La alta inmigración acelera la subida de precios de la vivienda en Madrid y Barcelona

El estudio lo ha realizado CaixaBank Research, y su principal conclusión no deja lugar a dudas, el fuerte incremento que se ha producido en los últimos años en la entrada de inmigrantes está metiendo una presión adicional a los precios de la vivienda. Un fenómeno parecido ya sucedió en los primeros años 2000, cuando la entrada de extranjeros subió con fuerza, y aunque el incremento actual tiene menos intensidad, lo cierto es que se trata de un fenómeno muy parecido. Los extranjeros, cabe recordar, tienen una tasa de ocupación superior a la de los españoles, por lo que su propensión a comprar o a alquilar una vivienda es mayor.

El artículo lo firma la economista Judit Montoriol Garriga, y parte de una consideración, el crecimiento de la población extranjera ha influido de forma determinante en el nivel de precios pese a que el Banco de Central Europeo (BCE) ha endurecido su política de tipos de interés de forma muy relevante para controlar los precios.

Los datos más recientes de Estadística muestran, en concreto, que la población residente en España (48,59 millones) ha crecido entre enero de 2024 y el mismo mes del año anterior en 507.549 personas, pero sí se pone como inicio el año 2021 el resultado es que desde entonces hay 1,19 millones más de residentes. La inmensa mayoría procede del extranjero. Tan sólo en el último trimestre de 2024 el número de españoles nacidos en España cayó en 25.197 personas. Sin embargo, el número de residentes nacidos en el extranjero creció en 111.067 personas.

Hay que tener en cuenta, como sostiene el artículo, que la población inmigrante que llega a España tiene un perfil de edad, formación y origen que facilita su rápida incorporación al mercado laboral. Muchos son de origen latinoamericano y conocen el idioma, lo que acelera su incorporación. Nada menos que el 63% de los nuevos inmigrantes en el último trimestre del año pasado proceden sólo de dos países, Colombia y Venezuela.

Nivel de estudios

Igualmente, asegura el estudio, y por lo que respecta al nivel de formación de la población inmigrante, "cabe señalar que es más elevado de lo que se suele imaginar". En concreto, según sus estimaciones, el 62% del incremento de población extranjera en los dos últimos años contaba con educación secundaria y el 23%, con educación superior. Únicamente, destaca, un 15% tenía un nivel de formación bajo, con estudios primarios o inferiores, un porcentaje similar al de la población española de 16 años o más.

Como consecuencia de ello, la tasa de actividad de los extranjeros (los ocupados y los parados que buscan de forma activa un empleo) se sitúa en el 69,4%, lo que significa casi 13 puntos porcentuales más que los españoles. Y si hay más actividad laboral, lógicamente, crece en paralelo la formación de hogares. Y lo que revela el INE es que desde 2001, en apenas tres años, el número de nuevos hogares ha crecido en nada menos que 807.163 unidades, muy por encima del número de viviendas construidas. Según datos del Ministerio de la Vivienda, en 2021 y 2022 (aún no hay cifras del año pasado) se construyeron apenas 164.492 unidades, lo que revela la distancia entre oferta y demanda.

Ese perfil profesional de los inmigrantes, precisamente, es lo que explica que los inmigrantes busquen desplazarse a las provincias económicamente más dinámicas, en particular Madrid y Barcelona, toda vez que las probabilidades de encontrar un puesto de trabajo es mayor. Por esta razón, la Comunidad de Madrid, con 226.000 personas, el 22% del total, copa el ranking de regiones receptoras, tanto de población extranjera (163.500) como de nacionalidad española (62.700). Cabe recordar que Madrid representa el 14% de la población española, lo que significa ocho puntos menos que el porcentaje de entrada de inmigrantes, y a mayor demanda de vivienda, lógicamente, mayor presión de los precios si la oferta no se corresponde con el incremento de la población.

Detrás de Madrid le sigue la provincia de Barcelona, con el 17% del aumento de la población total. Los flujos de extranjeros en Barcelona (163.000) son prácticamente idénticos a los de la Comunidad de Madrid, pero el incremento de población de nacionalidad española es menor (10.500). Es decir, Madrid sufre una doble presión, la de los extranjeros y la de los nacionales. Valencia, Alicante y Málaga son las otras provincias en las que se registran fuertes incrementos de población y, por lo tanto, una presión adicional sobre los precios.

Compraventa de extranjeros

El caso más significativo es el de Alicante, que es la provincia en la que la población extranjera tiene un mayor peso, el 23% de la población total, diez puntos más que en el conjunto nacional, y también es la provincia en la que la compraventa de viviendas por extranjeros tiene más relevancia, nada menos que el 44% del total de compraventas, el triple que en la media del país.

A la conclusión que llega la autora del artículo es que el boom migratorio "no ha hecho más que intensificar la elevada dispersión que ya caracterizaba los precios de la vivienda en los municipios españoles". Es decir, se ensancha la diferencia entre las provincias con las viviendas más caras y las más baratas, lo que se achaca en buena medida a causas demográficas y, en particular, a los flujos migratorios. Mientras unas provincias siguen perdiendo población, otras sufren una presión demográfica al alza –lo que afecta a los precios de la vivienda– de una manera cada vez mayor.

Un artículo reciente de la economista Rosa Sanchis-Guarner, de la Universidad de Barcelona, llega a conclusiones similares. Según sus estimaciones, un aumento de un punto porcentual en la tasa de inmigración eleva los precios medios de venta de viviendas en un 3,3%. Ahora bien, no sólo afecta a la compra sino también al alquiler. Esto es así porque globalmente, como evidencia el estudio, el impacto total del aumento de la población nacida en el extranjero en los mercados inmobiliarios resulta de una combinación de su efecto inmediato sobre la demanda de vivienda y de su impacto sobre la movilidad y la oferta de vivienda de los nativos. Según sus cálculos, los inmigrantes, igualmente, atraen a los nativos a las áreas en las que se ubican. En concreto, y de forma aproximada, tres nativos por cada diez inmigrantes. Es decir, una doble presión.