El drama del alquiler en España continuará en 2024: sin bajadas de precios a la vista

Los alquileres no bajaron en 2023, al contrario, volvieron a subir con fuerza en toda España, pero en especial en las zonas tensionadas. Y tampoco bajarán en 2024. Muy malas noticias para los miles de hogares que viven en alquiler en España, los miles de familias que llegarán a nuestro país en busca de alojamiento, los miles de nuevos hogares que se crearán este 2024 y los miles de jóvenes que querrán emanciparse este año.

Los alquileres han demostrado, al menos hasta ahora, que no tienen techo. Ni siquiera los límites del poder adquisitivo de los hogares, que cada vez destinan un mayor porcentaje de sus ingresos a pagar el alquiler, parecen haber frenado la escalada de las rentas. La demanda de vivienda en alquiler en nuestro país sigue siendo tan fuerte y la oferta tan insuficiente que los precios no han parado de subir. Y no dejarán de hacerlo durante 2024, aunque los expertos prevén que la subida sea algo más pausada.

Las alzas son generalizadas en prácticamente toda España y especialmente intensas en las grandes capitales, pero el problema del alquiler es mucho más amplio porque la falta de ahorros y el encarecimiento de la financiación hipotecaria impiden a miles de hogares comprar una casa, obligándoles a vivir de alquiler. En toda España.

De hecho, un informe reciente de Cáritas ponía cifras a este grave problema, el del alquiler, que adquiere tintes dramáticos para miles de hogares: un 16% de la población que vive en alquiler "experimenta un nivel extremo de estrés financiero". Esto quiere decir que el pago del alquiler supone más del 60% de sus ingresos. Se trata de una realidad que afecta a más de siete millones personas, unos tres millones de hogares.

Un gran pozo sin fondo para numerosas familias, sobre todo para aquellas con menos ingresos, ya que éstas invierten más de seis de cada 10 euros (63%) en gastos de vivienda, suministros y alimentación frente a los menos de cuatro de cada 10 euros que gastan las familias con mayor nivel de ingresos, según Cáritas.

Nadie se libra de las subidas

Los precios han subido de manera, prácticamente, generaliza en toda España, con un incremento medio anual que roza el 10% y con fuertes subidas en las capitales más tensionadas, por encima del 20% en Málaga, Mallorca, Barcelona, Alicante o Valencia, mientras que en Madrid, el incremento ha sido del 15%, registrándose incrementos de más del 10% en apenas 12 meses en más de una docena de capitales, como se puede apreciar en el mapa.

La Ley de Vivienda aprobada el pasado mes de mayo, que impuso el control en las rentas, limitando las subidas al 2% en 2023, al 3% en 2024 y a un índice aún por publicar en 2025, aún no ha tenido el efecto deseado en el mercado del alquiler. Y los expertos dudan de que lo tenga en los próximos meses, a tenor de lo sucedido en Cataluña.

Allí, el control de rentas en el que se inspira la ley estatal no solo ha sido declarado inconstitucional, sino que algunos estudios demuestran que no ha conseguido reducir los precios, sino restringir aún más la oferta de viviendas en alquiler, alimentando las tensiones en un mercado con una demanda que no para de crecer a ritmos agigantados, debido a la subida de los tipos de interés y las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad.

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E. Sanz Fotografía: Sergio Beleña

Además, la Ley de Vivienda fue aprobada con muchas incógnitas en el aire y una férrea oposición en las comunidades autónomas gobernadas por el Partido Popular, algunas de las cuales han llevado la normativa ante el Tribunal Constitucional, al entender que se invaden sus competencias.

¿Dónde está el techo de los precios?

"Es difícil saber dónde está el techo. Lo que sí podemos saber es que, en los próximos años, el precio de la vivienda en alquiler va a seguir subiendo", reconoce Antonio de la Fuente, managing director del Departamento de Corporate Finance de Colliers.

"Una parte de la población se queda fuera del mercado de alquiler y eso es un drama social"

"Todos queremos vivir en el centro de las grandes ciudades porque es donde existen las mejores oportunidades profesionales, las mejores oportunidades de formación y las mejores alternativas de ocio. Y, conforme los precios van subiendo, siempre habrá una parte de la pirámide poblacional que pueda pagar ese extra en las zonas más demandadas". El problema, añade de la Fuente, "es que conforme los precios van subiendo, hay una parte de la población que se queda fuera del mercado de alquiler, y eso es un drama social, por desgracia. Un drama que no tenemos exclusivamente en España, puesto que ocurre en todas las sociedades occidentales y en todos los grandes núcleos de población".

