Sergio Gálvez: "Ahora mismo, no le veo ningún tipo de ventaja a estar cotizados"

Sergio Gálvez (Alicante, 1975) salió de su zona de confort hace poco más de seis meses. Después de casi siete años al frente de la cotizada Aedas Homes como Director General de Estrategia, Inversión y Desarrollos Alternativos y ser uno de los artífices de la salida a bolsa de la promotora propiedad de Castlelake, a finales del año pasado recibió una oferta que no pudo rechazar, liderar el crecimiento y la consolidación de AQ Acentor en nuestro país.

Su objetivo pasa por alcanzar una velocidad de crucero entre 2.300 y 2.600 viviendas entregadas al año, y para conseguirlo, y solo para este año, dispone de un volumen de inversión de entre 120 y 140 millones de euros solo para la compra de suelo finalista residencial, una cifra que se podría superar ampliamente si surgen oportunidades, aunque reconoce que no hay tanto suelo ordenado para comprar.

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Acostumbrado a tener como interlocutores a grandes fondos de inversión, el inglés se cuela con gran frecuencia en la conversación que mantiene con El Confidencial en la que es su primera entrevista como CEO de AQ Acentor, en las oficinas de la compañía en la planta 15 de la Torre Emperador, desde donde divisa en primera fila la futura operación Madrid Nuevo Norte.

Su interlocutor ahora es el fondo alemán Aquila Capital, a quien elevará cualquier operación, corporativa o no, que pase por sus manos, les encaje o no. Lo que sí está descartado es una futura salida a bolsa, una opción que, en su opinión, perjudica más que beneficia en la actualidad.

PREGUNTA. En septiembre de 2022, deja Aedas para embarcarse en un nuevo reto profesional como CEO de AQ Acentor. ¿Cómo han sido estos meses?

RESPUESTA. Los últimos meses han sido divertidos [risas] y relativamente ocupados. Transición natural. En Aedas llevaba la dirección general de estrategia e inversiones y desarrollos alternativos, básicamente, promociones de build to rent, Plan Vive... y ha sido una transición natural hacia un puesto por encima, en el que tienes visibilidad completa a todas las áreas la compañía, pero en esencia se repite el core del puesto, que básicamente es ser capaz de definir un camino estratégico para AQ Acentor, defenderlo ante los accionistas que, como bien sabéis, siguen teniendo un perfil financiero, y ponerlo en práctica. Han pasado solo seis meses, que es muy poco tiempo, pero me ha permitido salir de mi zona de confort, ya que después de seis años en Aedas, habiendo conseguido todos los hitos que nos habíamos marcado como equipo directivo, habiendo alcanzado esa posición de liderazgo en el residencial en España, dejando todo estabilizado en la compañía, llegaba el momento de asumir un reto personal y profesional y salir de la zona de confort. Seis meses superágiles, superdinámicos, superocupados, superpositivos y centrados en definir esa ruta para la compañía.

P. ¿Y cuál es esa ruta?

R. Esa ruta pasa, básicamente, por confirmar la apuesta que hicieron por España los accionistas alemanes en 2014. Evidentemente, eran unos años en los que, como sabéis, todo el mundo tenía una visión más oportunista, no en el sentido de distressed, sino de momento de mercado, momento en el que la actividad estaba en mínimos, los fundamentales empezaban a recuperar la confianza y era el momento de volver a apostar por esta industria. El plan para la compañía es consolidar el crecimiento, consolidar a AQ Acentor como una promotora inmobiliaria en España y, lo más importante, perdurar en el tiempo. Es una vocación de estar en el muy largo plazo en la industria española, es decir, no es un momento oportunista, sino todo lo contrario. Asimismo, queremos afianzar el core business de la compañía que es el residencial, somos promotores residenciales, fundamentalmente, si bien es verdad que tenemos capacidades internas ya demostradas para hacer otro tipo de productos.

P. ¿Por ejemplo?

R. Hemos hecho logístico y seguiremos haciendo logístico, haremos centros comerciales, se ha hecho inversión hotelera, se colabora también para desarrollar toda la línea de data centers... Es decir, hay otras capacidades que van más allá de la parte residencial, aunque repito, el core de la compañía y por donde nos tenéis que mirar siempre en el largo plazo será la parte de residencial.

"Después de seis años en Aedas, llegaba el momento de asumir un reto personal y profesional y salir de mi zona de confort"

P. Ha dicho que no considera que estemos en un momento oportunista del mercado.

R. No consideramos que la industria esté en un momento oportunista, entendiendo oportunista como un momento en el ciclo en el cual, por una disrupción, generalmente financiera, hay un momento de inversión agresiva. No estamos en ese momento, estamos en un momento de mercado maduro, de pequeño cambio de ciclo, tipos más altos, una nueva coyuntura económica... pero no es un momento, afortunadamente, como el que tuvimos en 2008 y 2009. No tiene nada que ver. Nada.

P. ¿Ni siquiera con lo que ha sucedido recientemente en Estados Unidos, como la quiebra de Silicon Valley Bank (SVB)?

R. Lo de Estados Unidos se debe, fundamentalmente, a otro modelo regulatorio en comparación con el europeo. Allí, para cumplir con el plan de cobertura liquidez por encima del 100% que se les impuso después de la gran crisis financiera, se había incentivado a las entidades financieras a que tomaran posiciones o en reservas de la Fed o en bonos. Los bonos se podían reportar de dos formas, una que es la típica de toda la vida, que es disponible para la venta y la otra que es held to matutiry. Y el problema es que los held to maturity les permitían reportar por valor de amortización y no valor real, con lo cual, las pérdidas no eran transparentes. Ahora, con la caída de los bonos, alguien hace números y lo que no se ve en los estados financieros es que hay muchos bancos donde su parte de bonos están en pérdidas muy significativas.

