La vivienda vuelve a desafiar la gravedad: por qué los precios no caerán en 2024

El precio de la vivienda continuará subiendo durante 2024. La subida será más pausada, pero no se prevén correcciones de precios. La importante caída de las transacciones y de las hipotecas no ejercerán la presión suficiente sobre el mercado como para que se produzca un ajuste de precios a la baja.

La falta de oferta y la fortaleza del empleo seguirán siendo los resortes sobre los que se apoyará la vivienda. Eso sí, las subidas serán mucho más atenuadas que los incrementos de los últimos años. Si se producen caídas, éstas no serán generalizadas ni abultadas.

Solvia, por ejemplo, estima incrementos entre el 1,5% y el 2,5% para el ejercicio que acabamos de estrenar, mientras que BBVA anticipa un 3% al alza. Solo Bankinter se atreve a hablar de una tímida corrección del 2%, si bien la entidad naranja estimaba una caída del 3% para 2023 que finalmente cambió por una pequeña alza del 1% en sus previsiones del mes de septiembre.

Desde 2016, los precios de la vivienda no han parado de subir, según la tasadora Tinsa, si bien desde la época de la burbuja inmobiliaria, al menos a nivel nacional, no se han registrado incrementos interanuales de dos dígitos.

Los precios de la vivienda llevan subiendo desde 2016 y continuarán al alza en 2024, a pesar de la caída de las ventas y las hipotecas

Y no solo eso, sino que los precios aún se encuentran casi un 20% por debajo de los máximos del boom, aunque en Palma de Mallorca, uno de los mercados más tensionados y con mayores problemas de acceso a una vivienda, ya se han batido los récords de hace quince años y capitales como Málaga, Madrid o San Sebastián están cerca de batir esos máximos.

Los precios aguantan mientras las transacciones y las hipotecas se contraen, desafiando la ley de la gravedad.

"2023 ha sido un año de moderación de la demanda y una desaceleración de los precios que van tendiendo hacia la estabilización. Si vemos las cifras de compraventas, es cierto que en 2023, si se compara con 2022, ha habido una caída relevante, pero no hay que perder de vista que 2022 fue un año de máximos de transacciones motivadas por las condiciones de ahorro, de cambio de preferencias y de unos tipos de interés bajos justo después de la pandemia. Si comparamos con 2022, la caída es fuerte, pero respecto a 2019, que probablemente refleja mejor el nivel medio de las transacciones, vemos que las ventas de 2023 están en torno a un 13% por encima de esos niveles", destaca Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa.

"¿Qué significa esto? Que la caída de la demanda se está produciendo de una manera gradual, debido, principalmente, al empleo, un indicador que está resistiendo bien y a una inflación que se va moderando y que ha permitido que este año se esté comenzando a restablecer el poder adquisitivo de los hogares tras el cambio en la política monetaria y la subida de los tipos de interés, que está moderando la demanda, pero que ha impactado más fuertemente en las hipotecas debido al mayor coste de la financiación. De hecho, el indicador de hipotecas ha caído más que el de las que las compraventas, pero aun así, si comparamos con 2019, se sigue situando un poquito por encima, en torno a un 4% en términos acumulados", añade Arias.

Tal y como explica Cristina Arias, "la moderación viene, principalmente, por esa reducción y encarecimiento del crédito hipotecario que hace que haya menos gente dispuesta a pagar una hipoteca, pero también por la prudencia de las propias entidades de crédito, que en el momento en el que se anunció la primera subida de los tipos de interés, comenzaron a endurecer los criterios de concesión de préstamos. Todo esto provoca que se esté produciendo un aterrizaje suave de la demanda que, a su vez, desacelera los incrementos en los precios que teníamos en 2022. Pero en ningún caso se está produciendo un desplome".

Para 2024, la directora de Tinsa, "espera que continúe esta tendencia de moderación y de estabilización de los precios, siempre y cuando se continúe manteniendo el empleo y continúe la reducción de la inflación, y parece que ya estamos en esa senda".

