"Ni cumpliendo todas las promesas electorales solucionaríamos el problema de la vivienda"

Carolina Roca (Zaragoza, 1973) ha crecido escuchando hablar en su casa de vivienda asequible, financiación y desarrollo de suelo. Tercera generación de Grupo Inmobiliario Roca, compañía familiar que en su medio siglo de historia ha construido más viviendas protegidas que libres, conoce el negocio desde el terreno y habla con la autoridad que le da ser presidenta de Asprima, la patronal del sector en la Comunidad de Madrid, presidenta de la comisión de Urbanismo de CEIM y vocal del comité ejecutivo de APCE.

Licenciada en Derecho y Económicas por la Universidad de Comillas-Icade y políglota (habla español, alemán e inglés), se lamenta de la imagen distorsionada que se tiene del sector, que sigue purgando, quince años después, los excesos de la burbuja. Su alegato va en defensa de las cuatro décadas anteriores, cuando en este país se producían cerca de 100.000 viviendas protegidas al año. Y se hacía con el dinero de la iniciativa privada.

PREGUNTA: Se espera que esta sea la legislatura de la vivienda, ¿qué hace falta para que realmente se cumpla esa premisa?

RESPUESTA: Nuestra esperanza es que verdaderamente lo sea, no solo que se anuncie en campaña. Nosotros, en mayo del año pasado, publicamos el informe "El problema de la vivienda sí tiene solución", donde hacíamos un análisis de la situación, reivindicábamos las políticas de vivienda que habíamos llevado desde los años 70 y, fundamentalmente, reflejábamos que la administración era consciente del diagnóstico del problema, la falta de oferta, pero no del calado y dimensión de esa falta de oferta. Si la solución son 6.000 viviendas públicas del Plan VIVE de la Comunidad de Madrid o 180.000 a nivel nacional, no se consciente de que falta un cero detrás.

P: ¿Aunque se cumplieran las promesas electorales, seguiría el problema?

R: Aun cumpliéndose, nos quedamos cortos. Nos hemos enzarzado en que no se van a cumplir y nosotros vamos a la base: aunque la administración hiciera su papel en la producción de vivienda pública, queda el gran problema por solucionar: recuperar la inversión privada para la producción de vivienda, especialmente la asequible, porque estamos en unos grados de infraproducción tremendos. Tenemos que retomar la rueda de un nivel de producción sano, que es cuatro viviendas por cada mil habitantes, el de nuestros vecinos europeos. Nosotros apenas llegamos a dos y, además, no crece homogéneamente al número de habitantes. Es decir, la necesidad de vivienda es mucho mayor en los grandes núcleos urbanos. En la región de Madrid, que estamos un poquito por encima del dos, tendríamos que ir muy por encima de ese ratio del cuatro. Haría falta más para atender toda la demanda embalsada, porque llevamos 15 años infraproduciendo.

"Tenemos que producir cuatro viviendas por cada mil habitantes, como nuestros vecinos europeos. Apenas llegamos a dos"

P: Desde el estallido de la burbuja. ¿En qué ratios de producción estábamos entonces? Porque nos pasamos un poquito de frenada, y de aquellos barros...

R: No, a ver. Es una pena que siempre que hablamos de pasarnos de frenada. Hay que coger los datos y analizar lo que ha pasado y cuándo. Nos pasamos de frenada desde el año 2004 hasta el 2008, y por cuatro años estamos purgando todo y más. Si analizas lo que ocurrió, con datos oficiales, desde los años 70 hasta 2004, producíamos 250.000 viviendas al año de una forma bastante sostenida, son 40 años. Pero lo importante es que casi el 50%, unas 100.000 viviendas al año, eran de protección oficial. Es decir, en los años 70, 80, 90 y principios de los 2000, ya existía el precio limitado y la renta limitada. Es cierto que de 2004 a 2008 hubo una sobreproducción tremenda, con un sobreendeudamiento tremendo. Pero tenemos que ser fríos en el análisis, no podemos actuar a golpe de vísceras. Fueron unos años que se hizo mal, muy mal, pero no puedes purgar al sector durante tanto tiempo, poniendo freno a la producción de vivienda, ahuyentando a esa inversión privada, porque dejas totalmente abandonada la rueda de la producción de una infraestructura social tan importante como la vivienda.

