"Para muchas multinacionales, Barcelona sigue siendo un lugar fantástico donde atraer talento"

Vanessa Gelado (Bilbao, 1980) lleva cuatro años al frente de Hines en España, un gigante internacional cuyas raíces en nuestro país enlazan con la mejor Barcelona, la surgida con las Olimpiadas de 1992. Los lazos que unen a la firma estadounidense con la Ciudad Condal se han mantenido estrechos con el paso de los años, incluso en los peores momentos, cuando otros inversores optaron por abandonar Cataluña.

Ahora, Gelado destaca su potencial en logística, la fuerte demanda que tiene un área metropolitana tan grande y el atractivo que sigue ofreciendo para las multinacionales. Pero también advierte de que, en residencial, la inversión en el mercado catalán se ha frenado por la falta de seguridad jurídica. Ahí, ni siquiera Hines ha conseguido encontrar el ángulo en estos últimos años.

Licencia por Icade y MBA por la Columbia Business School, Gelado señala como gran reto de futuro que las administraciones permitan adaptar los usos del suelo a los cambios sociodemográficos. En caso contrario, las ciudades corren el riesgo de quedar obsoletas. Y como ejemplo en positivo cita lo que está haciendo Madrid, donde se apuesta por una transformación masiva de las oficinas hacia otros usos.

PREGUNTA. Históricamente, Hines ha apostado por comercial y oficinas. En este nuevo contexto, ¿por qué apuesta?

RESPUESTA. Hines llega a España en el 96, después de las Olimpiadas de Barcelona del 92. Entra vía Barcelona, con la gran operación de regeneración de toda la zona de Diagonal Mar, en aquel momento una zona industrial con muchísimos problemas, en concurso de acreedores. El crédito va pasando de manos, acaba en una aseguradora suiza, que llama a Gerald Hines, nuestro fundador. A él le encanta la ubicación, al lado de la playa, ve esa rueda tan positiva en la que se había metido Barcelona después de las olimpiadas, y apuesta por la operación. Estuvimos más de diez años, entre que hicimos la tramitación urbanística, la urbanización, se construyeron los accesos. Cuando ya teníamos las parcelas finalistas, eran tal la cantidad de metros cuadrados, más de 300.000 metros cuadrados, que era imposible que lo hiciéramos en solitario. Con lo cual, vendimos algunos suelos para financiar la promoción del centro comercial y del residencial que creamos allí. Además, no queríamos que el ámbito estuviera en eterna promoción. Si querías que más o menos todo se fuera desarrollando en paralelo, tenías que dividir y conquistar.

P. ¿Cuándo terminaron?

R. Realmente, fueron 10 años de trabajo. En 2001 abrimos oficina en Madrid y la evolución de Hines en España, de alguna manera, es espejo de la evolución del sector en el mundo. Inicialmente éramos promotor, de promotor pasamos a gestionar nuestro propio patrimonio, de gestionar nuestro propio patrimonio pasamos a gestionarlo para terceros y, con el tiempo, hemos ido constituyendo nuestros propios fondos insignia. A día de hoy, somos un investment manager, un gestor de inversiones: de vez en cuando utilizamos nuestro propio balance, pero, realmente, lo que hemos es lanzar fondos que captamos de grandes inversores institucionales, aseguradoras, fondos de pensiones, family offices... Inversores que no tienen la estructura a nivel local para poder identificar operaciones, gestionarlas y venderlas. En Europa, tenemos un fondo core con más de 3.000 millones bajo gestión, que está invertido en activos con poco riesgo y entonces pide poco retorno; el fondo core plus, con más riesgo y un poco más de retorno; y el fondo value add. Aparte, hay un cuarto vehículo global, con una categoría core plus. Todos estos fondos están invertidos en España.

P. ¿Cuál cree que va a ser más activo en el momento actual?

R. Donde más patrimonio hemos captado en los últimos meses son las estrategias de core plus y de value add. A nivel europeo, donde más hemos captado es en core plus y en value add, pero te diría que a nivel global también es así, tanto en Estados Unidos como en Asia.

