La diferencia entre el precio de las casas y el presupuesto disponible roza los 130.000€

Primero el precio y luego la ubicación. A la hora de decidir qué vivienda comprar, los españoles se guían, en primer lugar, por el precio (86%) de la vivienda que quieren o desearían adquirir y, en segundo lugar, por la ubicación (81%) del inmueble. Estos dos factores, unidos al acceso a la financiación y la disponibilidad de ahorros, están condicionando de manera significativa el devenir de las ventas de viviendas en España en el último año. Así lo revelan las conclusiones de un estudio del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) extraídas tras encuestar a más de 1.000 personas entre 25 y 65 años para analizar cómo decidimos la compra de una vivienda.

Y es precisamente el precio de la vivienda, que en algunas zonas ha alcanzado máximos, el que podría marcar la evolución futura del sector residencial, no tanto por el valor final de la vivienda, sino porque las familias españolas no puede permitirse pagar dichos precios.

Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la venta de casas acumula cuatro caídas mensuales consecutivas y el dato amenaza con firmar su primera caída anual desde 2013. Desde el sector inmobiliario, achacan los últimos descensos a los efectos de la nueva ley hipotecaria, que entró en vigor a mediados de junio de 2019, y consideran que durante los próximos meses, se irá compensando la caída.

Sin embargo, ya hay voces que comienzan a alertar de la debilidad de la demanda —la demanda que vende su casa para comprar otra prácticamente ha desaparecido— y de cómo precisamente la nueva normativa ha dejado fuera del mercado a muchas familias que no pueden acceder a financiación hipotecaria, puesto que es más proteccionista para el prestatario. A todo esto se suma la fuerte subida de precios en algunos mercados, especialmente aquellos donde se concentra la mayor parte de la demanda —Madrid, Barcelona, Baleares...—, que ha dejado, precisamente, buena parte de esa demanda fuera de juego.

El presupuesto de los compradores ha pasado de 172.500 a 187.500 euros, mientras que el precio de la vivienda ha subido de 289.840 a 315.440 euros

De hecho, la brecha de precios entre lo que un comprador está dispuesto a pagar respecto al precio al que un vendedor está dispuesto a vender alcanza, al menos en algunas ciudades, cantidades prácticamente insalvables. Y en un contexto alcista del mercado, en el que aunque buena parte de los compradores piensa que el precio ha tocado techo y podría volver a bajar, son muchos los vendedores que, a diferencia de lo que sucedió tras la crisis, no tienen prisa por vender.

En el caso de Madrid capital, aunque el presupuesto de los compradores se ha incrementado de un año a otro, pasando de 172.500 a 187.500 euros, el precio de la vivienda disponible en el mercado también ha subido, de 289.840 a 315.440 euros. Es decir, la diferencia de 127.940 euros se tradujo en una fisura del 68%, igualando el porcentaje arrojado en 2018, cuando la fisura se elevó 28 puntos.

"Esta brecha colocó la ciudad de Madrid como la quinta capital en la que el entendimiento entre las partes resultó más complicado, por detrás de Palma de Mallorca (78%), Alicante (75%), Oviedo (69%) y Cádiz (69%)", explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, portal inmobiliario que ha realizado este estudio sobre oferta de vivienda y demanda en España.

“Hay una mayor conciencia ahorradora que ha permitido que el comprador madrileño suba la apuesta o su presupuesto. Sin embargo, es complicado que los vendedores renuncien a ajustar más sus márgenes y que los compradores comprometan su capacidad de pago por encima de cierto límite”, explica este experto.

"El precio es el principal obstáculo para el acceso a la vivienda", apunta Alfredo Sanz, presidente del CGATE. "La gran mayoría de los encuestados de nuestro estudio considera que el precio (casi el 90%) y las condiciones financieras (para más del 82%) continúan siendo los principales obstáculos en la adquisición de una vivienda".

