¿Vecinos morosos o molestos? Guía para resolver problemas (también por las malas)

Si hay una relación humana especialmente propensa a rifirrafes, esa es la de los vecinos. Desde el clásico moroso que lleva meses sin abonar la cuota de la comunidad hasta los que eligen el martes como el mejor día de la semana para celebrar una fiesta en casa o el que te ameniza la mañana del sábado con música infantil a todo volumen. Las razones que pueden dar origen a un conflicto dentro de una comunidad son, en esencia, casi infinitas. Y aunque se suele decir que los problemas se arreglan hablando, en las disputas entre vecinos no siempre es tan sencillo.

Una de las funciones del presidente de la comunidad es, precisamente, mediar en las peleas que puedan surgir dentro del edificio, especialmente si estos atañan a más de un propietario o inquilino. Ahora bien, hay veces que las palabras no funcionan y es necesario recurrir a otras vías para resolver los problemas. ¿Cuándo y cómo se puede acudir a los tribunales a causa de la actuación ilícita de un vecino?

Vecinos fiesteros… o músicos

El principal motivo por el que afloran las quejas y peleas en una comunidad son las conductas consideradas "molestas", destacando dentro de esta categoría (que puede ser más o menos amplia dependiendo de la sensibilidad de cada uno) el ruido excesivo, especialmente si este se produce en horario de descanso. Para poner fin a este comportamiento, la Guía jurídica para las transiciones en nuestra vida, un documento elaborado conjuntamente por la asociación Kuvu, la Fundación ProBono España y la Clínica Jurídica Universidad Carlos III de Madrid, recomienda en primer lugar intentar solucionar el conflicto mediante el diálogo directo con el responsable y ponerlo en conocimiento del presidente de la comunidad para que medie en el asunto.

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¿Si eso no funciona? En ese caso, el afectado tiene varias vías. Si él es el único perjudicado, puede acudir a los tribunales para pedir una indemnización por los daños sufridos, alegando una intromisión ilegítima al derecho a la intimidad. Aunque hay varias sentencias en este sentido, una de las más relevantes (y curiosas) fue dictada por el Tribunal Supremo en 2012. En el fallo, los magistrados analizaron el conflicto de una familia de Valencia contra sus vecinos de abajo, cuya hija era estudiante de 4º curso de piano. Se quejaban de que la niña practicaba cualquier día de la semana (sábados, domingos y festivos incluidos), a cualquier hora entre las 15 h y las 21,30 h, sin respetar los momentos de descanso y superando los umbrales fijados por la ley.

En el dictamen, los magistrados admitieron que la música constante "perturbó gravemente la vida de los demandantes en su propio domicilio", al impedirles no solo descansar, estudiar o leer con una mínima concentración, sino dificultarles el disfrute de su propio hogar, en términos generales. Además, el Supremo afeó a los vecinos ruidosos que no utilizaran una sordina o auriculares y que continuaran con las sesiones continuas, a pesar de que la Policía Local acudió varias veces a la casa a pedirles que bajaran el volumen. Por todo ello, el TS condenó a la madre de la niña a extinguir el sonido del piano o, en su defecto, insonorizar la habitación y fijó una compensación de 1.000 euros para cada uno de los miembros de la familia perjudicada (dos padres y dos hijos menores).

Si el ruido es excesivo, el afectado puede pedir una indemnización alegando una intromisión ilegítima al derecho a la intimidad

Así se echa al vecino molesto

¿Qué ocurre si la conducta que realiza un vecino es tan molesta que afecta a toda la comunidad? En estos casos, la ley prevé un instrumento legal conocido como acción de cesación, que permite a los propietarios de un bloque de viviendas obligar a uno de ellos a que deje de hacer aquello que resulta "especialmente molesto, insalubre, nocivo o peligroso". Para activar este mecanismo, el presidente de la comunidad está obligado a requerir primero al susodicho para que cese en su actividad, tras lo cual (y solo si es ignorado) ya puede acudir ante un tribunal con el beneplácito de toda la junta.

Esta acción permite desde ordenar el fin de una conducta hasta tomar medidas más drásticas, como expulsar de su casa al responsable de las molestias por un plazo máximo de tres años. Una decisión de este tipo tomó, de hecho, la Audiencia Provincial (AP) de Málaga en 2021 cuando privó a un propietario del uso del inmueble durante un mes por realizar actividades "incívicas" y prohibidas por los Estatutos. En concreto, el hombre hacía fiestas con frecuencia, ponía música alta durante la noche y daba portazos. Además, discutía a menudo con los vecinos que le llamaban la atención y había intentado dañar otras propiedades mediante el "lanzamiento de objetos, agua, basura y excrementos".