P. ¿Eso puede ocurrir en Europa?

R. Difícil, difícil, porque tenemos un plus de normativa y tenemos supervisor. Dicho esto, e independientemente de eso, la lección aprendida tanto de la crisis financiera como del covid, es que los reguladores han entendido que tan importante es tomar una medida como la velocidad en la misma. Hemos visto cómo en 24 horas ha reaccionado el regulador norteamericano y ha inyectado equis miles de millones de dólares para intervenir ya. Esto te da confort. Dicho esto, son eventos que ocurren, que alguien me diga en los últimos cinco años, cuándo no hemos tenido un sobresalto, pero estamos convencidos de que la industria inmobiliaria española es suficientemente sólida y madura como para navegar por cualquier agua que se presente, por complicado que sea. Además, estamos en un momento en el país en el que por primera vez en mucho tiempo estamos mejor que otros. No sé si ha sido intencionado o no, pero estamos mejor que otros [risas]. Estamos mejor a nivel de ahorro de las familias, estamos mejor en entidades financieras, estamos mejor en crecimiento de empleo, de PIB, estamos muy bien en el turismo internacional... Las transacciones de viviendas de extranjeros se han multiplicado desde 2008. Estamos en un momento, repito, en el que creo que tenemos cierta robustez para afrontar lo que se venga por delante. Dicho esto, que sea lo menos posible, a ver si podemos estar un tiempo sin sobresaltos.

"En España, por primera vez en mucho tiempo, estamos mejor que otros. No sé si ha sido intencionado o no, pero estamos mejor"

P. ¿Cómo ve entonces el mercado? Todo apunta a que las transacciones en 2023 van a ser algo más flojas que las del año pasado. Es decir, estamos más fuertes que otros países, pero de alguna manera, al residencial le tiene que afectar el entorno inflacionista y de subida de los tipos de interés.

R. El alza en tipos, lógicamente, está teniendo y va a tener un impacto. Es evidente. Todas las previsiones de compraventa de viviendas apuntan a que 2023 va a estar muy por debajo del año 2022, en el que además ha habido una cifra, no récord, pero sí relevante. Nuestra lectura es que se va a producir un ajuste más acentuado en la segunda mano. ¿Por qué? Porque es un tipo de producto en el que el comprador es mucho más sensible a ese aumento o encarecimiento del coste de la hipoteca y porque en obra nueva, y a pesar de los enormes esfuerzos que se han hecho en la industria desde 2013 para aumentar la fabricación y la producción, seguimos en números que están por debajo del punto de equilibrio, con lo cual, entendemos que la obra nueva se va a comportar mucho mejor que la segunda mano y no va a tener grandes problemas, por no decir casi ninguno, en términos de absorción.

P. ¿Y en cuanto a precios? Se habla de ligeras caídas...

R. En el tema del precio, el que se publica y el todos leemos cada mes es el que se obtiene de las escrituras, ese precio es bueno para la segunda mano, porque si hoy decides comprarte una casa de segunda mano, en dos meses te la estás comprando, pero en obra nueva, el precio que cierras hoy es para una casa que te dan dentro de dos años y ese precio será el de dentro de dos años. No digo que no haya que seguir las estadísticas, ni mucho menos, pero no hay ninguna estadística en España que refleje el precio actual de la vivienda de obra nueva.

P. Ustedes, como promotora, sí tienen ese pulso de mercado, ¿qué ven?, ¿qué está pasando con los precios de la obra nueva?

R. Nosotros somos unos privilegiados por las ubicaciones en las que estamos, seguimos viendo mucha fortaleza en la demanda. Es verdad que el cliente ha aumentado el tiempo de decisión. Si antes teníamos un tiempo promedio equis para tomar la decisión de compra, ahora se lleva un poco más de tiempo, es lógico, pero seguimos viendo una demanda superrobusta, tanto nacional como internacional, y seguimos viendo los precios con tendencia al alza. Nadie tiene la bola de cristal, pero lo que estamos viendo en las compraventas, en la actividad diaria de los equipos comerciales, es que los precios de obra nueva siguen teniendo tendencia alcista.

"Seguimos viendo una demanda superrobusta, tanto nacional como internacional, y seguimos viendo los precios con tendencia al alza"

P. ¿Va a ser la demanda capaz de absorber los incrementos de costes de construcción y la inflación?

R. Siempre y cuando hayas ido cuidando tu ritmo de ventas y la absorción comercial a lo largo de la obra. Un promotor empieza a vender cuando pide licencia y cuando la obtiene tiene, aproximadamente, 22 meses de construcción. El promotor realiza las ventas mínimas para que el banco le dé financiación y a partir de ese momento, lo que tiene que hacer es ir adecuando todo el volumen de ventas a lo largo del ciclo de construcción para ir jugando, en la medida de sus posibilidades, con la subida de precios en la medida en que la demanda se lo permita, para ir acomodando los costes. En tu estructura de costes, la obra, los hard costs... suelen suponer, más o menos, el 50%, con lo cual, una subida de los costes del 10% durante la obra es aproximadamente un 5% de incremento del precio de la vivienda. Cualquier promotor en España, top 10, top 20, sube más de un 5% en el periodo de comercialización desde que se ha adjudicado la obra.

P. Pero eso no funciona siempre, ¿o sí?

R. Depende. A veces sí, a veces no. Hay muchos proyectos pequeños o de unifamiliares que no te lo permiten. En general, en parte sí, y lo hemos visto. Si veis los márgenes de las promotoras que ya han hecho disclosure de resultados, no se ha visto un deterioro significativo de los mismos porque, en la medida de lo posible, esos costes se han ido amortiguando. De todas maneras, desde 2015 llevamos viendo incrementos de los costes de construcción todos los años. Por otro lado, no debemos olvidar que la demanda sigue siendo robusta, hay dos hogares creados por cada vivienda nueva creada. Es decir, no somos capaces de atender la demanda natural. El año tope hemos hecho 100.000 casas, una cifra que está bien, pero seguimos sin atender el volumen que requiere la demanda. Nos falta industria, nos ha faltado que la industria constructora se desarrolle aún más para atender la demanda residencial. Teníamos una industria constructora líder a nivel europeo tanto en calidad como en profesionalidad, pero le ha faltado desarrollarse y crecer más. Yo creo que las compañías aún tienen recientes las cicatrices que dejó la gran crisis.