Si ampliamos el foco, en la Comunidad de Madrid, los pisos que cuelgan el cartel de 'Se vende' lo hacen a un precio medio de 212.000 euros, mientras que la demanda busca ofertas por 142.500. Un brecha que, en este caso, se sitúa en 69.500 euros. Al calor de este optimismo en el mercado, los compradores madrileños han elevado su presupuesto medio de 127.500 a 142.500 euros entre 2018 y 2019, pero el piso tipo en venta pasó de costar 196.000 euros a 212.000 euros. Una brecha que puede marcar la diferencia entre poder comprar o no poder hacerlo, o hipotecarse con un nivel de esfuerzo asequible o asfixiante.

No obstante, es Barcelona, donde algunos de sus distritos ya están en máximos del 'boom', donde la brecha entre vendedores y compradores es más abultada. Quien busca casa está dispuesto a pagar, de media, 217.500 euros, y quien vende sale al mercado con un precio medio de oferta de 356.080 euros. Es decir, la diferencia entre ambos se sitúa en 138.580 euros. La cifra más alta en el ámbito de capitales.

Aunque los precios ofrecidos por pisos.com son de oferta —es decir, no son los precios a que al final se cierran las operaciones, que pueden incluir alguna rebaja del vendedor—, lo cierto es que son lo suficientemente abultados como para que un potencial comprador descarte la compra, no solo porque no esté dispuesto a pagar un sobreprecio a lo inicialmente presupuestado sino, básicamente, porque asumir ese sobrecoste le obligaría a aumentar significativamente su esfuerzo financiero, un esfuerzo que en muchas ciudades ya se encuentra al límite.

"La accesibilidad a la vivienda por parte de la demanda sigue estando comprometida, ya que la solvencia exigida para conseguir financiación continúa obedeciendo a criterios rígidos. Y, en este sentido, los jóvenes son el sector de población más vulnerable debido a la temporalidad laboral", recoge el informe de pisos.com.

La brecha, en niveles del 'boom'

La brecha entre lo que un comprador está dispuesto a pagar a un vendedor se encontraba en niveles similares a los actuales hace una década, cuando estalló la burbuja inmobiliaria. En los años posteriores, la crisis y la necesidad de muchas familias de vender su casa al no poder afrontar el pago de la hipoteca provocaron que los precios de oferta se redujeran significativamente. De hecho, en 2013, la brecha se fue reduciendo hasta llegar al 20%, para volver a remontar en 2014, al calor de la recuperación inmobiliaria.

"La actual diferencia entre lo que piden los vendedores y lo que ofrecen los compradores es la tercera más alta desde que pisos.com comenzó a realizar dicha comparativa. Aunque las subidas han frenado su empuje y el encarecimiento de la vivienda se ha contenido, los compradores son prudentes con su presupuesto, siendo conscientes de que su situación financiera no les permite estirarlo más. La distancia que existe en estos momentos entre los precios de mercado y lo que se está dispuesto a pagar por ser propietario obliga a seguir trabajando para acercar posturas", señala Ferran Font.

En su opinión, "el comprador no dará el paso definitivo hasta que no acumule el ahorro que requiere el banco y hasta que sus expectativas laborales no resulten lo suficientemente firmes como para pagar la cuota hipotecaria con comodidad".

Ferran Font destaca, no obstante, las enorme diferencias entre mercados. "A lo largo de esta década, ha quedado de relieve el carácter extremadamente local del mercado residencial. A medida que se disgrega la muestra y se analizan los escenarios en las diferentes regiones, provincias y capitales, la relación entre oferta y demanda va cambiando. De este modo, es posible hallar emplazamientos donde el entendimiento es absoluto y otros donde las brechas son una llamada de atención. Allí donde el precio de la vivienda ha subido y el presupuesto se ha mantenido, se ha acrecentado la distancia. Sin embargo, también se ha dado esta situación aun cuando el comprador ha hecho un mayor esfuerzo, dado que el escaso 'stock' ha inflado el valor de las viviendas. Por el contrario, en otros lugares, se ha bajado el presupuesto y el incremento de la diferencia no ha sido tan llamativo, dado que los repuntes de precios se han atemperado", concluye este experto.