Cuando tu inquilino es WeWork: su bancarrota agita las millas de oro de Madrid y Barcelona

El pasado lunes, WeWork, el gigante estadounidense del coworking, se declaró en bancarrota al no poder afrontar una deuda de 17.300 millones de euros y unos costes de alquiler crecientes. Antes de acogerse al llamado capítulo 11 de la ley de quiebras de Estados Unidos, que permite a las empresas operar mientras buscan la forma de reducir su deuda, la startup inmobiliaria logró renegociar 590 de sus contratos de alquiler para ahorrarse unos casi 12.000 millones en pagos futuros.

Aunque esta bancarrota solo afecta sobre el papel a Estados Unidos y Canadá, el resto de sucursales internacionales quedan ahora sin respaldo financiero y se verán obligadas igualmente a renegociar sus contratos de alquiler. En nuestro país, cuentan actualmente con cuatro sucursales en Madrid y seis en Barcelona, todas ellas en edificios de oficinas muy deseados en zonas pujantes, con los que WeWork adquirió en su momento firmando alquileres a largo plazo sin escatimar en recursos. No en vano, eran la empresa de moda y habían alcanzado una valoración de más de 44.000 millones de euros.

En 2019, el aura de WeWork comenzó a apagarse con los problemas de drogas de su fundador, Adam Neumann, y su fallida salida a bolsa. Luego llegaron la pandemia, el auge del teletrabajo, la recesión y el coste de los alquileres, un cóctel inasumible para la matriz de la empresa. Hoy, su capitalización bursátil está por debajo de los 81 millones.

"Aunque se trata de una decisión estratégica muy importante, las actividades de WeWork en España no forman parte de este proceso y siguen como siempre", explica a El Confidencial un portavoz de la empresa. Nuestro país seguirá siendo "un mercado clave" para WeWork, pero no escapa a la nueva realidad de reestructuración financiera de la empresa.

La pelota, ahora, está en el tejado de todos los caseros que la empresa de coworking tiene por el mundo. En ciudades como Nueva York, WeWork logró hacerse con un 60% del espacio reservado a oficinas flexibles repartido en 47 ubicaciones. Muchos de los propietarios que alquilaron sus edificios tiemblan ahora ante la perspectiva de la caída de WeWork, ya que ellos mismos están sufriendo para pagar la deuda vinculada a estos edificios.

"Seguimos trabajando con casi todos nuestros propietarios para fortalecer nuestra huella de arrendamiento", añaden. "Esto incluye reducir nuestros gastos de alquiler y arrendamiento, explorar estructuras alternativas e invertir en nuestros activos más sólidos".

¿Quiénes son los caseros de WeWork en Madrid?

El portfolio de edificios alquilados por WeWork en la capital tiene dueños muy distintos. Por ejemplo, la última de las sucursales de coworking, abierta en el 36 de la calle Goya apenas unos meses antes del anuncio de bancarrota, pertenece a Yukon Capital, el holding que agrupa los negocios de Jordi Rubiralta, que pagó 52 millones por el edificio a Merlin y Excem, y con los que WeWork suscribió un contrato de alquiler a largo plazo. Este inmueble es el único donde WeWork puede intentar desplegar sus artes negociadoras, dado que los números de la operación se diseñaron con el compromiso de alquiler a largo plazo de la empresa de coworking, cifras que ahora han saltado por los aires.

El tira y afloja con los caseros es parte del día a día del gigante del coworking. En los últimos años, han entrado y salido de edificios en Francisco Silvela o Prim, aprovechando otras oportunidades de espacio de oficina. En la actualidad, cuentan con dos edificios en la Castellana. El primero, que les sirve también de sede en el número 43, es propiedad de Colonial, y el segundo, en el 77, pertenece al grupo inmobiliario GMP.

En el primer caso tiene alquiladas las siete plantas, mientras que en el segundo los planes iniciales de WeWork iban dirigidos a ocupar las siete plantas del edificio, pero sus problemas financieros llevaron a la inmobiliaria de la familia Montoro a anticiparse a esta quiebra anunciada. El pasado octubre, llegó a un acuerdo con el despacho de abogados Hogan Lovells para alquilarle las cinco plantas superiores. Como adelantó El Confidencial, el bufete prevé mudarse en el primer trimeste de 2024, coincidiendo con su 20 aniversario. Desde GMP no han respondido a las llamadas de este medio, pero las fuentes consultadas aseguran que si aparecieran nuevas oportunidades como la conseguida con Hogan Lovells, repetirían estrategia.

La cuarta sede está en Eloy Gonzalo, en pleno Chamberí, y pertenece al fondo Swiss Life.