P. ¿Y España es comparable? Porque Estados Unidos y Centroeuropa han corregido mucho, pero nosotros...

R. En general, el sur de Europa está tardando más en corregir que los mercados más al norte y que Reino Unido. Europa, en general, siempre va por detrás, tenemos un desbalance de 12 o 18 meses con respecto a lo que pueda estar pasando en Estados Unidos. También debes tener en cuenta que la Fed empezó a subir tipos antes que el Banco Central Europeo. Luego, la Fed subió mucho más rápido, y eso también se nota, porque las cosas tardan en que se sienta en la economía real. Suben los tipos, pero no necesariamente nada pasa al día siguiente. Tarda un tiempo en llegar a la economía real.

"Suben los tipos, pero no necesariamente nada pasa al día siguiente. Tarda un tiempo en llegar a la economía real"

P. Hines es un gigante internacional, pero el inmobiliario es un negocio muy local.

R. Nosotros hemos ido evolucionando, en esa transición de ser promotor a ser gestor de patrimonio propio a terceros, a realmente ser un investment manager. Por otro lado, saliendo de la crisis de 2008, también se decide seguir diversificando geográficamente. Entonces, no estábamos más que en unos seis países en Europa, pasamos a ser más de doce, y apostar también por el crecimiento en Asia. Si yo quiero que mi estrategia de inversión tenga éxito, debo seguir profundizando en dos cosas: esa diversificación geográfica y por tipología de activos. A día de hoy, estamos invertidos exclusivamente en Madrid y Barcelona, pero cubrimos casi todos los segmentos del inmobiliario: tenemos locales comerciales, oficinas, residencias de estudiantes, logístico, residencial en alquiler, hasta un pequeño hotel. Quizás donde menos exposición tengamos es a nivel hotelero, pero sí que es algo que nos gustaría empezar a profundizar en sentido amplio, no solamente hoteles, quizás otro tipo de categorías, como pueden ser glamping u hostales.

P. Pero están solo en Madrid y Barcelona, ¿renuncian al resort vacacional o están abiertos a ampliar destinos?

R. Habría que aterrizarlo, pero la idea es poder abrir también hacia resort vacacional.

P. ¿Las islas?

R. No solo. Y categoría, en general, lo que estamos haciendo es cuatro y cinco estrellas. Porque luego está el otro registro, hostales y campings o glampings.

P. Y más allá de hoteles, ¿se plantea salir de Madrid y Barcelona?

R. Sí. En determinados usos. Por ejemplo, en logístico claramente, porque al final tienes que buscar el top cinco o diez de núcleos poblacionales, que necesitan infraestructura logística. En lo que es living, en sentido amplio, también. Y lo que es hostelería, también.

"Nuestra idea es apostar por hoteles, abrirnos a resort vacacional y salir de Madrid y Barcelona en logística, 'living' y hostelería"

P. En living, ¿qué está mirando: ciudades universitarias o zonas atractivas para el público sénior?

R. Estamos más centrados en residencias de estudiantes, tenemos un operador, Aparto, que es 100% de Hines con más de 6.000 camas en operación entre Inglaterra, Irlanda, Italia y España. Y tiene más aperturas planeadas en Italia y Barcelona. Hoy operamos una residencia de estudiantes de 740 camas en el 22@, abriremos una más el año que viene, y probablemente una parte de la torre con licencia hotelera que hemos comprado llave en mano en Esplugues de la mano de Sacresa, la demanda potencial tenga ángulo estudiantil, pero más coliving.

P. Barcelona está en el ADN de Hines. Incluso en los peores momentos, cuando otros inversores huían, Hines anunciaba una operación ahí. ¿Cómo ve el mercado catalán ahora?

R. Vemos que es una de las grandes ciudades europeas. Nosotros, más que invertir en países, invertimos en ciudades, vamos buscando la potencia de las regiones metropolitanas, que es donde están los usuarios. Nuestra experiencia con Barcelona ha sido muy buena en todos estos años, siempre hemos sido capaces de encontrar operaciones con mucho sentido, que nos han dado la rentabilidad que íbamos buscando. Sí vemos que donde ha habido mucha intervención, quizás se ha roto la confianza del inversor. Por ejemplo, en segmentos como oficinas o logística, donde no ha habido intervención ninguna, funcionan perfectamente. Nosotros estamos invertidos en ambos. Por ejemplo, tenemos la Torre de Sabadell que compramos en diciembre de 2021 con nuestro fondo core europeo y que estamos reformando.