"No hay ninguna estadística en España que refleje el precio actual de la vivienda de obra nueva"

P. ¿AQ Acentor ha podido amortiguar los costes de construcción?

R. A día de hoy, en AQ Acentor, no hemos tenido ningún problema a la hora de mitigar aumento de costes con aumento de precios. Además, el nivel de profesionalización de la industria es altísimo, no solamente comparada con el anterior ciclo español del cual formaba parte y no me arrepiento, sino si nos comparamos con cualquier otro país europeo. Nos ha llevado a una disciplina de que todo el mundo, o la inmensa mayoría, desarrolla la promoción con dinero de los bancos, con financiación al promotor, y se exige un porcentaje de ventas, sea el que sea, que obliga a cierta disciplina en la venta aquí [hasta alcanzar el nivel de preventas exigido por la banca] y cuando ya tienes el préstamo promotor, aplicas esa política comercial de ir dosificando las ventas para conseguir mitigar los costes.

P. Y ahora que se va a cumplir un año desde que la Reserva Federal empezó a subir tipos y el mundo empezó a cambiar, ¿los bancos se han vuelto más exigentes?

R. Fundamentalmente, en el coste de la financiación. A nivel de preventas, cada entidad tiene sus criterios de decisión, en función de ubicación, de tipología de proyecto, de tipología de consumidor, de naturaleza del producto... y no ha variado significativamente. Lo que sí que ha cambiado, lógicamente, es el scoring a los clientes. Es decir, cuando ya tenías la promoción y la tienes que entregar a los clientes, en ese momento, el cliente es el que llega a la entidad financiera que elige libremente para obtener una hipoteca para su vivienda. Cuando el euríbor estaba al 0%, por no decir negativo, el coste de una casa de 250.000 euros para un cliente era equis. Ahora ya no está al 0%, ahora está al 3,5% más el diferencial. La hipoteca en lugar de ser equis es equis más 200, 300, 400... euros más. ¿Qué ocurre? Que ese mismo cliente que hace dos años hacía un scoring y cumplía holgadamente las ratios de esfuerzo, su liquidez, etcétera, ahora puede tener más problemas y entonces se traslada esa mayor dificultad para obtener una hipoteca, en el mayor plazo para entregar la vivienda. Y ahí se nota claramente.

P. ¿Y eso cómo lo miden?

R. Tenemos mil métricas. Nosotros somos mal ejemplo porque nuestro cliente preferente está en un segmento medio y medio-alto, pero, hablando con otros compañeros de la industria, te dicen que en segmentos medios, incluso en vivienda protegida, notan que lo que antes era una subrogación de 40 días, ahora son 80 y se nota porque el número tiene que ser más fino por parte de la entidad. Pero a nivel de preventas, a nivel de LTV, a nivel de presupuesto de financiación de la industria... las entidades financieras tienen anualmente un budget que tienen que alocar en la industria residencial, eso no ha cambiado. De hecho, acabamos de cerrar una financiación y ha sido un proceso normal y corriente, de adjudicación tranquila, la minuta es la misma que en años anteriores, el nivel de preventas idéntico... No ha cambiado nada. No tiene por qué cambiar.

P. Igual porque la industria también se ha reducido.

R. Yo creo que el negocio residencial, asumiendo que el suelo está comprado con equity, que lo pone el promotor, con un nivel de preventas desde el punto de vista de la financiación, los márgenes de las promociones y el monitoreo que hacen las entidades financieras, yo creo que ahora más que nunca, la financiación bancaria al promotor es un negocio tremendamente líquido y robusto para las entidades, sinceramente. El nivel de profesionalidad de la industria y de todos los que trabajamos en ella se encuentra en punto tremendamente óptimo. No se ha visto ninguna acción temeraria por parte de nadie en estos años. Se ha limitado la actividad a los profesionales, te llames como te llames, vengas de donde vengas y tengas el sponsor que tengas, pero tienes que ser profesional, si no, la industria te expulsa. Y eso es muy bueno.

"Se ha limitado la actividad a los profesionales, te llames como te llames, vengas de donde vengas y tengas el 'sponsor' que tengas"

P. Ese scoring ha afectado a un perfil de cliente medio, medio-bajo, ¿ha provocado caídas en las preventas?

R. A nosotros no, porque no tocamos ese segmento, ese no es nuestro segmento de cliente objetivo. Si la persona no consigue hipoteca, desgraciadamente, se va a caer la venta. Al final, ese tipo de clientes, igual que el cliente extranjero, no pide hipoteca en su gran mayoría, el cliente nacional de segmento medio medio-menos sí pide hipotecas, y si no la consigue, tendrá que dejar pasar la operación. En nuestro caso, afortunadamente, no tenemos esa métrica en nuestra cartera.

P. AQ Acentor no solo promueve viviendas para la venta, también para el alquiler. ¿Qué porcentaje supone el build to rent (BTR) dentro de la compañía?

R. Nosotros hacemos residencial. Y el resi puede tener muchos clientes. El más tradicional es el build to sell (BTS), la gente de a pie nos compra las casas, ése es nuestro core business. Después aparece el build to rent (BTR), un negocio al que le hemos puesto unas siglas que quedan muy bien, pero este que os habla ya hizo esto en los dos mil, al principio, y no lo llamamos BTR, sino producto en renta. En mi anterior compañía, lo lideraba yo y lo hicimos de dos formas. Por un lado, llave en mano con diferentes inversores y por otro, en concesión, como el Plan Vive. Esto último es un negocio de servicios, prestas servicios a terceros, a quien sea, mientras que el llave en mano es yo, promotor, en lugar de vender 200 casas una a una, se las vendo a un inversor que las va a dedicar al alquiler. Eso es BTR llave en mano. Eso que se ha desarrollado bastante en España en los últimos años y en esta casa tenía una actividad muy importante. Se han hecho operaciones con Catella, con Vivenio, con Franklin Templeton... ha tenido una actividad relevante.

