¿Alquileres asequibles a 400€/mes? Sí, existen... pero en la España olvidada

"No es la España vaciada, sino la España olvidada. Hemos utilizado la expresión de tal forma que cuando hablamos de un pueblo, pensamos directamente en la España vaciada y no tiene por qué ser necesariamente así. Hay una España de la que, en mi opinión, nos hemos olvidado. Y es en esa España olvidada en la que nosotros nos hemos fijado para poner en marcha nuestro negocio".

Quien pronuncia estas palabras es Henry Gallego, CEO de la socimi Ktesios, una sociedad controlada por el fondo RKS Real Estate, que desde 2015 se ha focalizado en adquirir edificios en pequeñas localidades, ponerlos a punto y sacar sus viviendas en alquiler a precios asequibles. En la actualidad, su cartera está compuesta por 700 viviendas que se alquilan en media España a una media de 400 euros al mes.

Una cartera compuesta por 700 pisos que se alquilan a una media 400 euros al mes

Unos alquileres asequibles de los que llevan años hablando políticos y profesionales del sector inmobiliario en España, pero que no terminan de ser una realidad, quizá porque los planes de muchos de ellos se centran en las grandes capitales, donde construir para alquilar a precios asequibles resulta imposible, si no es a pérdidas.

Quizá también por ello, y tras vivir durante muchos años en Londres, donde buena parte de quienes trabajan en la gran ciudad se han visto expulsados, cada vez más lejos, por el fuerte incremento de los alquileres, Henry Gallego decidió fijarse en localidades pequeñas pero cercanas a la gran capital, Madrid.

En 2015, Ktesios compró su primer activo, un edificio de 13 viviendas en Tomelloso, tierra de Don Quijote, en Ciudad Real, a 130 kilómetros de Madrid. Un municipio de 36.000 habitantes que se ha convertido en una gran población industrial gracias a sectores como el metalúrgico, el textil y el de la alimentación. Posteriormente, vendría Tarancón, en Cuenca, a una hora en coche de Madrid, donde la socimi compró dos edificios, totalmente alquilados en la actualidad. La mitad de los inquilinos procede de la capital.

"Hay vida más allá de la M-30. No hay que demonizar a la población fuera de las grandes ciudades. Hay una España que sí funciona, pero está olvidada", explica a El Confidencial Henry Gallego, quien reconoce que los comienzos no fueron fáciles debido al rechazo inicial que supuso entre los habitantes de estas localidades la llegada de un fondo para comprar un edificio y ponerlo en alquiler. "En Tomelloso compramos nuestro primer edificio a Liberbank, 13 viviendas. Tardamos ocho meses en alquilarlo al 100%. Tuvimos y tenemos que hacer una labor muy pedagógica. No estamos hablando solamente de generar rentabilidad, también estamos hablando de impacto social. Ponemos en valor lo que hay en esas localidades. Obviamente, tenemos un impacto social, pero no somos una ONG", destaca Gallego.

Objetivo: 6.000 alquileres en 2026

Ktesios cuenta en la actualidad con 700 alquileres —400 de ellos viviendas, distribuidos en unos 40 edificios, con una media en torno a 20 viviendas por edificio— que suponen un valor de cartera de casi 40 millones de euros y los planes a corto plazo pasan por seguir ampliando esa cifra, hasta llegar a las 1.000 unidades a final de año.

Las 700 unidades se encuentran en 28 municipios de 10 provincias españolas. "En Castilla-La Mancha somos muy fuertes, así como en la Comunidad Valenciana, pero también tenemos alquileres asequibles en Murcia, Andalucía o Madrid".

A medio plazo, el objetivo es alcanzar los 6.000 activos en 2026. Para ello, la socimi trabaja en un plan de crecimiento, orgánico e inorgánico, que no pasa por comprar pisos dispersos sino concentrados en edificios y, por qué no, alguna operación corporativa, como la reciente adquisición de Quid Pro Quo Alquiler Seguro Socimi por 12,9 millones de euros.

