"Madrid no tiene competidor en Europa y no ha necesitado ventajas fiscales para llegar ahí"

Humphrey White (Londres, 1978) se define como un madrileño adoptado, un guiri muy castizo que empezó veraneando en Asturias y acabó casándose con una española y echando raíces en nuestro país. Esta doble nacionalidad le permite analizar el mercado inmobiliario con la cercanía de quien pisa el terreno y la distancia del que viene de fuera. Bajo esta perspectiva, define Madrid como la ciudad mejor posicionada de Europa para atraer capital y talento extranjero; y considera a España, en general, como un oasis donde lo mejor está por llegar, siempre y cuando las administraciones se centran en tender puentes y no levantar muros.

Desde hace 20 años milita en las filas de Knight Frank (KF), una de las principales consultoras inmobiliarias del mundo, donde dio sus primeros pasos dentro del equipo de inversión. En 2012 tomó las riendas del negocio de mercados de capitales y, desde 2016, es consejero delegado de la firma en España, donde ha conseguido posicionarse como uno de los equipos más internacionales del sector.

PREGUNTA: Usted tomó las riendas de KF en España tras liderar una operación icónica para la firma: la compra de la antigua sede de Telefónica en Ríos Rosas por M&G y su alquiler por WPP. Ahora que se habla tanto del futuro de las oficinas y la regeneración urbana, aquel acuerdo parece un adelanto en el tiempo

RESPUESTA: Absolutamente. Para mí, está adelantado en el tiempo no menos de una década. Empresa internacional tiene la valentía de aglutinar a 17 sedes en España, y las mete en un edificio que llevaba bloqueado 12 años, en Ríos Rosas, 36.000 metros. Estamos firmando simultáneamente un compañero mío en un despacho de abogados en Londres y yo en notaría en España, y lo vendemos en el acto a M&G. Es una operación muy adelantada en el tiempo, porque hicieron una reforma integral de 70 y pico millones, open space cuando nadie quería open space. Es una operación muy adelantada en el tiempo.

P: ¿Cuál es el presente? Si la subida de tipos toca a su fin y la inflación se controla, se supone que los precios deberían ajustarse y el mercado, reactivarse

R: Los precios ya se han ajustado en gran parte del mercado. Logístico se habrá ajustado 175-200 puntos básicos en los últimos 24 meses. Antes hablábamos de rentabilidades del 3,75%-3,90% y ahora estamos con 5%-5,60%, tanto Madrid como Barcelona. Oficinas diría que centro ciudad se ha ajustado 100 puntos y en periferia todavía no hay mercado. Living diría que 50 puntos y no espero mucho más. Hoteles ya tenía rentabilidades muy superiores a oficinas, yo diría que se ha corregido otros 50 puntos. Y centros comerciales lleva corrigiéndose seis años, siete años. Los centros comerciales prime, ahora mismo, serían líquidos al 9%-10%, y hace un ciclo se vendían al 5,5%. Así que una corrección sí se ha producido.

P: En algunos activos, como oficinas, ¿no falta todavía mucho ajuste?

R: La de venta de tres edificios de Colonial, por ejemplo, es la más grande que se ha hecho desde todo el problema de los tipos. Se hizo en torno al 4% y se hubiera hecho en torno al 3% tres años antes. Esto son 100 puntos que se han corregido. Para mí hay tres mercados de oficinas. Tienes dentro la M-30 o las rondas en Barcelona, lo que llamamos centro ciudad, que no solo es Castellana ni Diagonal, también incluye Chamberí, Salamanca... Como se rota tan poco, no corrige más. Ha corregido 100 puntos, pero es un mercado casi residual de inversión, porque hay muy poca rotación. Luego tienes descentralizado, sobre todo zona norte, Manoteras, en Madrid, el 22@ o Plaza Europa, en Barcelona, que tanto en ocupación, como en volúmenes de inversión, es el siguiente mercado, porque pertenece a fondos que rotarán eventualmente.

P: ¿Qué quiere decir con siguiente mercado?

