El Gobierno publica el índice de precios del alquiler con ajustes medios del 60%

El Ministerio de Vivienda ha cumplido lo prometido y este martes ha publicado el sistema estatal de referencia de precios del alquiler, el popularmente conocido tope del alquiler, que está llamado a controlar los precios. Así lo ha anunciado el secretario de Estado, David Lucas, que ha puesto tres claros ejemplos de la gran diferencia que existe entre esta nueva referencia y los precios de mercado.

Por ejemplo, una vivienda en la calle Valencia de Barcelona que está ofertada en 1.660 euros, el rango superior del índice sale a 984 euros; en la calle Madrazo de esta misma ciudad, un piso que se alquila a 1.172 euros debería ceñirse como máximo a 847 euros, y la en calle Sant Cris, frente a los 1.827 euros que se está pidiendo, serían 951 euros. En Madrid, el principal mercado junto a la Ciudad Condal, donde más grave es el acceso a la vivienda, el desequilibrio medio es del 60%, según las estimaciones del ministerio.

"Estamos hablando de cantidades que distan mucho de los anuncios que se publican", ha señalado Lucas. El índice se ha elaborado con técnicos de la Agencia Tributaria, el catastro, el INE, Presidencia del Gobierno, Banco de España, del Colegio de Registradores, la Asociación de Análisis de Valor, del Colegio General de Economistas, el Ministerio de Vivienda y de la Generalitat de Cataluña, que tenía ya un indicador propio.

Esta es la primera comunidad autónoma que ha solicitado la declaración de zona tensionada para 140 municipios, hito que podría producirse en un plazo de 10 días hábiles, entre el 12 y el 13 de marzo, si nada se tuerce. Antes, debe terminar de afinar con el Ejecutivo central el plan de medidas que ha presentado para corregir los desequilibrios del mercado catalán.

La Ley de Vivienda determinó que, para poder aplicar el tope de los precios del alquiler tras la declaración de zona tensionada, se deben dar dos requisitos: tener el índice publicado, como ha ocurrido hoy, y que las administraciones presenten un plan de actuaciones para corregir los desequilibrios del mercado.

La metodología utilizada para la elaboración del índice se basa las declaraciones de la renta de 2,5 millones de propietarios de viviendas en alquiler, por regiones censales de todo el territorio español (cada región censal equivale a unas dos o tres manzanas). De esa región censal, sale una referencia sobre la localización y superficie de la vivienda, a la que después se añaden las características de cada vivienda, para poder determinar el rango de precios final.

Esas características son la superficie construida, la conservación del inmueble, año de construcción, si tiene ascensor, aparcamiento, está amueblada, tiene certificado energético y cuál, qué altura es, si tiene zonas comunes, piscina, portero o pistas. "Por lo tanto, se determina un rango superior y uno inferior para poder establecer precios máximos y mínimos, porque no todas las viviendas son iguales", ha explicado Lucas.

Este primer índice se ha elaborado con datos de 2022 y en el último trimestre del ejercicio se actualizará con las declaraciones de la renta del ejercicio 2023. Cuando una zona se declare tensionada, será por un plazo de tres años, momento en el cual se comprobará si con el plan de medidas que deben desarrollar las comunidades autónomas se ha corregido el desequilibrio.

Si las diferencias se mantuvieran, se podrá prorrogar la declaración de zona tensionada hasta que se corrija el desequilibrio de precios. Para conseguirlo, y evitar que una medida que debe ser temporal se enquiste, las administraciones tomarán medidas adicionales que se valorarán cuando pasen los tres años, según han señalado desde el ministerio. Además, la aplicación del índice será diferente para pequeños propietarios y grandes tenedores.

Particulares vs. fondos

De este modo, si una zona se declara zona tensionada, a un inquilino le toca renovar contrato y su casero es un particular, el nuevo contrato deberá recoger el mismo precio que el anterior, es decir, no se podrá elevar, como ocurría hasta ahora. Si entra un nuevo inquilino, también se deberá aplicar la misma renta que tenía el anterior, aunque está la duda de cómo el nuevo inquilino podrá comprobarlo, ya que la única opción es el depósito de fianzas, y este no es obligatorio en la mayoría de España.

Si el dueño de la vivienda es un gran tenedor, es decir, tiene 10 o más pisos en alquiler, el nuevo contrato deberá estar dentro del rango de precios que marca el índice. También deberá ajustar el alquiler al precio marcado por el índice quien saque una vivienda al mercado tras haber estado cinco años vacía o sin alquilar previamente, y las personas físicas que tengan al menos cinco viviendas en una misma área declarada tensionada.

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Ruth Ugalde

Este segundo punto abre la puerta a una casuística particular en Cataluña, donde se espera que se aplique por primera vez el índice. La Generalitat ha declarado una única zona tensionada, que afecta a 140 municipios, de manera que podría interpretarse que quien tenga cinco viviendas repartidas entre todas localidades es un gran tenedor y, por tanto, deberá someterse al índice.

Bajo la definición de propietario de 10 o más viviendas, solo puede considerarse gran tenedor al 15% del parque de vivienda. Además, la mitad de este porcentaje corresponde a entidades públicas, lo que limita a un 7,5% el peso de los grandes fondos e inversores institucionales. Salvo, como se ha visto en Cataluña, si se hace una única declaración de zona tensionada.

La Generalitat, no obstante, ha sido crítica con este índice porque está en desacuerdo con la horquilla de precios que deja, y aboga por que se hubiera fijado un único precio. Desde el ministerio se ha defendido que cada vivienda es diferente, que también entra en juego la capacidad de negociación de cada persona y que se ha hecho todo velando por la máxima seguridad jurídica.