alianza de bni y óptima mayores

Un banco portugués lanza la primera oferta de hipotecas inversas en España

En asociación con los asesores de Óptima Mayores, se lanza a por el mercado español con hipotecas inversas para captar clientes de más de 65 años

Foto: Representación del coste de las hipotecas. (iStock)
Representación del coste de las hipotecas. (iStock)

Las rentas en la jubilación se han convertido en uno de los objetivos de crecimiento de la banca. Sin embargo, el foco se ha puesto en el ahorro a largo plazo de la población activa, a través de fondos de inversión y, en la campaña de fin de año, de los planes de pensiones. Pero también hay otras fórmulas relacionadas con la tendencia de los españoles a la tenencia de vivienda en propiedad que surgen como opción para asegurar la jubilación.

En el pasado, algunas cajas de ahorros extintas, así como CaixaBank o BBVA, ofrecieron hipotecas inversas. Este producto consiste en que una persona con más de 65 años y vivienda en propiedad recibe una cantidad de dinero a cambio de que, cuando fallezca, la devuelvan los herederos, que tendrán la posibilidad de vender la casa para pagar el crédito.

Sin embargo, en 2013, BBVA canceló la última oferta de hipotecas inversas. Además, siempre estuvieron asociadas a rentas vitalicias y no al pago inmediato de la cantidad de dinero del crédito hipotecario, con la contratación de un seguro por si el cliente vivía más tiempo que la esperanza de vida estimada en el cálculo actuarial.

Tras cinco años sin opciones, el banco portugués BNI Europe inicia en España la oferta de hipotecas inversas en colaboración con Óptima Mayores, firma de asesoría de préstamos y correduría de seguros. Después de varias decenas de contratos en el último mes, varios bancos españoles y fondos internacionales estudian lanzarse a por este mercado.

En el caso de la oferta de BNI, esta consiste en una hipoteca inversa cuya cuantía oscila entre el 26% del total de la tasación (‘long to value’) cuando es un titular de 65 años —y 23% si son dos titulares— hasta el 46% si el titular tiene 85 años, o 43% si son dos. Cuanta más edad, es posible solicitar mayor hipoteca inversa porque hay menos incertidumbre sobre los precios futuros de la vivienda, que es la garantía hipotecaria.

El cliente puede recibir el dinero de una vez, algo que no sucedía en el pasado, con una renta vitalicia o en una modalidad mixta. Después, la hipoteca inversa tiene tipos de interés de entre el 5% y el 6%, y recae sobre los herederos. Estos tienen tres opciones: pagar en el momento la hipoteca y quedarse la vivienda, venderla para asumir el préstamo o, en última instancia, convertir la hipoteca inversa en una normal para afrontar el pago.

Exención del AJD

BNI desembarca de esta forma en España con una cantidad comprometida con Óptima Mayores disponible para hipotecas inversas de 25 millones de euros el primer año. El compromiso es de cinco años con una cifra disponible creciente, aunque las partes ya negocian la posibilidad de elevar esta cuantía.

Lo más parecido hasta ahora a la hipoteca inversa desde 2013 eran las rentas vitalicias, producto que están impulsando las aseguradoras. Se trata de convertir en renta vitalicia el dinero obtenido por la venta de algún elemento patrimonial (una vivienda, una licencia, un fondo, etc.), con la ventaja fiscal de no tener que tributar por las ganancias patrimoniales conseguidas. Entre enero y septiembre, hubo 24.000 mayores de 65 años que transformaron un patrimonio en rentas vitalicias, un 70% más que el año anterior, alcanzando ya provisiones técnicas de 2.127 millones entre las aseguradoras, según datos de la patronal, Unespa.

La hipoteca inversa también cuenta con ventajas fiscales. Está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) cuando es por primera vivienda, y no cuando es la segunda, con lo que el banco pasará en este caso a asumirlo si se producen contratos de este tipo. Por su parte, los aranceles registrales cuentan con una reducción del 90%. Es decir, es un producto que se ha incentivado, pero para el que no ha habido oferta.

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