R: Tienes el cogollo central, donde hay poca rotación; luego tienes la primera corona, zonas que tienen edificios de grado A, con transporte público, pensamos que van a ser las primeras en volver a cobrar en interés de usuario, porque ya no hay en el centro donde alquilar mil metros de grado A, casi no hay. Y van a ser las primeras zonas en ver rotación de edificios, porque pertenecen a fondos que van a tener que rotar en algún momento. Luego, si hablas de periferia, el precio que quieras poner y, aun así, a lo mejor no encuentras comprador. La periferia sin transporte, sin servicios, no tiene sentido. No digo necesariamente en el infinito plazo, pero creo que nunca, nunca, volveremos a ver en periferia lejana niveles de renta ni cercanos a los que hemos visto en varios ciclos. De ahí mi llamamiento a la administración local para que actúe con sentido común por el bien de la de las ciudades.

"Nunca volveremos a ver en oficinas de la periferia lejana, niveles de renta ni cercanos a los que hemos visto en varios ciclos"

P: ¿Para facilitar cambios de uso?

R: Lógico. Hemos hablado de WPP. El edificio estuvo bloqueado 12 años porque tenía uso de infraestructura dotacional telefónica. En cuanto se cambia el uso, entra WPP, líder mundial de su sector, se alquila y se vende en el mismo acto. Es un ejemplo clarísimo de lo que debería hacer la administración, porque al final está para administrar y tomar decisiones por el bien de la ciudad, para facilitar empleo, impuestos... El mercado en el que más viviendas vendemos nosotros, San Sebastián de los Reyes, donde hemos vendido una promoción tras otra, tras otra, sobre plano, hay edificios de oficinas que llevan 15 años sin alquilarse. ¡Es que no lo entiendo! Y luego ponemos camas en terciario. En lugar de tener que inventarnos usos grises, simplemente, hay que cambiar el uso. En Inglaterra, de donde soy yo, los políticos sacan mucho pecho a la hora de ir a las elecciones por haber cambiado muchos usos. ¡Claro!, porque la gente les vota.

P: ¿En Inglaterra la gente vota al alcalde que cambia el uso de los edificios?

R: A ver, siempre que sea el uso bueno. Esto fomenta empleo, construcción, licencias, impuestos, limpias la ciudad...

P: ¿Por qué cree que no se hace igual en España?

P: No tengo ni idea. No me lo explico. A lo mejor un edificio residencial en otro lado tiene que pasar a ser oficinas. En un mundo tan cambiante, yo creo que estaría muy bien visto fomentar el cambio de uso de la mano del dinero privado.

"En Inglaterra los políticos sacan mucho pecho a la hora de ir a las elecciones por haber cambiado muchos usos. ¡Claro!, porque la gente les vota"

P: ¿Dónde está la línea que separa una oficina descentralizada de una oficina periférica? Y las periféricas, ¿están condenados a cambiar de uso?

R: Dentro de M-40, con buen transporte, se podría considerar descentralizado y puede funcionar. Oficinas más allá, sin amenities y sin transporte, no digo que estén condenadas a cambiar de uso, pero salvo que las compres muy, muy, muy, muy, muy baratas... ¡Hombre! Una renta siempre habrá. Estamos viendo cambios a life science en la zona de Tres Cantos, cambios a estudiantil... En cualquier zona periférica, pero con población, es posible que haya un uso más lucrativo para el ayuntamiento que las oficinas.

P: ¿Qué entiende usted por residencial y living?.

R: Nosotros metemos en living todas las camas que no sean hoteles y ahí pensamos que se ha hecho un ajuste en core de 50 puntos básicos. El living es un segmento bastante embrionario, y los inversores y los bancos quieren producto terminado ingresando rentas. Cualquier Build to Rent (obra nueva para alquiler), estudiantil, senior, lo que sea, antes lo querías vender con una garantía sobre la construcción futura y la entrega. Ahora ya no. La inmensa mayoría de los inversores quiere esperar a que construyas tu edificio, lo alquiles y ya lo comprarán. Por eso, ahora, el mercado del BtR está parado, pero entendemos que es, simplemente, cuestión de tiempo.

