DESARROLLA UN DECÁLOGO DE COMPROMISOS

La industria de la hipoteca inversa se autorregula para alejar miedos

Asesores y proveedores han acordado un decálogo, pendiente de aprobación definitiva. Las reglas de juego se gestaron en un encuentro de la asociación EPPARG en Madrid

Foto: Hipotecas.
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Fabricantes y vendedores de hipotecas inversas quieren dar confianza sobre este producto, que sirve a los mayores de 65 años para obtener un préstamo con la vivienda como aval. La asociación europea que agrupa a proveedores y asesores, EPPARG, ultima un decálogo para estandarizar la distribución de estas hipotecas, que está solo pendiente de ratificarse, según fuentes conocedoras.

El germen de esta novedad surgió en Madrid, en una jornada de trabajo organizada por la consultoría Óptima Mayores, miembro de la asociación, en la sede madrileña de Deusto, en la que participaron miembros del Banco de España —que se ha mostrado favorable al desarrollo del producto—, del Tesoro o de la agencia de ‘rating’ Moody’s. La European Pensions and Property Asset Release Group (EPPARG) había celebrado hasta ese momento sus reuniones preferentemente en Bruselas y en Londres, ya que en Reino Unido es donde más está desarrollado este tipo de financiaciones, con 50.000 hipotecas inversas firmadas en 2018.

El decálogo preacordado, según fuentes conocedoras, y pendiente de ratificación, exige que las hipotecas inversas sean productos que permitan a los clientes vivir en sus viviendas de por vida; que el contratante mantenga siempre la propiedad; que los herederos puedan decidir libremente si se quedan con la vivienda pagando la deuda o bien constituyen una nueva hipoteca, o que el prestamista no pueda exigir la devolución del dinero hasta después del fallecimiento del cliente.

En el caso español, se incluye el principio de que si los herederos venden la propiedad a precio de mercado, y las cantidades obtenidas son inferiores a la deuda, el prestatario solo podrá actuar contra la herencia percibida para compensar la pérdida, nunca contra otro patrimonio preexistente de los herederos.

Hincapié en la información

En sexto lugar, debe permitirse a los clientes la cancelación anticipada de los préstamos, con información “clara y previamente” del coste de la misma. Además, los proveedores pueden ofrecer productos diferentes, incluyendo el pago de intereses, intereses acumulados hasta vencimiento, a tipo fijo de por vida o por un plazo, o tipos variables, pero los clientes deben tener un techo de tipos —una cláusula suelo a la inversa— y, en caso contrario, deben ser informados del impacto.

Por otro lado, asesores y proveedores de hipotecas inversas han preacordado que estos últimos tienen que facilitar información relativa a la evolución de la deuda de forma “clara” y previa a la contratación; mientras que deben también asegurarse de que toda la información facilitada se canalice por profesionales “competentes y especializados en el producto”. Por último, abogan por que los proveedores suministrarán a los clientes un servicio de asesoramiento independiente que garantice la “idoneidad del producto ofertado” a cada usuario, y esto se “acreditará documentalmente”.

Con estos principios, la idea es disipar miedos entre los potenciales clientes y también entre los potenciales vendedores. Bancos y aseguradoras aún muestran reticencias después de una década de litigios contra el sector financiero. No obstante, también ven un mercado potencial atractivo. “Los españoles no hemos tenido la vocación de ahorro en productos financieros a largo plazo de nuestros vecinos europeos, pero ahora la concentración de ahorro en una vivienda por parte de los mayores de 65 años supera los 600.000 millones de euros, una deficiencia que abre la oportunidad de liderar el mercado internacional de hipotecas inversas”, arguye Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores.

Estos productos se suelen ofrecer con un ‘loan to value’ del 40%. Es decir, por cada 100.000 euros, se pueden recibir en préstamo hipotecario hasta 40.000 euros. Así, para una vivienda tasada en 300.000 euros de un matrimonio de 65 años, la hipoteca puede ascender hasta los 73.500 euros, según la calculadora de Óptima Mayores. Otra opción es percibir una mensualidad indefinida de 218 euros y, en tercer lugar, una combinación de un pago de 36.750 euros y una mensualidad de 109 euros. Hay que tener en cuenta que muchos proveedores optan por ofrecer rentas vitalicias u opciones similares.

Mercado creciente

El banco portugués BNI fue el primero en reabrir el mercado de hipotecas inversas en España, al lanzarlas a finales de 2018, seis años después de que BBVA abandonara el producto y dejara la oferta desierta. En verano, Caser se convirtió en la primera aseguradora en ofrecer el producto, y llegó hace una semana a un acuerdo con Agencia Negociadora para una comercialización conjunta. Asimismo, otras firmas tienen el producto en análisis. Desde que se reabrió el mercado en septiembre de 2018 con BNI, en colaboración con Óptima Mayores, se han constituido 150 hipotecas inversas por un valor de 28 millones de euros.

Cualquier entidad de crédito o aseguradora puede ofrecer una hipoteca inversa. Según cálculos de Sergio Redruello, director general de Alvarez & Marsal Spain, hay una aceptación potencial del 9% entre los más de ocho millones de jubilados con vivienda en propiedad en España, lo que supone un mercado de 700.000 particulares. Asimismo, considera que en el mercado se ve como una opción interesante tener una cartera de hipotecas inversas para poder titulizar con cédulas hipotecarias.

La cifra es creciente, ya que aunque el producto se dirige a mayores de 65 años y a discapacitados, una encuesta de BBVA arroja que el 54% de la generación del ‘baby boom’, nacida entre 1957 y 1977, tiene una vivienda en propiedad y, de ellos, el 61% (4,9 millones) la usaría para complementar su pensión pública. El sondeo concluye que de forma potencial, un 27%, equivalente a 1,3 millones, preferiría la opción de hipoteca inversa.

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