AUGE Y CAÍDA DEL SUEÑO DEL FRANQUISMO

Españoles, el pisito ha muerto: cómo dejamos de ser el paraíso de la vivienda en propiedad

Durante décadas, podíamos sacar pecho de ser el país europeo con uno de los mayores índices de propietarios. El aumento del alquiler ha cambiado las tornas para siempre

Foto:  Ilustración: El Herrero.
Ilustración: El Herrero.

“Mi verdadero monumento no es aquella Cruz del Valle, sino la clase media española. Cuando asumí el poder, no existía. La lego a la España de mañana”. Frase atribuida a Francisco Franco en conversación con el diplomático estadounidense Vernon Walters.

“Busco un piso hace una eternidad / busco un piso con ansiedad / subo y bajo y me sofoco / no lo encuentro hoy tampoco / ¡Ni que fuera un taxi! ¡Qué barbaridad!”. Canción popular recogida en el 'Cancionero general del franquismo: 1939-1975', de Manuel Vázquez Montalbán.

En 'El pisito', la célebre película de Marco Ferrari, un José Luis López Vázquez prealopécico y su novia Mary Carrillo pergeñaban un ingenioso plan para hacerse con una vivienda en propiedad que ríete tú de los protagonistas de 'Parásitos': casarse con la anciana del piso donde vivía el protagonista y esperar a que muriese para heredar el contrato de alquiler.

Estrenada en junio de 1959, año cero de la liberalización económica española y del Plan de Vivienda Social madrileño, la película reflejaba bien la importancia que la vivienda en propiedad había adquirido en la realidad española del momento, sacudida por la masiva emigración del campo a la ciudad. Según los datos del censo de población y vivienda del INE, en 1960, la vivienda en propiedad ya comenzaba a despegar (un 51,9%) en un proceso imparable hasta principios de siglo, cuando el porcentaje alcanzó el 82,2%.

Lo de España como país de propietarios pasó a la historia. Estamos convergiendo con otros países europeos

A partir de ahí, el cambio de paradigma. El 'Estudio Anticipa sobre perspectivas del mercado de la vivienda en España', publicado esta semana, muestra cómo el alquiler de mercado no ha dejado de aumentar en los últimos años. En 2005, era apenas un 9,5%. En 2011, un 15,3%. En 2018, ya ha aumentado a un 16,8%. Entre 2014 y 2018, aparecieron 390.000 nuevos hogares de alquiler, al mismo tiempo que otras fórmulas (propiedad, alquiler de no mercado, cesión gratuita) descendían.

“Lo de España como país de propietarios ya pasó a la historia”, explica Jesús Leal, catedrático de Sociología Urbana de la Universidad Complutense de Madrid. “Ya no somos ni de lejos el país europeo con más vivienda en propiedad, como ocurría antes”. Nuestros principales competidores son antiguos países socialistas como Rumanía, que, como recuerda el profesor, se benefician de la herencia de dicho sistema. Pero también se ha producido una convergencia con otros países de nuestro entorno como Portugal, donde el porcentaje ya es del 74,7%, o Italia, con un 72,4%. Ellos suben, nosotros bajamos.

Las razones parecen lógicas. Los principales arrendadores son jóvenes e inmigrantes que por razones económicas no pueden acceder a la compra de un piso en las grandes ciudades. Pero también hay dos factores adicionales que explican el cambio de tendencia: por un lado, como recuerda Leal, la vivienda vacía, que abundaba en las grandes ciudades a comienzos de milenio, y que ha ido a parar con frecuencia al alquiler. Por otro, la ley de fomento del alquiler de 2013, que flexibilizó el mercado.