Menos compras, menos hipotecas y más caras

Para Javier Kindelan, vicepresidente y head de Living en España de CBRE, "2023 ha sido un año lleno de complejidad y de incertidumbre. Esta escalada de precios tan rápida que hemos vivido nos ha preocupado a todos en nuestro bolsillo a final de mes y, cómo no, al BCE y a la Fed, que con su política monetaria para frenar el incremento de precios, han encarecido el coste de dinero. Al final de mes, los hipotecados hemos notado ese mayor coste debido a la subida del euríbor, con el incremento de las cuotas, pero también los nuevos hipotecados, con préstamos más caros y animándose a contratar hipotecas fijas".

"2023 ha sido un año de adaptación a este cambio tan rápido que hemos vivido, no solo de subidas de tipos de interés, sino, en general, del coste de la vida. A esto se ha sumado el panorama político. Y, con todo esto, los precios de la vivienda han seguido creciendo. Yo creo que eso también destaca muchísimo, la salud actual del mercado, muy boyante todavía. Si no, no se reflejaría en este incremento de precios", añade Kindelan.

José Carlos Saz, CEO de Habitat Inmobiliaria, coincide con Cristina Arias y Javier Kindelan. "2023 ha sido un año muy complejo y lleno y lleno de dificultades. Desde la invasión de Ucrania, la subida de los tipos, pasando por un cambio de gobierno y unas elecciones. Y aun así, a pesar de todas esas dificultades, el sector ha demostrado una solidez y una fortaleza bastante importante".

"En nuestro caso", explica, "en el caso de Habitat, hemos cerrado 2023 entregando un 40% más de viviendas de las que entregamos el año pasado. Vamos a incrementar nuestra facturación un 50% y vamos a duplicar nuestros beneficios. Además, hemos invertido en suelo para desarrollar cerca de 1.000 viviendas. Con lo cual, creo que 2023 termina con un balance muy positivo, mientras que 2024 será muy parecido, porque se dan las mismas dificultades, la misma complejidad, la misma situación socioeconómica y geopolítica. Y mientras la oferta siga siendo insuficiente para atender a la demanda, las ventas serán muy parecidas".

En opinión de Kindelan, "en 2023 los precios han continuado subiendo porque la demanda sigue siendo muy boyante, es solvente y está muy alineada con el crecimiento económico del país. Es decir, si tienes un país que está creciendo, si tienes un desempleo que continúa bajando, se sigue creando riqueza... todo está animando a que la gente quiera crear un hogar, comprar una casa. Evidentemente, la gente está preocupada por los precios, por cómo queda su bolsillo a final de mes, por la inflación, por el euríbor y la escalada tan rápida que ha tenido... Pero el balance es positivo, desde la perspectiva de la demanda, ésta sigue siendo muy sana, saludable y robusta, pero seguimos teniendo los mismos problemas que teníamos en años anteriores, problemas focalizados en la oferta".

El sector promotor no consigue batir claramente los 100.000 visados de viviendas anuales

Desde hace años, el miedo a que se repita lo acontecido en 2008 sobrevuela el mercado. "Históricamente, la subida de los tipos de interés oficiales supone un freno para el alza de los precios de la vivienda, porque el encarecimiento del crédito desincentiva el consumo y la compra de otros activos, como casas o pisos. El ciclo de subida del precio del dinero que ha acometido el Banco Central Europeo (BCE), y que ha llevado los tipos de interés desde el 0% al 4,5% desde mediados de 2022, ha despertado temores a una repetición de la crisis financiera e inmobiliaria de 2007, cuando se pinchó la burbuja inmobiliaria y el precio de la vivienda descendió abruptamente en España", recuerdan desde BBVA Research.

Menos de 100.000 visados al año

Sin embargo, como recuerda BBVA Research, existe una diferencia notable respecto a lo acontecido hace quince años: la cantidad de vivienda que se construía en 2007 y la que se construye en la actualidad.

Entre 2004 y 2007 se firmaron más de 733.000 visados de vivienda de obra nueva cada año. Entre 2018 y 2022, la solicitud de permisos para iniciar nuevas viviendas se ha reducido hasta poco más de 100.000 al año. Esto se traduce en que en el primer periodo se iniciaban 1,7 viviendas por cada nuevo hogar creado mientras que en el segundo esta ratio ha descendido a 0,9 viviendas por nuevo hogar, ligeramente por encima del 0,5 en 2022).