"Barcelona, en segmentos como oficinas o logística, donde no ha habido intervención ninguna, funciona perfectamente"

P. ¿Pero qué visión tiene ahora de Barcelona?

R. La exposición que tenemos en Barcelona está concentrada en oficinas, logístico nos encanta y residencias de estudiantes. En los últimos años, no hemos sido capaces de entrar en residencial, porque con tanto cambio que ha habido de normativa, era muy difícil entender qué estabas comprando. No porque no creamos en los fundamentales, que son espectaculares. ¡Si lo que falta en Barcelona es oferta residencial en todas las categorías! Pero las normativas de los últimos tiempos han creado mucha confusión y cuando el inversor ve confusión, no es capaz de hacer un número y no puede invertir. Realmente, los alquileres están subiendo más en Barcelona que en Madrid, pero porque no hay oferta.

P. Se ha dicho que el nuevo equipo del ayuntamiento podría replantearse la obligación de destinar el 30% de las nuevas promociones a VPO.

R. Salió que iban a buscar cómo cambiarlo. No creo que deroguen la norma, están viendo cómo la modifican, para que realmente el mercado funcione de nuevo.

P. Entiendo que si ese punto finalmente se acomoda un poco, Hines estaría interesado en entrar en residencial en Barcelona.

R. Sí, por fundamentales. Cualquiera de nuestros fondos puede hacer residencial en alquiler a día de hoy. Tanto un edificio que ya estuviera operando, como un edificio que está operando pero necesita alguna pequeña reforma, dentro de core plus, o incluso promoción, que lo meteríamos dentro de value add. Barcelona es tier 1, igual que Madrid.

"No creo que Barcelona derogue la norma del 30%, está viendo cómo la modifica para que realmente el mercado funcione de nuevo"

P. En oficinas ha comentado que está muy cómoda, pero ahora mismo el 22@ está en entredicho.

R. El año pasado vendimos el edificio de Mediapro a Starkwood, y ahora mismo apenas tenemos exposición a oficinas en el 22@. Nos gustaría tener más, porque creemos que el 22@ está metido en la ciudad, es Barcelona ciudad, tiene metro, tiene tranvía, está en el cogollo de lo que es Barcelona.

P. Pero está vacío.

R. Tiene mucha desocupación porque el mercado no es lineal. En 2014, estaba la desocupación por las nubes, pero en 2019-2020 era menos del 2%, un mercado de un millón de metros cuadrados y no tenía casi nada. Claro, mucha gente vio eso y dijo: esta es la mía, voy a desarrollar el producto porque nos lo quitan de las manos. En ese vamos ha llegado mucha oferta y ahora se están parando muchos proyectos, porque es muy difícil seguir adelante. Tendrá un problema de indigestión de un par de años. ¡Pero sigue siendo Barcelona ciudad! Una cosa que pasó entre 2012 y 2015, fue que en el centro de negocios clásico, Paseo de Gracia, Avenida Diagonal, hubo más de 500.000 metros cuadrados de espacio de oficinas que se reconvirtió a residencial y hotel. Hasta que cambió el panorama político, la moratoria hotelera, el 30% de VPO.... Ahora, Madrid, desde un punto de vista urbanístico, está siendo muchísimo más flexible. Si queremos que nuestras ciudades, sus inmuebles, no caigan en desuso, necesitamos poder cambiar cuando hay cambios sociodemográficos. Los inversores, normalmente, están observando las tendencias sociodemográficas. ¿Dónde está la demanda? Si hay demanda es que hay usuarios. ¿Y cómo doy satisfacción a esa demanda? Nosotros estamos viendo que aquí, con licencias hoteleras, se están haciendo muchas cosas.

