La hipoteca dual llega al mercado, ¿triunfará o seguirá los pasos de la inversa?

A finales de septiembre, Bankinter revolucionaba el mercado hipotecario —muy poco habituado a las novedades— con el lanzamiento de su Hipoteca Dual, inaugurando, como reconocía la entidad naranja en un comunicado, "una nueva categoría de préstamo que aúna las ventajas de las hipotecas fijas y variables".

Un producto, hasta ahora novedoso en el mercado y que, a diferencia de la hipoteca mixta, el tipo fijo y variable conviven a lo largo de toda la vida del préstamo. "Un producto diferencial por sus características, nunca visto hasta ahora en el mercado", destacaban desde la entidad naranja.

Bankinter ha revolucionado el mercado con el lanzamiento de su Hipoteca Dual

La Hipoteca Dual permite a los clientes definir desde el inicio del préstamo qué porcentaje de la hipoteca va a funcionar en modalidad variable y qué parte lo hará en modalidad fija, cada una con sus respectivas particularidades. De esta forma, el porcentaje de capital en modalidad fija se irá amortizando a un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo, mientras que la parte variable lo hará como es habitual en este tipo de hipotecas: con un tipo de salida fijo para los primeros 12 meses del préstamo y, después, un tipo revisable anualmente referenciado al euríbor + un diferencial establecido por el banco. La suma de ambas cantidades conformará la cuota mensual de la Hipoteca Dual.

Las novedades o nuevos productos en el mercado hipotecario español no son nada habituales y no siempre provocan la aceptación deseada entre los clientes. Ni siquiera la hipoteca mixta es un invento nuevo de la banca. Sin embargo, la fuerte subida del euríbor y una agresiva campaña de captación de clientes por parte de la banca con tipos de interés muy atractivos, han puesto a las mixtas en el punto de mira, convirtiéndose en el producto estrella en los tres últimos años. Por el contrario, productos como la hipoteca inversa, a pesar de que están presentes en el mercado desde hace dos décadas, no terminan de cuajar.

Bankinter ha dado, por tanto, un giro de tuerca al mercado y ha abierto un nuevo frente en la guerra hipotecaria entre entidades con su Hipoteca Dual, dejando la puerta abierta para que otras entidades sigan sus pasos en un momento de fuerte caída en la concesión de hipotecas y en plena lucha por la captación de clientes.

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"Se trata de un producto lanzado con el fin de atraer nuevos clientes en un momento en el que el mercado hipotecario está teniendo caídas. No obstante, como suele ocurrir con productos que puedan acarrear confusión entre los clientes, como fue el caso de las preferentes, hay que analizar bien la letra pequeña, cuáles podrían ser sus ventajas y para qué tipo de perfil puede llegar a ser un producto interesante y para quién no", explica a El Confidencial Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator.

Más evolución de producto que novedades

Un movimiento muy similar lo ha dado también ING, con su nueva Hipoteca Naranja en la que el hipotecado también elige cuántos años quiere pagar tipo fijo y cuántos, variable. "Entidades como ING o Bankinter están desarrollando productos diferentes para ganar cuota de mercado. Este hecho es la consecuencia de lo que estamos viendo en los últimos meses en el sector, hipotecas que de una manera y otra se intentan diferenciar. Por ejemplo, EVO tiene una hipoteca mixta de 5 años parte fija y Laboral Kutxa de 3 años", asegura Laura Martínez portavoz de iAhorro.

"Creemos que en los próximos meses, esta puede ser la tendencia de muchas entidades —sobre todo ahora que estamos en la última parte del año— para diferenciarse de sus competidores. Otra cosa es que este tipo de productos tenga éxito. La hipoteca ya de por sí es un producto complicado y darle una vuelta de tuerca puede confundir más al usuario, por eso nosotros recomendamos entender muy bien el producto antes de decantarse por uno o por otro".

"La hipoteca ya de por sí es un producto financiero complicado y darle una vuelta de tuerca puede confundir más al usuario"

El hipotecario es un mercado poco dado a las novedades, sino que tiende a adaptar la oferta existente a las necesidades del mercado. Por ejemplo, las hipotecas fijas y las mixtas llevaban décadas en el mercado y su contratación era residual hasta hace unos años cuando han experimentado un auténtico boom. La hipoteca inversa, por el contrario, no termina de tener aceptación entre los potenciales clientes, un segmento, eso sí, muy concreto y específico de la población.

"El mercado hipotecario está constantemente evolucionando para tener nuevos productos que permitan captar más clientes. Además, las entidades también sacan productos más competitivos en precio, hay mixtas desde el 1,75% a 2 años, fijas desde el 2,6% y variables desde euríbor más 0,2%, todo con la idea de captar esos clientes buenos que hay en el mercado", señala Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria​.

