Los contratos de los 'inquilinos perfectos': esto pagan los grandes bufetes por sus oficinas
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Duración y precios de los alquileres

Los contratos de los 'inquilinos perfectos': esto pagan los grandes bufetes por sus oficinas

Las firmas apuestan por la continuidad en sus sedes, a pesar de no lograr rebajas en sus rentas en 2020. El principal movimiento en el sector es la ampliación de una planta en la Torre Foster por parte de Pérez-Llorca

Foto: Sede de DLA Piper en Madrid, en el paseo de la Castellana 35.
Sede de DLA Piper en Madrid, en el paseo de la Castellana 35.
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Las grandes capitales de todo el mundo tienen los bufetes de abogados entre los principales inquilinos de sus distritos financieros, unas selectivas arterias con precios de alquiler muy por encima de la media que, en la pandemia, han demostrado una mayor capacidad de resistencia, precisamente, por sus privilegiadas ubicaciones. En un momento en que se ha puesto en entredicho el futuro de las oficinas debido al auge del teletrabajo, los centros financieros han puesto más en valor su carácter único, especialmente aquellos edificios que además cuentan con un diseño abierto a las nuevas exigencias de espacio y respeto con los criterios de sostenibilidad. Dos máximas que ya cumplían los cuarteles generales de los grandes despachos.

Este elemento ha jugado en contra de sus deseos de renegociación de rentas a la baja, ya que los propietarios de estos edificios son también conscientes de la mayor demanda que hay en el mercado por este tipo de activos. Pero, al mismo tiempo, el evidente impacto que ha tenido la pandemia en el mercado inmobiliario ha sido una importante arma de negociación, especialmente, para aquellos bufetes a los que les ha cogido en periodo de negociar las renovaciones.

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Para hacerse una idea de la mayor capacidad de resistencia que han demostrado los centros financieros, basta poner como ejemplo la tasa de desocupación de estos distritos en las dos grandes capitales del país, Madrid y Barcelona, durante 2020, que se movió en torno al 4% y al 2%, respectivamente, frente al 9% y al 5% de media de estos dos mercados, según datos recogidos por Colonial, la mayor socimi de oficinas de España.

A esto se une la progresiva vuelta a la oficina vista durante este 2021 y, especialmente, tras el verano, tendencia qua ya permitió cerrar el primer semestre del año con una recuperación del 42% en la contratación de oficinas en Barcelona, y del 7% en Madrid, frente al mismo periodo de 2020, aunque sigue estando un 33% y un 24% por debajo de los números registrados antes de la pandemia. El precio medio en la zona 'prime' de la Ciudad Condal se vuelve a situar así en 27 euros por metro cuadrado, y en la capital, en los 36 euros.

Estabilidad

Las cuentas anuales de los bufetes confirman que la nota predominante en la élite del sector legal español, desde el punto de vista de las oficinas, ha sido la estabilidad. En contra de lo que se especuló al comienzo de la pandemia, 2020 no ha traído consigo importantes cambios de sede —ni se prevén a corto o medio plazo—. Tampoco movimientos arriesgados como la reducción de metros de oficina en el marco de una apuesta por avanzar hacia un modelo con una elevada proporción de teletrabajo, o por la deslocalización de algunos equipos o servicios, dos vectores que sí han impulsado algunas mudanzas en Londres. Los arrendamientos que recientemente han tocado a su fin han sido renovados, e igual se espera que suceda con los que finalizarán contrato en un corto espacio de tiempo (o, al menos, esa es la intención declarada por los despachos consultados por este diario).

El movimiento más significativo en el sector, durante el pasado ejercicio, lo protagonizó Pérez-Llorca, con la ampliación de su presencia en la Torre Foster. Tras el verano, el bufete pasó de ocupar tres a cuatro plantas en el inmueble situado en el complejo de las Cuatro Torres, al norte de Madrid.

En lo relativo a las rentas, dicha estabilidad se traduce, en la mayoría de los casos, en la ausencia de grandes variaciones en las partidas destinadas a abonar los arrendamientos. Solo dos bufetes pagaron en 2020 un alquiler menor que en el ejercicio anterior: son Cuatrecasas, con una rebaja del 5,3%, y Uría Menéndez, con un ahorro del 3,18%. Del resto de la decena de bufetes analizados, los incrementos de renta de Garrigues, Gómez-Acebo & Pombo y Baker McKenzie Madrid se quedaron por debajo del 1%, y el de DLA Piper fue del 2,8%.