Es decir, desde que el ladrillo saltó por los aires hace ya quince años, el sector promotor no ha conseguido batir claramente los 100.000 visados anuales. Según las previsiones de Colliers, en 2023 se visarán 98.000 viviendas.

"Las promotoras tenemos un banco de suelo con el cual venimos trabajando durante varios años y buena parte de ese suelo ya madurando y está saliendo al mercado como en Los Ahijones o en Los Berrocales. Las promotoras hemos avanzado mucho tecnológicamente, hemos mostrado una gran solidez y fortaleza y tenemos capacidad suficiente, si se libera suelo, no para producir 80.000-90.000 o 100.000 viviendas anuales, sino para doblar esa cifra. Yo creo que sin hacer grandes esfuerzos ni cambiando mucho de lo que tenemos ahora, porque estamos preparados para ello y tenemos capacidad para ello", afirma José Carlos Saz.

Menos optimista se muestra Kindelan. "No tenemos todavía suficiente capacidad productiva en nuestra industria para producir suficientes viviendas y esto continúa tensando los precios. Tenemos que encontrar fórmulas que permitan incrementar de forma drástica la producción de vivienda asequible, libre y regulada, ya sea con mecanismos concesionales, a través de subvenciones directas o modelos híbridos". De hecho, según BBVA y los expertos consultados, el principal factor que está impidiendo que el precio caiga es la escasez de oferta, sobre todo en el caso de la vivienda nueva.

En paralelo, la fortaleza del mercado laboral está manteniendo la demanda relativamente fuerte. Así lo reflejan los datos. En 2022, se vendieron unas 720.000 viviendas. En 2023, pese al descenso de las ventas, se espera que el nivel de transacciones se sitúe en torno a las de 2019, cuando se firmaron unas 575.000 operaciones de compraventa, un nivel similar al de 2008.

"Si se libera suelo, las promotoras podríamos producir el doble de visados que ahora"

"2023 ha ido, claramente, hacia una desaceleración del sector. Se han moderado las cifras de transacciones y de hipotecas. De hecho, las previsiones que tenemos nosotros es de una caída de las transacciones en torno a un 10%, lo que significaría estar alrededor de 580.000 compraventas. Es una caída importante, pero venimos de un año 2022 récord", destaca Ferran Font, director de estudios de Pisos.com quien, de cara a 2024, prevé "una normalización, con una caída en torno al 4%, lo que nos dejaría cerca de las 550.000 transacciones anuales".

De cumplirse estas previsiones, estaríamos hablando del segundo mejor año de transacciones en los últimos quince años, por encima de las ventas de 2008 (552.080, según el INE). De hecho, según los últimos datos del INE, de enero a octubre de 2023, ya se ha superado la barrera del medio millón de viviendas vendidas, un 8,7% menos que durante el mismo periodo del año anterior.

Mayor ha sido la corrección de la concesión de hipotecas. "En hipotecas, la caída es mayor, en torno al 18%, en parte, porque también está aumentando la compra sin necesidad de esa hipoteca. De cara a 2024, esperamos un retroceso de alrededor del 10%, lo que nos dejaría una cifra hipotecas que estaría cerca de lo que se registró en 2021", añade Font, quien, al igual que el resto de expertos consultados, asegura que todo este enfriamiento del mercado en cuanto a ventas e hipotecas no se está trasladando del todo a los precios, ya que, aunque están moderando su avance, estos se resisten a caer.

"Los precios en venta experimentaron un importante crecimiento durante el año 2022 y el primer trimestre de 2023. Sin embargo, durante el segundo y tercer trimestre de 2023 se estabilizaron y en algunos mercados comenzaron a disminuir ligeramente excepto para obra nueva. Para los próximos meses se espera que continúe esta tendencia que irá acorde con la evolución de la demanda", prevé Colliers.