Este experto recuerda, por ejemplo, lo sucedido hace casi dos décadas. "Cuando en el año 2005, los plazos máximos de las hipotecas eran 30 años, de repente se pasó a 35 y a 40 años para ampliar el perfil de los clientes. Con el tiempo empezaron a salir las hipotecas fijas, que empiezan a crecer en torno a 2018 y se imponían por los buenísimos tipos que ofrecían en 2021. Con la subida de tipos, empiezan a generalizarse los tipos mixtos que han permitido acceder a muchos consumidores a una hipoteca e incluso son casi los mayores protagonistas a la hora de pasar de variable a fijo. Y cuando parecía que todo estaba inventado, ha surgido la hipoteca dual".

"Con la subida de tipos, empiezan a generalizarse los tipos mixtos que han permitido acceder a muchos consumidores a una hipoteca"

En opinión de Ricardo Gulias, este nuevo producto "es innovador, y aunque tampoco podemos decir que tenga un gran impacto en la cuota, sin duda es una forma de protegernos de las subidas y bajadas del euríbor y poder beneficiarnos de una futura bajada sin tener que cambiar de banco y tener seguridad de un pequeño impacto de subida en nuestra cuota".

La hipoteca inversa, va y viene, pero despega

La hipoteca inversa lleva casi dos décadas presente en el mercado español, pero no ha terminado de cuajar. De origen anglosajón, las hipotecas inversas tuvieron gran protagonismo en España poco antes de la crisis inmobiliaria gracias a la Ley 41/2007, que en una de sus disposiciones adicionales regulaba esta figura basándose en la idea de usar una propiedad para obtener financiación. A diferencia de otros productos, la devolución del préstamo se produce cuando se cumple un hecho que se desconoce cuándo sucederá: el fallecimiento del deudor.

¿En qué consiste? Básicamente, se trata de un producto a partir del que una persona jubilada que es propietaria de un inmueble puede pedir un crédito sobre la vivienda. Se crea una deuda que se puede satisfacer a su fallecimiento por parte de los herederos con la entrega del inmueble o pagando un crédito que ha generado, eso sí, intereses más altos que en un préstamo hipotecario habitual. Una fórmula habitual es que los herederos pidan un nuevo préstamo a mejores condiciones para cancelar la deuda y mantener la vivienda.

"Tiene un muy mal encaje en un mercado bancario indisciplinado como el español"

"En los últimos tiempos hemos visto que una entidad bancaria y un aseguradora de su grupo se han unido para sacar de nuevo una hipoteca inversa destinada a los mayores de 65 años, con vivienda pagada, que necesitan o quieran complementar la pensión hipotecando su vivienda sin necesidad de pagar una cuota mensual", recuerda Ricardo Gulias, en cuya opinión, "en España, aún hay muchísimo recorrido para este producto"

Y da un dato. "El año pasado se formalizaron menos de 800 hipotecas inversas en nuestro país, en contraposición de las miles de hipotecas inversas que se constituyen en Reino Unido, por ejemplo. Existen operadores privados que hacen un producto similar y compañías de seguros que también las gestionan. Estamos en un campo que va a crecer mucho, pero aún tienen que mejorar su formalización, sus tipos de interés además de acabar de resolver problemas reales de los mayores de 65, ya que a veces el complemento económico que ofrecen puede tener repercusiones económicas futuras".

La oferta de hipotecas inversas, efectivamente, es aún reducida en España. El producto más reciente lo han lanzado al mercado Santander y Mapfre, tras recibir luz verde por parte de los supervisores y un año después de que ambas entidades acordaran desarrollar este producto. Como avanzó El Confidencial, la idea de ambas compañías es comenzar su comercialización este mismo año.

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"En el caso de la hipoteca inversa es un producto que de vez en cuando vuelve a la palestra informativa porque alguna entidad lo publicita más. La realidad es que no tienen mucho nicho de mercado, sobre todo porque es muy complejo y en España no existe esta tradición, lo normal es que los padres dejen a sus hijos en herencia la vivienda no una deuda", destaca Laura Martínez.

Para Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances, "el invento de la hipoteca inversa es una buena idea que, por desgracia, tiene un muy mal encaje en un mercado bancario indisciplinado como el español. Es otro ejemplo de vieja conocida que vuelve a la actualidad. El legislador, perdiendo de nuevo la oportunidad de modernizar nuestro mercado de crédito, decidió que este producto debía quedar fuera de la normativa de la reciente Ley 5/2019".

