El Inmobiliario toma aire: los bufetes esperan más actividad en el sector tras el subibaja de 2023

Después de la tormenta sale el sol. Y aunque 2023 no fue un año negro para el sector Inmobiliario, sí fue un año de subibaja que estuvo marcado por diferentes hitos que conllevaron que hubiese una menor inversión. Desde la nueva Ley de Vivienda, hasta la subida de tipos de interés, la inflación, y la poca capacidad del inversor de accionar. En total, en el ejercicio se superaron los 11.400 millones de euros de inversión, lo que significó una caída del 35% con respecto al año anterior. Los despachos de abogados, que son asesores clave para este tipo de operaciones, asumen que estas situaciones marcaron gran parte de esta encrucijada, pero aun así, se muestran esperanzados a que este 2024 el sector pueda tomar un poco de aire y se retome el ritmo de las operaciones, que, según creen, serán más y mayores.

En este nuevo artículo del serial de El Confidencial, donde se entregan las principales conclusiones de los despachos de abogados en sus grandes áreas de práctica, se analiza el área conocida como el ladrillo, donde un 67% prevé que haya más actividad y otro 11% que sea mucho mayor al año anterior. Esta se trata de la quinta entrega del serial, donde anteriormente se analizaron las áreas de Laboral (haz clic aquí para leerlo), Fusiones y Adquisiciones (puedes leerlo aquí), Reestructuraciones (mira los resultados aquí), y Energía (léelo completo). Ahora los despachos consideran que 2024 será un año de mayor dinamismo y donde marcarán el paso las nuevas tendencias en Inmobiliario.

"Para este 2024, esperamos un crecimiento general del volumen de inversión y de operaciones inmobiliarias, como consecuencia de una mejora del contexto macroeconómico y de las condiciones de financiación y del atractivo de España como destino de la inversión inmobiliaria internacional", zanja Ramon Gil, socio coordinador de M&A Inmobiliario de Cuatrecasas. En la misma línea, el socio de Inmobiliario de Andersen, César Morales cree que las tendencias en inmobiliario van a seguir la senda del año pasado pero con mayor dinamismo y en todos los sectores y segmentos.

2023 estuvo marcado por una inestabilidad a nivel general que afectó a los diferentes sectores. Ahora, tras meses de mucha incertidumbre, se espera que uno de los factores que ha generado esta situación pueda llegar a buen puerto: los expertos prevén que los tipos se mantengan o incluso, puedan ir a la baja. Esto, por consecuencia, ayudaría a que se puedan desatascar algunas inversiones que durante el ejercicio anterior tuvieron que ponerse en pausa. Es más, desde Ashurst, el socio director de Inmobiliario, Ismael Fernández Antón y el socio de la práctica, Joaquín Macías, aseguran que ya han notado un cambio en el ánimo inversor en los dos primeros meses del año, que apunta a que habrá una fuerte reactivación este año.

"Pocas cosas perjudican más el dinamismo del mercado inmobiliario que la incertidumbre sobre la evolución de los tipos", comentan los socios de Inmobiliario de Uría Menéndez, Fernando Azofra y Diego Armero. Para ellos la situación este año tendrá un final feliz, ya que confían en la estabilización o rebaja gradual de los tipos a corto plazo, lo que a medio plazo "puede favorecer que se crucen operaciones". Por su parte, el socio y responsable de Real Estate de EY Abogados, Iván Azinovic, piensa esta situación de incertidumbre ha afectado principalmente al sector de las oficinas, "donde la previsión de bajada de tipos está amortiguando la pérdida de valor de los activos por la incertidumbre del futuro del sector. En general, las bajadas de tipos vigorizan el mercado inmobiliario al hacer más rentables las inversiones".

También hay otros que consideran que los tipos no han sido uno de los mayores problemas para esta área de práctica. "Los tipos de interés han estado especialmente bajos en los últimos años, quizás más de lo normal y una subida repentina y brusca ha podido frenar, en cierta medida, algunas operaciones. Pero no creo que mucho. Más del 50% de las operaciones de compra de primera vivienda, según me comentaba una de las grandes promotoras, se han hecho al contado", expresa el socio de Urbanismo de Andersen, Antonio Ñudi. Asimismo, la socia de Inmobiliario de Chevez Ruiz Zamarripa en España, Paula Hernández, prefiere ir con cautela porque cree que de momento "los tipos se van a mantener— no subir ni bajar— por lo que las oportunidades de financiar operaciones seguirán siendo caraa".

Sin embargo, la previsión, a modo general, es que el área podrá respirar más tranquila y se verán operaciones de mayor tamaño: un 56% confía que serán más grandes y otro 11% que serán mucho más grandes que en 2023. "El propio arranque de año nos permite ser optimistas en cuanto a la previsión de crecimiento del departamento, que si por algo se ha caracterizado ha sido por la capacidad de adaptación a los cambios en mercado", insisten Fernández Antón y Macías. Solo un 22% de las firmas cree que se mantendrán las dimensiones y uno de cada nueve prevé que sean mucho menores.

La gran mayoría está de acuerdo con que la previsión financiera a nivel general sea positiva tanto en tipos como en inflación y que todo eso favorecerá que la inversión inmobiliaria vuelva a reactivarse. "No obstante, durante estos primeros meses del año, la inversión seguirá estando ralentizada y es previsible que, a partir del tercer trimestre del año, se produzca un crecimiento moderado de la actividad económica y se logre un mayor equilibrio en los precios de los activos y mejores oportunidades de inversión", recuerda la socia del departamento de Bird & Bird, Conchita Sainz.