Garrigues

El primer despacho nacional por tamaño y facturación, Garrigues, ocupa sus 18 oficinas en España en régimen de alquiler, según se especifica en sus cuentas anuales. La más relevante es la situada en la calle Hermosilla 3, en Madrid, sede corporativa y social de la firma. El bufete se instaló en ella en 2006. El inmueble, propiedad de Gmp, cuenta con 16.735 m2. En Barcelona, Garrigues se encuentra en la avenida Diagonal 654.

Por el conjunto de sus 18 oficinas en nuestro país, más otras tres que poseen en países en donde operan con sucursal en vez de filial (Bruselas, Beijing y Shanghái), el bufete que preside Fernando Vives abonó en 2020 un total de 14.868.000 euros, frente a los 14.753.000 euros del ejercicio anterior, lo que supone un 0,78% más. Cuantía que incluye el alquiler, así como el resto de gastos relacionados con la sede como comunidad, IBI, etc.

placeholder Imagen del interior de la sede de Garrigues en Madrid.
Imagen del interior de la sede de Garrigues en Madrid.

Con respecto a la facturación cosechada por Garrigues en España en 2020, que ascendió a 336,7 millones de euros, los 14,86 millones abonados en concepto de alquiler suponen el 4,37%.

Cuatrecasas

Al igual que sucede con Garrigues, Cuatrecasas se encuentra instalado en sus oficinas en régimen de arrendamiento. Según la información contenida en sus balances, a 31 de diciembre de 2020, el despacho contaba con 62.300 m2 cuadrados contratados. Ese ejercicio, en concepto de alquiler, el bufete abonó 11.942.809 euros (lo que incluye la renta de 16 oficinas, pero sin contar gastos de mantenimiento ni suministros), frente a los 12.612.686 de 2019. En total, un 5,31% menos porque, según explican fuentes de la firma, en algunos casos los propietarios ajustaron sus precios.

placeholder Fachada de la sede de Cuatrecasas en Madrid.
Fachada de la sede de Cuatrecasas en Madrid.

La firma identifica como sus sedes centrales sus oficinas en Barcelona, Madrid y Lisboa. En la Ciudad Condal, la organización se sitúa en un inmueble en la avenida Diagonal 191, propiedad de la sociedad Diagonal 191, administrada por el Grupo Emesa. El edificio cuenta con 20.000 m2 en el que trabajan unos 300 profesionales. En Madrid, Cuatrecasas se sitúa en el inmueble de la calle Almagro 8, propiedad de Colonial-Axiare, de 15.000 m2.

Los 11,94 millones abonados en concepto de arrendamiento en 2020 suponen un 4,33% de la facturación de la firma que dirige Jorge Badía en España ese ejercicio, que, en total, ascendió a 276 millones de euros.

Uría Menéndez

Junto con Cuatrecasas, Uría Menéndez es el otro gran despacho de la decena de firmas analizadas que rebajó el gasto en alquileres en 2020. En total, el bufete destinó a dicha partida 10.285.202 euros, un 3,2% menos que el año anterior, en el que dedicó 10.623.160 euros. Esta variación a la baja, detallan desde la organización que encabezan Luis de Carlos y Salvador Sánchez-Terán, se debe a que en 2019, en la oficina de Madrid, no se renovó el contrato de uno de los anexos al edificio Rodrigo Uría, al disponer ya de sus nuevas instalaciones en Suero de Quiñones, al otro lado de la calle Príncipe de Vergara.

La cuantía de 10,28 millones de euros representa el 5,25% de la facturación de Uría en 2020, que ascendió en España a 195,2 millones de euros (aunque debe tenerse en cuenta que Uría incluye el coste de los alquileres de algunas sedes fuera del país, como las de Lisboa, Oporto, Londres y Bruselas).

placeholder Sede de Uría Menéndez en Madrid.
Sede de Uría Menéndez en Madrid.

En Madrid, la oficina principal de Uría se encuentra en la calle Príncipe de Vergara 187, en un inmueble propiedad de Merlin de 10.732 m2. Desde hace tres años, asimismo, el bufete ocupa el edificio de enfrente, en la calle Suero de Quiñones 42, propiedad de Hispania y que consta de 4.800 m2. Ambos arrendamientos finalizan en mayo de 2025.