"Según las cifras que manejamos, cerraremos 2023 con un incremento en torno al 6%-7% interanual debido, básicamente, a que hay poca oferta que no permite que los precios terminen de bajar", destaca el director de estudios de Pisos.com, quien reconoce, al mismo, tiempo cierta heterogeneidad en el mercado, siendo en los grandes mercados donde se producen mayores aumentos. "No obstante, empezamos a ver que en determinados mercados, los precios ya no tiran tanto al alza".

¿Por qué no caen los precios como en otros países?

En España, los precios aguantan, mientras que en otros países europeos se están registrando importantes correcciones de precios. De hecho, los precios esquivan las caídas, a pesar de que, tal y como avisaba hace unos días la Comisión Europea, la vivienda está sobrevalorada cerca de un 20% en nuestro país, entendiendo por sobrevaloración cuando los precios se alejan de los ingresos de los futuros compradores.

Y en este sentido, llama la atención sobre el hecho de que los precios siguen aumentando en Bulgaria, España, Letonia, Portugal y Eslovenia, a pesar de esta sobrevaloración, lo que podría ser un factor de riesgo si se produjera una futura corrección más pronunciada o si las condiciones económicas se deteriorasen, advierten desde Europa.

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¿Por qué resisten? "En otros mercados, el recorrido al alza de los precios ha sido muchísimo mayor. En mercados como el británico, el francés o el alemán ha sonado la palabra burbuja, pero aquí los aumentos de precios no han sido tan importantes, si bien también hay que tener en cuenta que esa ausencia de caídas en los precios viene muy marcada por la poca oferta disponible y también por esa falta de voluntad de los propietarios de bajar de los precios", apunta Ferran Font quien, sin embargo, reconoce que "empiezan a verse propietarios que quieren vender a corto plazo, de tal manera que sí que se empieza a ver negociación en los precios, y cuando esa negociación se vaya trasladando a los precios de cierre, paulatinamente se irá trasladando al resto de precios del mercado y tendremos precios de oferta, como son los que tenemos en Pisos.com, que también irán a la baja".

Javier Kindelan comparte esta opinión: "¿Por qué los precios no bajan en España mientras que en otros países están bajando? En primer lugar, yo diría que cuando ves la escalada de precios en series gráficas desde 2007 en los diferentes países que conforman la Unión Europea, evidentemente, la mayoría de estos países ha tenido subidas muy fuertes, mientras que España ni siquiera ha recuperado todavía los niveles de 2007. Nosotros no hemos tenido esas subidas tan fuertes, con lo cual, también es normal que no tengamos esos ajustes en precios y creo que eso explica de una forma muy gráfica y muy visual el por qué otros países sí están teniendo más ajustes de los que ha tenido España".

"Quizás", añade Kindelan, "la dinámica de la economía española es distinta a la alemana, muy dependiente de su industria automovilística y del mercado chino, mientras que España se basa mucho más en el sector servicios. Además, tenemos una economía que sigue creciendo y sigue creciendo a mayor ritmo dentro de la Comunidad Europea, con lo cual, el comportamiento de estos países va a ser distinto. Y yo creo que eso también ayuda a explicar lo que está pasando en el sector inmobiliario. Efectivamente, vemos que 2024 va a ser un año que va a seguir un poco una tónica similar al que hemos visto en 2023, con una tensión en los precios provocada por la escasez de oferta y una demanda muy boyante y robusta".

José Carlos Saz lo tiene claro. "Al final es una cuestión de oferta y de demanda. En España, según el INE, se crean 200.000 nuevos hogares todos los años. A eso hay que sumar la emigración. Y, sin embargo, la producción de viviendas está en torno a las 80.000 viviendas anuales que, claramente, son insuficientes. Otro dato para poder compararnos con el resto de países de Europa es que mientras que en España se están construyendo 1,5-2 dos viviendas por cada mil habitantes, países en el resto de Europa como Francia o Alemania están en torno a 4, 4,5, incluso llegando a 5,5. Es posible que por eso se haya generado cierto stock en otros países de Europa y los precios han podido bajar, pero en España, como estamos muy por debajo de la demanda existente, no se está generando stock, con lo cual, los precios no bajan y al año que viene va a suceder lo mismo, si bien vamos a entrar en una senda de incremento de precios más moderado y más o menos estable".

