Los bancos de EEUU cierran el grifo a los inversores en oficinas para alquilar

La crisis crediticia del sector de oficinas se está intensificando. Según un indicador, la situación actual es peor que durante la crisis financiera mundial de 2008-2009.

Solo una de cada tres hipotecas de oficinas titulizadas que vencieron durante los nueve primeros meses de 2023 había sido pagada a finales de septiembre, según Moody's Analytics.

Se trata del porcentaje más bajo para los nueve primeros meses de cualquier año desde al menos 2008, y muy por debajo del punto más bajo alcanzado en 2009, cuando se canceló el 47% de estos préstamos. Ese porcentaje también está muy por debajo de la tasa anterior a la pandemia, cuando hubo años en los que se reembolsaron más de ocho de cada 10 hipotecas de oficinas titulizadas que vencían.

Aunque las cifras solo cubren las hipotecas de oficinas empaquetadas en bonos —los llamados valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS)—, reflejan una congelación más amplia del mercado de préstamos para edificios de oficinas.

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Muchos propietarios de oficinas no pueden devolver sus antiguos préstamos porque no pueden conseguir nuevas hipotecas. El trabajo a distancia y el aumento de las vacantes han mermado los beneficios de los edificios, lo que dificulta el pago de intereses. La subida de los tipos de interés ha incrementado el coste de la deuda y reducido el valor de los edificios.

Esta combinación está provocando un aumento de los impagos. Según Trepp, el porcentaje de préstamos CMBS para oficinas en mora se ha triplicado en el último año hasta alcanzar el 5,75%. No ayuda el hecho de que muchos bancos ya no emitan nuevos préstamos para oficinas y que muchas compañías de seguros y fondos de deuda se hayan vuelto más cautelosos.

"Simplemente, no quieren tocar el tema", explica Alex Killick, director gerente de CWCapital, una empresa que gestiona préstamos CMBS con problemas.

El sector de oficinas depende de un flujo constante de deuda. Los propietarios suelen comprar edificios con grandes hipotecas y, cuando vencen, las pagan pidiendo nuevos préstamos o vendiéndolos. Eso funcionaba bien cuando los edificios estaban llenos y los préstamos eran baratos y abundantes: en los primeros nueve meses de 2019, por ejemplo, el 88% de los préstamos CMBS para oficinas se pagaron cuando vencieron, según Moody's Analytics.

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A medida que los tipos de interés y las vacantes aumentaron, esa proporción cayó al 71% en los primeros nueve meses de 2022. Este año, está a solo el 31.2%.

Muchos bancos están tratando de reducir su exposición al sector de oficinas en dificultades, y la forma más fácil de hacerlo es no emitir nuevos préstamos. Las compañías de seguros también prestan menos, y pedir prestado en los mercados de bonos significa aceptar préstamos mucho más pequeños a tipos mucho más altos, lo que deja a los propietarios con muy poco dinero para pagar sus préstamos antiguos, según explica Michael Gigliotti, codirector de la oficina de Nueva York de la correduría JLL Capital Markets.

"Es muy difícil", afirma. Vender edificios para pagar hipotecas también es difícil, porque los precios han bajado y los compradores tampoco pueden conseguir préstamos.

No todas las hipotecas con problemas acabarán en ejecución hipotecaria. Alrededor de la mitad de los préstamos CMBS para oficinas que no se pagaron en los nueve primeros meses de este año acabaron en impago, pero la otra mitad se prorrogaron o modificaron de otro modo, según Moody's. A menudo, los prestamistas no quieren hacerse cargo de edificios en dificultades y están dispuestos a prorrogar los préstamos durante un tiempo a tipos de interés más altos, siempre que los propietarios aporten efectivo para pagarlos.

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"Hasta ahora, los prestatarios han estado dispuestos a poner dinero", afirma Kevin Fagan, jefe de análisis económico de bienes raíces comerciales en Moody's Analytics.

Según Killick, CWCapital amplió recientemente un préstamo de oficina de Denver después de que el propietario consintiera a apartar más dinero en efectivo para pagar la construcción de pisos y otros gastos relacionados con el arrendamiento. Pero en muchos otros casos, el prestamista y el prestatario no llegan a un acuerdo.

En 2018, Kushner Cos y RFR Realty pidieron prestados 480 millones de dólares contra cuatro edificios de oficinas de Brooklyn, incluidos 180 millones en deuda CMBS. La parte más antigua de la hipoteca tenía una tasa de interés de solo el 4%, según el prospecto del bono, y el 94% de los edificios estaba ocupado.

Para cuando llegó 2023, la ocupación se había reducido a alrededor del 78%, en parte porque la empresa de co-working WeWork se mudó, según datos de Trepp. Cuando venció la hipoteca global en septiembre, los propietarios incurrieron en impago.

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"El prestatario contrató a varios prestamistas para asegurar la financiación, pero no pudo obtener ningún compromiso de préstamo", escribió en un comentario la empresa que gestiona el préstamo en nombre de los tenedores de bonos. Cuando se emitió el préstamo en 2018, los edificios estaban valorados en 640 millones de dólares, según Trepp. Un tasador recortó recientemente el valor a solo 207 millones de dólares.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal.