El Banco de España sitúa el alquiler en alerta máxima en el mapa de riesgos de la vivienda

El artículo lo rescató recientemente el gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, durante una conferencia sobre estabilidad financiera celebrada en Lisboa y publicada este lunes por el propio BdE. Y lo que revela es que el alquiler se ha situado en el centro de los riesgos del mercado inmobiliario desde el punto de vista macroprudencial.

Lo han escrito cuatro economistas del servicio de estudios del banco central, y lo que aporta es un mapa de riesgos del mercado inmobiliario que en su última versión (arranca en el año 2000 y culmina en 2022) tiene dos puntos en rojo. Es decir, en alerta máxima, como lo define el propio Banco de España. Con los datos más actualizados del mercado del alquiler, el resultado es, incluso, peor. Por lo tanto, la señal de riesgo, que es para lo que están las políticas macroprudenciales, es más clara.

“Los precios del alquiler han comenzado a acelerarse desde mediados de 2022, mostrando señales de alerta, que se han vuelto más intensas y crecientes en la parte transcurrida de 2023”, decía el documento, firmado por los economistas Pana Alves, Carmen Broto, María Gil y Matías Lamas. Hay que tener en cuenta que el alquiler, a la luz del censo de población de 2021, representa el 16,1% de las viviendas principales, casi la mitad que en 1970, lo que da idea del retroceso que se ha producido en las últimas décadas. Menos oferta ha incrementado los precios, y por eso preocupa ahora de forma especial.

La segunda alerta se refiere a los precios de compraventa de la vivienda, que se han acelerado desde el año 2021, lo que llevó a que algunos indicadores de valoración de los precios empezaran a situarse en alerta máxima (hay cuatro niveles) alrededor de ese ejercicio. Ahora bien, recuerda el banco central, desde la segunda mitad de 2022, coincidiendo con la subida de los tipos de interés, la caída de la demanda de vivienda ha favorecido una fuerte desaceleración de los precios, “lo que ha contribuido a que se empiecen a moderar algunas señales de alerta”.

Tipo de interés medio

La parte negativa es que esa misma subida del precio del dinero ha elevado, a su vez, las alertas de los indicadores de valoración en los que se tiene en cuenta el coste de la financiación. Esto es importante, debido a que mayores costes tienen efectos sobre el nivel de morosidad, que es lo que preocupa al banco central. El tipo de interés medio de los nuevos préstamos concedidos para la adquisición de viviendas se situó en diciembre pasado en un 4%.

Otro de los indicadores que se encuentran en situación de alerta es la accesibilidad de la vivienda respecto de la renta disponible de los hogares. En este caso, se encuentra en alerta moderada. Según los datos más recientes del Banco de España, son necesarios 7,5 años de renta bruta de los hogares (es decir, de todos sus miembros y antes de pagar impuestos) para pagar una vivienda. Ese nivel es ligeramente inferior al existente en 2022 (7,8 veces). En cuanto al llamado esfuerzo teórico, ha crecido hasta el 39,2% (nueve puntos más que en el año 2021 y tres más que un año más tarde). Este concepto, en porcentaje de la renta anual disponible del hogar, se refiere a las cuotas a pagar en el primer año tras la adquisición de una vivienda tipo financiada con un préstamo estándar por el 80% del valor del piso.

Los riesgos derivados del deterioro de la tasa de ahorro en los dos últimos años, ya por debajo de su media histórica pese a que se venía de niveles extraordinarios a causa de la pandemia, son calificados en el mapa del Banco de España como de alerta leve. Entre otras razones, porque la pérdida de poder adquisitivo debido a la inflación se habría frenado, lo que, junto con la atonía del consumo, estaría contribuyendo a mejorar la capacidad de ahorro de los hogares. Es aquí donde se nota especialmente el incremento de los tipos de interés. Esto explica, de hecho, como refleja uno de los últimos informes de supervisión, que en la zona del euro se esté produciendo una desaceleración de los préstamos hipotecarios y la consiguiente caída de los precios de la vivienda, aunque en España es más moderada. La tasa de ahorro de los hogares se sitúa actualmente en el 9,1% de su renta disponible una vez corregida la cifra de efectos estacionales y de calendario.

Burbujas y construcción de viviendas

También en el caso de España hay que remontarse a 1998 —que es cuando comienzan las actuales series históricas— para encontrar una cifra tan negativa sobre crédito a la industria de la construcción y al sector inmobiliario. En concreto, según datos del banco central, el peso del crédito a ambas actividades representa hoy apenas el 6,5% del PIB, a años luz de los tiempos de la burbuja, cuando se alcanzó un histórico 41,9%, pero también lejos, y aquí está lo realmente singular, de los periodos en que el mercado de la vivienda ha estado estabilizado. Es decir, sin un fuerte desequilibrio.

La importancia de este mapa de riesgos es elevada, debido a que a partir de esa información el Banco de España, y por elevación el BCE, realiza los informes macroprudenciales, que son la clave de bóveda de los sistemas de alerta que incorpora la autoridad monetaria en sus análisis. Con la llamada política macroprudencial, se pretende actuar de manera preventiva para evitar la creación de burbujas, como la que estalló en 2008, y así mitigar los riesgos sistémicos que puede producir el mercado de la vivienda.

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El instrumento corrector para evitarlas es la creación de colchones de seguridad que vienen a ser nuevos requerimientos para que los bancos aumenten su capital en forma de provisiones. En los años previos a la crisis financiera no existían estas herramientas —eran provisiones genéricas y no específicas—, pese a que la mayoría de los indicadores proporcionaban ya señales crecientes de alerta, “situándose en muchos casos en niveles de alerta máxima varios años antes del estallido de la crisis”, reconoce el regulador.

Como recuerdan los autores del estudio, la construcción del mapa de riesgos parte de una selección de 26 indicadores que recogen la información que se considera más relevante sobre el mercado inmobiliario residencial en España. Estos indicadores abordan aspectos que van desde la actividad real (cuántas viviendas se están comprando) a la financiación (cuánto crédito se está concediendo para compra de vivienda y en qué condiciones), la evolución de los precios (cuánto están variando tanto para la compra como para el alquiler) o la situación financiera de los hogares (en qué medida están endeudadas las familias o cuál es su tasa de ahorro).