Se venden 50.000 m² de oficinas en la Castellana: la operación que espera a la Ciudad de la Justicia

La futura Ciudad de la Justicia de Madrid mantiene en barbecho una operación inmobiliaria importante. Seguramente varias. El traslado de las sedes judiciales al complejo proyectado en Valdebebas, reactivado por el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso, pondrá en el mercado un elevado número de edificios e instalaciones que quedarán libres tras la mudanza. El principal activo, de casi 50.000 metros cuadrados, son los juzgados de Plaza de Castilla, construidos al final de los 70 y propiedad de la Comunidad de Madrid. Las fuentes consultadas coinciden ya en el enorme atractivo e interés del inmueble, ya sea para uso residencial o de oficinas.

El proyecto está pilotado por la Consejería de Presidencia, Justicia y Administración Local, que dirige Miguel Ángel García, nuevo hombre fuerte de Ayuso en Sol. El Ejecutivo autonómico lleva cerca de 20 años enfrascado en esta iniciativa, pero el equipo actual cree que esta vez será la definitiva. Como informó este diario, el plan ya está en tramitación y se ha optado por un cambio de modelo para su desarrollo. La Administración madrileña asumirá la gestión y construcción del complejo y licitará únicamente la obra, en lugar de una concesión de explotación a 37 años como estaba previsto, habida cuenta de que el concurso anterior quedó desierto en dos ocasiones. Si finalmente se hace realidad, decenas de metros cuadrados saldrán a la venta en la capital.

Fuentes de la Consejería explican a este diario que la previsión es que las actuales dependencias judiciales estén vacías la próxima legislatura, aunque la intención es que antes de 2027 se produzca el traslado de las instalaciones de la Audiencia Provincial de Madrid, actualmente divididas en varias ubicaciones de la capital, y de 105 juzgados de primera instancia, que están en la misma situación. El departamento de García calcula que la construcción de la Ciudad de la Justicia supondrá un ahorro de 30 millones de euros solo en el alquiler de los edificios, pero los ingresos futuros también apuntan en otra dirección.

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La Comunidad de Madrid tiene actualmente seis sedes en propiedad, que en total suman 80.000 metros cuadrados. Se trata de las instalaciones ubicadas en la Plaza de Castilla; la calle del Poeta Joan Maragall, 66; Gran Vía, 19; General Oraá, 39; Martínez-Page,16; y Fernando el Católico, 47. Las tres primeras son las más grandes, con 48.670; 24.500 y 7.280 metros, respectivamente. Y los juzgados de Plaza de Castilla destacan especialmente sobre el resto.

Activo muy codiciado

Las fuentes consultadas coinciden en que sería un activo inmobiliario muy codiciado. "Despertaría el interés de fondos o promotoras para construir viviendas de obra nueva, previo derribo para construir de nuevo, pudiendo llegar a una gran promoción con una altura mínima de 12 pisos. También podría realizarse una rehabilitación del inmueble y destinarlo a oficinas, ya sea conservando la construcción actual o realizando una nueva torre de oficinas, por la cercanía de la nueva ciudad financiera de Madrid Nuevo Norte y las Torres Kio. Su ubicación es excepcional", declara Javier Fonseca Sánchez, director de ventas de Engel&Völkers en la zona Tetuán-Fuencarral.

El precio hipotético varía según el uso que pueda tener tras la mudanza. En el caso de que se destinara exclusivamente a oficinas, podría alcanzar un nivel rentas de entre 25 o 30 euros el metro cuadrado mensual, que incluso podría ser superior, según JLL. "Si se cambia el uso a residencial, entonces la demanda será muy estable tanto en alquiler como venta. Incluso se puede combinar uso hotelero, oficinas, residencial y comercial si las normas urbanísticas lo permitieran. Sería un proyecto donde se pueden maximizar los valores", explican fuentes de la consultora inmobiliaria. El edificio, reformado en 2021, cuenta ahora con uso mixto.

"Despertaría el interés de fondos para construir viviendas, pudiendo llegar a una gran promoción con una altura mínima de 12 pisos"

El análisis se aborda siempre con los estándares actuales como referencia. Ana Gomendio, team leader de investment de Engel&Völkers Madrid, detalla la horquilla de precios aproximada del esquinazo que alberga los juzgados más allá del alquiler. El valor de venta mínimo estimado sería de 3.049 euros el metro cuadrado para uso de terciario de oficinas; de 2.542 euros el metro para comercial y de 4.042 euros para residencial. "Este edificio estaría sujeto a un capex importante", subraya.

El uso residencial sería el más lucrativo, con varias opciones sobre la mesa. "El solar tiene 48.750 metros cuadrados, la zona en residencial estaríamos hablando de 4.500 euros el metro para viviendas sin reformar y 5.200 euros para viviendas reformadas. La valoración que podemos extrapolar es una venta por unos 200 o 250 millones de euros", añade Fonseca Sánchez, que recuerda la reciente inversión de la Comunidad de Madrid, de 4,7 millones de euros.

Las cuentas de Aguirre

La posible operación inmobiliaria no es nueva. El Gobierno de Esperanza Aguirre ya hizo su particular cuento de la lechera quince años atrás, cuando la expresidenta autonómica anunció el proyecto del Campus de la Justicia. Entonces se especuló con una venta del inmueble por un valor de hasta 600 millones de euros, que ayudaría a sufragar el proyecto para unificar todas las sedes judiciales de la región. Pero no fue un simple anuncio. El Ejecutivo llegó a pedir al Ayuntamiento de Madrid una recalificación de los terrenos, con la intención de levantar un rascacielos de 30 plantas y cuatro sótanos, con mayor altura incluso que las Torres Kio, ubicadas enfrente. El que fuera alcalde de la ciudad, Alberto Ruiz-Gallardón, lo confirmó en público en 2008. Como el propio proyecto de Valdebebas, acabó en nada.