P: ¿Cómo se puede recuperar ese ritmo de producción?

R: La solución somos nosotros, la solución pasa por esa iniciativa privada y por esa inversión privada. Como en todo tipo de políticas, o lo haces con recursos públicos, es decir, impuestos de todos los españoles, pero gestionado por la administración, o lo haces atrayendo a la inversión privada, creando el marco jurídico para atraerla. Para hacerlo con recursos públicos desde la gestión pública, hay que tener muchos recursos. ¡Y me parece bien si esa es la decisión! Claramente, es la que se tomó después de la crisis del 2008 y, además, desde todo tipo de signos políticos.

"Desde 2008, claramente, políticos de todo signo tomaron la decisión de que la producción de vivienda correspondía a la iniciativa pública"

P: ¿Qué iniciativa se tomó? Si se mira el número de viviendas públicas construidas con dinero público, datos del INE, es mínimo, irrisorio.

R: ¡Claro! Pero, se tomó la decisión de que las políticas de vivienda tenían que ir por lo público, que al privado no se le quería. Porque los que habíamos construido, promovido, financiado la vivienda pública, que no es pública, es de protección pública, la VPO, en todos estos años atrás, hemos sido la iniciativa privada. El 85% de la vivienda pública que se ha hecho es vivienda privada, vivienda de protección pública, pero privada. El 15% es vivienda pública, que se ha hecho muy poquita.

P: ¿Pública, entendida como titularidad y gestión pública?

R: Exacto. Para sustituir ese 85% que durante 40 años hemos hecho los promotores privados, o las cooperativas, y hacerlo desde lo público, decisión que tomaron todos los partidos, tienes que dotar los recursos. Para sustituir a la iniciativa privada, se requeriría asignar los mismos recursos que se le asigna a sanidad, a educación o a las pensiones, si me apuras, porque esta actividad es muy intensiva en consumo de capital y de financiación.

"Para sustituir a la iniciativa privada, se requeriría asignar a vivienda los mismos recursos que a sanidad, educación o a pensiones"

P: Pero el sector tampoco tiene ese dinero. Después el estallido vinieron fondos, que son los que pusieron el dinero, y ya no quieren poner más.

R: Me alegra que me hagas esa pregunta, porque en el informe del problema de la vivienda sí tiene solución decíamos las claves: es muy importante el suelo; es muy importante simplificar la gestión; es muy importante la fiscalidad; es muy importante la mano de obra, la reconversión del sector de la construcción. Y al final de todo eso concluimos que necesario un Pacto Nacional por la Vivienda para tratar estas medidas clave

P: ¿Todas son igual de importantes o cuál es crítica?

R: La más importante, el principal cuello de botella para incrementar la oferta y dar solución al problema de la vivienda, es el suelo. Entonces, es donde más medidas valientes, drásticas y de cambio de paradigma hay que tomar. Cambios de uso, porque el objetivo a corto plazo de esas medidas de choque es que no haya ni un solo suelo finalista urbano en la ciudad, ni un solo edificio, vacante porque su uso no sea el adecuado. Y está claro que el uso más deficitario es el residencial. Para solucionar el problema de la vivienda a largo, hay que dar la vuelta al urbanismo como a un calcetín, porque nos hemos ido dotando de un urbanismo que, al final, es el fin, no el medio, y necesitamos flexibilizarlo, hacerlo posibilista, para que desarrollar suelo no sea un viacrucis de 20 años de maduración. Esa es la primera gran medida.