P. ¿Aquí se refiere a Madrid?

R. Sí, se está haciendo coliving, medias estancias de gente que necesita un piso seis meses, que llegue, conecte su ordenador y ya esté instalado. La sociedad lo está demandando. O que de repente hagas un producto de residencias de estudiantes con una licencia de apartahotel. Porque luego llega el verano y si solamente puedes albergar a estudiantes, es dificilísimo. ¿Qué industria funciona estando parada tres meses al año? Si tienes una licencia de apartahotel, llega junio, julio y agosto y lo que puedes ofrecer son camas a un precio mucho más económico que los hoteles.

P. Entonces, defenderá que en el 22@ se puedan cambiar usos, como pide mucha gente.

R. Flexibilización de usos, efectivamente, que se intentó con la modificación del plan general del 22@. Es que realmente lo necesita. En Barcelona ya no puedes generar un mayor número de camas hoteleras. Están prefijadas. Por lo menos deberíamos habilitar un régimen de coliving en ese segmento que yo te estoy diciendo. La flexibilización de usos es fundamental para que las ciudades se regeneren y en el 22@, en vez de que la indigestión dure cuatro o cinco años, que dure dos. Esto lo estamos viendo en Madrid: en Valdebebas, donde desde uso terciario se está haciendo coliving; la última operación de Acciona, que ha comprado los edificios de Iberdrola y Mapfre, que son oficinas y quiere hacer residencial; lo estás viendo en Pozuelo, donde Merlin ha sacado un suelo de oficinas y ahí están Pryconsa e Ibosa para hacer residencial. ¿El stock qué tienes de oficinas en la A6 tiene algún sentido? Probablemente, no. ¿Tiene sentido en living? Muchísimo. En Madrid, todo lo que es producto malo de oficinas se transformará y la ciudad lo dedicará a aquello que tiene sentido. Lo peor que te puede pasar es que los edificios caigan en desuso.

"En Madrid, todo lo que es producto malo de oficinas se transformará y la ciudad lo dedicará a aquello que tiene sentido"

P. ¿Podemos concluir que 22@ tiene un problema de stock de oficinas?

R. Un problema de stock de oficinas a día de hoy, temporal. De cara a futuro se absorberá. A día de hoy estás hablando de 200.000 metros cuadrados en una ciudad que ha oscilado entre 300.000 y 400.000 metros cuadrados de absorción. Lo que sí que es verdad que para muchas multinacionales sigue siendo un lugar fantástico donde atraer talento. Barcelona sigue creciendo muchísimo en temas educativos, quizás no tanto como lo ha hecho Madrid recientemente, pero también hay muchísima institución educativa. Tiene más demanda, casi, de la que pueda atender casi todas las escuelas que están allí.

P. Cuando habla de flexibilidad de usos, ¿le preocupa más el tema residencial que oficinas?

R. Sí, porque a día de hoy, si tienes que dedicar un 30% a VPO donde ya tienes residencial... ¿Hace falta hace más stock asequible? Sí. Pero, ¿se tiene que hacer a costa del sector privado? No creo. En toda España, las administraciones tienen un montón de suelo, lo que deben hacer es ponerlo en carga, en desarrollo. La idea que ha tenido la Comunidad de Madrid con el Plan Vive, ¿por qué no se puede replicar en otras regiones de España?

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P. Probablemente a España también le falta que entre ese capital especializado en vivienda asequible.

R. Pero si sigues cambiando las reglas, nunca va a llegar, porque quiere seguridad jurídica. Las reglas, las que sean, pero no puede ser un campo de batalla político. Es que casi son fondos de infraestructura social.

P. Por cerrar el capítulo Barcelona, ¿Málaga terminará de dar el sorpaso?

R. Yo creo que Barcelona siempre va a ser Barcelona. En lo que es población, la distancia es importante. La potencia de Barcelona viene por su área metropolitana. Que depende mucho cómo la cuentes. Si la cuentas exclusivamente como los municipios inmediatamente adyacentes, pues llegas a tres millones de habitantes. Pero si coges una perspectiva un poco más logística y te vas un poco más allá, desplazamientos que no superen una hora, tienes a una población que casi llega a los cinco millones. Hay que pensar en el área total metropolitana.

