Bruselas avisa a España: el precio de la vivienda está sobrevalorado en cerca de un 20%

¿Está sobrevalorado el precio de la vivienda en Europa? La respuesta la acaban de dar los servicios técnicos de la Comisión Europea —ver el informe en este enlace​—, y la conclusión no deja lugar a dudas: sí. No solo en España, sino en dos terceras partes de los países de la Unión Europea, los precios no se corresponden con el nivel de ingresos.

Hay un matiz, y no es pequeño. Mientras que en los países en los que el mercado de la vivienda está más sobrevalorado, como es el caso de Luxemburgo, la República Checa, Países Bajos y Suecia, los precios han comenzado a caer, en España o Grecia, donde la sobrevaloración es menor, siguen subiendo, lo que explica que Bruselas incluya a ambos entre los territorios con mayor riesgo. En Dinamarca, Alemania y Eslovaquia, los precios también están cayendo, pero la sobrevaloración es "menos significativa", sostiene la Comisión, y casi se ha corregido por completo en Dinamarca.

Bruselas considera que el mercado inmobiliario de un país está sobrevalorado cuando los precios se alejan de los ingresos de los futuros compradores. Y en este sentido, llama la atención sobre el hecho de que los precios siguen aumentando en Bulgaria, España, Letonia, Portugal y Eslovenia, pese a que están ya sobrevalorados. En el caso de España, la sobrevaloración se sitúa en alrededor de un 20%, muy lejos del 60% de Luxemburgo. Lo que dice Bruselas es que, en estos países, la evolución de los precios de la vivienda puede verse como un factor de riesgo si se produce una futura corrección más pronunciada o si las condiciones económicas se deterioran.

Según los datos de la Comisión Europea, en el conjunto de la zona del euro los precios de la vivienda crecieron el año pasado una media del 9%, lo que representa una ligera desaceleración respecto del año anterior, principalmente a causa de la inflación. La UE estima que al finalizar el año pasado los precios estaban sobrevalorados en tres cuartas partes de los países de la UE, mientras que en más de la mitad los excesos de valoración sobre la renta disponible oscilaban entre el 10% y el 60%.

Renta disponible

A partir de 2023, y en paralelo a la subida de los tipos de interés impulsada por el Banco Central Europeo (BCE), que ha encarecido el precio de la vivienda y castigado la renta disponible de las familias, se ha registrado un crecimiento negativo del precio de la vivienda en una cuarta parte de la Unión Europea. Precisamente, los países en los que ha bajado son también aquellos donde los pisos estaban más sobrevalorados.

El futuro del precio de la vivienda, en todo caso, estará condicionado por la evolución de los tipos de interés y, en coherencia con ello, por la capacidad de endeudamiento de los hogares, que en 2022 cayó en la mayoría de los países (y se estima que lo ha seguido haciendo en este año a punto de acabar). En algunos casos, asegura el informe, el impacto de los tipos de interés es tan elevado que reduce la capacidad de endeudamiento de los hogares entre un 30% y un 50%.

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Los servicios técnicos de la Comisión llegan a la conclusión de que en los países donde los vencimientos de los préstamos son más largos y los precios de la vivienda están más sobrevalorados, el impacto del incremento de los tipos de interés sobre estos precios ha sido más rápido y pronunciado.

Lo que espera la Comisión es una nueva corrección a la baja de los precios de la vivienda, especialmente en los países donde los aumentos estuvieron más asociados al periodo en el que los tipos de interés eran ultrabajos. Entre otras razones, porque el ajuste en precios está lejos de haberse cerrado. Bruselas, en todo caso, advierte de que los factores estructurales que condujeron a aumentos sostenidos de los precios de la vivienda, a menudo relacionados con restricciones de la oferta, "permanecen vigentes y pueden verse exacerbados por aumentos en los costes de producción de las viviendas, lo que afectaría al sector de la construcción".

Como factor positivo, respecto de la burbuja que se pinchó en 2008, se considera que los riesgos se han mitigado porque se ha reducido el peso de la construcción respecto del conjunto de la economía, pero también porque la existencia de medidas macroprudenciales obliga a los bancos centrales de cada país a intervenir cuando identifican algún desequilibrio relevante. Es decir, que se pincha la burbuja antes de que crezca. Ahora bien, sin olvidar, se recuerda, que existen riesgos sustanciales asociados con la capacidad de los hogares para devolver los préstamos, lo que influye en el nivel de consumo.

Un incentivo perverso

Bruselas, de hecho, considera que, pese a la actual desaceleración de los mercados inmobiliarios, todavía existen riesgos en relación con el aumento de los precios. Esto es así porque, pese al aumento de los tipos de interés nominales, los reales, que son más representativos —al eliminar el efecto de los precios—, siguen siendo negativos en algunos países, lo que constituye un incentivo para una mayor demanda de vivienda con una perspectiva de inversión, una vez que las inquietudes a corto plazo en los mercados desaparezcan. En particular, Bruselas sostiene que esto puede afectar a los centros urbanos y las zonas costeras en las que el impacto del turismo es mayor, entre otros motivos, porque la rentabilidad de los alquileres a corto plazo es muy elevada. Este podría ser el caso de España, de ahí que la Comisión advierta sobre la existencia de riesgos en el caso de un deterioro de la economía.

En otros países no ocurre como en España, y ya se está produciendo un aumento de los déficits por cuenta corriente, derivado de un incremento de la construcción de viviendas con fines de inversión. La Comisión, en todo caso, recuerda que las ratios de endeudamiento de los hogares en la eurozona han continuado disminuyendo y se acercan a los niveles anteriores a la pandemia en la mayoría de los países. Las ratios deuda/PIB de los hogares se dispararon en 2020 y luego cayeron nuevamente al 56% en la zona del euro.