Un proceso opuesto y simétrico respecto al resto de Europa que refrenda la idea del 'Spain is different'. Mientras la Europa de la posguerra debía enfrentarse a la destrucción urbana, en España el fenómeno por antonomasia fue el de una migración masiva, por lo que, como recuerda José Candela Ochotorena, autor de 'Del pisito a la burbuja inmobiliaria', “en apenas 15 años, España pasó de ser un país rural a urbano, en el que cada día familias y familias llegaban a las chabolas de la ciudad y había que meterlas en algún sitio”.

Pero quien tenía que proporcionar cobijo no era cualquiera, sino un régimen represivo y basado en la Iglesia que debía contener las tentaciones revolucionarias de la población. Y qué mejor que un pisito para conseguirlo.

Un país de propietarios, no de proletarios

Al contrario de lo que se piensa, España no fue siempre un país de propietarios. Como recuerda José María Ezquiaga, experto en urbanismo comercial y Premio Europeo de Planificación Urbana, durante el siglo XIX y el inicio del XX, fuimos un país de alquiler. “Los inmuebles del ensanche de Barcelona o de Madrid eran de un único propietario que los ponía en alquiler”, recuerda.

La situación cambió después de la Guerra Civil, especialmente durante los años de la gran migración a la ciudad. “Siempre se señala que el fomento de la vivienda en propiedad era una estrategia para estabilizar una clase media de propietarios frente a una clase obrera revolucionaria que había tenido un gran protagonismo durante la Guerra Civil”, explica el antiguo decano del Colegio de Arquitectos de Madrid. “Es verdad, pero muchas de esas viviendas de 35 o 40 metros cuadrados aún estaban en un nivel muy mínimo, lejos de lo que entendemos como clase media”.

La vivienda en propiedad como icono cultural no es solo de la clase media, pertenece prácticamente a toda la población del país

Es una teoría popular que explica el auge de la vivienda en propiedad: conseguir la paz social a través de la creación de la clase media. Pero es un mito que, como matiza Candela, afecta a todas las clases sociales. “La vivienda en propiedad como icono cultural no es solo de la clase media, pertenece prácticamente a toda la población del país”, explica. “Tardó lo que tardó la población trabajadora en salir de los barrios de chabolas, que fue aproximadamente unos 25 años, desde los años cincuenta hasta la transición económica”.

Una idea que cristaliza en la frase que José Luis Arrese, ministro de Vivienda durante el franquismo, pronunció en 1957: “Queremos un país de propietarios, no de proletarios”. La familia en general y la mujer en concreto, vía Sección Femenina, jugaban un papel central en la desactivación de la movilización social en la época, como explica en su libro. “El franquismo hizo mucho por recalcar la importancia de la mujer en la sociedad desde el hogar, refrenando los elementos rebeldes del marido trabajador, recordándole que tiene unas obligaciones inmediatas y que eso es lo primero. Para la mujer encerrada en su casa, un hogar en propiedad significa que tiene un sitio garantizado”.

Arrese, arquitecto y secretario general de la Falange, fue ministro de Vivienda. (Cordon Press)
Arrese, arquitecto y secretario general de la Falange, fue ministro de Vivienda. (Cordon Press)

Un atajo para alcanzar el gran sueño del franquismo, como explica el autor: “Perpetuar la sociedad patriarcal en un entorno urbano, algo bastante difícil, pero que se podía conseguir con la ayuda de la Iglesia y la represión de cualquier otra manifestación cultural”.

¿Lo político es cultural?

Pero esa visión de la vivienda en propiedad —generalmente, a través de la fórmula del acceso diferido— como mera construcción política de un franquismo que daba pisos a cambio de la renuncia a la lucha obrera probablemente sea simplista. Ezquiaga recuerda otro importante factor que suele pasarse por alto: las medidas políticas vigentes después de la guerra para proteger a los inquilinos y evitar la especulación con los alquileres.

Eso de que los españoles tenemos metido que debemos ser propietarios a toda costa no es una cultura, como prueba que se haya venido abajo

“La paradoja de ese sistema protector es que disuade de construir inmuebles para alquiler”, explica el urbanista. “El contexto de después de la guerra tampoco ayuda a hacer grandes inversiones: el país está desolado, la economía destruida y no resucita hasta los sesenta. En esa etapa, una intención de evitar la especulación con los alquileres deprime aún más la oferta de los alquileres”.

