El miedo a los riesgos legales frena la entrada de banca y seguros en las hipotecas inversas

Bancos y aseguradoras estudian cómo ofrecer hipotecas inversas con el régimen jurídico actual sin la amenaza de litigios en el futuro, como ha ocurrido con otros productos distribuidos al público de forma masiva. Caser ha tomado la delantera al ser la primera gran entidad en incorporarlas a su oferta, mientras que varias firmas han mostrado interés, pero no se han lanzado por la maquinaria de los despachos especializados en demandar al sector financiero y cómo se ha puesto el foco en proteger al cliente.

Por ahora, el banco portugués BNI entró en España a finales del año pasado al ofrecer una hipoteca inversa en asociación con Óptima Mayores, firma de asesoría de préstamos y correduría de seguros que está moviendo el producto en España con un libro blanco recién publicado, en una convocatoria en la que estuvo presente el Banco de España (BdE). El propio supervisor ha visto potencial en esta opción financiera y ha publicado una guía junto con la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGS). Pero la de BNI ha sido la primera oferta desde 2012. Según fuentes cercanas, se han concedido 120 hipotecas con valor de 20 millones de euros, mientras que el objetivo es cerrar 2019 con 300 hipotecas y 300 millones de euros.

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Hace siete años, BBVA dejó de ofrecer la hipoteca inversa y vació el mercado, ya que fue la última entidad en tener este producto disponible que antes había tenido también CaixaBank y antiguas cajas de ahorros. El banco que preside Carlos Torres eliminó la oferta en 2012, y fuentes del grupo aseguran que nunca hubo una demanda importante y que era un préstamo con importantes costes para el cliente en la formalización.

Este mes, Caser se ha sumado a la oferta, según fuentes del mercado, con lo que la aseguradora nacida a partir de las antiguas cajas de ahorros se convierte en el primer jugador de tamaño relevante en ofrecer este producto en España. Lo hará también en colaboración con Óptima Mayores y con la fórmula de ingresos mensuales. Es decir, concederá con su propio balance un crédito a mayores de 65 años que se pagará a través de mensualidades, aunque el cliente podrá pedir un pago extra inicial al formalizar la hipoteca.

A la espera

Asimismo, Bankinter está estudiando el producto, según fuentes financieras. Y unas cuantas entidades más han analizado el producto, pero lo han descartado o pospuesto por ahora. En la mayoría de los casos, según fuentes consultadas, coinciden en que hay demanda potencial y una oportunidad ante las dinámicas demográficas y de ingresos en la jubilación, con más de ocho millones de propietarios de vivienda por encima de los 65 años, según los datos que maneja la industria. Sin embargo, temen el riesgo reputacional y de litigios.

Las entidades perciben esta amenaza tras una década de varapalos judiciales por los excesos del pasado a la hora de vender productos de forma masiva a los clientes sin la adecuada transparencia o sin que fuera conveniente para el minorista, según han ido sentenciando los jueces con las cláusulas suelo, las preferentes, con gran parte de las hipotecas multidivisa y también en algunos casos de venta de bonos, acciones o derivados. Ahora, por lo tanto, “quieren ser más papistas que el Papa”, resume un ejecutivo financiero.

Esto no quiere decir que los bancos y las aseguradoras consideren que es un producto inadecuado para los mayores. Al contrario, creen que la dinámica demográfica y la previsible reducción de la pensión pública en el futuro dotan de atractivo a la hipoteca inversa, al tiempo de que es la única opción para financiar a este colectivo.

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La idea es sencilla de entender. Una persona con más de 65 años y con vivienda en propiedad decide pedir un préstamo a partir de su propiedad, para recibir la cantidad inicialmente o por mensualidades. Si por ejemplo es una casa de 200.000 euros y se aplica la hipoteca con un ‘loan to value’ del 40%, recibirá 80.000 euros. Seguirá disfrutando de la vivienda mientras viva, y tras el fallecimiento los herederos podrán elegir entre entregar la vivienda o devolver el préstamo para quedársela más el cupón, que se genera a partir de intereses que están entre el 5% y el 6% en la oferta disponible.

En términos fiscales, de cara al impuesto de sucesiones, se calcula el neto entre el valor de la vivienda y la deuda, y hay exención de la cuota gradual del impuesto de Actos Jurídicos y Documentados (AJD), además de gozar de la reducción del 90% de los aranceles registrales y tratamiento de ‘documento sin cuantía’ en el caso de los aranceles notariales.

Lo que es más complejo es el producto en sí, argumentan desde una firma del sector financiero. “Vemos probable que haya herederos que traten de reclamar con despachos como Arriaga con el argumento de que el cliente no estuvo bien informado o que el producto no era adecuado para él”, arguyen. “La solución es poner de acuerdo al cliente y a todos los herederos, pero eso supone un esfuerzo importante para un producto que es interesante, pero que no va a cambiar de forma dramática la cuenta de resultados”, añaden.

Transparencia y herederos

No obstante, Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, asegura que el producto es “un producto social y transparente”, en el que es clave que el cliente conozca las condiciones. “Una de las cuestiones que preocupa a algunas entidades es la reputación, pero la hipoteca inversa está regulada en la Ley 41/2007”, admite Cominges. Para el Banco de España y la DGS, "la hipoteca inversa puede revestir cierta complejidad según la modalidad que se adopte", opinan en su guía.

En el desarrollo de aquella ley, las aseguradoras hicieron ‘lobby’ para tener la posibilidad de ofrecer el producto, aunque por ahora solo se ha animado Caser. “Cualquier sociedad limitada puede ofrecer la hipoteca inversa. Hay una oportunidad con este producto porque según nuestro trabajo, hay una tasa de aceptación del 9% entre los más de 8 millones de jubilados con vivienda en propiedad”, señala Sergio Redruello, managing director de Alvarez & Marsal Spain.

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El consultor conoce las reservas de gran parte del sector para ofrecer de forma masiva el producto: “Hay que afrontarlo con transparencia en tres vertientes: en la valoración de la vivienda, dando la opción al cliente de que elija al tasador; que quede claro qué sucede cuando el cliente fallece y las opciones de los herederos; y explicar las implicaciones fiscales”, defiende Redruello, que explica que en el estudio encontraron mayor predisposición en las ciudades y más entre las mujeres mayores de 65 años que entre los hombres de la misma edad.

Entre la transparencia debe estar el tipo de interés, mucho más elevado que en las hipotecas normales. Sin embargo, “los clientes deben entender que son productos distintos y que no pueden compararlo con una hipoteca a la que no pueden acceder, igual que alguien de 30 años no puede pedir un crédito abierto sin fechas de vencimiento prefijadas porque no se lo van a conceder”, avisa el ejecutivo de Marsal & Alvarez.

En su opinión, lo ideal es que el 'loan to value' no exceda el 40% del valor de la vivienda y que los herederos sean parte de la formalización, aunque esto puede ser complejo porque a veces no son evidentes. Los expertos creen que las hipotecas inversas pueden ser una opción muy rentable para las aseguradoras y para entidades con capacidad de ofrecer servicios alternativos, especialmente seguros: seguros de salud, servicios de asistencia a domicilio, residencias, etc.

Por otro lado, en el mercado se ve interesante tener una cartera de hipotecas inversas que poder titulizar, para “emitir cédulas hipotecarias con las que cobrar más del 4% y achicar riesgos de balance. Para ello se necesitan formalizar unas 500 hipotecas cada trimestre con 50 millones de euros. Esto está disponible solo para entidades con una gran red capilar”, sentencia Sergio Redruello.