"Si seguimos cambiando las reglas, nunca va a llegar el capital que se necesita para hacer vivienda de alquiler asequible"

P. ¿Qué tipo de capital tiene ahora más oportunidades?

R. Donde nosotros tenemos disponibilidad de capital para invertir es en core plus y value add.

P. ¿Por igual? Hace un año, muchos pensaban que iba a ser la oportunidad de los oportunistas y por el momento no parece.

R. Hay mucho inmueble en manos de capital permanente. Ninguna de las socimis tiene un apalancamiento superior al 40%. Los family offices siempre operan con fondos propios. Las aseguradoras tampoco utilizan mucho apalancamiento. Y cuando ha habido inversores que necesitaba apalancar, la industria bancaria ha sido realmente reacia a superar determinados niveles. Aquí, tras la crisis financiera, realmente ha habido mucha disciplina. Yo te presto lo que tú me puedas de pagar: miro tu activo, miro qué caja genera y en función de la tipología de activos, la banca te presta exactamente lo que cabe en un escenario conservador, lo que eres capaz de devolver con los alquileres, ni un duro más. Luego, los bancos tienen una situación mucho más saneada, ha habido muchísimas fusiones, son mucho más fuertes, tienen otro tipo de reservas de capital para afrontar este momento. Entonces, si en algún momento alguien tiene un problema, también están abiertos a renegociar y a extender el préstamo un tiempo, mientras se ve qué pasa realmente. Mientras tú estés cumpliendo con el servicio de la deuda, tampoco hay ningún interés de ningún banco en llevarte a concurso de acreedores.

P. Pero en algún momento hay que devolver el principal, si no, estamos jugando otra vez a patada para adelante. Pensemos por ejemplo en la industria turística, los bancos han empujado ventas de activos, se pidieron los ICO...

R. Se concedieron, pero muchos no se dispusieron. Lo que tuvo la industria turística y la hostelería fue tranquilidad vital de que tesorería tenía y, por tanto, podía mantener el negocio, no tenía que ir a concurso, pero mucho ni se dispuso, o si se dispuso, se pagó en cuanto se pudo. ¿Por qué? Porque en general, saliendo de esa crisis, al español no le gusta tener un nivel de deuda con el que no puede lidiar, no lo quiere. Es verdad que nuestro sector público está apalancadísimo, pero el sector privado, la ratio de desapalancamiento que ha tenido en la última década es brutal, tanto de familias como de empresas.

"Al español no le gusta tener un nivel de deuda con el que no puede lidiar, no lo quiere"

P. Igual eso explica en parte que estemos tardando más en notar la crisis, pero en algún momento se notará el efecto subida de tipos.

R. Se está empezando a notar. Pero es verdad que con el decreto de emergencia de la crisis de Ucrania, se extendieron muchas medidas que se habían aprobado para covid. Que se van a empezar a quitar. Pero bueno, tú ahora, por la razón que sea, pierdes tu empleo, te pasa cualquier cosa y pasas a ser lo que se denomina vulnerable, puedes renegociar con el banco y ellos están obligados a quitarte un tiempo esa cuota de amortización y que lo único que pagas sea intereses. Será una patada para adelante, pero las ratios de morosidad no están aumentando. Al mismo tiempo, cuál es el PIB que se prevé para 2023, para España? Un 2,5% eso no es recesión en ningún sitio.

P. Cuando tengamos que empezar a pagar el servicio de la deuda, ¿dejará el Gobierno de hacerse trampas al solitario?

R. En eso estoy de acuerdo. Pero, culturalmente, España también es un país donde las familias ayudan. Entonces, ¿vemos incertidumbre? Sí, vemos incertidumbre, ¿que los efectos de la subida de tipos son todos claros, clarísimos? No. Todavía habrá que ver dónde acabamos, pero sí es verdad que comparado con otros países de nuestro entorno europeo, esta vez hemos hecho los deberes. Llevamos diez años haciendo los deberes. En la situación macroeconómica de España, el único punto realmente que falla es el endeudamiento público, porque el privado ha bajado muchísimo, la balanza comercial ha mejorado muchísimo, tenemos mucha más productividad de la que solíamos. Comparativamente, estamos mejor de lo que de lo que pensamos. Ahora, que se podría estar mejor. Sí, claro, todo se puede mejorar. Tenemos grandes retos: el endeudamiento público y la situación de empleo público, que es un poco una caja negra que no se sabe exactamente qué es empleo, y que no. Es verdad que hace falta adelgazar el gasto público. Lo que nosotros estamos viendo es que el empleo está muy fuerte.

