Caso de estudio: cómo alquilar un edificio en la periferia en plena crisis de las oficinas

Un titular del Wall Street Journal de la semana pasada pone el punto sobre la i del arduo momento que vive el mercado de las sedes corporativas: "Las oficinas marcan un nuevo récord de desocupación", rezaba el prestigioso rotativo. En el país de los rascacielos, los negocios y los emprendedores, el 19,6% de la superficie de oficinas de las mayores ciudades está vacío, cifra nunca vista desde que empezaron a registrarse datos en 1979.

El auge del teletrabajo y los nuevos hábitos de trabajo, acelerados con la pandemia, han hecho que la ratio de desocupación marcada en 2023 supere, incluso, el 19,3% máximo que se había alcanzado en 1986 y 1991, según los números de Moody's Analytics a los que hace referencia el rotativo estadounidense.

En este mismo contexto, la semana pasada también se cerró un contrato de alquiler de oficinas que desafía las máximas que vienen del otro lado del Atlántico. Se trata del arrendamiento de 6.500 metros cuadrados firmado por Ria Financial Services en el Edificio de Oficinas Amura, inmueble propiedad de AEW ubicado en el parque empresarial de Arroyo de la Vega, en Alcobendas.

El fondo compró este inmueble a Union Investment hace ocho años, cuando apenas tenía una ocupación del 75%, seis puntos menos de los que alcanzará a partir de ahora, tras el acuerdo que acaba de sellar con la empresa de traspaso de dinero del grupo Euronet, que no solo ha renovado su presencia en Amura, sino que la ha ampliado.

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Hasta ahora, Ria ocupaba algo más de 4.600 metros cuadrados y ha incrementado en otros 1.800 metros su superficie de oficina, lo que le llevará a ocupar casi 6.500 metros cuadrados, un 40% más, con un contrato de larga duración. Su acuerdo se suma a otros sellados en el último año por AEW, como los casi 1.000 metros cuadrados arrendados a la empresa especializada en procesos digitales Grupo Logalty.

Suma y sigue, porque TC Gabinete Inmobiliario, bróker encargado de la comercialización de Amura que ha sellado estos acuerdos, está en avanzadas negociaciones con otros inquilinos para alquilar el resto de superficie disponible.

¿Cómo se explica esta capacidad de atracción en un momento de claro desafío para las oficinas en zonas periféricas? La respuesta, probablemente, esté en una suma de factores. Por una parte, tras la adquisición del inmueble, AEW ha invertido en la actualización del inmueble, una renovación que afecta tanto a su imagen como a la dotación de servicios, haciéndolo más sostenible con el certificado Breeam Very Good.

Esta mejora es crítica en un mercado donde la polarización entre oficinas de primera calidad y el resto es creciente. Para poder acoger a muchas grandes multinacionales, los propietarios de los inmuebles ya no pueden jugar a medias tintas, porque las empresas exigen contar con determinados estándares de sostenibilidad y servicios para poder trasladar ahí a sus equipos. También en los submercados de la periferia.

Competitividad en precio

En Arroyo de la Vega, las rentas en edificios exclusivos de oficinas se sitúan en una horquilla que abarca de los 12 a los 16 euros el metro cuadrado al mes, importes que suponen la mitad de los alquileres que se pagan en el distrito financiero. Si a esta ventaja en precio se la acompaña de un edificio de primera calidad, facilidad de transporte (Amura está a ocho minutos andando del metro) y oferta de servicios dentro del edificio y en los alrededores (comercios, clínicas, supermercados, hoteles), hay mimbres para intentar desafiar la desocupación.

Arroyo de la Vega se ubica en el municipio de Alcobendas, limítrofe con Madrid, justo enfrente de La Moraleja. Una zona donde en el último año se han sucedido varios movimientos que indican que, caso a caso, hay partida. Por una parte, Colonial vendió en julio a Inmocaixa, el brazo inmobiliario de La Caixa, un edificio de 17.400 metros cuadrados completamente rehabilitado, con certificaciones Breeam Very Good y LEED Gold, y que arroja una ratio de ocupación del 83%, similar a la alcanzada ya por el inmueble de AEW.

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Por otra parte, en noviembre, Carrefour estrenó su nueva sede de 21.000 metros cuadrados en el Parque Empresarial Omega, inmueble que cuenta con el certificado Breeam In Use, que acredita que en su construcción se ha empleado la última tecnología para lograr la máxima eficiencia en materia energética, sostenibilidad y bienestar. Además, cuenta con la calificación energética Clase B.

Estos ejemplos ponen en valor que el triángulo precio, calidad y servicios es ahora más válido que nunca para las oficinas de la periferia, que se enfrentan al momento más crítico de las últimas décadas. Y sobre estos mimbres, el famoso lema "ubicación, ubicación, ubicación" también tiene aquí su hueco, porque a pesar de ser un mercado periférico, está muy cerca del eje norte de Madrid capital y cuenta con transporte público.

¿Significa esto que Alcobendas-Arroyo de la Vega es un oasis en mitad del desierto de la crisis de las segundas y terceras coronas? Definitivamente, no. De hecho, también en esta área se espera que haya una importante transformación de inmuebles que actualmente acogen sedes corporativas en residencial, como destaca un informe de EY que cifra en más de 2.100 el número de viviendas que podrían promoverse en edificios donde ahora hay viejas moquetas.