Pryconsa se hace fuerte al norte de Madrid: dos suelos para levantar pisos por 30 millones

Operación de suelo de gran relevancia al norte de Madrid. Pryconsa se hará con la propiedad que no controlaba de dos solares residenciales y finalistas al norte de la capital donde podrá construir unas 200 viviendas. Se trata de dos suelos situados en Isla Chamartín, ámbito situado junto a la estación de Chamartín y al futuro desarrollo de Madrid Nuevo Norte, cuya subasta instó a finales de julio el Juzgado de Primera Instancia N.º 92 de Madrid.

Los solares salieron a subasta por algo más de 25,5 millones de euros y la histórica promotora madrileña pagará poco más de 30 millones, un 18% por encima del precio de subasta. Se trata de una operación de gran relevancia para Pryconsa debido a la enorme escasez de suelo finalista en la capital y que permitirá a la promotora de Marco Colomer ampliar su bolsa de suelo en un momento en el que el conjunto del sector ha centrado su atención en suelos pendientes de gestión para garantizarse su actividad en un futuro.

Pryconsa abonará por ambos solares casi 30 M, un 17% por encima del precio de subasta

Pryconsa es una de las promotoras históricas de Madrid. Fundada en 1965, no solo sobrevivió a la explosión de la burbuja inmobiliaria en 2008, sino que la solvencia de la compañía la permitió acometer importantes operaciones inmobiliarias durante la crisis —o al menos participar en algunos de los procesos más relevantes—, reforzando su posición en el mercado residencial de Madrid.

Por ejemplo, estuvo presente en la subasta que convocó a finales de 2014 el Ministerio de Defensa para pujar por el famoso solar situado en la calle Raimundo Fernández-Villaverde y también en el proceso organizado por Metro de Madrid para vender las Cocheras de Cuatro Caminos. También se interesó por un edificio en el Paseo de la Castellana 14, así como por la subasta de un solar junto al parque de El Retiro, propiedad de la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, por poner solo algunos ejemplos.

Entre las operaciones más destacadas que sí llegaron a buen puerto destacan especialmente la compra de uno de los solares de Operación Mahou-Calderón, así como un solar en el que será el gran desarrollo inmobiliario de la capital, Madrid Nuevo Norte, contando con materia prima en uno de los ámbitos que va a concentrar la demanda de vivienda en Madrid capital en el futuro.

Además, Pryconsa también ha ido tomando posiciones en Los Ahijones, Valdecarros y Los Berrocales, los denominados desarrollos del sureste de Madrid, mientras que es uno de los principales dueños de suelo de Arpo y Montegancedo, dos grandes bolsas de suelo en Pozuelo de Alarcón, también en Madrid y uno de los municipios con renta per cápita más elevadas de España.

Un proindiviso junto a Oncisa y El Canal

Los dos solares en cuestión eran un proindiviso en manos de Pryconsa —que en el pasado adquirió parte de este suelo a Sepes—, el Canal de Isabel II y Oncisa, la inmobiliaria de la ONCE, una de las propietarias históricas del ámbito y que en 2006 anhelaba levantar dos torres de 75 metros de altura. Un sueño que se vio truncado por el estallido de la burbuja inmobiliaria y que llevó a la compañía a vender los terrenos. Pryconsa toma ahora ese testigo y podría levantar unas 200 viviendas si tenemos en cuenta desarrollos similares en el ámbito, como Torre Australis, del Grupo Ibosa.

Las dos parcelas que han salido a subasta son los dos únicos solares que quedan por construir en un ámbito (parcelas T3 y BE) en el que ya se han levantado seis torres de unas 20 plantas —todas ellas residenciales, menos una de oficinas que pertenece a Merlin Properties—, así como otros siete edificios de cuatro alturas, todos también residenciales, excepto uno destinado a oficinas, también propiedad de la socimi.

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La mayor de estas parcelas, la T3 del ámbito, salió a subasta por 20,2 millones de euros, tiene una superficie de 2.123,20 metros cuadrados y una edificabilidad de 12.500. Sobre ella se podría levantar una torre de 21 plantas más ático, que podrá acoger más de un centenar de viviendas. Por ella, la promotora propiedad de Marco Colomer abonará 23,83 millones de euros, un 18% por encima del precio de subasta.