Tampoco observa bajadas de precios, al menos en 2024, Beatriz Toribio, analista inmobiliario. "En 2023, hemos seguido asistiendo a fuertes tensiones en los precios de los alquileres en un contexto económico muy complicado. Los precios se han incrementado debido, fundamentalmente, a dos factores, la falta de oferta y, sobre todo, una demanda cada vez más elevada que no puede acceder al mercado de la compra en un contexto económico más incierto y, sobre todo, con un coste de la financiación altísimo que les obliga a quedarse en el alquiler".

En su opinión, "el empleo, que hasta ahora ha resistido mucho más de lo que se esperaba, está empezando a mostrar signos de moderación y esto tendrá un traslado al alquiler, se podrá moderar el crecimiento de precios, pero no va a haber grandes bajadas mientras no haya un desplome del empleo. Por otro lado, hay que tener en cuenta que, en este contexto de alta inflación, hay determinados segmentos de la población que están perdiendo poder adquisitivo y se van a tener que seguir quedando en el mercado del alquiler. Y éste es el gran problema que tenemos, que en un contexto de pérdida de poder adquisitivo, de alta inflación y de altos costes de la financiación, es muy difícil que el precio del alquiler baje", añade Toribio.

"2023 ha sido un año inesperado y de incertidumbre, de wait and see, como dirían los ingleses. Seguimos en la misma situación, una situación que se ha visto afectada, desde el punto de vista económico, por la subida de tipos y una inflación elevada, a lo que se ha sumado la inestabilidad política. Todo esto ha tenido un impacto sustancial en la inversión y, en general, en la percepción del mercado", coincide en señalar Henry Gallego, CEO de la socimi Ktesios.

"Y si a esto le sumamos la incertidumbre que ha creado la Ley de la Vivienda, nos encontramos en un escenario bastante complejo. Poder proyectar qué pasará en 2024 dependerá mucho de la evolución de todos estos factores, tanto de los tipos de interés y de la inflación, como de la evolución del empleo y la implantación de la famosa Ley de la Vivienda, que, de momento, lo que hemos visto en estos seis meses de implementación es que ha tenido un efecto contrario al esperado", añade Gallego.

Los alquileres seguirán subiendo en 2024

El consenso general para 2024 es que los precios seguirán subiendo. "La demanda está muy por encima de la oferta, y esa es una situación un poco atípica, porque en el pasado hemos tenido una sobreoferta de vivienda, lo que ayudaba a controlar un poco los precio. ¿Qué ocurre ahora? Ante el temor y la incertidumbre que ha generado la Ley de Vivienda, los propietarios han sacan oferta del mercado y los precios se han disparado. Y seguirán al alza", opina Henry Gallego.

Las subidas, no obstante, perderán intensidad. De hecho, las subidas ya son menos intensas. "Los precios en el mercado de alquiler han mantenido una fuerte tendencia alcista durante los tres primeros trimestres del año 2023, pero de cara al último trimestre se espera una estabilización de precios tras el fuerte crecimiento experimentado en prácticamente todas las capitales de provincia", según el último informe residencial de Colliers.

"En un contexto de pérdida de poder adquisitivo, de alta inflación y de altos costes de financiación, es muy difícil que el precio del alquiler baje"

El incremento imparable de los alquileres se refleja claramente en el esfuerzo económico que deben realizar los hogares para poder pagar un alquiler.

Según Colliers, la tasa de esfuerzo para el alquiler, que indica el porcentaje del ingreso disponible después de impuestos que un hogar medio debe emplear para alquilar una vivienda de 75 m² en cada capital de provincia, se ha visto perjudicada por el incremento de las rentas. En algunos puntos de la geografía española como Madrid, Barcelona, Málaga y Mallorca, los hogares destinan más del 35% de sus ingresos a pagar el alquiler.

Hay que recordar que, como apuntan los expertos, el 30% es la línea roja que ningún hogar debería superar tanto en compra como en alquiler para no ver comprometida la economía familiar. Y con las tensiones de los precios, es una ratio que no deja de empeorar y se supera con creces en algunos mercados. En Barcelona, por ejemplo, se supera incluso el 40%, según el informe de Colliers.

"La Constitución dice que tenemos derecho a acceder a una vivienda digna, pero una vivienda digna no es irme a compartir piso si tengo una familia o que tres familias vivan en una misma casa compartiendo habitaciones, que es lo que está ocurriendo, también a la clase trabajadora", añade Gallego.