"En la situación macroeconómica de España, el único punto realmente que falla es el endeudamiento público"

P. ¿Qué está condicionando más al sector: las políticas monetarias, la resaca del covid...?

R. Lo que es fundamental para la industria es saber cuál es su coste de dinero a largo plazo. Por lo menos, estabilidad. Que ahora nosotros tengamos, aunque sea durante seis meses, nueve meses, doce meses, una política monetaria estable, ya es de gran ayuda, porque ya establece esa métrica fundamental que es cuál es el coste de dinero a largo plazo. Ahora, igual que veníamos de una década de tipos de interés bajísimos e inflación bajísima, probablemente vamos hacia una década de inflación alta y tipos de interés altos. En ese escenario, creemos que el inmobiliario resulta más atractivo que nunca, porque te protege de la inflación. Si realmente creas un producto demandado, te protegerá de la inflación.

P. ¿Le interesa comercial, retail?

R. Igual que en oficinas, vendrá la polarización y funcionará el producto bueno y lo demás casi que mejor convertirlo a otra cosa. El producto bueno de retail, creemos mucho en él, en el retail que ha sobrevivido al e-commerce, al covid y ahora a la caída de renta disponible, ese retail que sigue vivo a finales de 2023, nos gusta mucho.

P. ¿Ese retail que son las grandes calles comerciales?

R. Nos gusta en sentido amplio: desde carteras de supermercados, parques de medianas, incluso centros comerciales podemos volver a considerar. Pero tiene que ser ese retail que ha sobrevivido y que sigue funcionando a pesar de los diferentes escenarios catastróficos por los que ha pasado.

P. ¿Le interesan las nuevas verticales como agrobusiness, life sciences o data centers?

R. Agrobusiness no hacemos a día de hoy. Sí estamos explorando temas de life sciences, que como casi cualquier cosa en nuestra compañía ya lo ha hecho antes Estados Unidos. También hemos hecho data center en Estados Unidos, hemos empezado ya en Europa vía Italia. No nos asustan nada los nichos, pero sí tenemos que ver que nos cuadre la estrategia inmobiliaria con la estrategia operativa, porque son todos segmentos muy particulares del inmobiliario, donde si no tienes controlada la operativa, el activo per se no vale tanto. Life sciences, lo que entienden los americanos por laboratorios en seco, es muy parecido a un producto de oficinas muy normal. Pero claro, cuando pasas al laboratorio húmedo que llaman ellos, que son unos laboratorios donde se hace un experimento con ratones o lo que sea, en España solo se puede hacer desde uso industrial. Para que funcione el producto debes estar en un entorno donde haya una institución educativa potente, una institución sanitaria potente, y empresas que hacen investigación. Sin ese triángulo, el producto no funciona. Y necesitas talento, la mano de obra, los empleados, usuarios futuros, esos potenciales empleados necesitan también un nivel de estudios superiores muy alto, a nivel de doctorados, a nivel de investigación, porque si no, no se puede hacer investigación. Creemos que se puede desarrollar en Madrid y Barcelona, que es donde tienes ese triángulo. Son submercados muy específicos, porque tienen que englobar las tres cosas, no vale en cualquier sitio de Madrid o cualquier sitio de Barcelona.

