Esta torre de oficinas de San Francisco valía 300 M en 2019 y ahora escucha ofertas por 60

Antes de la pandemia, la calle California de San Francisco albergaba algunos de los inmuebles comerciales más valiosos del mundo. El corredor atraviesa el corazón del distrito financiero de la ciudad y está repleto de oficinas de bancos y otras empresas que contribuyen a impulsar la economía tecnológica mundial.

Un edificio, una torre de vidrio y piedra de 22 pisos situada en el número 350 de la calle, valía alrededor de 300 millones de dólares en 2019, según estimaciones de corredores de oficinas.

Ese edificio ahora está a la venta, con ofertas previstas en breve. Los agentes inmobiliarios comerciales esperan que lleguen a alrededor de 60 millones de dólares. Esto supone una pérdida de valor del 80% en solo cuatro años.

Así de grave se ha vuelto la situación en San Francisco, un ejemplo extremo de lo que ocurre en todo el país. Casi todas las grandes ciudades de EEUU están luchando, en cierta medida, contra la menor afluencia de oficinistas desde que la pandemia favoreció el auge del teletrabajo. Ningún mercado se ha visto más afectado que San Francisco, por razones como sus elevados costes, su dependencia de un sector tecnológico que se ha apresurado a adoptar el trabajo híbrido y problemas de calidad de vida como la delincuencia y la falta de vivienda.

TE PUEDE INTERESAR

Ni los ricos pueden vivir en San Francisco... ¿Y en España?

Ada Nuño

Muchos de los inquilinos corporativos más destacados de la ciudad, desde Salesforce Inc. a Meta Platforms Inc., matriz de Facebook, están inundando el mercado de oficinas con espacio para subarrendar en lugar de esperar a que expiren sus contratos. La falta de oficinistas se extiende por todo el distrito financiero, lo que lleva a restaurantes, comercios minoristas y otras pequeñas empresas a despedir empleados o cerrar.

Casi el 30% del espacio de oficinas de San Francisco está desocupado, lo que supone más de siete veces la tasa anterior a la pandemia y el mayor aumento de todas las grandes ciudades estadounidenses, según la empresa de servicios inmobiliarios comerciales CBRE Group Inc.

Hoy es difícil saber cuánto valen los edificios de oficinas del distrito financiero de San Francisco, porque las transacciones prácticamente se han detenido. La venta del edificio en el 350 de California Street promete establecer nuevos precios.

"Estamos todos realmente en vilo ante la posibilidad de que se produzca la primera operación de oficinas en San Francisco", afirma J.D. Lumpkin, director ejecutivo de la empresa de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield.

TE PUEDE INTERESAR

El polémico algoritmo que decide quién tiene derecho a una vivienda y quién no en San Francisco

E. Zamorano

La tensión en el mercado de edificios de oficinas de todo EEUU no es un problema aislado, por el efecto que tiene en los gravámenes fiscales y los comercios cercanos, y por el impacto potencial en el sector financiero, especialmente en los bancos regionales que son grandes prestamistas de inmuebles comerciales.

Este año vencen unos 80.000 millones de dólares en préstamos respaldados por edificios de oficinas estadounidenses, según la empresa de datos Trepp Inc. La mayoría tendrán que refinanciarse, en un momento de tipos de interés más altos y menor ocupación, lo que podría generar pérdidas a los prestamistas.

Wells Fargo & Co. declaró hace poco que el volumen de sus préstamos respaldados por edificios de oficinas que están clasificados como "no productivos" —lo que significa que el banco ya no espera el pago total de intereses y principal— se disparó a 725 millones de dólares en el primer trimestre, frente a los 186 millones del cuarto trimestre de 2022.

La torre de oficinas en el número 350 de California Street, comercializada por CBRE, se enfrenta a algunos retos específicos. El 75% de la torre está vacía porque el inquilino principal, Union Bank, ha abandonado la mayor parte. El espacio vacío es un gran lastre hoy en día, a diferencia de lo que ocurría antes de la pandemia, cuando los inversores solían pagar una prima por el espacio vacío porque significaba una oportunidad de aumentar los alquileres.

Opinión

TE PUEDE INTERESAR

Metros cuadrados de talento: por qué hay que repensar la oficina

Ángel Serrano

Quien sea que compre el edificio, construido en la década de 1970 y propiedad de la unidad MUFG Americas de Mitsubishi UFJ Financial Group, tendrá que invertir unos 50 millones de dólares más en espacios interiores y otros cambios para atraer a nuevos inquilinos. Servicios como terrazas en las azoteas y gimnasios con calidad de spa son ahora habituales en los edificios de alta calidad que pueden cobrar los alquileres más elevados.