"Hay que dar la vuelta al urbanismo como a un calcetín. Nos hemos ido dotando de un urbanismo que, al final, es el fin, no el medio"

La segunda es simplificar la burocracia, porque una vez tienes el suelo, que ya es un dolor, empiezas con la tramitación. Si quieres atraer inversión privada, no puede ser que tardes lo mismo en tramitar las licencias administrativas de un proyecto de 100 viviendas, que en construirlo. Igual que digitalización de los servicios urbanísticos de los ayuntamientos, ¡seguimos yendo a solicitar las licencias con planos y escalímetro, cuando todos estamos trabajando en BIM!. La tercera medida importante era la actualización de precios máximos de vivienda, que en la Comunidad de Madrid ya, por fin ha llegado, estaba siendo la última, y la modificación de los reglamentos de vivienda, que también están obsoletos. El de Madrid es del año 2009.

P: ¿Qué es eso?

R: Es la normativa que regula la vivienda protegida. Además de todo el trámite municipal de obtención de licencia de obras o de primera ocupación, están los mismos trámites en la Dirección General de Vivienda de cada Comunidad Autónoma para obtener esa licencia, que en este caso es obsoleta porque no existe la declaración responsable. La cuarta gran medida es la fiscalidad. Eso sí que requiere un pacto nacional, porque hay tres administraciones involucradas y las tres aprovecharon la época del boom, sobre todo las haciendas locales, para ir al máximo en su capacidad de gravamen sobre la producción de vivienda. Sumando todos los impuestos que pagamos en la producción de vivienda desde el suelo finalista, sin incluir la fiscalidad que se va en el desarrollo del suelo, hasta que entregamos las llaves, el 25% del precio que paga el comprador son impuestos que el promotor ha ido liquidando por el camino y repercute al comprador final. No es posible que un artículo de primera necesidad, como es la vivienda, y más la vivienda asequible, esté gravado por encima de un bien de lujo, con un 25%.

P: Si bajan impuestos, ¿qué mecanismo se podría crear para evitar que esa medida vaya a aumentar el margen del promotor?

R: En lo que es vivienda protegida, el precio finalista está topado, ya existe una medida de control. Este planteamiento del problema de la vivienda sí tiene solución. Pasa por el objetivo claro de, como mínimo, duplicar nuestra producción actual. ¡Como mínimo! Hemos cerrado 2023 en 87.000 viviendas terminadas a nivel nacional y apenas llegamos a 10.000 de protección oficial. Para destensar esta situación, este enorme desequilibrio entre creación de hogares y oferta de vivienda, necesitamos atraer inversión para duplicar la producción. Entonces, lo que necesitamos es reducir el coste de producción, especialmente en las viviendas que tienen un precio topado. Y como la intención es duplicar, aunque reduzcas la fiscalidad a menos de la mitad, vas a ingresar más en las arcas públicas. ¡Tiene todo el sentido! Si fuéramos un mercado más equilibrado, el promotor tendría que adaptarse al precio que la demanda está dispuesta a pagar. El problema ahora, desde el punto de vista del promotor, es que nuestro producto está colocado, pase lo que pase a nivel macro, micro, guerras.

P: ¿La última medida?

R: Es la reconversión del sector de la construcción, porque en la crisis del 2008 se barrió el sector promotor. Han venido nuevos jugadores y hemos sido capaces de atraer fondos y crear una estructura, pero no somos capaces de atraer mano de obra y mucho menos cualificada al sector. Tenemos que hacer una importante senda hacia la industrialización, la digitalización y la formación en el sector, con medidas de choque, como es legalización de trabajadores, traer trabajadores formados a origen o traerlos y formarlos aquí, porque tenemos muy buenos centros de formación a través de la Fundación Laboral de la Construcción.

"Somos incapaces de atraer mano de obra al sector y necesitamos medidas de choque, como es la legalización de trabajadores"

P: ¿Ese marco lo podríamos definir como el Pacto de Estado?

R: Ese es el Pacto de Estado. Tengo que decir que la Comunidad de Madrid está yendo mucho por este camino.

P: ¿Y el Gobierno central?