¿Qué medidas pueden frenar los precios?

El control de rentas no convence a los expertos, mientras que su efectividad ha sido cuestionada en Cataluña, con estudios que demuestran que no solo los precios no caen, sino que aumenta la tensión y perjudica negativamente al mercado de la compraventa y a la riqueza de las familias. La medida más efectiva, según estos mismos expertos, pasa por poner más oferta en el mercado.

"La medida más útil, sin duda, es aumentar la oferta. No es la única, pero es la que más impacto tiene. Por desgracia, también es la más lenta", señala Antonio de la Fuente.

"Los miles de viviendas en proyectos BTR por toda España son una gota en el océano"

Una oferta que, sin embargo, no se está generando o no se está produciendo, al menos en los niveles que necesita el mercado para aliviar las tensiones.

Algunos estudios cifran entre uno y dos millones las viviendas que hacen falta en España para cubrir la necesidad de vivienda en el mercado de alquiler. Teniendo en cuenta que apenas se construyen 100.000 viviendas anuales, sería necesario, al menos una década, para llegar a situarnos en la parte baja de la horquilla. Además, todas las viviendas construidas deberían dedicarse al mercado del alquiler, no a la compraventa.

¿Y los miles de viviendas anunciadas desde hace años en proyectos build to rent por toda España? "Son una gota en el océano", en opinión del directivo de Colliers.

"Hace falta una visión a largo plazo así como sentar las bases para poder desarrollar el mercado de alquiler que necesitamos. Y, sobre todo, se necesita política presupuestaria, es decir, una política ambiciosa, dinero público para desarrollar la vivienda social y asequible que necesita España. Y esto requiere de mucho tiempo, además de capital privado, al que hay que atraer con un contexto regulatorio y de seguridad jurídica", propone Beatriz Toribio.

"Eso a largo plazo, a corto plazo hay que introducir más oferta de vivienda en manos de particulares, y para ello es clave ofrecer seguridad a los pequeños y medianos propietarios ante los impagos y la ocupación", según esta experta.

En este sentido, Toribio apuesta "por medidas fiscales que ayuden, precisamente, a introducir en el mercado toda esa vivienda en manos de particulares. Pero, sobre todo, lo que se necesita es consenso, es decir, que se hagan políticas en materia de vivienda con una visión a largo plazo, con políticas consensuadas para que, cuando cambie el color político del gobierno en la administración que sea, se continúe esa política de vivienda social y asequible".

Antonio de la Fuente coincide con Beatriz Toribio. "Ojalá se pudiera hacer un pacto de estado que permitiera una estabilidad legislativa a largo plazo y que todas esas viviendas que se necesitan y no se van a poder generar con capital público hubiera capital extranjero interesado en desarrollarlas. Y para eso hace falta que los grandes partidos no tomen medidas cortoplacistas para intentar arañar votos aprovechándose de la frustración que genera a una parte de la población no poder vivir donde quiere y, en vez de generar el caldo de cultivo perfecto para que se genere toda esa oferta, se espante al capital privado".

"Los precios de alquiler van a seguir subiendo mientras no haya oferta para satisfacer la demanda y, para atajarlo, se necesita una visión a largo plazo y crear el entorno legislativo que permita, por ejemplo, si hace falta un millón de viviendas sociales, 200.000 millones de euros en los Presupuestos Generales del Estado. Todos somos conscientes de que el Estado no va a poder costearlo, por eso, dejemos de hacernos trampas al solitario y aceptemos que la iniciativa privada tiene que ayudarnos a construir ese parque de viviendas o estaremos las próximas tres décadas intentando hacerlo. Y para eso hace falta crear un marco legislativo que permita atraer el capital", añade Antonio de la Fuente.

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Para favorecer la construcción de más oferta, Henry Gallego, por ejemplo, apuesta por "ceder el uso de explotación de los suelos, porque a 1.500 euros el metro cuadrado no se puede ofertar vivienda asequible. Pero no solamente necesito el suelo, necesito también ayudas económicas a través de préstamos y subvenciones que puedan ayudar al promotor a crear esa vivienda y poder reducir el precio de las viviendas. A todo esto se suma la burocracia. El tema de las licencias y trabas administrativas, que son una lacra que supone tiempo que se convierte en dinero".