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P. ¿Va a seguir teniéndola?

R. Siempre y cuando cubramos los objetivos y los retornos esperados para el accionista. Todo el mundo decía: el BTR hace el de-risking comercial porque, como ya no tienes que vender... ya, pero cuidado, si tú fijas el precio al principio, lo que pase durante la construcción, ya no puedes acomodarlo, ése es tú problema, el problema del promotor. Cuidado con tener muy medida la obra para no equivocarte. Se puede hacer, ¿eh? No hay ninguna alarma y se ha hecho mucho negocio en ese sentido. ¿Va a seguir teniendo actividad en la casa? Por supuesto, ¿por qué no?

P. ¿Pero menos?

R. No. Tanta como seamos capaces de llegar a un punto de encuentro entre el inversor y nosotros. Si os dais cuenta, en los últimos meses hemos vivido un furor de BTR. Cada dos meses había una noticia. Ya llevamos unos meses sin operaciones. ¿Por qué? Porque tenemos dos planos, el del inversor y el del promotor. ¿Qué ha pasado desde que la Fed subió los tipos? El inversor dice: han subido los tipos, tiene que subir mi yield. Con lo cual, el gap se va hacia arriba. Y el promotor dice, oye, han subido los costes de construcción y de financiación, por lo tanto, mi precio, mi margen tiene que aumentar. Y por eso no hay deals.

"Seguiremos haciendo BTR siempre y cuando cubramos los objetivos y los retornos esperados para el accionista"

P. Y si a esto le suma que te puedan topar el alquiler...

R. La regulación del sector, a priori y a largo plazo, no es ni buena ni mala. Lo que hay que hacer es regular en el sentido de dar certidumbre. Lo peor es incertidumbre, la rumorología, eso es de lo que el inversor huye. Dicho esto, si es buena o mala, el tiempo lo dirá. Lamentablemente, en otras partes del mundo ya se han intentado métodos similares y se ha visto que no han funcionado, que en contra de aumentar la oferta de alquiler, la ha disminuido, con lo cual ha subido el precio más.

P. Precisamente, se habla mucho de inseguridad jurídica en España, ¿no percibe esa inseguridad su accionista o no percibe que haya más que en otros países?

R. Lo que percibe es que lo antes posible es deseable que tengamos un marco fijado de competir y a partir de ahí compitamos. Me cuesta creer que alguien piense en hacer una normativa que tumbe uno de los principales motores económicos y de desarrollo social de este país. Lo importante es que lo que tenga que venir, venga y a partir de ahí definamos cómo competimos. Dicho esto, cuanto menos normativa, ¿mejor? Tampoco es eso. Lo peor es la incertidumbre, sin duda alguna.

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P. ¿Y qué modelo funciona? En todo el mundo hay un problema de acceso a la vivienda, al menos en Europa.

R. A todo el mundo le gusta intentar poner normas al final de la cadena, ¿por qué nadie habla del suelo?, ¿por qué no ponemos ahora en Madrid equis millones de metros cuadrados, ordenados, a disposición de todo el mundo?, veremos cómo baja el precio. Las áreas más tensionadas en cuanto a oferta, disponibilidad de vivienda y precios, son las zonas de España donde menos suelo hay.

P. Pero en la anterior crisis se sacó mucho suelo al mercado y se generó una burbuja. No es solamente el suelo...

R. Sí, sacaron mucho suelo ordenado. Eso no me vale. Es decir, tenemos que ir a un modelo que se hace mucho en centro de Europa y que es yo, administración, te ordeno mañana mismo un suelo, en dos semanas, siempre y cuando vosotros, promotores, asumáis el compromiso de que vais a dotar de infraestructuras, de urbanización, de algún colegio, de una parada de tranvía... de lo que haga falta en los próximos dos años. Y en la misma mesa todo el mundo asume el compromiso y de esa forma se desarrolla el suelo. En el anterior ciclo, ¿qué ocurrió? que cada vez que uno, no promotor o no profesional, conseguía un visto bueno, se iba al mercado a vender el suelo y a especular con él. Aquí la clave es poner suelo en disposición, no de un promotor ni de unos promotores, sino de la industria. Suelo de verdad, ordenado y con capacidad para ser construido... y ahí es cuando realmente aumentas la oferta y compites. Es decir, hay plazas en España a las que podríamos irnos todos juntos durante un año a invertir en suelo y al año no habríamos invertido un euro porque no hay suelo para comprar. Y eso es dramático y va a tensionar aún más el mercado, porque el efecto último es que no hay vivienda y la que hay es muy cara. Y no es un problema que se arregle a corto plazo, pero hay que abordarlo, porque si no, el problema que tenemos se va a ir agravando cada vez más. Es así de duro.

"Estamos consumiendo más suelo del que generamos, es lo que se llama rotura de 'stock"

Además, hay otro problema, ¿cuántas parcelas de vivienda protegida hay urbanizadas en España? Muchísimas. ¿Cuántas se desarrollan? Mínimas. Casi todas por cooperativas. ¿Por qué? Porque los módulos no se han revisado en años. No se puede construir, aunque el suelo sea gratis. Puedes construir a pérdidas, por lo que nadie construye. Abordemos eso.