"En BtR, los inversores quieren esperar a que construyas tu edificio, lo alquiles y ya lo comprarán. Por eso, el mercado está parado"

P: También se ha visto frenado por el cambio de los tipos de interés y la inflación, que han hecho saltar por los aires todos los cálculos

R: Sí, por supuesto. El año pasado, los volúmenes de inversión bajaron un 35%-40% sobre el año anterior. Eso no ha sido porque los fundamentales no tuviesen sentido. Además, nadie sabía hasta dónde iban a llegar los tipos. Ahora, al menos, ya sabemos que la curva llega a su fin y empieza a bajar. Todos los analistas prevén bajadas de tipos este año. Hay más alegría porque ya hay luz al final del túnel, que antes no había. La inflación está más contenida. Pero, efectivamente, el BtR ha sufrido, por un lado, como todos los asset class (clases de activos), por un tema de precio. Si la deuda te cuesta el 5,5% y el promotor te quiere vender el 3,75%, complicado. Y segundo, porque el producto todavía, en gran parte, no está construido ni alquilado.

P: El hecho de que desde las administraciones se esté apostando por el alquiler asequible, ¿puede condicionar el desarrollo de este mercado? Porque el precio del alquiler no va a ser el mismo

R: Entendemos que hay mercado para ambos. Cada vez alquilamos más, como porcentaje de la población, y entendemos que faltan productos de ambas tipologías. Y entendemos que hay inversor y promotor para ambos.

P: En residencial, Knight Frank está muy bien posicionado en el mercado de lujo

R: Se nos conoce mucho por el lujo, porque es muy glamoroso y hacemos marketing y muchas cosas, pero en cuanto a número de unidades, lo que más vendemos son promociones estupendas para seres humanos normales.

"Se nos conoce mucho por el lujo, pero lo que más vendemos son promociones estupendas para seres humanos normales"

P: Porque ahí la base es mayor, pero sois más diferenciales en el lujo.

R: Es posible. Y éste sería para mí, junto con hoteles, el segmento menos afectado por los tipos de interés, o quizás el único no afectado: el residencial de alto lujo para venta. Ha sido imparable, sobre todo en Madrid.

P: ¿Por qué?

R: Hay mucha demanda. Madrid se está posicionando como una ciudad impresionante. Yo no soy madrileño, pero soy el máximo embajador. Para mí no tiene competidor en Europa. En el mundo no lo sé, pero no hay competidor en Europa. Tiene infraestructura, calidad de vida, clima. ¡Es que lo tiene todo! Amabilidad. Hay muchas cosas que son difíciles de poner en un informe. La gente es muy amable, ¿cómo pones eso en un informe? Empleo. Multinacionales. Es una ciudad muy segura físicamente, es algo que nosotros no pensamos como muy afortunados que somos, pero no es el caso de París, no es el caso de alguna ciudad en España. La oferta cultural. Museos, 24 estrellas Michelin. Madrid es una ciudad en un momento muy dulce y tenemos un montón de clientes de otras partes que vienen aquí para visitar la ciudad como turistas, conocer la ciudad, porque es mucho menos conocida que las ciudades de costa, y acaban comprando un piso en Four Seasons y su hijo yendo al IE.

P: Pero no se traen la empresa

R: Algunos sí, y la siguiente generación, el que sale del IE, trabaja aquí y paga impuestos aquí. Y yo no soy madrileño, ¿eh? Soy londinense. Pero, para mí, Madrid no tiene competidor entre el resto de ciudades de Europa.

P: Para vivir. ¿Y profesionalmente?

R: Estoy de acuerdo. Pero si coges una mezcla de todo lo que he hablado, si el mundo se vuelca cada vez más en el aprecio a la calidad de vida, Madrid tiene una mezcla muy difícil de replicar en otra parte de Europa. A las pruebas me remito: la demanda de viviendas de alto lujo, en cuanto a porcentaje de crecimiento, está superando a otros lugares.

P: Valorar más la calidad de vida es una clara tendencia pos-COVID. ¿Qué otras grandes tendencias van a marcar el futuro del mercado inmobiliario?

R: Cada vez más clases de activos que se van a hacer institucionales. Cuando llegué a España todo el mundo hacía oficinas y había cuatro jugadores en retail y logístico. Ahora, la sanidad está entrando como un producto más; los centros de datos están entrando como un producto más, Life Science. Tenemos un mercado inmobiliario mucho más grande. Hemos hablado de tendencias de cambio de uso, así que no te aburro más. Y luego, creo que todos los temas de hospitality y hoteles en España son imparables. Llevo desde pequeño viniendo a España en vacaciones y España se vendía como barato. Creo que es un complejo que nos tenemos que quitar. No digo venderse como país caro, pero sí como un país donde las cosas valen lo que deben valer. Para mí esta es una tendencia. No sé por qué tiene que valer menos el Mandarín de Madrid que el Mandarín de París, por ejemplo. ¡Que alguien me lo explique!