El año pasado el mercado de fichajes en el departamento fue uno de los más top. Incluso, algunos bufetes anticipaban un 'boom' de la actividad inmobiliaria y apostaron por dar mayor peso a este sector con el fichaje de diferentes letrados. Este año, la historia también se ve al alza. Aunque hay algunos que aún se muestran más reacios a reforzarla. De esta forma, un 11% prevé contratar mucho más y otro 33% más que en 2023. Tres de cada nueve bufetes espera mantener el ritmo del ejercicio anterior, mientras que otro porcentaje mínimo piensa lo contrario y prevé cerrar muchas menos que el año pasado [11%].

En cuanto al nivel de facturación, las grandes firmas de abogados se ven optimistas: un 78% de ellos confía en facturar más y mucho más y, al mismo tiempo, solo un 11% espera mantener el ritmo de ingresos en el departamento. Hay otro 11% que considera que esta área no será de sus fuertes durante 2024, y augura una facturación mucho menor que la del ejercicio anterior.

El 'living' al alza y el hotelero como el nuevo rey

Desde hace un tiempo el sector está viviendo un auge de modelos alternativos de vivienda. El mundo del living ha ido cogiendo peso y muchos empresarios han cerrado inversiones para crear los reconocidos coliving, senior living, cohousing, flex living, entre otros. Es más, según un estudio de CBRE la inversión en este segmento del real estate, alcanzó los 3.000 millones de euros en 2023, concentrando el 27% del total transaccionado en España. Sin duda, se convirtió en uno de los activos más llamativos para los inversores, aunque bajó su monto respecto a 2022 [un 30% menos].

El socio de Inmobiliario de Linklaters, Gabriel Cabello, sentencia que, por ejemplo, este modelo se ha visto beneficiado por los efectos de la Ley de Vivienda: "La Ley ha impactado negativamente en el sector pero los inversores en el sector residencial han procurado canalizar sus inversiones hacia otros activos, principalmente las modalidades de flexliving, senior housing y residencias de estudiantes". De acuerdo con las declaraciones del socio de Inmobiliario de Pérez-Llorca, Alejandro Osma, estos nuevos modelos residenciales han venido para quedarse porque logran resolver "de manera satisfactoria algunas necesidades ocupacionales que ya existían y otras nuevas surgidas recientemente, si bien alguno de estos modelos, como por ejemplo el coliving, aún necesitan de un encaje más fácil y natural en los planes de ordenación urbana de muchas de las grandes ciudades españolas".

TE PUEDE INTERESAR

Los bufetes anticipan un 'boom' de actividad inmobiliaria y se lanzan a fichar en el sector

María Jesús Labarca

Al respecto, los socios de la práctica de Uría comentan que estos seguirán desarrollándose a lo largo de este año, pero que aún tendrán poco peso en el total de la inversión. "Las comunidades autónomas con marcos regulatorios más flexibles o sensibles hacia este fenómeno coparán este tipo de inversiones, en perjuicio de las más estrictas. Las CCAA y ayuntamientos trabajan en una normativa urbanística que permita agilizar el cambio de los usos menos demandados por el mercado, para transformarlos en residencial", zanjan.

Los altos precios de la vivienda han generado un dilema en la sociedad, especialmente entre los más jóvenes: el acceso a la vivienda es cada vez más difícil. Por lo mismo, los letrados coinciden en que estos modelos alternativos serán clave a lo largo de este año, y otros, incluso, hacen un llamamiento a que se realicen más operaciones porque será una nueva mina de oro: "Creemos que la demanda de los nuevos modelos residenciales irá en aumento, lo que necesariamente debería conllevar un incremento de la inversión en el sector", suma el abogado de Cuatrecasas.

Por otro lado, con todo lo ocurrido con la crisis y los vaivenes del sector, el área hotelera se ha convertido en una de las estrellas en el último tiempo, con el foco de todos los inversores puesto en él. Parte del buen comportamiento del mercado fue por la inversión hotelera, que consiguió liderar la inversión en 2023 con cerca de 4.100 millones de euros y concentrando el 36% del total transaccionado en España, según CBRE. "Con el turismo desbocado y un sector que precisa de profesionalización, se siguen dando las condiciones idóneas para que resulte atractivo al inversor institucional que espera obtener rentabilidades interesantes", comentan los socios corresponsables de Inmobiliario de Garrigues, Héctor Muñoz y Óscar de Santiago.

Los letrados del bufete liderado por Fernando Vives apuestan porque este 2024 el sector logístico suba, al igual que las nuevas modalidades residenciales y los data centers, pero ponen especial énfasis en el health care: "Concretamente, los centros sanitarios privados también resultan de interés para alguno de nuestros clientes". Sin duda, estas inversiones, que se llevaron el podio en 2023, volverán a hacerlo en 2024, y la socia del departamento de Bird & Bird, también echa sus cartas a los hoteles: "Creo que veremos de nuevo mucha operación en el segmento hotelero, tanto en el nivel inversión, como en el segmento de reposicionamiento y gestión hotelera", dice.

En cuanto a tendencias, la vivienda de lujo no se queda atrás y el socio de Inmobiliario de Andersen hace "especial mención a las promociones de vivienda de lujo en Madrid, las cuales van a seguir creciendo en el año 2024, con grandes proyectos que se están gestando en la actualidad". Por otro lado, también se destaca la llegada de la inteligencia artificial (IA) al sector. "Damos mucha importancia a la incorporación de la inteligencia artificial a nuestra forma de trabajar, así como al impacto que la IA puede tener en las tendencias del sector inmobiliario, por ejemplo, potenciando el desarrollo de más centros de datos y de mayor capacidad", finaliza el socio de Inmobiliario de Linklaters.