece un cambio hacia empleos en los suburbios. Aunque los factores subyacentes que respaldan los precios inmobiliarios de las ciudades, como la urbanización, la revolución digital y las restricciones artificiales de la oferta, siguen en pie, ya no puede darse por sentado que los precios reales subirán".

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