"Tenemos que quitarnos el complejo de que España es barata. No sé por qué tiene que valer menos el Mandarín de Madrid que el de París"

P: ¿Porque París recibe muchos más visitantes que Madrid?

R: Sí, y también es mucho más grande. São Paulo tiene más población que París. ¿Tienen precios mayores a París? No. Mónaco es el país más caro del mundo. Es decir, para mí, con todo respeto, el argumento de la población no es el único. Hay muchas ciudades muy grandes y muy pobres. En Madrid puedes encontrar mejor calidad de vida. Y es una tendencia que no está basada en beneficios fiscales.

P: ¿Qué quiere decir?

R: La llegada del gran patrimonio, el ultra high, como le queramos llamar, no llega por una fiscalidad especial. Dublín, por ejemplo, tiene una fiscalidad extraordinaria tanto para personas físicas como para empresas. Hemos visto planes muy potentes en Lisboa, en muchas partes. Pero la llegada de personas de alto poder adquisitivo a España y, en particular, a Madrid, es por las otras tantas razones que hablábamos.

P: Está vendiendo la sede de WeWork en Chamberí, en Madrid. Esta operación puede verse por el ángulo de la ubicación, del activo o del inquilino, que más allá de su crisis particular, simboliza un nuevo concepto de oficina. ¿Cuál es para usted el futuro de las oficinas y de los coworking, vista la crisis de WeWork?

R: Voy por partes. El futuro de las oficinas es principalmente centro de la ciudad y primera corona, edificios de grado A, con eficiencia energética. Ahí estamos viendo niveles de renta que yo no he visto en 20 años. Acabas de ver la operación de las torres de Colón, cómo un producto premium escasea tanto que los inquilinos están dispuestos a pagar lo que antes no habían pagado. El resto del centro, simplemente por ubicación, se alquila bien. La primera corona tendrá, desde luego, su lugar, porque no hay espacio dentro del centro de nuestras ciudades para una empresa de tamaño, y si lo hay, está alquilado. La corona cercana será para las multinacionales o compañías que quieren edificios de grado A. Y el resto, o un low cost, porque habrá compañías que quieran estar en zonas periféricas a ocho euros, o cambio de uso.

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Ruth Ugalde

P: ¿Edificios mixtos?

R: El mixto perfecto sería parte flex, mayoría de oficina con contratos de arrendamiento, parte de retail y gimnasios para dar servicios a los empleados. Hemos visto, por ejemplo, en Reino Unido, que los edificios de oficinas con un coworking tienen muy altas ocupaciones en el resto del inmueble, porque al final, para eventos, para un proyecto que necesites meter a diez personas durante seis meses, da mucha más flexibilidad al resto del edificio y funciona muy bien.

P: ¿Combinar con residencial?

R: Con entradas claramente diferenciadas, como si fueran edificios distintos. Mezclados no veo la ventaja. Como barrio, desde luego; en un mismo edificio, no veo la ventaja. Y el tema del coworking, el concepto es estupendo, el problema es WeWork es un modelo de financiación que no ha sido soportado en el tiempo.

P: ¿Qué tal va el proceso?

R: Hemos tenido un interés masivo, pero masivo. Una cantidad de visitas muy importante. Hemos enfocado la venta más en edificio y en ubicación, todas las bondades que tienen el inmueble, que en la venta de un contrato blindado a ocho años.

"El coworking es estupendo, el problema de WeWork es un modelo de financiación que no ha sido soportado en el tiempo"

P: Antes hablaba de la llegada de grandes patrimonios ¿Estamos condenados a que el centro de Madrid sea una ONU de patrimonios acomodados?

R: ¿Condenados?