P. ¿Cómo puede ser que teniendo un suelo no salga a cuenta construir?

R. En España tenemos el Código Técnico de la Edificación, que es espectacular, muy por encima de estándares europeos y que marca un mínimo de calidad constructiva muy alto y ese mínimo va asociado a un coste. Si yo quiero hacer una vivienda de una determinada forma, tengo un coste mínimo para hacerla y ese coste mínimo, en muchas áreas metropolitanas está por encima del precio de venta del módulo. Solo la construcción, no sumes licencias, no sumes arquitectos, no sumes seguros, no sumes financiación, por supuesto, no sumes el suelo... estamos por encima del precio de venta, entonces no hay desarrollo. Los que vamos cumpliendo años vamos pensando en las generaciones venideras, ¿queremos de verdad que la vivienda deje de ser un problema en equis años? Abordémoslo desde su fuente, el suelo, y ordenemos suelo masivamente, pero cuidado, diciendo yo te ordeno el suelo siempre y cuando me instales, me pongas, me ejecutes, me urbanices, me desarrolles... Entonces el suelo ya no será un problema.

P. ¿Se debería haber ordenado más suelo durante la crisis?

R. La industria promotora de este ciclo, desde 2014, mayoritariamente ha consumido suelo ordenado y urbanizado en la crisis anterior. A pesar de los esfuerzos de muchos en ordenar suelo nuevo, se ha ordenado muy poco. Estamos consumiendo más suelo del que generamos, es lo que se llama rotura de stock. Qué pasa cuando una empresa de moda o de tecnología rompe stock de un aparato, que suben los precios, ¿verdad? Repito, no es una solución para un año, pero si queremos de verdad arreglar este problema a medio plazo, o lo abordamos desde el origen, o estaremos poniendo continuamente parches.

P. Entonces, estamos de acuerdo en que la vivienda es cara. Hay que hacer algo para que baje.

R. Lo de caro o barato, depende de muchos factores.

P. Pero la gente no puede comprar y su única opción es el alquiler, que también está por las nubes.

R. La gente joven no puede acceder a la vivienda en España, ya que desgraciadamente, tenemos unas de las tasas de paro joven más altas de Europa. Además, el alquiler está muy caro porque sigue sin haber oferta. En una entrevista reciente publicada en El Confidencial se hablaba de por qué en España no hay un superplayer que haga 50.000 viviendas al año. Porque no hay suelo. Porque demanda hay. Estamos en un mercado en el que hay demanda residencial tanto para alquilar como para comprar muy por encima de lo que un conjunto de empresas profesionalizadas ha sido capaz de poner en el mercado en seis años de máxima actividad. Pues la única forma de aumentar eso es con el suelo. Siempre han dicho, ¿y por qué os quedáis todas en 2.000-3.000 viviendas? En las salidas a bolsa es una pregunta recurrente y la respuesta es porque no somos capaces de poder decir que tu plan de inversión va a ser autosuficiente para generar 10.000 viviendas todos años. Ni más ni menos.

P. Además del BTS y el BTR, ¿en qué áreas se quieren centrar?

R. Tenemos las otras áreas de negocio: la parte de logística, la parte hotelera, la parte retail, y los asset class.

"Incluyendo el 'build to rent', el negocio residencial debería pesar en nuestra cuenta de resultados, mínimo, tres cuartas partes"

P. ¿Como los data centers?

R. Somos el brazo ejecutor de inversión de nuestros accionistas alemanes en España. La línea o el fondo específico para data centers ya se ha creado, todo lo que podamos ayudar para que ese segmento crezca y se destine inversión en España, ayudaremos.

P. ¿Tienen algún objetivo?

R. Hay cifras. Hay objetivos. La intención es crecer hacia el centro de España, lógicamente Madrid. Es un activo muy taylormade, al igual que en BTR siempre o casi siempre tiene que tener un inversor en la otra parte, en data centers siempre tiene que haber un usuario. Y en ello estamos. Pero el core de AQ Acentor es resi, o living, como queráis llamarlo.

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R. ¿Qué porcentaje debe pesar el residencial dentro del negocio de la compañía?

R. El residencial debería pesar en nuestra cuenta de resultados, mínimo, tres cuartas partes, incluyendo el build to rent. El BTR es la parte flexible. Es decir, si encontramos deals que respondan a nuestros retornos esperados, a nuestra estrategia de inversión y desarrollo para BTR, irá a más. Ese 65% será superior. Es, como se dice, un top off. El BTR son operaciones que surgen en un momento dado, el inversor viene y las cruzas, pero no debe ser nuestro número grande, por así decirlo.

P. Y dentro del alquiler, ¿asequible o libre?, ¿les interesan proyectos como el Plan Vive de Madrid o Habitatge Metròpolis Barcelona?

R. Las concesiones son para un promotor de servicios. Al final lo que haces es dar un servicio a alguien, no hay un activo que traspasas, tú no vendes el activo, vendes un servicio que es promover con una concesión, como se hizo en el Plan Vive. No veo a AQ Acentor compitiendo ahí porque la capacidad instalada que tenemos, la tenemos diseñada para trabajar contra nuestro propio balance. En BTR, sí, hoy por hoy, para terceros. Protegida, affordable o no affordable, por cumplimiento de uno de los objetivos que estamos marcándonos en nuestro plan de ESG [Enviromental, Social and Governance], en el que la S es, para nosotros, más relevante, porque al final estamos construyendo viviendas para familias o para personas, lógicamente, y nuestro objetivo siempre ha sido así en AQ Acentor que, por otra parte, siempre ha tenido alguna parte de promoción de vivienda protegida.

"El accionista de AQ Acentor tiene una especial sensibilidad hacia un menor retorno económico a cambio de un mayor retorno social"

P. Pero comentaba antes que sin la revisión del precio de venta del módulo de vivienda protegida, no salen los números...