"Vamos a entrar en una senda de incremento de precios más moderado y estable"

En opinión de Cristina Arias, son tres las claves que explican la resistencia de los precios a no caer: empleo, falta de oferta y resistencia a bajar precios.

"El empleo está resistiendo y esto lo que hace es apoyar la solvencia de los hogares. Además, a medida que se reduce la inflación se va restableciendo poco a poco el poder adquisitivo de los hogares. ¿Y qué implica todo esto? Pues que aunque la demanda de vivienda se está reduciendo, esta reducción está siendo gradual. El segundo factor que ayuda a entender por qué no caen los precios, está en la oferta. La construcción se ha mantenido en unos niveles limitados desde la última crisis, especialmente en los polos de empleo y en las zonas con mayor actividad, donde existe mayor demanda de vivienda y donde hay mayor tensión en los precios. Esa escasez de oferta también está ayudando a sostener esos precios, porque la demanda en estas zonas no se volatiliza, es decir, es demanda que adquiere una vivienda para vivir, no con fines especulativos, como sí ocurrió en el último ciclo alcista en 2007".

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"Y hay un último factor", prosigue Arias, "la característica de los precios pegajosos, una expresión que se utiliza en economía, que tiene que ver con que cuando alguien hace una inversión relevante en un activo y luego lo quiere vender, en general, tiene una reticencia a venderlo por debajo de lo que le ha costado, lo que explica que el precio de un activo tan relevante como puede ser la vivienda tarde más en ajustarse. Esta conjunción de una demanda que se modera pero no desaparece, sino que se va sosteniendo, una oferta que está limitada en su crecimiento y esta última característica de los precios pegajosos, contribuye a que los precios de la vivienda se vayan sosteniendo".

"Los precios no bajan", añade el directivo de CBRE, "porque tampoco tenemos ningún elemento en términos de inflación, de costes de construcción, de materias primas, de gasolina, de energía, que veamos que vayan a recuperar unos niveles de hace tres, cuatro o cinco años. Eso no se va a dar y hasta que no nos encontremos con una normalización de esos precios, no vamos a ver que todo eso se pueda trasladar realmente a los precios de compra. Los precios de las viviendas van a tener que bajar, pero por incentivos fiscales o por otros motivos, no porque los costes de construcción se hayan abaratado o porque los métodos de construcción hayan mejorado".

"Además", prosigue este experto, "aunque los procesos burocráticos y administrativos han mejorado y se han reducido los plazos que normalmente se requieren para producir vivienda, y son elementos que podrían contribuir en gran medida a reducir un poco el coste que tiene para el promotor construir vivienda y que se podría trasladar directamente al comprador, lo cierto es que tampoco estamos en ese escenario ahora mismo".

Cada vez cuesta más comprar una casa

Por otro lado, al igual que ha sucedido en el mercado del alquiler, el incremento de los precios de la vivienda ha deteriorado significativamente las ratios de esfuerzo. Según datos del Banco de España, el esfuerzo hipotecario que soportan los hogares para la compra de una vivienda —un esfuerzo que mide la relación entre el pago de la cuota del préstamo a la que tiene que hacer frente el comprador y su ingreso disponible— se situó en el 38,9%, al cierre del segundo trimestre de 2023.

Se trata del porcentaje más elevado desde finales de 2011 y se sitúa muy por encima del 30%-35% que recomiendan por los expertos para no comprometer la economía familiar. Además, hay que tener en cuenta que a la hora de constituir un préstamo, las entidades financieras prestan mucha atención a este porcentaje, y en general, marcan como límite de riesgo un esfuerzo del 35%.

"Las tasas de esfuerzo hipotecario para la compra de vivienda se incrementan significativamente (+5% a +10%) como consecuencia del incremento del coste financiero", señalaban recientemente desde Colliers.

El gran problema de acceder a una vivienda en España

Acceder a una vivienda, se ha convertido, pues, en un serio problema en España. Un debate presente en los grandes foros inmobiliarios que se celebran a lo largo de todo el país. Un problema de compleja solución.