P: Bueno, o agraciados

R: Yo creo que agraciados. La entrada de todo tipo de personas enriquece una ciudad. A nivel cultural, empresarial, emprendedor. A todos los niveles. Los venezolanos, los primeros promotores que vinieron, nos enseñaron mucho. Los metros cúbicos, que aquí hablamos de metros cuadrados, pero el metro cúbico tiene en cuenta la altura, que es tan importante como la anchura. Y dato importante. A la prensa le encanta decir que solo vendemos a latinoamericanos: el 60% de las viviendas de alto lujo se venden a españoles. El mercado doméstico es nuestro principal cliente. Eso va enlazado a que no estamos en una burbuja fiscal. El español compra en España, sobre todo en Madrid. Son catalanes, valencianos, gallegos, madrileños, andaluces.

P: Pero es cierto que la llegada del inversor Latam tiene una importante huella inmobiliaria, no solo en residencial, también en restauración, por ejemplo.

R: Cien por cien. Y poco a poco su preferencia geográfica empieza a cambiar. No deja atrás el barrio Salamanca, pero añade zonas nuevas: Justicia, Chamberí, parte de Chamartín inclusive. Vienen personas muy sofisticadas que tienen casas en Nueva York o París, son exigentes y ayudan a elevar el nivel. Han sido una grandísima fortuna, pero su llegada no es de casualidad. Es que tenemos una administración que hace las cosas bien y está atrayendo a personas que se sienten muy cómodas aquí.

"El 60% de las viviendas de alto lujo se venden a españoles. El mercado doméstico es nuestro principal cliente"

P: ¿Cómo afecta el giro de los tipos de interés a los grandes patrimonios? Han sido grandes protagonistas en los últimos dos años y dependen menos de financiación, pero tienen otras alternativas de inversión más rentables

R: De ahí hemos visto la bajada significativa de niveles de inversión del año pasado, porque el inmobiliario versus bonos u otros productos, era menos atractivo. Pero también ha sido un momento de oportunidades, porque han salido al mercado varios edificios que no se hubieran vendido. Y es cierto que el privado, o el gran patrimonio, si está comprando para sus nietos, muchas veces considera que sigue siendo una compra estratégica.

P: ¿En el 2024 van a seguir siendo protagonistas?

R: Nosotros estamos viendo la reentrada del inversor institucional core, core plus y value add. Lógicamente a su precio, porque hay mucho dinero en el mundo, hay mucho dinero levantado y España tiene unos fundamentales de ocupación, que al final es la razón por la que compras en inmobiliario, o bien ocupación, o bien la renta. España tiene fundamentales que son muy potentes. Hemos hablado de hoteles, cada año es un año récord. Podemos hablar de living, que cada vez hay un porcentaje mayor de la población que vive en alquiler. El logístico, no hemos tenido año récord, pero ha sido un año más que digno. La población crece. Cada vez hay más ciudades atractivas. Málaga no es la Málaga de hace 15 años. Valencia no es la Valencia de hace 20 años. Alicante empieza a tener mucho interés.

P: Para que entren inversores, se necesita que otro inversor, el que ya estaba dentro, reconozca su pérdida.

R: En algunos casos, sí. Claro. Pero no todo el mundo vende con pérdidas. Hemos hablado del sector hotelero. Hemos hablado de las rentas en el centro de Madrid. Hay muchos segmentos que van muy bien y puedes capitalizar una yield (rentabilidad), aunque sea ligeramente más alta. Según cuando hayas comprado en el pasado. ¡Que me hablas de oficinas en periferia! Sí

P: También le hablo de algunos BtR que se firmaron al 3% y los tipos se han ido al 4,5%

R: Pero los fundamentales sigue siendo muy potentes. Estarás de acuerdo conmigo que si tú vas a ver al banco con tu BtR al 96% de ocupación, ingresando rentas con un 0,1% de morosidad y quieres hablar con el banco para que te refinancie, la conversación es distinta que si tienes un edificio de oficinas en San Sebastián de los Reyes vacío.

"Vemos la vuelta del inversor institucional, porque hay mucho dinero levantado y España tiene fundamentales. Lógicamente, a su precio"

P: ¿En qué ciudades está viendo esa entrada de inversores?