R. No salen en muchos sitios, en algunos salen muy justitos, pero se justifica esa menor rentabilidad por ese componente en la S y nuestro accionariado tiene esa sensibilidad hacia un menor retorno económico, siempre y cuando tenga un mayor retorno por alguna otra pata, y en ese caso, la pata es la S. Estamos trabajando para hacer promoción de vivienda protegida tanto en venta como para algún operador BTR. De hecho, este mes de abril, si dios quiere, entregaremos una promoción a un inversor para vivienda en alquiler protegida en Cataluña. Eso forma parte de nuestro ADN por la sensibilidad de nuestro accionista hacia un menor retorno económico a cambio de un mayor retorno social.

P. ¿Esa filosofía también viene de Alemania?

R. Siempre ha estado presente en el ADN del accionista. De hecho, creo que a diferencia de otros sponsors, por el desarrollo tanto de la vivienda social como la vivienda en alquiler en Alemania, lo tienen en su core. No es una decisión nuestra, del nuevo equipo, que hayamos dicho vamos a hacer esto a partir de ahora. Esto ya formaba parte del ADN de los accionistas y lo que sí que ven bien es que lo desarrollemos y sigamos por esa línea.

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P. Entonces, ¿no vamos a ver AQ Acentor en esa competición a la que se van a lanzar las comunidades autónomas siguiendo los pasos del Plan Vive o Metròpolis Habitatge Barcelona?

R. En el corto plazo, no veréis a AQ Acentor compitiendo en la promoción de concesiones. No. Creo que es un negocio mucho más orientado a constructoras que a promotoras.

P. A nivel geográfico, ¿por qué mercados apuestan?

R. El foco clarísimo está en las grandes áreas metropolitanas donde se concentra la población y la actividad económica. Si miráis cualquier estadística, tenemos Madrid zona centro, área metropolitana de Barcelona incluida la capital, Valencia, Alicante, Murcia. Tenemos Baleares, fundamentalmente Mallorca, y después Málaga, Sevilla y luego ya sería una retahíla de ciudades más pequeñas como Zaragoza. Bilbao, Navarra, Granada... Cosas muy puntuales. Este negocio es local, como habréis oído de mi boca alguna vez. ¿Qué significa eso? Que requiere de expertise de equipos en plaza que entiendan perfectamente esa plaza, no solamente desde el punto de vista del consumidor, sino de las normativas, de la interrelación con las administraciones y con las compañías suministradoras, que entiendan el suelo, qué evolución han tenido los municipios... que sean expertos en esa plaza.

"Cataluña va a seguir siendo área prioritaria de inversión y desarrollo para AQ Acentor"

Bajo esta máxima, tienes un equipo en Madrid, en Cataluña, en Levante y en Andalucía y con eso atiendes, más o menos, dos terceras partes de toda España, del crecimiento económico, del crecimiento demográfico... Esto no es un tema de adivinos, esto es lo que es y era lo que era cuando empezamos en 2013 a invertir para fondos. Y, salvo excepción, esas van a ser las zonas geográficas donde veréis a AQ Acentor competir en los próximos cinco, 10, 15 años.

P. Respecto a Cataluña, ¿se ha visto muy penalizada por el entorno político en Barcelona?

R. Cataluña es una comunidad autónoma, y especialmente el área metropolitana de Barcelona, que sigue funcionando, desde el punto de vista residencial, tremendamente bien. Es una demanda muy local que se ha visto beneficiada por el parón en el desarrollo que ha tenido Barcelona capital, y que, desgraciadamente, gracias a ese parón ha tenido un desarrollo por encima de la media, más que destacable. Es una ubicación en la que el expertise local cobra más importancia, si cabe. Tenemos un equipo instalado en Barcelona, que va a seguir siendo área prioritaria de inversión y desarrollo para AQ Acentor. Seguro. Sin ninguna duda.

P. ¿En qué mercados no van a entrar?

R. Hay algunos en los que por casuística local, por la idiosincrasia del suelo, de la propia industria promotora instalada o de la industria constructora, no tiene sentido para una compañía como la nuestra, que pretende ser eficiente, desplazar un equipo de forma permanente para hacer un volumen muy reducido de viviendas. Hay zonas de España en las que nos encantaría estar y promover, 300-400 viviendas al año, pero sabemos que, desgraciadamente, es imposible hacerlo porque no vamos a tener acceso a ese suelo. Es una pena, porque son zonas con una demanda hiper sólida, algunas de ellas hacen un producto de calidad excepcional, tienen una dotación social potentísima y muy bien desarrollada... pero desgraciadamente es muy difícil competir. Ya nos gustaría tener la varita mágica.

"El objetivo es ser capaces de alcanzar en torno a las 2.300 o 2.600 viviendas entregadas al año"

P. ¿En qué volumen de entregas se mueve AQ Acentor?, ¿quieren competir con los grandes del sector?

R. El objetivo del accionista, que repito, es un objetivo a medio y largo plazo, es ambicioso en cuanto al posicionamiento de la compañía en la industria. El objetivo del equipo es ser capaces de alcanzar en torno a las 2.300-2.600 al año. ¿Y eso para cuándo? Para dentro de cuatro o cinco años. ¿Y por qué tanto? Porque nos requiere un esfuerzo inversor que hemos empezado ya a acometer y que es tremendamente importante. Pero todo tiene su tiempo de maduración, su tiempo de desarrollo y su tiempo de crecimiento. Ése es un tamaño razonable y sostenible al criterio del equipo que os habla.

P. Y ese esfuerzo inversor, ¿cuántos millones de euros son?

R. Lo hemos cifrado, para este año, en una horquilla entre 120 y 140 millones de euros, pero si encontramos oportunidades de inversión que reúnan los criterios de rentabilidad, de sostenibilidad y de orientación al cliente que requiere nuestro accionista, haremos inversiones superiores a 140 millones. ¿Hasta cuánto? Afortunadamente y aunque parezca increíble, no tenemos límite, pero desgraciadamente, sabemos que el mercado nos pone un límite. Además, si no encontramos oportunidades, tampoco las haremos. La ventaja de no tener una obligación de cara a nadie, excepto al accionista, es que no estamos obligados a acometer inversiones.