P. ¿El BTR ha muerto tal y como lo hemos entendido estos años?

R. No ha muerto, porque la demanda está ahí. ¿Cuánto tiempo necesitas de vida laboral para poder ahorrar la entrada del piso? Mucho, con lo cual, el alquiler está satisfaciendo una necesidad de alojamiento. Desde ese punto de vista, no ha muerto. Ahora, desde un punto de vista del capital, ¿qué pasa? A un promotor le es bastante indiferente si hace residencial para venta o alquiler. Pero un inversor institucional como nosotros no podemos comprar nada cuya rentabilidad total sea inferior a nuestro endeudamiento: si el coste del euribor está al 4,5%, cojo un derivado financiero, lo dejo en el 3% a cinco años. Un 3% más un margen del 2%, un 5%. Las rentabilidades en residencial que bajaron en Madrid un poquito por debajo del 3% en el primer trimestre de 2022. Entonces, llega un momento en que el promotor dice: ¿tienes un problema?, que yo no quiero hacer BTR, hago residencial a la venta tranquilamente. Entonces, el BTR simplemente concebido bajo un prisma rabioso de rentabilidad versus coste de endeudamiento es lo que está dificultando mucho que la demanda se encuentre.

"El 'build to rent' (BTR) no ha muerto, porque la demanda de vivienda en alquiler está ahí"

P. Quizás el BTR deba girar hacia alquiler asequible.

R. No, porque el coste de endeudamiento es temporal. A lo mejor dentro de dos años vuelve a bajar hacia un 3%.

P. Pero se está descontando una década de tipos por encima del 3%. Si durante 10 años se mueven entre el 3%-5%, ¿en qué nivel tendría sentido financieramente el BTR para un institucional?

R. Depende del nivel de la renta. Yo creo que los alquileres van a subir muchísimo.

"Creo que los alquileres van a subir muchísimo, porque no hay 'stock'. Al revés, falta vivienda"

P. Entonces la gente no podrá pagar.

R. No, a lo mejor la gente no puede pagar un tiempo, pero luego la demanda se embolsa y luego se puede pagar. Nosotros lo que no vemos en ningún momento es que vaya a haber una bajada grande de precios, porque no hay stock, es que no hay, es que falta, es al revés. Aparte contamos también con la demanda exterior, estoy hablando de americanos, de europeos del norte. Este año, sobre todo en Costa, la mayor parte de las transacciones son extranjeros. Tienes una dinámica de mercado que no te va a permitir que los precios bajen. Es imposible, porque falta stock. Lo que sí que es verdad es que la administración pública tiene que darse cuenta de que tiene que ser capaz de producir stock asequible y posibilitar, con esquemas como el Plan Vive, producir a un ritmo muy superior. O somos capaces de reconstruir el tejido productivo que se perdió en la anterior crisis o es imposible que bajen los precios, porque sigue costando mucho más producir stock. Esta dinámica de mercado, la ve muchísima gente, ¿qué es lo que asusta? Los cambios que se están haciendo, la ley de vivienda, pero en cuanto tú resuelves el tema de seguridad jurídica habrá mucho capital y del estilo más parecido a infraestructura social que inmobiliario, que sea capaz de ver ese desfase entre la oferta y la demanda y que apueste en el largo plazo.

P. Si le digo que las viviendas que se hacen sobre suelo terciario son competencia desleal residencial, ¿qué me responde?

R. No creo que sea el mismo producto. Las viviendas que se hacen sobre suelo terciario se hacen con licencia de apartahotel, y la diferencia entre la renta bruta y la neta es muy superior a la que tienes en el residencial normal, porque debes proveer de unos determinados servicios de limpieza, de seguridad…, que hacen que la diferencia entre la bruta y la neta se amplíe muchísimo. Es verdad que el suelo cuesta menos, pero construir cuesta lo mismo, o incluso más, porque normalmente suelen ser edificios con mucha más densidad de camas por metro cuadrado, mucha más zona húmeda, más cocinas, más baños, más pasillos, más tabiques y eso encarece mucho la obra. Además, la tienes que amueblar al 100%. Y el siguiente punto es que tienes mucha más rotación. El único ángulo que digas: oye, pues eso tiene mucho sentido es que no hay ningún tipo de normativa que esté controlando cuánto subes la renta. Pero bueno, es bastante particular. El producto residencial en terciario necesita también un enfoque operativo muy diferente, mucho más intenso en gestión de lo que es el alquiler tradicional.