Quizá por eso, cuando se le pregunta a Leal por el origen del mito de España como país de vivienda, recuerda que “no es cultural, cuidado, es político”. “La historia de que los españoles tenemos metido que debemos ser propietarios a toda costa depende de muchas circunstancias, no es una cultura de por sí, como prueba que se haya quebrado”, explica. “Lo que pasa es que a la gente le interesaba más comprar que alquilar. Si a ello quieres llamarle cultura, vale. Nosotros lo llamamos comportamiento residencial, que tiene que ver con las estrategias de los hogares respecto a su vivienda”.

'El pisito'.
'El pisito'.

Estrategias relacionadas con el coste de la vivienda, la financiación o el mercado laboral. Factores que, durante décadas,empujaron a los españoles a adquirir vivienda. “La empresa privada no veía nada claro el mercado del alquiler, entre otras cosas, porque no se podía adaptar al coste de la vida porque los salarios no se adaptaban”, explica Candela. “Nadie se ponía a invertir en pisos en alquiler, con las leyes que venían de la era de la república y de la dictadura de Primo de Rivera de congelación de alquileres. El Estado garantizó mediante avales del Instituto de la Vivienda y luego de las cajas de ahorros la financiación inmediata el conocido como alquiler en propiedad”.

Un proceso que se articuló a partir de la destrucción del mercado de alquiler y la subvención de la iniciativa privada, en palabras del arquitecto Ramón Betrán Abadía en su trabajo 'De aquellos barros, estos lodos. La política de vivienda en la España franquista y posfranquista'. Los sucesivos planes de urgencia social de Madrid, Barcelona y Vizcaya promulgados entre 1957 y 1959 y las leyes de arrendamientos urbanos (como la de 1964) significaron la estacada final para el mercado de alquiler (“era más ventajoso mantener las viviendas vacantes”) y fomentaron la propiedad horizontal.

Una generación española se encerró en sus casas y lo único que hizo fue trabajar y pagar el desarrollo de sus hijos

Para Ezquiaga, se trata de una historia con moraleja en un momento en que se está debatiendo una posible regulación del alquiler. Lo ocurrido en la posguerra sugiere que “no puede hacerse a las bravas, porque puede reducir el mercado que interesa ahora, que es el del alquiler”. ¿Y cómo se hace bien? “Se podrían bajar los precios si desde el Estado o los ayuntamientos se diese una mayor seguridad a los propietarios que se acojan a una política de precios justos”.

El final de una era

El libro de Candela es tanto un retrato como un síntoma de la importancia social que tuvo la vivienda en la historia reciente de nuestro país. “Es un homenaje a una generación anterior a la mía que trabajó muchísimo, creó la España actual y nadie se lo ha reconocido”, recuerda el recién jubilado. “Se encerró en su casa y lo único que hizo fue trabajar y pagar el desarrollo de sus hijos”. Si la vivienda fue uno de los pilares de la sociedad española de la Transición, el acceso a la educación universitaria probablemente sea el otro.

La subvención de la iniciativa privada. (Reuters)
La subvención de la iniciativa privada. (Reuters)

La proporción de vivienda en propiedad fue creciendo a medida que pasaban las décadas hasta desembocar en la burbuja inmobiliaria. Como escribía en su libro, “tanto en 2007 como en 1976, 1992 y ya desde 1960, la introducción y desarrollo del crédito a los compradores ha favorecido la formación de burbujas inmobiliarias”. El paroxismo llegó en pleno cambio de milenio, cuando la vivienda en propiedad tocó techo.