Fuentes del sector descartan la tensión que se vive en otras ciudades como Nueva York. Pese a que WeWork es el segundo actor con más metros cuadrados entre las empresas de coworking, la enorme demanda de espacio para oficinas que existe en estos barrios de Madrid hace que su eventual marcha pueda ser reemplazada con mucha rapidez. Además, para una inmobiliaria del tamaño de Colonial, que tiene una cartera de 700.000 metros cuadrados, los 4.000 que ocupa un inquilino como WeWork apenas representan un 0,5% de su portfolio. El impacto negativo que podría tener es prácticamente nulo.

"En el corazón de Castellana se están consiguiendo incrementos de rentas del 20%", explican estas fuentes, "por tanto, si no puede pagar y tiene un contrato garantizado, los propietarios estarán encantados de que se vaya y alquilar todo ese espacio a cualquiera de las empresas que les están pidiendo espacio en el centro del distrito financiero de Madrid".

Barcelona, igualmente diversificada

En Barcelona, la situación es similar y los caseros de WeWork están diversificados. Tres de ellos están en la milla de oro de Gracia. En la Diagonal, tienen presencia en dos, uno en el 371, propiedad del grupo inmobiliario Alting, y otro en el 444, que pertenece a Emesa Corporación, la compañía de inversiones de Emilio Cuatrecasas. El tercer vértice del triángulo está en paseo de Gracia 17, y pertenece a Hines, la firma texana de inversiones inmobiliarias.

La otra mitad de sus asentamientos en la Ciudad Condal está en torno al distrito 22@ de Poblenou, donde se ubican desde hace unos años todas las empresas emergentes y también sus rivales en el sector del coworking, como Spaces, que tiene un edificio justo delante del que WeWork presume en el 194 de la calle Pallars. En este caso, quien cobra el alquiler es Barcelonesa de Inmuebles.

A tiro de piedra de allí están las dos últimas sedes de WeWork en Barcelona: en las calles Ciutat de Granada (el 121, que pertenece al Grupo Castellvi) y Tànger 86, donde tienen nueve plantas distribuidas en un edificio propiedad de Catalana Occidente.

Golpe para WeWork, no para el 'coworking'

Desde su desembarco en España a mediados de 2017, la filial de WeWork ha acumulado más de 65 millones de euros en pérdidas, según las cuentas presentadas en el Registro Mercantil que cotejan solo hasta finales de 2021. No es un panorama halagüeño para la empresa que prometía cambiar el concepto de oficina, pero el modelo de negocio que inauguró está demostrando mucha más firmeza.

"El modelo de oficinas flex es mucho más que WeWork", dice Manuel Zea, de la asociación profesional Coworking Spain. "De hecho, muchas empresas están reduciendo los metros de alquiler tradicional y aumentando los flexibles".

En España, los actores más potentes son los gigantes propietarios de oficinas que han introducido este modelo en su cartera: el Grupo Colonial con Utopicus y el Grupo Merlin Properties con Loom. "Estos grupos están aumentando porque tienen los metros cuadrados de oficina por castigo", bromea Zea. "Su política es abrir espacios flex en edificios de su propiedad".

El sector ha alcanzado una cierta velocidad de crucero, cuyo principal escollo es la subida del precio de los alquileres. Aquellos que crecieron de una forma más prudente tienen más opciones de prosperar a largo plazo, mientras que WeWork, que, en palabras de Zea, "iba rompiendo el mercado cuando alquilaba", está sufriendo ahora las consecuencias de esa política tan agresiva de penetración.

WeWork probablemente se centre ahora en aquellas sucursales más rentables o, en su defecto, que quiera mantener de forma estratégica. "Habrá propiedades donde algún competidor pueda coger la explotación, aunque tienen que ser proveedores muy premium, de los que en España habrá una docena", dice el CEO de Coworking Spain. Todas las miradas apuntan a Spaces, el único actor que, a nivel mundial, tendría la capacidad de quedarse con el espacio que dejará WeWork. "A nivel local, podríamos ver alguna operación de un actor español", apunta Zea, "pero sería algo puntual".

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Ante cualquier posible negociación, WeWork juega con la desventaja de esta ocupando codiciados edificios en el centro de grandes ciudades en un momento en el que se está produciendo una fuerte polarización del mercado de oficinas. Desde la pandemia, los cuarteles generales de las compañías se están concentrando en los distritos financieros de las grandes capitales y, además, en edificios renovados que cumplan con los nuevos requisitos de sostenibilidad y eficiencia energética. En cambio, las oficinas periféricas están quedándose vacías y sus dueños están apostando por buscarles nuevos usos.

En este contexto, la posición de debilidad de WeWork es una oportunidad para sus caseros, que ante los posibles incumplimientos de renta de su inquilino, pueden verse con las manos libres para firmar nuevos contratos con arrendatarios solventes que quieran hacerse con algunos de los mejores despachos de Madrid y Barcelona.