"El resultado", prosigue, "un colectivo de consumidores al que hay que proteger especialmente, los jubilados, que precisan un complemento a su jubilación hipotecando su casa para percibir unos ingresos mensuales (o un importe puntual elevado) del banco prestamista, está legalmente mucho más desamparado que una persona física que pretende hipotecar una casa. Para que nos hagamos una idea, en estas hipotecas no se prohíbe la existencia de cláusulas suelo, ni se obliga al banco a pagar los gastos de la hipoteca, no se limitan legalmente los intereses de demora ni hay un acta de transparencia que firmar ante notario", pone como ejemplos Monserrat.

"Solo un banco público podría ofrecer este tipo de producto de financiación de carácter asistencial para nuestros mayores"

El resultado de todo ello, según este experto, "es que se ofrecen hipotecas inversas muy caras (por encima del 6% fijo), y que se carga el gasto del asesoramiento independiente que obliga la Ley, si la hipoteca inversa es sobre la vivienda habitual de los pensionistas, en los hombros de los hipotecados mayores. Un mal producto ofrecido por asegurados y entidades financieras. Solo un banco público podría ofrecer este tipo de producto de financiación de carácter asistencial en condiciones aceptables para nuestros mayores. Un banco público bien gestionado, evidentemente".

Sergio Carbajal coincide con los expertos. "La hipoteca inversa es aún un producto poco conocido y con escasa demanda". De hecho, según el estudio ‘Desconocimiento hipotecario en España’ realizado por este comparador de hipotecas, el 54% de los españoles no sabe qué es una hipoteca inversa, siendo los mayores, que son los más propensos a llegar a solicitar este tipo de hipoteca, los que afirman no conocer en detalle qué es exactamente una hipoteca inversa y qué ventajas o riesgos conlleva.

En concreto, hay un 58% de personas de 45 a 54 años que reconoce no saberlo y un 48% de los más mayores, de 55 a 80 años. "Sin embargo, pese a eso, el 68% de los españoles que sí conocen el producto cree que podría ser una buena alternativa de cara a la jubilación por lo que conocer bien todas sus características es fundamental para que el cliente elija la opción que más le convenga", añade Carbajal.

Hay un 58% de personas de 45 a 54 años que reconoce no saberlo y un 48% de los más mayores, de 55 a 80 años

Debido al desconocimiento de este producto y ante los riesgos que puede conllevar, este y otros expertos consultados, insisten en la importancia de "conocer toda la letra pequeña que hay en torno a este producto para evitar imprevistos después. Y este estudio muestra que aún son muchas las personas que no conocen bien qué son este tipo de préstamos. Por ejemplo, es clave recalcar que la persona que contrata la hipoteca inversa no tiene que devolver el dinero que recibe del banco sino que, una vez fallece, son los herederos los que tienen que decidir cómo devolver la deuda. El banco puede recuperar el dinero quedándose con la vivienda para una futura venta o recibiendo la cantidad total que te ha prestado más unos intereses por parte de tus herederos".

Además, no existe un único tipo de hipoteca inversa:

- Hipoteca inversa temporal: la entidad abonará al propietario de la vivienda una renta equivalente al valor de la hipoteca suscrita durante un periodo negociado. Si el hipotecado sobrepasa la edad estimada en la operación, deja de recibir los ingresos de la hipoteca, pero no pierde el uso de la misma. Si no devuelve los fondos, serán los herederos quien tenga que asumir la deuda tras su fallecimiento.

"El banco puede recuperar el dinero quedándose con la vivienda para una futura venta"

- Hipoteca inversa vitalicia: con esta modalidad, el propietario recibirá una renta mensual proveniente de la hipoteca durante el resto de su vida. Lógicamente, la renta será menor que la de la hipoteca inversa temporal. Al optar por esta opción, hay que contratar un seguro de renta vitalicia, que se activará en el caso de que la persona beneficiaria sobreviva al periodo que se había determinado en el contrato. El seguro de renta vitalicia será quien se encargue de seguir pagando las rentas al asegurado hasta su fallecimiento.

- Hipoteca inversa de pago único: en este caso, el suscriptor percibirá la cantidad basada en la tasación de la vivienda a través de un único pago.

"Hay que recordar que es un producto diseñado para que los jubilados completen su pensión poniendo el valor de su vivienda como garantía, pero sin perder la titularidad ni el derecho a vivir en ella. No debe confundirse con las hipotecas para mayores de 65, cuyo objetivo es que estos adultos puedan adquirir una vivienda sin que la edad sea un problema", matiza Carbajal.

¿Se puede innovar?

¿Hacia dónde debería ir la nueva oferta hipotecaria?, ¿es un mercado en el que solo hay cabida para el tipo fijo, variable o mixto?