"El problema fundamental de la escasez de vivienda en nuestro país se debe a la falta de suelo. En primer lugar, si hubiese más suelo, los precios del suelo también bajarían, lo que también ayudaría a que las viviendas fueran más asequibles y a que se incrementara la producción. En segundo lugar, yo creo que la seguridad jurídica también juega un papel fundamental. No puede ser que el hecho de que se tumbe un plan general sea una noticia, no habitual, pero sí, demasiado frecuente. Y finalmente, la agilidad en la tramitación burocrática y administrativa de licencias, de permisos, de planeamientos", destaca el CEO de Habitat Inmobiliaria.

"La dificultad de acceso a la vivienda es un tema muy complejo que requiere de distintas palancas para poder ser solucionado"

Y da un dato. "En Habitat, tenemos media docena de promociones que supone más o menos el 10% de las promociones que tenemos en desarrollo, en las cuales tenemos ya las ventas necesarias para empezar a construir, tenemos la financiación, el proyecto, la constructora... Lo tenemos todo listo para empezar a construir y no estamos pudiendo empezar las obras porque no tenemos licencia o nos falta una inscripción. Y esto genera un problema, no solo de producción de vivienda, sino también la repercusión económica que conlleva, en cuanto a generación de puestos de trabajo, pero también en cuanto a impuestos para los ayuntamientos. Hay una problemática de falta de suelo, de seguridad jurídica y también hay que agilizar las tramitaciones burocráticas y administrativas. Todo esto ayudaría a que se produjera más vivienda", en opinión de Saz.

"La dificultad de acceso a la vivienda es un tema muy complejo que requiere de distintas palancas para poder ser solucionado y, también, de mucho compromiso a largo plazo por parte de todos los actores del sector", reconoce Cristina Arias.

"Se puede estudiar fomentar la oferta, especialmente en las zonas en donde se concentra la demanda y donde esa demanda crece más rápidamente, de tal forma que si la oferta se equilibra con la demanda, los aumentos de los precios serían menores. Otra posibilidad tiene que ver con facilitar el desarrollo de un parque de vivienda asequible, principalmente en los polos de empleo, que es donde se suelen producir mayores tensiones de precios y mayores problemas de acceso a la vivienda. Y, por último, cabe plantear la reflexión sobre cuál es el modelo de desarrollo urbanístico que queremos para el futuro. Ahora mismo estamos estructurados en torno a megalópolis, como Madrid y Barcelona, en torno a las cuales se concentra el empleo. A lo mejor cabe plantear si se puede distribuir un poco más esta concentración", destaca Arias.

Para Javier Kindelan "el acceso a la vivienda es un problema en España al que urge encontrar una solución. La accesibilidad cada vez está más comprometida. Estamos ya en niveles cercanos al 40%, y podríamos superar este porcentaje, y esto es muy preocupante. Es verdad que cuando ves las proyecciones a futuro, si hacia finales de 2024 hay una bajada de tipos de interés, de alguna forma esas ratios de accesibilidad podrían reducirse o suavizarse y bajar de ese 40% y encaminarnos hacia el 35%".

Por su parte, Ferran Font aplaude la recuperación del Ministerio de Vivienda. "El hecho de que haya un nuevo Ministerio de Vivienda es una buena noticia, ya que significa que pone el foco en la vivienda, en la en generación de oferta, en la accesibilidad. En España tenemos una falta de vivienda pública evidente, con apenas un 2% del parque total, frente al 8%-9% de otros países europeos. Hay consenso en que falta vivienda pública, un parque de vivienda más amplio para poder dar solución a aquellos que quieren comprar o aquellos que quieren alquilar".

Font apuesta por "tener políticas de consenso a medio y largo plazo que permitan hacer un parque de vivienda que pueda dar respuesta tanto al que se quiere y puede comprar un piso más económico, como al que necesita o quiere alquilar una vivienda, o aquel que necesita ir a una vivienda pública. Por lo tanto, se necesitan políticas a medio y largo plazo que partan del suficiente consenso como para que la dotación presupuestaria que van a necesitar esas políticas no solo sea real, sino que además se ejecute", concluye Font.