Independientemente de los problemas específicos del edificio, una venta tan baja como las ofertas que esperan algunos agentes sería una mala noticia también para los propietarios de oficinas en otras ciudades de EEUU, según advirtió Mark Fawer, socio del grupo de práctica inmobiliaria del bufete de abogados Greenspoon Marder.

"Esto podría interpretarse como un barómetro de la destrucción de valor en el mercado urbano de oficinas a nivel nacional", añadió, "especialmente aquellos mercados que están más centrados en la tecnología y los servicios financieros".

California Street, que se extiende ocho kilómetros desde el distrito financiero hasta Lincoln Park, es uno de los bulevares más largos y célebres de San Francisco. El corredor atraviesa Chinatown y es recorrido por los famosos tranvías de la ciudad. Se cruza con Montgomery Street, donde los comerciantes intercambiaban acciones en la Pacific Exchange, en la cercana Pine Street, hasta 2006.

TE PUEDE INTERESAR

"Hoy teletrabajo": cómo los empleos híbridos están cambiando la oficina del futuro

The Wall Street Journal. Ray A. Smith

Aunque la actividad empresarial del distrito se vio alterada por el estallido de la burbuja de las puntocoms en 2000 y la crisis financiera de 2008, sus torres de oficinas volvieron a llenarse poco después de ambas recesiones. "Siempre solía haber gente esperando en el ascensor", recuerda Paul Bleeg, socio fiscal de la firma de contabilidad EisnerAmper LLP, ubicada en California Street. "Nunca conseguía asiento en el BART", el sistema de transporte público.

Hace poco, Robbie Silver paseaba por la tarde por una acera de California Street junto a tiendas vacías y carteles de se alquila. Como director ejecutivo de Downtown SF Partnership, un grupo de defensa empresarial sin ánimo de lucro, está presionando para que las asociaciones público-privadas conviertan los espacios de oficinas sin utilizar en apartamentos y ayuden a atraer nuevas tiendas, restaurantes y otros comercios que sustituyan a los que han cerrado.

En febrero, la alcaldesa de San Francisco, London Breed, presentó su plan para revitalizar el mercado de oficinas del centro, haciendo de San Francisco la última ciudad estadounidense en anunciar medidas para recuperarse del éxodo de trabajadores de oficina. Su propuesta incluye una combinación de incentivos fiscales.

Cualquier solución financiera a los problemas de la ciudad se ve dificultada por el hecho de que los propietarios de inmuebles figuran entre los mayores contribuyentes de la ciudad y ahora perciben unos ingresos considerablemente menores. La oficina del interventor de San Francisco prevé una pérdida de hasta 1.000 millones de dólares en impuestos sobre la propiedad para los organismos locales, solo de los edificios comerciales, hasta 2028. Las ventas minoristas han caído en picado en San Francisco.

TE PUEDE INTERESAR

¿Seguro que quieres trabajar ahí? Cómo detectar un mal ambiente de trabajo

E. Zamorano

Breed pidió a los jefes de los departamentos municipales que se prepararan para recortes de hasta el 13% en los próximos dos años para hacer frente a un déficit presupuestario previsto en ese periodo de 780 millones de dólares, o el 6% de los ingresos totales de los fondos generales, en medio de riesgos económicos generales.

Todavía en 2021, los propietarios de edificios de oficinas de San Francisco albergaban esperanzas de que el distrito financiero resurgiera con renovado vigor, como tras las recesiones anteriores. Ese año, el propietario intentó vender la torre de oficinas. Retiró el anuncio después de que las ofertas no superaran los 180 millones de dólares, o el 60% del valor estimado para 2019, según personas familiarizadas con el asunto.

El tibio interés fue una señal temprana de que esta crisis era diferente, y que el deterioro de la calidad de vida en la ciudad estaba contribuyendo a la menor afluencia de oficinas.

"Hubo muchos delitos de odio contra los estadounidenses de origen asiático, y muchos asiáticos de nuestro equipo se negaron a venir a la oficina", explica Anthemos Georgiades, director general de Zumper, una empresa inmobiliaria en línea. A principios de este año, solo la mitad de los trabajadores de Zumper en San Francisco habían regresado a su oficina de la pirámide Transamerica, cerca de California Street.