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Más severa fue la AP de Barcelona cuando, en 2019, expulsó a una mujer de su casa durante un año por dar de comer a las palomas desde su ventana y en las proximidades del edificio. En la sentencia, los magistrados dieron la razón a la comunidad, que se quejó de que las aves ensuciaban con sus heces la fachada, y rechazaron que fuera una medida "desproporcionada", como así alegó la mujer. Para la Audiencia, la conducta de la propietaria encaja dentro de lo que se considera acto incívico, ya que "va más allá de lo que se considera justificado que los vecinos tienen que soportar en una ordenada y habitual convivencia". En esta línea, el tribunal consideró que la elevada presencia de palomas en las inmediaciones "traspasa el umbral de la mera incomodidad, consistiendo en una perturbación grave de la convivencia vecinal por su intensidad".

Actuar contra los morosos

Otro de los problemas habituales en una comunidad de vecinos es el impago de las cuotas comunitarias. En caso de que un vecino acumule deudas, los propietarios tienen dos opciones. La primera, resolver este conflicto por la vía del diálogo e intentar encontrar opciones alternativas como el pago a plazos o la reducción temporal de la cuantía si la persona en cuestión teniendo problemas financieros puntuales. Cualquier solución, en todo caso, debe ser aprobada por la Junta y constar en acta.

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Si esta vía no funciona, los propietarios tienen la opción de interponer una reclamación en los tribunales para reclamar el cobro (lo que se conoce como procedimiento monitorio). Esta decisión, de nuevo, debe ser acordada y aceptada por todos los propietarios. Previamente, además, el presidente debe de notificar al vecino correspondiente la existencia de dichas deudas. Junto a esta posible reclamación judicial, la Junta puede retirar el derecho a voto del vecino moroso, si bien este puede acudir a las reuniones para dar su opinión, como así lo determina la LPH.

Estropear zonas comunes

¿Qué ocurre si alguno de los vecinos provoca un desperfecto en una zona común, pero se niega a asumir los costes de la reparación? En estos casos, y en primer lugar, la guía recomienda que los propietarios acrediten que el daño ha sido causado por el vecino al que se le está reclamando el importe, ya que de no poder probarlo será la propia comunidad la que deberá responder por el perjuicio ocasionado. En caso de contar con pruebas, el primer paso que debe tomar la junta es redactar un escrito para exigir al responsable una indemnización, aclarando la fecha del suceso y lo acontecido. Si la respuesta es inexistente o negativa, los propietarios ya podrían acudir a la vía judicial en el plazo de un año, que es el periodo de tiempo que prevé la ley para presentar una acción.

'Guiris' como vecinos

¿Y si alguno de los vecinos ofrece su piso en plataformas como Airbnb? El trasiego continuo de desconocidos que van a Madrid, Barcelona, Sevilla u otras ciudades a pasar unos días se ha convertido en uno de los problemas más recurrentes para las comunidades, ya que muchos de estos inquilinos vacacionales aprovechan estos espacios para fiestas o provocan desperfectos en las zonas comunes. En estos casos, ¿es posible obligar al propietario a retirar su casa como vivienda de uso turístico?

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En líneas generales, la respuesta es que sí. Así lo determina un real decreto-ley aprobado en 2019 que reforma la Ley de Propiedad Horizontal y permite a las comunidades de vecinos prohibir este empleo o, al menos, fijar condiciones especiales para su desarrollo. Esta decisión, no obstante, debe ser tomada por la Junta de Propietarios y ser aprobada por, al menos, 3/5. Además, la norma indica que esta medida nunca podrá tener efecto retroactivo. Es decir, si una vivienda ya se está empleando para alquiler turístico, la prohibición no podrá hacerse efectiva.

Ahora bien, esta normativa está provocando choques entre tribunales y algunos ya han declarado nulos acuerdos de propietarios al considerar que son abusivos y contrarios a la ley. Es el caso de la Audiencia Provincial de Córdoba, que en una sentencia de julio del año pasado determinó que la modificación de la LPH no da carta blanca a las comunidades para prohibir estos arrendamientos, mientras que unos meses antes, su homónimo en Pontevedra se pronunció de manera radicalmente contraria. La solución a esta duda, por tanto, queda en manos del Tribunal Supremo.

Más allá de este debate, lo cierto es que muchos tribunales ya han obligado a propietarios a retirar la vivienda de Airbnb a petición de sus vecinos. Una de las primeras sentencias en este sentido fue dictada en 2018 y el autor fue un juez de Granada. En el dictamen, el juzgado ordenó el cese de uso turístico de dos viviendas al considerar probada la incomodidad que suponía para los vecinos compartir zonas comunes con los más de 800 desconocidos que pasaron por los pisos en algo más de dos años. Ya no solo por los ruidos y los desperfectos en determinados elementos, como el ascensor, sino además por la preocupación que generaba a los propietarios en entregar llaves del portal a tantas personas. "Es evidente que la actividad que se desarrolla en el inmueble es molesta, en tanto que con carácter periódico se producen incidentes, de mayor o menor trascendencia, que alteran la normal convivencia y las expectativas que sobre el descanso y seguridad genera el uso de la vivienda habitual", zanjó el juez.