Caser lanza una hipoteca inversa para elevar su base de clientes con jubilados

Caser ha terminado la revisión de la hipoteca inversa y ha decidido incorporarla a su oferta, según fuentes del mercado. La aseguradora ha alcanzado un acuerdo con Óptima Mayores para el asesoramiento en el diseño y la comercialización de este producto por el que los mayores de 65 años pueden pedir un préstamo con su vivienda como aval, y tras su fallecimiento los herederos eligen si devuelven el crédito o ceden la casa.

La modalidad elegida por Caser es una fórmula que denomina ingresos mensuales, aunque con la opción de un pago extra inicial al formalizar el préstamo. El producto se vendió en España hasta 2013 por parte de BBVA, y después desapareció hasta que el banco portugués BNI empezó a ofrecerlo a finales del año pasado.

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BNI trabaja también en alianza con Óptima Mayores, firma de asesoría de préstamos y correduría de seguros. La oferta consiste en un préstamo con una cuantía sobre el valor de tasación (‘loan to value’) que oscila entre el 26% cuando es un titular de 65 años -y 23% si son dos titulares- hasta el 46% si tiene 85 años, o 43% si son dos, ya que cuanta más edad hay menos incertidumbre sobre el precio futuro de la vivienda. Los tipos de interés son de entre el 5% y el 6%.

La idea de este producto es que si un jubilado tiene una vivienda en propiedad, pueda pedir un préstamo sobre la misma con el que complementar su pensión pública. Con una vivienda de 200.000 euros y aplicando un ‘loan to value’ del 26%, recibiría 52.000 euros, que según la modalidad podrá ser en pago único -que se podría transformar en rentas vitalicias- o mensualidades.

La propia vivienda es la garantía hipotecaria, y sigue disponible para su uso por parte del cliente hasta que fallezca. En ese momento, los herederos pueden decidir si ceden la casa al banco o aseguradora prestamista para cancelar la deuda o devuelven el préstamo más el cupón, devengado a partir de los intereses. También pueden convertir la hipoteca inversa en una hipoteca corriente.

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La firma Álvarez & Marsal Spain, que ha trabajado con el producto, concluye tras un estudio que hay más de 8 millones de jubilados con vivienda en propiedad de los que el 9% verían factible contratar el producto, lo que arrojaría una demanda potencial de más de 700.000 particulares.

Este producto estuvo en la oferta de algunas cajas de ahorros y grandes entidades como CaixaBank o BBVA en el pasado. El banco presidido por Carlos Torres fue el último en dejar de ofrecerlo, en 2012. Ahora, ya hay dos jugadores en el mercado español que aspiran a incrementar cuota de mercado por esta vía. Uno es BNI Europe, que entre de esta forma en España. El otro es una aseguradora tradicional como Caser, que en los últimos años ha diversificado su oferta a través de acuerdos de este tipo, como los que tiene en vehículos de inversión con Bestinver, Magallanes, Indexa o Finizens.

La hipoteca inversa está regulada por la Ley 4/2007, y hay una guía técnica del Banco de España (BdE) y de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. El producto está exento del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) cuando es la vivienda principal, mientras que los aranceles registrales tienen una reducción del 90%. Pese a los incentivos, hasta ahora no había oferta. BNI y Caser quieren ocupar este vacío.