Asimismo, según informa el despacho, ha renovado los alquileres de sus sedes en Valencia (calle Colón 28) y Bilbao (en la planta 21 de la Torre Iberdrola, en la plaza Euskadi 5), que vencían en julio y agosto de 2021, respectivamente. En Barcelona, Uría se ubica en la avenida Diagonal 514, cuyo arrendamiento vence en mayo de 2023.

Gómez-Acebo & Pombo

La partida destinada al arrendamiento de oficinas de Gómez-Acebo & Pombo en 2020 fue de 4.807.685 euros, lo que incluye, indica el despacho en sus cuentas, otros conceptos como gastos comunes. Un año antes, la firma dedicó 4.801.398 euros, lo que supone un ligero incremento del 0,13%. En tal cuantía se incluyen las cinco sedes en España (Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao y Vigo) y las cuatro en el exterior (Bruselas, Lisboa, Londres y Nueva York). Los contratos más significativos, se especifica en los balances anuales, tienen una duración de entre uno y seis años y se encuentran referenciados a incrementos anuales en función del IPC.

placeholder Torre Realia, en el complejo de las Torres Kio, sede de Gómez-Acebo.
Torre Realia, en el complejo de las Torres Kio, sede de Gómez-Acebo.

En Madrid, la sede principal del despacho que dirige Carlos Rueda ocupa siete de las 24 plantas de la Torre Realia, propiedad de Realia, en el complejo de las Torres Kio, en la plaza de Castilla. Una superficie de 7.000 m2 que alberga a más de 350 empleados. En Barcelona, su oficina se sitúa en la avenida Diagonal 640.

En la facturación global de la firma, que en 2020 fue de 70,5 millones de euros, la renta de oficinas de 4,8 millones representa el 6,81%.

Pérez-Llorca

El despacho Pérez-Llorca cuenta con tres grandes arrendamientos. El primero corresponde con su sede central, en el edificio Castelar (propiedad de Mutua Madrileña), en el paseo de la Castellana 50 de Madrid, cuya duración se alarga hasta el 31 de diciembre de 2024, con posibilidad de prórroga de cinco años. El inmueble cuenta con 6.500 m2 distribuidos en 12 plantas.

El segundo de los alquileres es el de la Torre Foster, en el paseo de la Castellana 259, en donde el bufete ocupa, desde septiembre del pasado ejercicio, una cuarta planta. El edificio es propiedad de Amancio Ortega (a través del Grupo Pontegadea). La firma detalla en sus cuentas que el contrato de arrendamiento contempla la posibilidad de que tome posesión de una planta más. El contrato cuenta con una duración inicial obligatoria hasta el 30 de septiembre de 2026, pudiendo ser prorrogado de forma automática por dos periodos adicionales de cuatro años cada uno de ellos.

placeholder Edificio Castelar, sede de Pérez-Llorca.
Edificio Castelar, sede de Pérez-Llorca.

El tercer arrendamiento es el de la sede en Barcelona, en la avenida Diagonal 640. Este contrato se prolonga hasta finales de 2024, y también cuenta con una prórroga automática, en primer término, de tres años y, posteriormente, por otros dos.

El importe de los arrendamientos inmobiliarios de la organización que lidera Pedro Pérez-Llorca fue, en 2020, de 4.393.000 euros, un 25,6% más que en 2019, cuando abonó 3.496.000 euros. El incremento, explican fuentes del despacho, se debe a la ampliación de su presencia en la Torre Foster (de tres a cuatro plantas) acometida el pasado ejercicio.

En el caso de Pérez-Llorca, las rentas abonadas por alquileres representaron el 6,41% de la facturación de la firma, que fue de 68,5 millones en 2020.

Baker McKenzie

Las oficinas de Baker McKenzie en Madrid y Barcelona (son sociedades diferentes) destinaron en 2020 a sus arrendamientos de sedes, según figura en sus respectivas cuentas, 2.021.000 euros y 688.023 euros. Es un 0,34% y un 4,54% más que en 2019, cuando dichas cuantías fueron 2.014.000 y 658.082 euros, respectivamente.

placeholder Edificio Beatriz, en el que se sitúa Baker McKenzie Madrid.
Edificio Beatriz, en el que se sitúa Baker McKenzie Madrid.

Baker McKenzie Madrid se ubica, desde 2017, en la tres últimas plantas del Edificio Beatriz, en la calle Ortega y Gasset 29 (la antigua sede del Banco Popular). El inmueble, uno de los más codiciados de la capital, es el 'buque insignia' de la promotora y gestora Vyosa. El arrendamiento tiene como fecha de finalización diciembre de 2024, pero desde el despacho indican que cuenta con una posibilidad de extensión por cinco años, hasta 2029.

