Madbit vs. 22@, Barcelona gana el pulso por ser el gran 'hub' tecnológico

Aspira a convertirse en un gran polo de atracción para empresas tecnológicas en Madrid, al igual que el 22@ en Barcelona. Impulsado por los principales propietarios de suelo en el antiguo polígono industrial de Julián Camarillo, Madbit pretende que la capital tenga su propio hub tecnológico como las grandes ciudades europeas, que sirva como polo de atracción para las grandes multinacionales tecnológicas.

La inversión en oficinas en el 22@ triplica las cifras del futuro 'hub' tecnológico de Madrid

Sin embargo, en esta carrera por atraer talento, Madrid aún tiene mucho camino que recorrer frente a una ciudad, como Barcelona, que a finales del siglo XX supo intuir y anticiparse a la revolución tecnológica al crear un espacio, el 22@, que desde entonces se ha convertido en un referente para estas compañías, dejando en un discreto segundo plano a la ciudad de Madrid.

A pesar de lo relativamente reciente de la creación de Madbit, el portal inmobiliario Addmeet ha analizado la inversión en oficinas en la zona de Julián Camarillo, (160 hectáreas entre Alcalá, Hermanos García Noblejas y la carretera de Canillejas a Vicálvaro) y el 22@ (200 hectáreas frente a la antigua zona industrial del Poble Nou), y llega a la conclusión de que Madrid tiene aún mucho camino por recorrer para conseguir el sorpaso respecto a la Ciudad Condal.

Según los datos de Addmeet, la inversión en el 22@ triplica e incluso cuadruplica las cifras captadas en Madbit. Un ejemplo: en 2022, se invirtieron en el 22@ algo más de 750 millones de euros, frente a los 184 millones registrados en Julián Camarillo, es decir, cuatro veces menos, mientras que en lo que llevamos de 2023, la situación es muy similar, 242 millones en Barcelona frente a los 81 de Madrid, tres veces menos, como se puede apreciar en el gráfico superior.

Si nos remontamos a 2015, la inversión acumulada en oficinas en el 22@ asciende a 5.354 millones de euros, cifra que casi triplica la inversión captada por Madbit —toda la zona de Julián Camarillo— durante el mismo periodo (1.864 millones de euros).

"La apuesta del Ayuntamiento de Barcelona en el año 2000 por un desarrollo urbanístico enfocado a la implantación de empresas de sectores de alto componente tecnológico parece con el tiempo haberse convertido en un éxito. La ebullición económica que ha sufrido el barrio se ha traducido en un crecimiento exponencial del interés inversor nacional e institucional, que ha colocado 600 millones de euros de media anualmente en este sub-mercado", destacan desde Addmeet, que utiliza un algoritmo, denominado DAO (demanda Admeet oferta), para detectar todas las ventas inmobiliarias que se firman en España.

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En opinión de este portal inmobiliario, "Madbit, que ha nacido como una estrategia económico-inmobiliaria cohesionada, 20 años más tarde y con promotores con mayor componente privada que pública, parte con cierta desventaja por no haber sabido anticipar la tendencia como hizo Barcelona. En los últimos años, ha captado una inversión media de 200 millones de euros, sin una tendencia clara al alza, y tres veces por debajo de las cifras del 22@".

Madbit pretende replicar el modelo del 22@. "Nuestro objetivo es posicionar este barrio como un referente para las empresas del mundo tecnológico, queremos que sea el equivalente al 22@ de Barcelona", aseguraba en septiembre del año pasado uno de los impulsores del nuevo distrito tecnológico, donde son socios inmobiliarias como Freo, Bouygues Inmobiliaria, Realia, Therus o Torre Rioja, pero también fondos como Iba Capital, Barings, Patrizia o Meridia Capital.

Todos ellos, junto a consultoras inmobiliarias como BNP Paribas Real Estate, Savills, Colliers, Cushman & Wakefield y JLL, presentaron a finales del año pasado el proyecto Madbit al Ayuntamiento de Madrid, un proyecto para transformar Julián Camarillo, en el barrio de Simancas, en el distrito digital Madbit. Un proyecto que requerirá una inversión de alrededor de 500 millones de euros, que será sufragada, en un 70%, por capital privado, y en un 30%, con recursos públicos.