P. Si, como dice, apenas hay suelo, ¿esos 120 o 140 millones de euros para este año son alcanzables?

R. Yo creo que sí porque tenemos un grandísimo equipo trabajando en ello. A día de hoy, desde el 1 de enero de este año, hemos comprometido inversiones firmes por encima de 30 millones de euros y tenemos un pipeline de aquí a junio muy por encima de esa cifra. Somos relativamente optimistas en que alcanzaremos esa cifra de inversión, pensando solo y exclusivamente, en esa cifra, en suelo finalista residencial.

P. Solamente para residencial, esos 120-140 millones de euros, ¿y otro 25% adicional para el resto de segmentos: retail, datacenters?...

R. Sí. El mensaje importante es que acometeremos, o mejor dicho, elevaremos a decisión del accionista toda oportunidad que el equipo gestor crea que merezca la pena ser considerada. Cualquiera.

"Para este año, tenemos prevista una horquilla de inversión entre 120 y 140 millones de euros en suelo finalista residencial"

P. Y su accionista, ¿cómo ve España en comparación con el resto del mundo?

R. La visión que tiene nuestro accionista del mercado inmobiliario español es tremendamente positiva. Y eso es fruto, primero, lógicamente, de los retornos obtenidos hasta la fecha. Y, segundo, porque como decía al principio, creo firmemente que España se encuentra comparativamente respecto a otros países en una posición de ventaja competitiva. Y creo que, después de casi nueve años de estar invertidos en España, los accionistas han entendido que tienen una plataforma de gestión potente, que pueden crecer, que hay oportunidades de crecimiento y que es un país que sigue ofreciendo un marco para la inversión más que razonable.

P. En ese crecer, ¿se plantean compras o fusiones?

R. El día que se dé, alguien dirá, lo dije [risas]. Vamos a analizar cualquier oportunidad de inversión. Y repito las mismas palabras que me habréis oído durante siete años en las reuniones con analistas, cualquier oportunidad que salga en el mercado la analizaremos, cualquier oportunidad que analizada preliminarmente tenga sentido para el equipo gestor español, la elevaremos al accionista y a partir de ahí, decidiremos, lógicamente, si se lleva a cabo o no. Si hay oportunidades de consolidación, las analizaremos, pero como llevo siete años analizándolas todas y algunas en repetidas ocasiones. Como todo en la vida, cuando las decisiones son complejas, se tienen que dar muchas circunstancias y cumplir todas las condiciones y cuando eso sucede, la ejecutas. Muchas, desgraciadamente, las analizábamos, pero se iban cayendo.

P. Y en estos seis meses, ¿le han ofrecido alguna?

R. Me gusta ser más proactivo que reactivo. En estos seis meses hemos analizado alguna, que después nos la han ofrecido.

"Se eleva todo al accionista, tanto lo que se propone para invertir como lo que se descarta"

P. ¿La han elevado al accionista?

R. La hemos elevado diciendo que no creíamos que fuera para nosotros. Soy tremendamente transparente. Se eleva todo. Lo que se propone para invertir y lo que se descarta para no invertir. La transparencia con el accionista tiene que ser máxima. Y cuando no hacemos una operación y la cierra un competidor, la volvemos a comentar para decir, oye os acordáis que está operación no la hicimos por esto, por esto y por esto, pues ha habido otro player que lo ha comprado y ha asumido este riesgo. Lo hacemos para que todos sepamos que hay decisiones que tomamos y que hay otros que están dispuestos a asumir ese riesgo.

P. ¿Cuál es?

R. Se dice el pecado, pero no el pecador [risas]. El que firma los contratos de confidencialidad, para bien o para mal, soy yo, con lo cual no puedo decirlo. Pero está en el mercado otra vez. ¿Se tiene que producir consolidación? Se tienen que producir movimientos corporativos. Llevamos ya un ciclo de siete, ocho años, y por la naturaleza de los sponsors, es natural que se produzcan estos movimientos. Es natural. No es ni malo ni bueno. Es natural. Lo que pasa es que tienen que darse muchos condicionantes para que una operación resulte atractiva. Y depende también del momento vital de la compañía, de la necesidad de inversión, de capacidad de desarrollo... que para unos hace que sea una operación perfecta y para otros no funcione.

P. ¿Dónde cree que será más fácil encontrarlos? ¿En una fusión propia al uso o en operaciones más de compra de elementos concretos? Ahora, por ejemplo, hay carteras de BTR muy potentes a la venta de grandes compañías, bolsas de suelo...

R. En ambas. La preferencia es en aquellas que mejor sirvan a los intereses de los accionistas y en segunda instancia, a los de los clientes, y en tercera y última, a los del equipo. Pero primero es el accionista. Habrá operaciones que cobren sentido como portfolio, otras que tenga sentido una plataforma específica porque te aporte un valor específico que no tienes y que te cuesta mucho desarrollarlo, otras que te generen una unidad de negocio que no tienes... Depende, cada operación tendrá su aliciente.

"Ahora mismo, le veo más inconvenientes que ventajas salir a bolsa"

P. ¿Y una salida a bolsa?

R. Aquí sí os hablo en primerísima persona. Fue un proceso precioso y superenriquecedor. La salida a bolsa de compañías promotoras en España era la vía que en 2017 y 2016 se vislumbró como la autopista para la desinversión futura de los sponsors, que fue básicamente lo que hizo LoneStar con Neinor. Eso que fue válido durante un tiempo, después se ha demostrado que no lo ha sido. Por lo tanto, yo ahora mismo, y lo hemos comentado a un primer nivel, le veo más inconvenientes que ventajas. No veo ninguna ventaja en estar cotizados. Creo que la letra G del ESG se puede potenciar tanto como uno quiera sin necesidad de estar cotizado. Y ahora mismo, el mercado de capitales, en cuanto a valoración de compañías, no está reconociendo el valor embebido que tienen esas compañías, Al revés, lo está penalizando. Te exige, además, una capa de publicidad que en algunos casos no te beneficia sino te perjudica, por lo que ahora mismo no le veo ningún aliciente, la verdad.