Baker McKenzie Barcelona, por su parte, se encuentra en la avenida Diagonal 652, cuyo propietario es la sociedad Diagonal 652 SL, administrada por el Grupo Cacheiro 2000.

Clifford Chance

Las fechas de vencimiento de los contratos de arrendamiento de Clifford Chance en sus sedes de Madrid y Barcelona son, respectivamente, el 4 de marzo de 2028 y el 30 de noviembre de 2022. El dinero que, según las cuentas anuales, el bufete destinó a esta partida el pasado ejercicio fue de 2.931.576 euros, un 33,5% más que el anterior, cuando ascendió a 2.195.787 euros.

placeholder Entrada de la sede de Clifford Chance en Madrid.
Entrada de la sede de Clifford Chance en Madrid.

Por el momento, el bufete no ha ofrecido detalles sobre las razones de dicho incremento, pero fuentes inmobiliarias apuntan a que la variación en el precio se debe a la ampliación de la superficie alquilada en el edificio, ubicado en el 110 del paseo de la Castellana y propiedad de Mutua Madrileña. El despacho abordó una importante reforma el pasado ejercicio e incorporó entre sus instalaciones un auditorio para eventos (donde hasta hace unos meses se situaba un local de Decathlon). En Barcelona, la sede se sitúa en la avenida Diagonal 682, inmueble propiedad de Colonial.

Linklaters

Las cuotas de arrendamiento que constan en las cuentas de Linklaters son de 1.624.000 euros en 2020 y de 1.497.000 en 2019. La firma ha declinado dar detalles respecto de las mismas, pero dicho incremento del 8,5% no puede desligarse de la nueva oficina 'satélite' que el bufete arrendó a mediados de 2019 y que, por lo tanto, en 2020 exigió abonar un año completo de rentas.

placeholder Sede principal de Linklaters, en la calle Almagro 40 de Madrid.
Sede principal de Linklaters, en la calle Almagro 40 de Madrid.

La sede principal de Linklaters se encuentra en la calle Almagro 40 de Madrid, mientras que su oficina de apoyo está ubicada en el paseo de la Castellana 18.

Los gastos de arrendamiento de 1,624 millones de euros suponen un 2,3% del total de la facturación en nuestro país del bufete del 'magic circle', que ascendió a 70,6 millones.

DLA Piper

Finalmente, DLA Piper destinó para el pago del alquiler de su oficina en Madrid, situado en las plantas más altas del inmueble de paseo de la Castellana 35, un total de 2.084.434 millones de euros. El ejercicio anterior, la cuantía fue de 2.025.037 euros, lo que implica un incremento del 2,84%.

La firma ocupa tres plantas en el edificio propiedad de Pontegadea, el 'family office' de Amancio Ortega. En total, explican desde DLA Piper, 4.125 m2, con varias plazas de 'parking'. En las cuentas, figura que el contrato de arrendamiento finaliza el 31 de diciembre de 2022, pero desde el despacho señalan que, aunque "aún no se ha hecho, la intención, en principio, es la de renovar".

En el caso de DLA, la renta representó en 2020 el 6,9% de su facturación en España, que ascendió a 29,8 millones de euros.

Las grandes capitales de todo el mundo tienen los bufetes de abogados entre los principales inquilinos de sus distritos financieros, unas selectivas arterias con precios de alquiler muy por encima de la media que, en la pandemia, han demostrado una mayor capacidad de resistencia, precisamente, por sus privilegiadas ubicaciones. En un momento en que se ha puesto en entredicho el futuro de las oficinas debido al auge del teletrabajo, los centros financieros han puesto más en valor su carácter único, especialmente aquellos edificios que además cuentan con un diseño abierto a las nuevas exigencias de espacio y respeto con los criterios de sostenibilidad. Dos máximas que ya cumplían los cuarteles generales de los grandes despachos.

Este elemento ha jugado en contra de sus deseos de renegociación de rentas a la baja, ya que los propietarios de estos edificios son también conscientes de la mayor demanda que hay en el mercado por este tipo de activos. Pero, al mismo tiempo, el evidente impacto que ha tenido la pandemia en el mercado inmobiliario ha sido una importante arma de negociación, especialmente, para aquellos bufetes a los que les ha cogido en periodo de negociar las renovaciones.

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