El inversor 'core', más presente en el 22@

Otra de las diferencias entre el 22@ y el Madbit es el perfil del inversor que apuesta por cada uno de los mercados. Por ejemplo, en el 22@, el inversor core ha estado mucho más presente (62,55%) que el value add (37,45%), centrado, en su mayoría, en operaciones vinculadas a producto nuevo desarrollado, estabilizado y vendido en primera transmisión, según Addmeet.

Es decir, el inversor core, dado su perfil más conservador, busca activos ya consolidados con flujos de caja estables que le permitan minimizar el riesgo, mientras que el inversor value add está dispuesto a asumir un poco de riesgo a cambio de una mayor rentabilidad, por lo que suele apostar por activos con potencial una vez rehabilitados y reposicionados. Según cifras del portal inmobiliario, alrededor de 1,35 millones de metros cuadrados han sido desarrollados en los últimos años en el 22@.

En Madbit, por su parte, la inversión value added (13,58%) ha sido relativamente inferior a la inversión core (86,42%), debido, en opinión de Addmeet, a que ha habido oportunidades value added —con necesidad de capex parcial y/o alto vacancy a gestionar— en edificios operativos que han desincentivado la inversión en desarrollo desde cero, con el plus de riesgo que la misma supone. Por su parte, la inversión core se ha centrado, principalmente, en edificios históricos ya transaccionados una o varias veces con anterioridad.

Tanto el 22@ como Madbit han sido objeto de algunas de las transacciones más importantes del mercado de oficinas en los últimos años, entre las que destacan la venta en 2018 de cinco edificios de Meridia al fondo Barings por unos 73 millones de euros o la venta en 2019 de la cartera Heritage, que incluyó los inmuebles situados en los números 4 y 6 de la calle Julián Camarillo, mientras que, en 2017, Merlin Properties firmaba la compra de la famosa torre de la plaza de las Glòries a Agbar por 142 millones.

El mayor apetito por el 22@ presiona los precios

Por otra parte, analizando la evolución de los precios de transacciones totales (incluyendo value added y core), los datos de Addmmet revelan cómo la intensidad de la inversión inmobiliaria ha marcado en gran medida la evolución de los precios de las transacciones.

El precio de los activos en el 22@ se ha disparado un 100% desde 2015 y en Madbit, un 20%

Así, por ejemplo, según los datos de Addmeet, en el 22@ se ha experimentado un incremento del 82% (2.200 euros el metro cuadrado) en el precio por metro cuadrado de la superficie bruta alquilable (SBA), hasta alcanzar una media de 4.900 euros el metro cuadrado respecto a los 2.700 euros del inicio del ciclo expansivo en 2015-2016.

Madbit, por el contrario, ha experimentado un incremento más comedido del 37% (700 euros el metro cuadrado) en el precio, alcanzando una media de 2.600 euros el metro cuadrado en el último ejercicio.

"Parece claro que si un inmueble vale en gran medida lo que genera la actividad económica que tiene dentro, la captación de empresas de alto valor añadido genera un impacto inmobiliario exponencial en el precio del edificio", señalan desde Addmeet.

Si vamos al detalle del precio por metro cuadrado techo de SBA, según el perfil de inversión, se puede apreciar que el producto core de 22@ ha alcanzado en 2023 una media en 6.300 euros el metro cuadrado (siendo el máximo de 7.100 euros) desde los 3.406 euros de 2015, un incremento de más del 100% en el precio en menos de 10 años.

En Madbit, por su parte, los incrementos han sido mucho más comedidos, alcanzando el producto core en 2023 una media de 2.980 euros el metro cuadrado (siendo el máximo de 3.200 euros) respecto de los 1.941 euros de 2015, un incremento de alrededor del 20%, según el portal inmobiliario.

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"Es importante resaltar que, aunque la compresión de las rentabilidades exigidas ha afectado al precio al alza en ambos mercados, el incremento de valor vía aumento de rentas ha sido mucho más relevante en 22@, con aumentos en la renta prime del 75%", según Addmeet.

"Como conclusión", añaden desde este portal inmobiliario, "podemos decir que 22@ ha sido un éxito en el que cabe felicitar tanto a lo público como a lo privado. La economía real ha atraído al inmobiliario a un círculo virtuoso en el que todos han salido ganando. Madbit tiene un buen espejo en que mirarse para poder replicar el modelo en la capital de España. Nuestra única duda es si al no partir principalmente de la iniciativa pública, un proyecto a tan largo plazo aguantará los intereses cambiantes de un capital inmobiliario, seguramente, con objetivos más a corto y medio plazo. No olvidemos que el inmobiliario está al servicio de la economía real, y no viceversa".