Opinión

TE PUEDE INTERESAR

Los perversos efectos del control de alquileres en San Francisco

Juan Ramón Rallo

La dependencia de San Francisco de la industria tecnológica, durante años un punto fuerte, se ha convertido en una debilidad. Con plantillas jóvenes y culturas corporativas que rompen moldes, empresas tecnológicas como Dropbox Inc. y Yelp Inc. anunciaron cambios hacia un trabajo más remoto y la necesidad de menos espacio de oficina.

La política de una empresa sobre la vuelta al trabajo ha sorprendido especialmente: la de Salesforce. Su director ejecutivo y cofundador, Marc Benioff, sanfranciscano de cuarta generación cuyo abuelo fue miembro de la Junta de Supervisores de la ciudad, fue un defensor público de un impuesto especial para ayudar a las personas sin hogar al que muchas otras empresas se opusieron. En los años previos a la pandemia, Salesforce se convirtió en el mayor empleador de San Francisco, ocupando dos nuevas torres en el distrito de South-of-Market.

Cuando llegó el momento de volver por completo a las oficinas, Benioff no era partidario. "No vamos a volver todos", afirmó en un evento del sector en 2021. "La conciencia, la vida y la capacidad de trabajo de la gente han cambiado". Eso lo puso en conflicto con la alcaldesa, quien en una entrevista a principios de este año dijo que, "para que esta ciudad sea próspera, necesitamos que la gente vuelva a la oficina".

TE PUEDE INTERESAR

España destruye 11.000 empleos en el primer trimestre, con 104.000 parados más

Marcos Lema

Este año, Salesforce empezó a adoptar una política de regreso a la oficina más estricta, pidiendo a algunos trabajadores que vuelvan hasta cuatro días a la semana. En sus declaraciones públicas, Benioff ha seguido afirmando que su comentario anterior sobre el cambio en el lugar de trabajo ha sido validado.

Este año ha habido un ligero aumento de la actividad en California Street, según los propietarios y las pequeñas empresas. JPMorgan Chase & Co., inquilino de un rascacielos de 52 plantas en el número 555 de la calle, ha dado instrucciones a los directores generales para que vuelvan a la oficina cinco días a la semana. Otras partes de la ciudad también están viendo más actividad ahora que gigantes tecnológicos como Google, de Alphabet Inc., y Uber Technologies Inc. han llamado a sus empleados a volver a la oficina algunos días.

Los agentes inmobiliarios afirman que las empresas de capital riesgo que invierten en el sector de rápido crecimiento de la IA se están interesando por el espacio de oficinas. "Si no tuviera una postura alcista respecto a San Francisco, no estaría aquí", dijo Chris Roeder, corredor principal de la oficina de San Francisco de la firma de servicios inmobiliarios comerciales Jones Lang LaSalle.

Algunos propietarios están consiguiendo que se firmen nuevos contratos, aunque con grandes concesiones. En 2019, los inquilinos que firmaban contratos de 10 años solían obtener tres meses de alquiler gratis. Hoy pueden ser hasta 18 meses, según cuentan los corredores.

TE PUEDE INTERESAR

Cómo este negocio de jardinería alcanzó el éxito gracias al ‘boom’ inmobiliario

Isabel Rodríguez

Según CBRE, el alquiler medio de oficina fue de 75,25 dólares el metro cuadrado en el primer trimestre de este año, frente a los 88,40 dólares del primer trimestre de 2020. Mientras tanto, los inquilinos están consiguiendo espacio subarrendado por tan solo 25 dólares el pie cuadrado (algo más de un metro cuadrado). Eso es justo lo suficiente para pagar la electricidad, la calefacción y otros gastos de funcionamiento de un edificio, según cuenta Elizabeth Hart, presidente de arrendamiento de América del Norte para la firma de servicios de propiedad comercial Newmark Group Inc.

Para el edificio ubicado en el número 350 de California Street, algunos corredores dicen que incluso una reducción del 80% del valor de 2019 no atraería un número abundante de ofertas. Tanto agentes como propietarios advierten que pocos prestamistas convencionales proporcionarán financiación de la deuda para una torre casi vacía hoy en día, lo que significa que la oferta ganadora probablemente tendrá que ser todo en efectivo. Incluso es posible que no se llegue a un acuerdo.

Según Matthew Anderson, director gerente de la empresa de datos Trepp, la venta del edificio de oficinas a un precio muy rebajado sería un momento triste para el sector del mercado de oficinas.

"Me dan ganas de llorar", expresó. "Me emociono solo de pensarlo".

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal