El negocio de alquilar oficinas en EEUU ha sido ruinoso en 2023, pero el año que viene será peor

Los propietarios de edificios de oficinas, golpeados por la caída de la demanda y los altos tipos de interés, pasaron apuros en 2023, pero en su mayoría consiguieron mantenerse a flote. Eso va a ser mucho más difícil el año que viene.

Muchos propietarios han podido ampliar sus préstamos, a menudo aportando más capital. Pero muchas de esas prórrogas expiran ahora, y los propietarios están perdiendo la esperanza de que las tasas de ocupación repunten pronto.

Eso significa que muchos más propietarios de oficinas se verán obligados a pagar sus hipotecas, vender sus propiedades con un fuerte descuento o entregar sus edificios a sus acreedores.

"En 2024, será la hora de la verdad", afirma Scott Rechler, consejero delegado de RXR Realty, uno de los principales propietarios de edificios de oficinas en la región de Nueva York. "Propietarios y prestamistas van a tener que llegar a un acuerdo sobre dónde están los valores, dónde tiene que estar la deuda y dimensionar correctamente las estructuras de capital para que estos edificios tengan éxito".

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La demanda de oficinas no muestra señales de volver a los niveles prepandémicos. Aunque el número de empleados remotos a tiempo completo ha disminuido, las políticas de puestos de trabajo híbridos parecen haber llegado para quedarse. En el cuarto trimestre, el 62% de las empresas estadounidenses permitía a sus empleados trabajar desde casa algunos días de la semana, frente al 51% del primer trimestre, según Scoop Technologies.

Las tasas de regreso a la oficina también se estancaron durante la mayor parte de 2023. Kastle Systems, que realiza un seguimiento del uso de tarjetas de seguridad en 10 grandes ciudades de EEUU, dijo que la asistencia media a la oficina está aproximadamente a la mitad de su nivel prepandémico. Placer.ai, que rastrea datos de teléfonos móviles, lo sitúa entre el 60% y el 65%. Pero también afirma que la tasa de retorno ha tocado techo.

El mercado de oficinas ha mostrado "algunas fluctuaciones mensuales, pero pocos cambios reales en la trayectoria general", afirma Placer.ai en un informe de noviembre. La tasa de oficinas vacías en Estados Unidos se sitúa en un récord del 13,6%, frente al 9,4% de finales de 2019, según la firma de datos CoStar Group. La firma está pronosticando que aumentará al 15,7% a fines de 2024 y alcanzará un máximo superior al 17% a fines de 2026.

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Esta tasa de vacantes está a punto de aumentar porque casi la mitad de los contratos de arrendamiento de oficinas firmados antes de la pandemia aún no han expirado, según CoStar. Cuando lo hagan, muchas de las empresas ocuparán probablemente menos espacio del que ocupan actualmente, tanto si renuevan como si se trasladan.

Tomemos el caso del bufete de abogados de Chicago Neal Gerber Eisenberg, que firmó uno de los mayores contratos de arrendamiento de oficinas de la ciudad para 2023 a principios de este otoño. El bufete, que no ha dejado de crecer durante la pandemia, adoptó una política que obliga a los empleados a trabajar desde la oficina al menos ocho días al mes. Neal Gerber alquiló 90.000 pies cuadrados en su nueva ubicación, una cifra inferior a los 113.000 pies cuadrados que cederá.

Más allá del descenso de la demanda a largo plazo, los arrendadores de oficinas siguen enfrentándose a los altos tipos de interés. Los arrendadores que tengan que refinanciar deuda contraída cuando los tipos estaban en mínimos históricos se enfrentarán a unos costes de endeudamiento mucho más elevados, ya que la elevada tasa de vacantes está presionando los alquileres y las rentas. En las últimas semanas, la inflación ha disminuido y es probable que la Reserva Federal suavice los tipos de interés en 2024. Eso suavizará el golpe. Pero los arrendadores siguen sufriendo dificultades financieras, según los analistas.

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"Si tienes una hipoteca que vence al 3% o al 4%, no hay forma de que la refinancies al 3% o al 4%", señala Steve Sakwa, analista de Evercore ISI. Añade que, aunque los tipos han bajado, para refinanciar una hipoteca los propietarios siguen teniendo que pagar tipos que podrían ser el doble de los que vencen.

No todos los indicadores arrojan resultados problemáticos para el mercado de oficinas en 2024. En muchos mercados sigue habiendo una fuerte demanda de espacios de la máxima calidad y mejor situados por parte de inquilinos dispuestos a pagar alquileres elevados para animar a los empleados a volver a las oficinas. Los promotores se han retirado de la nueva construcción en el sector, por lo que hay poca competencia de nueva oferta. Los 30 millones de pies cuadrados en construcción de oficinas iniciados en 2023 fueron la cantidad más baja desde 2010, según CoStar.

Ciudades como San Francisco, Nueva York y Boston están reduciendo los costes y agilizando el proceso de conversión de edificios de oficinas obsoletos en apartamentos. Aunque no se espera que esto se traduzca en un gran descenso de la desocupación, las medidas podrían traer más actividad a los distritos comerciales, dando un impulso psicológico a los propietarios y negocios del centro.

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Pero el creciente número de propietarios que no pagan sus hipotecas debido a la caída de los alquileres se cierne sobre el mercado. La tasa de morosidad de los préstamos bancarios y de los préstamos convertidos en valores respaldados por hipotecas comerciales supera actualmente el 6%, frente a menos del 1% antes de la pandemia, según la empresa de datos Trepp.

La elevada morosidad, unida a las sombrías perspectivas de las oficinas, ya ha convencido a algunos propietarios de devolver los inmuebles a los prestamistas o venderlos a precios muy rebajados.

En Stamford, Connecticut, el propietario de One Stamford Forum, un edificio de 500.000 pies cuadrados entre cuyos inquilinos se encuentra la problemática Purdue Pharma, devolvió este otoño el edificio a sus acreedores, según Trepp. En San Francisco, los compradores han adquirido edificios de oficinas como el 60 de Spear Street y el 350 de California Street por fracciones de lo que valían antes de la pandemia.

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Trepp prevé que la tasa de morosidad de las oficinas podría superar el 8% en el segundo semestre del año próximo. A medida que aumente el número de propietarios morosos, es probable que los nuevos propietarios que los sustituyan —comprando a precios muy reducidos— ejerzan más presión sobre el mercado, ya que podrán cobrar alquileres más bajos y seguir obteniendo beneficios.

"Lo que podría ser catastrófico es que las presiones sobre los beneficios empresariales provoquen un ritmo continuo o acelerado de reducción de oficinas", advierte Stephen Buschbom, director de Investigación de Trepp.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal.