Comprar viviendas es de 'pobres': el alquiler se impone en las regiones 'ricas'

La relación entre nivel de renta y riqueza y el régimen de tenencia de una vivienda no es mecánica, está sujeta a múltiples factores. Pero una mera aproximación revela una primera evidencia estadística. El régimen de alquiler se impone en las regiones más dinámicas, que normalmente coinciden con las más ricas, mientras que, por el contrario, las más rezagadas en términos de renta per cápita son las que tienen mayor disposición a la compra. Hay una excepción, el País Vaco, la segunda región más rica de España, tras Madrid, que es también la segunda con más vivienda en propiedad y, por lo tanto, menos predisposición a alquilar.

Los datos proceden de la Encuesta de condiciones de vida (ECV) publicada este lunes por Estadística, y lo que muestran es que en el conjunto del estado el 15,1% de las viviendas son de alquiler a precios de mercado, aunque con una enorme disparidad regional. Mientras que en Baleares el porcentaje de viviendas arrendadas alcanza un 26,8%, el máximo del país, en Extremadura, la segunda con menor nivel de renta, se sitúa en el 8,9%. Es decir, una distancia de casi 18 puntos porcentuales.

En Andalucía, igualmente, que es la comunidad con menos renta per cápita en términos relativos, un 74,9% en relación con la media de España, igualmente, el porcentaje de viviendas en alquiler es uno de los más bajos, el 11,3%, lo que quiebra un razonamiento intuitivo que no se corresponde con la realidad. Salvo en el País Vasco, el régimen de alquiler se impone en las regiones ricas, mientras que, en sentido contrario, la propiedad es más relevante en las más pobres, cuyos ciudadanos están en mejores condiciones de acceder a una vivienda suya, además de otros muchos factores.

Las causas son múltiples. En primer lugar, como es obvio, el factor precio. Las regiones más ricas son las más dinámicas económicamente, lo que hace que suban más los precios, por encima de los incrementos salariales y de las condiciones económicas de los potenciales compradores. Esto hace que haya más limitaciones para acceder a una vivienda en propiedad, pese a que los precios de los pisos en alquiler suben más deprisa que los que se compran.

Cesiones gratuitas

Este es el caso, por ejemplo, de la Comunidad de Madrid, donde el 19% de las viviendas son de alquiler, cuatro puntos por encima de la media nacional. Ahora bien, si se añaden las viviendas que están arrendadas a precios inferiores a los del mercado (por los motivos que sean) y las cesiones gratuitas de inmuebles o de baja renta, se estaría hablando de que casi 27 de cada cien viviendas en Madrid tienen un régimen distinto al de propiedad.

En este caso, es muy significativa la evolución. Mientras que en 2005, en plena burbuja inmobiliaria, apenas el 11,6% de las viviendas era de alquiler, ahora, como se ha dicho, ese porcentaje ha crecido hasta el 19% a precios de mercado, lo que refleja cómo ha cambiado el régimen de tenencia en pocos años en una comunidad como la madrileña, muy condicionada por lo que ocurra en la capital. El aumento de los precios de la vivienda está, de hecho, detrás de esta evolución. Según el INE, con base 100 en 2015, el índice general de los precios de la vivienda en Madrid se situó en el tercer trimestre de 2023 en el 166,6%, lo que significa que es la región donde más han crecido los precios (150% en la media nacional).

El descenso de la vivienda en propiedad en favor del alquiler, en todo caso, es una tendencia creciente, al menos en las últimas décadas después de sobrepasar ampliamente el 80% en los años 80 o 90, incluso antes, cuando lo habitual era la compra, en plazos hipotecarios más cortos.

En esta evolución tiene mucho que ver la situación económica y laboral de muchos jóvenes en las grandes ciudades, que forman el núcleo principal de los potenciales compradores. Así, por ejemplo, los datos de Estadística muestran que el colectivo de jóvenes entre 16 y 29 años presenta el porcentaje de régimen de tenencia de vivienda en propiedad más bajo (30,7% en 2022). Lo que sorprende no es solo el porcentaje, sino su evolución, ya que en 2007, hace apenas 17 años, se situaba en el 58,1%. Tras la pandemia se produjo un leve repunte que el Banco de España ha achacado en un informe reciente a las herencias recibidas tras el covid, que aumentó de forma muy significativa la mortalidad. Los jóvenes, precisamente, se encuentran en la cola inferior de la distribución de la renta, lo que hace que sean los más vulnerables al incremento de los precios de la vivienda.

El caso del País Vasco

El hecho de que Canarias y Baleares, en particular el primer caso, sean las regiones donde la proporción de viviendas en alquiler es mayor tiene que ver, lógicamente, con su insularidad, y, en particular, con la demanda de pisos por razones turísticas. Destaca también el caso de Cataluña, donde el 21,3% de las viviendas son de alquiler, más de dos puntos por encima de la media de España. Cataluña, junto a Baleares y Madrid, son las comunidades donde más han crecido los precios desde 2015, un 60% en términos nominales (con inflación).

El caso más singular, sin embargo, es el del País Vasco, donde únicamente el 9,5% de las viviendas son de alquiler. Y es singular porque la región, con un elevado nivel de renta per cápita respecto de la media nacional, cuenta con dos grandes ciudades en las que la presión de los precios es importante: Bilbao y, sobre todo, San Sebastián, lo que en teoría debería reducir la propensión a la compra en favor del arrendamiento.

El caso más singular es el del País Vasco, donde solo el 9,5% de las viviendas son de alquiler

No ocurre eso, lo que mostraría factores propios que pueden vincularse a la oferta y demanda de pisos o, incluso, a una determinada cultura de tenencia de la vivienda. Al existir menos movilidad laboral que en otras regiones, sobre todo respecto de Madrid o Barcelona, la compra aparece como la opción claramente prioritaria.

Entre otras razones, y esto está sucediendo en otras comunidades autónomas, porque mientras el índice de los precios del alquiler, según Estadística, ha superado, ya desde el año 2019, el de referencia de 2007, antes del estallido de la burbuja, en el caso de la venta, por el contrario, su índice, en 2022, todavía se mantenía en el 72% respecto de los precios de referencia alcanzados antes de la crisis. Es decir, los pisos todavía son más baratos.

A destacar, igualmente, el enorme peso que tienen las cesiones gratuitas de viviendas en dos comunidades consideradas pobres, Extremadura y Canarias, donde nada menos que el 10% de las viviendas se ceden sin coste alguno para los inquilinos.