R: Hay dos grandes ciudades en España: Madrid y Barcelona. Si tú estás sentado en un comité en Hamburgo, ¿dónde vas a invertir? Yo he dicho que cada vez hay más ciudades atractivas, pero, lógicamente, hay dos grandes ciudades que llevan siendo institucionales dos décadas. Logístico es un mercado más agnóstico a la ubicación. Cobra más interés si tú tienes una buena nave A, alquilada con un contrato muy largo. Eso, en otra ciudad de envergadura, sería perfectamente líquido. Y, curiosamente, quizás el más agnóstico es el retail, porque siempre se habla de centros dominantes y un centro dominante puede estar donde esté. Oficinas, Madrid y Barcelona. Living hay más dinero para Madrid y Barcelona, pero se miran muchísimo los fundamentales y una ciudad que está gustando muchísimo es Málaga.

P: ¿Qué hay de fundamentales en Málaga y qué de moda?

R: Tiene una administración muy buena. Tú llegas a Málaga y hay un cartel en el aeropuerto, en inglés, diciéndote donde está la oficina del inversor de la administración local. El alcalde va a Mipim (la principal feria inmobiliaria) no sé si este año, pero el año pasado sí. Es decir, es una administración que está haciendo lo que tiene que hacer, que es empujar por el negocio, por los ingresos que ayudan al buen desarrollo continuo de la ciudad.

P: Madrid también se dice que es una administración abierta a los negocios, pero luego está colapsada la concesión de licencias en Sol y Gran Vía

R: No lo entiendo. Desde luego, no debe ser una cuestión ideológica, pero es un drama.

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P: ¿Corremos el riesgo de espantar inversiones?

R: Sí y sería una pena, porque en Madrid hay muchas cosas bien hechas: Four Seasons, Mandarin, los branded residences. Eso no es humo. Eso son cosas que se han hecho. Ahí tienes las Torres de Colón que hemos hablado. Madrid es una ciudad que está mostrando ser capaz de hacer cosas a la altura de cualquier ciudad de Europa. El tema de la lentitud en licencias, permisos y cambios de usos, no lo entiendo, porque no va acorde con la ideología tan positiva que vivimos y que se nos ha demostrado. Ojalá un día hables con alguien que nos explique y así estemos tranquilos.

P: Pregunto, pero nadie me responde.

P: Lo que tiene que hacer la administración, cualquier administración, es ingresar para sus políticas sociales, para construir carreteras, y la forma más fácil de ingresar es permitir la entrada del dinero privado, del inversor privado y del inquilino privado. No estoy pidiendo que se echen abajo fachadas que no se deberían. Lógicamente, hay unas leyes muy bien diseñadas, técnicas, de sanidad y de patrimonio, que hay que respetar. Pero respetándolas, vamos a hacer cosas.

"La lentitud en licencias, permisos y cambios de usos en Madrid no lo entiendo. No va acorde con la ideología tan positiva que ha demostrado"

P: Senior living ¿No estamos tratando de vender como gran tendencia una clase de activo que realmente es pequeño?

R: Pequeño nada. Hay mucha gente de edad no excesivamente avanzada, muy sana, con ganas de tener una vida plena, que tiene suficiente dinero para vivir en un país con la calidad de vida y el clima de España. Subestimamos el clima siempre. Si tú eres de una ciudad del norte de Europa, que suelen tener unos ahorros superiores a los de aquí y hace -14 en invierno y ocho grados en verano, tienes una opción muy buena en España. Creo que hay una demanda latente brutal. A lo mejor es pequeño hoy, porque es embrionario, pero la demanda es brutal y seguramente no solo en España, también en el sur de Europa. Pero bueno, está por demostrarse, también es un reto la operativa. Pero, para mí, es un segmento con un futuro inmenso si lo hacemos bien. De nuevo, hago un llamamiento a la Administración.

P: Habla de demanda extranjera. ¿Y la española? Aquí tenemos una cultura muy familiar, cuesta imaginar que tus padres se vayan a vivir a la playa a jugar al golf en vez de quedarse cerca de los nietos

R: Puede ser, en parte. Creo que costará un pelín de tiempo, pero esta cultura acabará cambiándose. ¿Cuánta gente conoces de nuestra edad que tenga a los abuelos en casa? Es pura especulación, pero con el modelo de horas de trabajo, vida laboral, y vida familiar que tenemos, no sé si el modelo de la generación anterior es sostenible.