Una vez más, las razones para el cambio de tendencia fueron económicas. Como recuerda Leal, si ha aumentado el alquiler, es porque ha vuelto a resultar más rentable. “Es más seguro que antes, la ley de 2013 da más garantías y los precios han subido tremendamente”, explica el catedrático. El gran caladero del alquiler han sido las viviendas que han entrado al mercado por herencia o fallecimiento del inquilino. Lo cual, prosigue Leal, significa que probablemente la proporción de alquiler seguirá subiendo en las grandes ciudades, pero a un ritmo mucho más lento. “Al fin y al cabo, es muy rentable en estos momentos, y ante la incertidumbre de los mercados de capital, se sigue invirtiendo en ella”, concluye.

Los jóvenes de clase media se encuentran con que tienen unas condiciones semejantes a las que tenía antes la clase obrera

¿Ha provocado el cambio de tornas que el mito de la vivienda haya desaparecido, aunque sea obligado por las circunstancias? “Esa es la paradoja más dramática”, prosigue Ezquiaga. “El protagonismo del alquiler, en este momento, ha venido de la incapacidad de la clase media, incluso media-alta, de jóvenes para acceder a la propiedad porque no pueden disponer de crédito. Eso, de pronto, ha bajado un escalón a toda la clase media: todos los jóvenes de clase media se encuentran con que tienen unas condiciones como las que tenía antes la clase obrera”.

Es el cierre del círculo que comenzó con las políticas de vivienda de la Falange y que ha terminado con la bofetada de realidad social que significó la crisis. Como recuerda el urbanista, la mayor parte de zonas de alquiler hoy son, de hecho, aquellas mismas que se alquilaban a comienzos del siglo XX. Entre medias, el surgimiento de una nación de propietarios que ha permitido, por ejemplo, que muchos jubilados hoy en día puedan disfrutar de su hogar en propiedad en los últimos años de su vida.

¿Sigue vigente el mito? Cada vez menos. Pero no ha sido un cambio de mentalidad el que lo ha propiciado, sino una realidad económica donde, una vez más, las condiciones de acceso a distintas fórmulas determinan el comportamiento. “La vivienda es un drama sociológico”, concluye Ezquiaga. “Si queremos proteger la familia, deberíamos hacer la vivienda accesible”.

¿Y el alquiler público?

Otro revelador dato del informe es que si bien el alquiler de mercado ha aumentado durante los últimos años, el alquiler subvencionado se ha reducido en el mismo periodo. Es la gran asignatura pendiente, recuerda Leal: “En Madrid, he contado que hay alrededor de un 1,2% de viviendas sociales, y en el conjunto del país, no creo que sea mucho más, aunque dicen que hay un 2% que no sé de dónde se lo sacan”, explica. “No me fío de las estadísticas oficiales, pero esos datos no son nada”. Los datos en otros países lo dicen todo: 4% en Alemania e Italia, 17% en Francia y Reino Unido, alrededor del 30% en Países Bajos.

Durante el aznarismo se vendió la idea falsa de que la vivienda social no hacía falta porque ya no quedaba gente con tan pocos medios

“No se ha querido hacer vivienda social de alquiler porque no se sabía gestionar”, prosigue. “Se ha defendido que era mejor venderla”. Como recuerda Candela, ya en tiempos de José María Aznar se lanzó el eslogan “completamente falso” de que “la vivienda social no hacía falta en España, porque ya no quedaba gente con tan pocos medios que no pudiera adquirir una vivienda... Y entonces comenzó la última burbuja”.

La diferencia hoy, concluye Ezquiaga, es que las administraciones dejarán de producir más vivienda social en venta. “Es bastante lógico, porque es una especie de lotería que termina favoreciendo a muy pocos afortunados”. ¿La solución? “Hacer vivienda pública de alquiler y que rote a precios baratos y que se abandone a determinada edad para que la pueda utilizar otro joven, a cambio de otra un poco mejor”. Una vía alternativa a aquel sueño de la propiedad que creó tantos monstruos inmobiliarios.

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