La segunda parcela, la B3, a subasta por 5,4 millones, tiene una superficie de 4.510,69 metros cuadrados y una edificabilidad de 3.050 metros cuadrados. Sobre ella se podrá levantar también vivienda colectiva libre, pero en bloques de cinco alturas más ático. Pryconsa abonará 6,17 millones de euros, un 13% por encima del precio de subasta.

Pryconsa recoge en su página web los planes para cada una de estas parcelas. Una de ellas acogería una torre con pisos de uno, dos y tres dormitorios e "impresionantes áticos", mientras que la otra, una promoción de menor altura, ofrecería pisos de tres y cuatro dormitorios.

Dos décadas de desarrollo

El APR de Isla Chamartín, anteriormente conocido como Almacenes Manoteras, es un ámbito prácticamente consolidado que echó a andar hace casi 20 años, con el arranque del siglo XXI. En el pasado, este reducido triángulo acotado por la M-11, la A-1 y la avenida de Manoteras estaba formado por terrenos agrícolas que, tras abandonar este uso, acabaron convirtiéndose en escombreras. Cuando en 1998 los propietarios de los terrenos comenzaron a movilizarse para ordenarlos, este inmenso solar se encontraba abandonado y contaba con asentamientos marginales y chabolas.

Los propietarios —entre los que se encontraban Eurocis, Oncisa, Inversiones y Promociones Lasa, el Ayuntamiento de Madrid, Sepes, el Canal de Isabel II, Renfe, Bilbaína de Autobuses, Laga Motor, International Metarls Synergy, Inmobiliaria Gran Vía 85 o Promociones Infanta Mercedes, entre otros— se unieron y constituyeron la Junta de Compensación en el año 2000, un año después de que el Ayuntamiento de Madrid aprobara definitivamente el Plan Especial de Ordenación del ámbito, y en 2003 consiguieron la aprobación de la urbanización del ámbito, cuyo coste estaba estimado en 11 millones de euros. Aquel plan contemplaba la construcción de siete edificios residenciales de 20 plantas al norte y otros 10 de cuatro alturas, agrupados de dos en dos, al sur.

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Isla Chamartín estaba llamada a convertirse en el núcleo residencial de moda al norte de Madrid. En 2009, cuatro de las siete torres proyectadas para este ámbito ya formaban parte del 'skyline' de Madrid. Sin embargo, el estallido de la burbuja inmobiliaria frenó en seco todos los proyectos, entre ellos, el sueño residencial de Oncisa, que acabó vendiendo parte de su suelo en 2016 a Grupo Ibosa, que acabaría levantando, de la mano de GreenOak, Torre Australis, un proyecto compuesto por una torre de 75 metros y dos bloques de pisos con más de 200 viviendas, en total. Por aquella venta, como adelantó El Confidencial, Oncisa habría ingresado algo más de 30 millones de euros.

Cinco años antes, en 2011, Oncisa había vendido a Levitt otro de los solares que poseía en este ámbito por 27,5 millones de euros. Un solar que permaneció intacto hasta que fue adquirido por Merlin Properties. Sobre dicho solar, la socimi levantó una torre y un bloque de oficinas.

Por qué una subasta judicial

Dentro del mercado residencial, según explican los expertos consultados por El Confidencial, es habitual que los solares, especialmente de los nuevos desarrollos, cuenten con varios propietarios. Es lo que se llaman proindivisos. Los promotores van adquiriendo esos proindivisos hasta hacerse con la propiedad total del solar. En este caso, según las mismas fuentes, Pryconsa ostentaba la mayoría del proindiviso.

Sin embargo, al tratarse de un ente público, el Canal de Isabel II no podría haber vendido de manera directa su porcentaje en dichos solares, sino que tendría que haber convocado una subasta pública, lo que habría llevado a Pryconsa a instar la subasta judicial para poder hacerse con la propiedad total de los terrenos, como finalmente ha sucedido.