"Lo que me gustaría estar viendo tras la aprobación de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario es el surgimiento de un nuevo tipo de clausulado de los préstamos hipotecarios que se adaptara a un mercado moderno de financiación al consumidor. Concretamente y teniendo en cuenta que el contrato de préstamo hipotecario une a prestamista y prestatario durante décadas, además de que se entiende que ambas partes tienen el mismo interés, que se devuelva el préstamo y se paguen los intereses, gastos y comisiones involucradas en la operación, esperaría que hubieran surgido hipotecas flexibles o de pago elástico pactado", destaca Pau A. Monserrat.

"Tras la Ley Hipotecaria, esperaba hipotecas flexibles o de pago elástico pactado"

"Esta hipoteca, que tiene múltiples ventajas para los contratantes y para la economía en general, entiendo tiene encaje ideal", destaca este experto, quien asegura que "los problemas puede que vengan de las exigencias contables del Banco Central Europeo (BCE), pero tampoco me parece que fuera un escollo complicado de sortear. Se trataría de incluir en el redactado del préstamo hipotecario un conjunto de pactos para flexibilizar el cuadro de amortización en base a una serie de circunstancias pactadas y reguladas".

"Así, por ejemplo", prosigue Monserrat, "en caso de que el euríbor superara un determinado límite, se podría pactar un techo fijo. La idea es que se pactara la cuota máxima posible, algo que tiene mucho sentido si tenemos en cuenta que la evaluación de solvencia se basa en los ingresos de una familia en relación con la cuota hipotecaria que va a pagar".

En su opinión, además, "tendría mucho sentido articular algunas de las medidas incluidas en el código de buenas prácticas hipotecarias, que se activarían en determinados casos tasados: desempleo no voluntario de alguno de los prestatarios, enfermedad grave o determinados sucesos que desequilibran de forma temporal las finanzas familiares. Se trataría de pactar posibles carencias temporales, ampliaciones de plazo o incluso bonificaciones del tipo de interés en este tipo de casos, en los que el cliente tiene problemas de pago temporales y reversibles".

"En caso de que el euríbor superara un determinado límite, entonces se podría pactar un techo fijo"

Sin embargo, este experto destaca cómo nada o muy poco de estas medidas han sido plasmadas en el papel que se firma en las notarías de toda España. "Más bien todo lo contrario, el ingenio del departamento jurídico y el comercial a la hora de crear nuevos productos hipotecarios parece que pasa por la máxima que todos conocemos: la banca siempre gana".

La hipoteca de 'techo virtual'

Por otro lado, Pau A. Monserrat se refiere a otro producto que está en el mercado y que está pasando prácticamente inadvertido. Lo detalla en la web de Futur Finances. "Tenemos una hipoteca, ofrecida por entidades financieras como Caja Rural Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito, a la que llamo hipoteca de techo virtual. Es una financiación variable con una limitación a la subida del tipo de interés o cláusula techo, perfectamente legal, pero con una característica que la hace esencialmente virtual: hay que tener contratados todos y cada uno de una larga una serie de productos para beneficiarse del techo (que en la FIPRE de abril de 2023 era del 3,75%). Basta que no contratemos un seguro de protección de pagos, dejemos de aportar a sus planes de pensiones, no utilicemos su tarjeta de crédito o no estemos interesados en su seguro de hogar o en domiciliar la nómina, para perder el techo. En otras palabras, tenemos un techo que casi es mejor no utilizar, ya que solo la obligación de contratar un seguro de protección de pagos de prima única tendrá un sobrecoste que no compensará el techo", concluye Monserrat.

"La banca está en continua evolución de productos, muchas veces empujados por los expertos hipotecarios, los intermediarios de crédito inmobiliario, que están en el campo de batalla y escuchan a los clientes que demandan innovación, seguridad y son ellos los que les transmiten muchas veces las necesidades del consumidor", recuerda Ricardo Gulias.

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Este experto "echa en falta más entidades que amplíen los plazos por encima de los 30 años, que facilitaría el acceso a los jóvenes a la compra, entidades que reunifiquen cuotas a los consumidores que tengan un buen comportamiento de pago, entidades que apliquen menos bonificaciones a la hora de contratar la hipoteca o, al menos, que no sean tan agresivas o ajustadas a precio de mercado. O también serían muy interesantes las hipotecas abiertas que permitirían volver a disponer del dinero amortizado sin tener que volver a constituir un nuevo crédito lo que nos permitiría hacer nuevas inversiones con menos gastos".

Por último, "hay otras entidades que están innovando, sobretodo en las hipotecas mixtas, dando opciones de plazos en el periodo fijo, superiores al estándar de 5 años , incluso a 20 años, y así los perfiles menos arriesgados , se protegen de subidas del euríbor durante más plazo", concluye el CEO de RN Tu Solución Hipotecaria​.