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Ruth Ugalde

"Queremos ser el catalizador del proceso de integración de microsocimis", aseguraba Henry Gallego tras esta operación corporativa. "El mercado considera que tiene que haber una consolidación de este tipo de compañías para generar unas rentabilidades atractivas, ya que una socimi por debajo de los 50 millones de euros es menos eficiente y no genera la rentabilidad necesaria para sus accionistas. Tenemos que tener tamaño para poder general liquidez, tenemos que tener volumen".

Esta operación, la primera de este tipo en España, permitió a Ktesios "adquirir activos con un alto potencial de revalorización a corto plazo", como reconoció la socimi. "Nuestro objetivo es vender estos activos en un periodo de entre 24 y 36 meses para reinvertir en nuestro core, que es el alquiler asequible en poblaciones non-prime con un alto potencial de desarrollo. Esperamos que con esta rotación de activos podamos generar plusvalías sustanciales".

Compra a bancos y fondos

Para crecer orgánicamente, Ktesios seguirá llamando a las puertas de bancos y fondos. No les valen edificios a medio construir, solo obra finalizada.

"No nos exponemos al riesgo promotor, es decir, no entramos en promociones a medio terminar. Solo compramos edificios terminados, hacemos un lavado de cara, los readecuamos y los alquilamos por debajo de mercado. Además, compramos lotes para poder acceder a descuentos sustanciales y nuestro foco se encuentra fuera de grandes ciudades. Obviamente, tengo que hacer números, pero, tanto para el banco como para el fondo, estos pisos son un problema porque no son sus activos core", destaca el CEO de Ktesios.

"No nos exponemos al riesgo promotor, no entramos en promociones a medio terminar"

Y esa es, precisamente, unas de las claves, adquirir edificios con un gran descuento respecto al mercado gracias a la escasa competencia y escaso apetito institucional que despiertan estos activos en zonas non-prime entre los grandes fondos. Unos precios de adquisición competitivos y unos elevados índices de ocupación que se traducen en retornos estables y periódicos. En torno al 10% de rentabilidad, una TIR bruta de dos dígitos. Y, por qué no, el primer dividendo de la compañía a finales de año.

Ktesios se encuentra en un proceso de búsqueda continua de activos. Justo antes del verano, Ktesios compró a la socimi Vivenio y a Bankinter más de 90 activos en el municipio madrileño de Campo Real (85 activos entre viviendas, plazas de garaje y trasteros) y en Murcia (ocho activos) por casi dos millones de euros.

A principios de 2023, cerraba la compra a Unicaja de una cartera de viviendas: 52 viviendas y 29 activos destinados a otros usos en los municipios de Toledo (barrio de Azucaica), Borox, Cabañas de la Sagra, Fuensalida, Villaseca de la Sagra y Yuncler. Inmuebles transaccionados con un valor de mercado de 3,6 millones de euros. Por otro lado, Ktesios también gestiona sus propios alquileres a través de RKS Asset Management. "Tenemos capacidad de dar el servicio de gestión a terceros", señala su CEO. De hecho, RKS AM cuenta con una cartera bajo gestión de más de 1.500 viviendas en 52 municipios de 14 provincias y con un 95% de ocupación.

La socimi de RKS se creó en 2019 y salió a cotizar en Euronext Lisboa en junio de 2021. Posteriormente, en abril de este año, se produjo su debut en el BME Growth, convirtiéndose en la única socimi con este modelo de negocio.

Durante el primer semestre de 2022, últimos resultados empresariales publicados, Ktesios logró unos ingresos de 460.840 euros, más del doble de los registrados durante el mismo periodo de 2021. Según figura en el balance, el loan to value (endeudamiento frente al valor de los activos) es inferior al 25%, con un pasivo total de 4,2 millones.