P. Pero participó en la salida a bolsa de Aedas...

R. En su día sí. Y fui el primero que defendió y el primero que se echó a la espalda ese proceso, pero ahora mismo no le encontramos aliciente ninguno. Al revés, la flexibilidad y libertad que te da ser una compañía privada, aunque superregulada y superorientada al cumplimiento de todo el gobierno corporativo, etcétera, etcétera, no te la da estar cotizado.

P. Una derivada de la crisis es que quienes necesitan liquidez porque se apalancaron mucho y les ha pillado la subida de tipos van tener que vender activos que en otro momento no pensaban vender. Comentaba al principio que no cree que estemos en un momento oportunista del mercado, ¿hacia qué tipo de operaciones vamos entonces?

R. Cuando digo que no vemos que sea un mercado oportunista me estoy centrando en la inversión en nuestra materia prima, el suelo. 2007, 2008, 2009, 2010 en adelante fue oportunista porque había suelo en manos de gente que no eran propietarios habituales del suelo como bancos, entidades financieras o Sareb. Por un decreto tuvieron que valorar dicho suelo en base a una fórmula que realizaba el mismo descuento a un suelo en Valdebebas que a un suelo en Alpedrete. Ahora a quien tiene suelo en España, el entorno financiero económico le afecta muy poco, por lo que no creo que nadie vaya a tomar una decisión de venta distressed de suelos residenciales.

"En operaciones de '' en renta, en los que se hizo una inversión con retornos muy cortitos, ahí puede que veamos 'distressed"

P. ¿Y quiénes han apalancado carteras en renta? Con la subida de los tipos de interés, su rentabilidad se ha visto cercenada.

R. Ahí sí puede haber ventas aceleradas porque, lógicamente, el tenedor o inversor anglosajón es de reacciones mucho más rápidas y directas que otras nacionalidades. y que diga antes de seguir perdiendo, vendo. Eso no es venta para nosotros, yo no soy patrimonialista. Yo no voy a comprar, a priori, un portfolio de vivienda en alquiler al 2,80%, al 3,20% o al 4,10%. No es mi negocio. Ahí va el distressed. ¿Os acordáis durante la pandemia? Es el momento de levantar dinero para hoteles. Nos vamos a hinchar. Y yo siempre pensé: claro, los meses del covid, evidentemente todo estaba cerrado, nadie podía viajar, pero en cuanto se abra, esto se recuperará. De hecho, a día de hoy ya están casi a niveles precovid. No hubo ninguna operación hotelera distressed. No hubo una avalancha de operaciones como se esperaba. ¿Que haya oportunidades puntuales de distressed por la subida de tipos? Sí. Sobre todo en ese tipo de operaciones de portfolios yielding en los que se hizo una inversión con retornos muy cortitos, pero en nuestro core, en el suelo, sinceramente, no creo que vayamos a ver mucho distressed.

P. ¿Y en centros comerciales? Ahora nadie mueve ficha en este segmento.

R. Si ves la inversión en centros comerciales, en España, en el último año, ha aumentado significativamente. Es verdad que entraron en desgracia por la tendencia que hubo en Estados Unidos del cierre de centros en el lejano oeste... pero si vas a la analítica, en el performance que tienen ahora los centros comerciales en España, es excepcional, buenísima. De hecho, es un activo que está en las mejores tasas de rendimientos de todos. Creemos que va a haber una reactivación en centros comerciales, creemos que España es un mercado completamente diferente al que puede ser en UK u otros países, que no es comparable, y prueba de eso es, precisamente, el performance que están teniendo los centros. Creemos que va a haber cierta reactivación y que puede ser uno de los asset class que den alguna gran sorpresa en los próximos años.

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E. Sanz

P. ¿Ustedes están como promotores?

R. Sí, como promotores.

P. ¿Tienen ya suelo para promover?

R. Tenemos un suelo con licencia comercial, porque la peculiaridad de este activo es que o tienes licencia comercial o el suelo vale para poco. Tenemos un suelo con licencia comercial en Valencia para hacer, posiblemente, uno de los desarrollos comerciales más importantes que puede tener España en los próximos cinco, diez años. Y estamos en ello. En el sector de Turianova, que fue el sector que desarrollamos entero junto a La Fe. Estamos armando ahora toda la parte de equity y de la financiación y haciendo el prealquiler de las superficies. Tenemos una ilusión tremenda por este proyecto. Infinity se llama y el objetivo es lanzarlo en 2023.

P. ¿Y la financiación?

R. Hay parte de inversión, lógicamente, de accionistas y parte de financiación de desarrollo que por el tamaño, 200 millones, tienes que tener un pull de entidades.

P. En los nuevos desarrollos, ¿tienen suelo?

R. No. Aún no. Nuestro objetivo principal es suelo finalista, esos 120-140 millones se destinarán a comprar suelo finalista residencial, pero tenemos línea aprobada para suelo en gestión. En este país, si pretendes tener una cifra de ese volumen de entregas como la prevista, necesitas tener bastante suelo en gestión. Son sectores que tenemos muy estudiados y analizados, no solo Madrid, sino otras zonas de España para ver en qué momento es posible entrar y también en función de si alguien quiere vender o no quiere vender, porque por mucho que quieras entrar, si nadie quiere vender... Cuando veamos una oportunidad, invertiremos seguro. Toda promotora en España debería tener suelo en gestión en balance una vez pasado el riesgo de ordenación, es decir, a partir de plan parcial en adelante. Es ley de vida. Cuando éramos cotizados no podíamos tenerlo en balance y lo sacábamos fuera de balance para que no te penalizara, pero cuando no eres cotizado, no tienes por qué hacer eso.