La hipoteca inversa de Santander y Mapfre se hace de rogar con las exigencias del BdE

Santander y Mapfre quieren desarrollar un mercado aún muy verde, el de la hipoteca inversa. Pero hace ya 18 meses que crearon una sociedad para lanzar y explotar un producto que aún no ha visto la luz, ante las continuas trabas que pone el Banco de España en cuanto a requisitos de capital, pese a que el propio supervisor ha animado al sector financiero a ofrecer este producto. Desde ninguna de las partes hay comentarios.

La oferta de hipotecas inversas aún es reducida en España. Se trata de un producto a partir del que una persona jubilada que es propietaria de un inmueble puede pedir un crédito sobre la vivienda. Se crea una deuda que se puede satisfacer a su fallecimiento por parte de los herederos con la entrega del inmueble o pagando un crédito que ha generado, eso sí, intereses más altos que en un préstamo hipotecario habitual. No obstante, es una de las mejores vías, a veces la única, que tienen los jubilados para obtener financiación elevada. Una fórmula habitual es que los herederos pidan un nuevo préstamo a mejores condiciones para cancelar la deuda y mantener la vivienda.

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En algunos foros, miembros destacados del Banco de España han señalado que el desarrollo de la hipoteca inversa sería positivo para movilizar ahorro financiero, ante el excesivo peso que hay en el ladrillo en comparación con otros mercados europeos. Pero el propio supervisor está poniendo zancadillas a su crecimiento.

En realidad, son dos vertientes diferentes. Por una parte, a escala macro, el Banco de España puede tener una opinión positiva, pero en la parte supervisora, se muestra exigente con los requisitos de capital. Básicamente, donde hay fricción entre el Banco de España y Banco Santander es en el consumo de capital, además de los requerimientos de información sobre el nuevo producto, según fuentes financieras.

"La sociedad conjunta de Santander y Mapfre trabajará en el diseño, la configuración y las condiciones de la hipoteca inversa, con el foco en ofrecer al cliente sénior servicios de valor y adaptados a sus necesidades, con procesos sencillos para facilitar la contratación del producto", señaló Santander hace año y medio cuando anunció, conjuntamente con Mapfre, la creación de dicha sociedad.

Aunque las dos entidades han evitado dar más detalles, la idea es que ambas redes comerciales puedan ofrecer un producto que contará con el desarrollo financiero de Santander, de ahí los puntos de vista encontrados con el supervisor en cuanto a consumo de capital, y soluciones aseguradoras por parte de Mapfre, como rentas vitalicias para el patrimonio líquido que se genera con el préstamo.

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Así, año y medio después, dos gigantes del sector financiero español siguen sin haber lanzado un producto que otras entidades de menor tamaño ya ofrecen. EBN fue el primer banco en lanzarse, a un tipo fijo del 6% anual, y con una cuantía de hasta el 43% del valor de tasación de la vivienda sobre la que se constituye el préstamo.

Inicialmente, el banco portugués BNI fue el primero que resucitó el producto en España, con Óptima Mayores como asesor. Caser también ha comercializado hipotecas inversas, igual que Santalucía, ambas aseguradoras con Óptima Mayores. Otras entidades han valorado el producto y siguen a la espera de animarse. VidaCaixa llegó a hacer una prueba piloto antes de la pandemia.

El freno se produce porque el consumo de capital es el mismo que en una hipoteca, pese a que aquí no hay una amortización paulatina, sino que en el fallecimiento se cancela el crédito a cambio de la vivienda o, como suele ocurrir, los herederos se hacen cargo de la deuda con el pago en efectivo, vendiéndola o con un nuevo préstamo. Por otro lado, el sector financiero teme el riesgo reputacional después del aluvión de golpes judiciales de la última década.

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Dicho de otra manera, se teme que en el futuro la hipoteca inversa ocasione demandas al sector por parte de los herederos con el argumento de que no hubo la transparencia adecuada. Pese a estos retos, hay interés en el sector financiero. Según cálculos de Alvarez & Marsal Spain, hay más de ocho millones de jubilados con vivienda en propiedad. Un estudio de la firma encontró que la demanda potencial es del 9% de este universo, lo que supone más de 700.000 particulares y un mercado potencial de más de 50.000 millones de euros.

Por ahora, la industria de la hipoteca inversa trata de autorregularse para elevar la confianza de los agentes que participen en el mercado. La asociación europea que agrupa a proveedores y asesores, EPPARG, creó un decálogo en el que exige que las hipotecas inversas sean productos que permitan a los clientes vivir en sus viviendas de por vida; que el contratante mantenga siempre la propiedad; que los herederos puedan decidir libremente si se quedan con la vivienda pagando la deuda o bien constituyen una nueva hipoteca, o que el prestamista no pueda exigir la devolución del dinero hasta después del fallecimiento del cliente.