Mapfre, Santander y Santalucía, a la espera: la DGS frena el mercado de hipoteca inversa

Los supervisores están teniendo un doble lenguaje con la hipoteca inversa. Por una parte, aplauden que surja la comercialización del producto en España, en particular el Banco de España. Pero por otra, el diseño y distribución de este instrumento en ‘stand by’ por la falta de claridad en cuanto al consumo de capital, en especial por parte de la Dirección General de Seguros (DGS). Entidades como Mapfre, Banco Santander o Santalucía estudian ofrecer el producto, mientras que CaixaBank ya ha tenido un programa piloto en parte de su red de sucursales.

Mapfre y Banco Santander acordaron hace más de un año el lanzamiento conjunto de una oferta de hipoteca inversa, tal y como avanzó este medio. La idea era que ambas redes comercializaran el préstamo estructurado preferentemente a través de rentas vitalicias. Pero la aseguradora que preside Antonio Huertas se ha encontrado con las reticencias de la DGS, lo que ha frenado el interés de ambas compañías.

La DGS ha puesto encima de la mesa riesgos reputacionales y, a la vez, no termina de clarificar el consumo de capital bajo los parámetros de la regulación de Solvencia II, según fuentes del mercado. Dicho de otra manera, ha quedado claro para Mapfre, y por extensión para otras aseguradoras, que al organismo que dirige Sergio Álvarez y que depende de Economía no le gusta el producto, aunque no se puede oponer al mismo.

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Mapfre sigue teniendo en agenda la hipoteca inversa, como reconoció este jueves Raúl Costilla, director general comercial de Mapfre España, en la presentación de la póliza Accidentes Sénior +55 años, dirigida al colectivo que sobrepasa esta edad, y que incluye daños por accidentes. Sin embargo, no acaba de tomar una decisión al respecto.

Santalucía también estaba estudiando el lanzamiento de la hipoteca inversa en el marco de un conjunto de soluciones para propietarios de vivienda en la jubilación, como nuda propiedad o rentas vitalicias tras descapitalización. Asimismo, CaixaBank ha contado con un programa piloto de una hipoteca inversa en algunas oficinas de la mano de VidaCaixa, pero el examen de su resultado, previsto inicialmente para marzo de este año, quedó en ‘stand by’ por el coronavirus primero y por la fusión con Bankia después.

Así, la DGS ha enfriado las expectativas del producto en el mundo asegurador, mientras que en la banca hay miedo a la reputación y dudas de si lanzarse a por el producto por no mover la aguja respecto al crédito total. Diferentes fuentes financieras apuntan a que falta una entidad de calado que apueste por la hipoteca inversa para que rompa el mercado. Por ahora, el banco portugués BNI es el único que ha apostado por ello en España desde que BBVA dejó de ofrecer el préstamo en 2013, con 30 millones prestados desde finales de 2018 de la mano de la firma de asesoramiento hipotecario Óptima Mayores, que prevé tener al menos 40 millones en 2021 para operaciones. Caser también ha lanzado el producto, aunque está comercializando muy pocas hipotecas, según fuentes del mercado.

Equipos a la espera

Los equipos de diseño de ofertas de nuevos productos financieros tienen la hipoteca inversa encima de la mesa desde hace más de año y medio, pero están a la espera de que el Banco de España y la Dirección General de Seguros concreten el consumo de capital, ya que ahora es como un crédito bancario con garantía hipotecaria, pese a que su funcionamiento es opuesto. El servicio de estudios del Banco de España, con Óscar Arce a la cabeza, ha señalado en varias ocasiones que es un producto que tiene sentido. En un evento al respecto, señaló que “España es un país de viudos con pisos muy grandes y rentas muy pequeñas”.

En concreto, las hipotecas inversas están destinadas a mayores de 65 años y dependientes con vivienda en propiedad. La idea es sencilla. El propietario pide un préstamo a partir de su propiedad, para recibir la cantidad inicialmente o por mensualidades. Si por ejemplo es una casa de 200.000 euros —la media que hay en España— y se aplica la hipoteca con un ‘loan to value’ del 40%, recibirá 80.000 euros. Seguirá disfrutando de la vivienda mientras viva, y tras el fallecimiento los herederos podrán elegir entre entregar la vivienda o devolver el préstamo para quedársela más el cupón, que se genera a partir de intereses que suelen estar entre el 5% y el 6% en la oferta disponible.

En términos fiscales, de cara al impuesto de sucesiones, se calcula el neto entre el valor de la vivienda y la deuda, y hay exención de la cuota gradual del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), además de gozar de la reducción del 90% de los aranceles registrales y tratamiento de ‘documento sin cuantía’ en el caso de los aranceles notariales.

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El freno se produce porque el consumo de capital es el mismo que en una hipoteca, pese a que aquí no hay una amortización paulatina, sino que en el fallecimiento se cancela el crédito a cambio de la vivienda o, como suele ocurrir, los herederos se hacen cargo de la deuda con el pago en efectivo vendiéndola o con un nuevo préstamo.

Por otro lado, el sector financiero teme el riesgo reputacional después del aluvión de golpes judiciales de la última década. Dicho de otra manera, se teme que en el futuro la hipoteca inversa ocasione demandas al sector por parte de los herederos con el argumento de que no hubo la transparencia adecuada.

Pese a estos retos, hay interés en el sector financiero. Según cálculos de Alvarez & Marsal Spain, hay más de ocho millones de jubilados con vivienda en propiedad. Un estudio de la firma encontró que la demanda potencial es del 9% de este universo, lo que supone más de 700.000 particulares y un mercado potencial de más de 50.000 millones de euros.

Por ahora, la industria de la hipoteca inversa trata de autorregularse para elevar la confianza de los agentes que participen en el mercado. La asociación europea que agrupa a proveedores y asesores, EPPARG, creó un decálogo en el que exige que las hipotecas inversas sean productos que permitan a los clientes vivir en sus viviendas de por vida; que el contratante mantenga siempre la propiedad; que los herederos puedan decidir libremente si se quedan con la vivienda pagando la deuda o bien constituyen una nueva hipoteca, o que el prestamista no pueda exigir la devolución del dinero hasta después del fallecimiento del cliente.