Peticiones a la nueva ministra de Vivienda

En este sentido, a la nueva Ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, Toribio le pide "altura de miras, consenso, no ideologizar el tema de la vivienda, como ocurrió en la pasada legislatura, que se utilizó como moneda de cambio, además de contar con el sector privado a la hora de planificar o pensar esas medidas regulatorias para que sean efectivas y, sobre todo, ambición. Que luche, que pelee porque la vivienda tenga el presupuesto público que se merece, como ocurre con la sanidad. El gasto público en sanidad representa un 7% y el de la vivienda, en esta última legislatura, a pesar de que es mucho mayor que en anteriores legislaturas, no llega al 1%".

"A la nueva ministra le pido altura de miras, consenso y no ideologizar la vivienda"

Lo mismo le pide Antonio de la Fuente. "Tengo dos cartas a los Reyes Magos con respecto a la vivienda en alquiler. Por un lado, invitaría a hacer un pacto de estado que permitiera crear un marco legislativo lo suficientemente estable, lo suficientemente largo para atraer ese capital privado que es fundamental para desarrollar ese parque de viviendas. Adicionalmente, para la vivienda en venta y para generar más materia prima para poder desarrollar vivienda de todo tipo, creemos que es fundamental que se haga una ley de seguridad jurídica para que los desarrollos urbanísticos que tardan, de media, dos décadas, no vuelvan a la casilla de salida por errores formales durante la tramitación. Si además podemos incentivar de alguna forma que se pueda financiar o asegurar el importe del 30% de la entrada a una vivienda en propiedad, sería maravilloso. Pero, en primer lugar, un pacto de estado en materia de vivienda, que está casi al mismo nivel que la educación o la sanidad".

Por su parte, el CEO de Ktesios pide a la nueva ministra "que revise la Ley de Vivienda, porque las leyes que impactan en la economía real no pueden ser impuestas ni dictadas desde un despacho. Hay que repensar y replantear la Ley de Vivienda. Tiene que haber consenso y, sobre todo, la norma tiene que entender el negocio promotor. Hablamos mucho de vivienda social, de hecho, se ha anunciado la construcción de miles de viviendas sociales y asequibles. Y el sector privado es una parte fundamental, por lo que, si no se le tiene en cuenta, la propuesta nace con desequilibrios".

"Tenemos que buscar una solución al problema de la vivienda en España, una solución que pasa por replantear lo que tenemos. Está muy claro dónde está el techo y la capacidad y ratio de esfuerzo de las familias y la solución o la alternativa no puede ser compartir vivienda. Los suministros están por las nubes y las limitaciones de renta han encarecido los alquileres. Al propietario de esas viviendas, al gran propietario o al gran tenedor no se le ha ayudado, al contrario, se le ha estigmatizado y, aun así, estamos poniendo en el mercado vivienda asequible", lamenta Henry Gallego.

La inversión pierde fuelle

Y, en este contexto, la inversión institucional se está resintiendo tras años de fuerte apuesta por el llamado build to rent (BTR). Según Henry Gallego, "lo que diferencia la crisis actual de la anterior es la presencia de inversores institucionales e internacionales que no teníamos en 2008. Y este inversor, cuando hay ruido e incertidumbre, es muy cauteloso, se pone en una posición defensiva y espera".

Según Colliers, la abrupta subida de los tipos de interés durante los últimos doce meses ha tenido un impacto importante sobre el mercado institucional de la vivienda para alquiler.

"El BTR se ha visto doblemente afectado. En primer lugar, el incremento de las rentabilidades exigidas [yields] de entre 150-200 puntos básicos, que ha provocado un descenso del precio teórico de estos portfolio y activos para los inversores que no han podido competir con un mercado de BTS [en venta] que sigue funcionando y con demanda embalsada. Adicionalmente, el incremento de los costes de financiación ha provocado un efecto de negative leverage para todos los activos core, ya que el coste de la financiación supera el de la rentabilidad", explica Antonio de la Fuente.

El resultado de este escenario, según Colliers, es un mercado con menos operaciones cerradas y de menor volumen. "Fundamentalmente se han dado en activos muy próximos a la finalización o entrega por parte del promotor, activos destinados a la reconversión y transacciones cerradas hace años que se han entregado ahora".

"El mercado de alquiler está funcionando bien desde el punto de vista operativo, aunque la inversión institucional está estancada debido al aumento de los rendimientos y de los costes financieros", señalan desde Colliers.

Malas noticias, sin duda, para un mercado, el del alquiler, que necesita de miles de viviendas para poder acabar con las tensiones de precios y, para ello, capital a inversores dispuestos a apostar fuerte por este mercado.