R: 1 No, no ha cogido ese enfoque. La Ley de Vivienda sería ese marco para el pacto de alquileres, pero se presenta como la solución al problema de la vivienda y ahí digo que el Gobierno central está más en limitar que en atraer inversión para producir los millones de viviendas que hay que producir. En la Comunidad de Madrid tenemos la gran suerte de tener mucho suelo en desarrollo, o sea, tenemos lo más difícil, la materia prima. Ahí decimos, ¡ostras!, nos sentamos los promotores, nos miramos los unos a los otros y vemos que no tenemos capacidad, con los que hemos sobrevivido, porque tenemos claro, y debe ser así, que la financiación llega hasta donde llega. No podemos, y no se volverá a producir, rebasar los límites que rebasamos durante esos cinco o seis años donde la financiación fue infinita. Estamos en niveles de financiación a la construcción del 65%-70%, el 35% de la inversión lo tienes que poner a pulmón y no tenemos ese capital. Lo tuvimos, porque éramos capaces de producir 250.000 viviendas al año y nos financiamos el 100% de las operaciones. Poníamos el 25% mínimo, siempre con recursos propios.

P: Al comprador tampoco le financiaban ese primer 25% o 30%

R: Bueno, incluso, mi padre me contaba que el comprador pagaba mediante letras que se iban descontando

"Tenemos claro que la financiación llega hasta donde llega, hasta el 65%-70%. No volveremos a rebasar los límites que rebasamos"

P: Igual ahora también falta decir a la gente: debes ahorrar para comprar una vivienda

R: Sí, bueno, yo creo que no hay entidad financiera hoy en día que se lance a financiar más.

P: Pero se acaban de aprobar unos avales para evitar ahorrar la entrada, que son un riesgo que asumimos todos los españoles.

R: Termino este argumento y si quieres hablamos de los avales. Cuando vemos la imposibilidad de entre nosotros tener el capital suficiente para duplicar esta producción, desde Asprima pensamos en el proyecto Trinity. La idea es involucrar a todo el sector en crear un dosier, para presentar a los inversores y ser capaces de abrir esa vía de atracción de inversión. Que la atracción de la inversión no quede reducida a las grandes empresas cotizadas que hacen sus road-shows, sino que se abra a toda la industria promotora. Desde Asprima, creamos ese grupo de trabajo, en el que colaboraron especialmente las grandes promotoras, que son las que tienen el know-how, e intentamos sacar adelante el proyecto. Lo hemos lanzado la semana pasada, lo hemos llevado a MIPIM y la intención es ir nutriendo el informe y el dosier para hacer una presentación fuerte en SIMA, Expo Real.

P: ¿Estos road-show van a ser aprovechando todas las grandes ferias o también van a sentarse con bancos de inversión?

R: No es la intención de Asprima ser intermediaria entre inversor y promotor. En esta primera etapa buscamos abrir el camino para que luego, promotor o inversor, puedan tener su particular road show. Nosotros hacemos el road-show institucional, pero no hacemos esa conexión

"Desde Asprima hemos lanzado al 'proyecto Trinity' para atraer inversores que nos permitan duplicar la producción de vivienda"

P: ¿Qué es exactamente Trinity?

R: Es un paquete con un lazo donde al inversor le doy con datos y técnicamente toda la inversión, desde el principio hasta el final, para que él se pueda hacer todos sus números. Empiezo con el proyecto LandCam, que es una plataforma que lanzamos a finales del año pasado, en la que estamos firmando convenios con Comunidad de Madrid, ayuntamientos, juntas de compensación para monitorizar todos los suelos de la comunidad y tener todos una herramienta transparente de monitorización de los suelos. Atlas es quien gestiona la plataforma y nosotros vamos firmando los convenios y aportando día a día cada información: si se tiene el informe favorable de vías pecuarias del suelo, cuando van entrando en carga los suelos... Así es cómo hemos llegado a la conclusión de que en los próximos cuatro años va a salir suelo en toda la Comunidad de Madrid para 92.000 viviendas, 42.000 de ellas, con algún grado de protección. Ya tengo un producto que ofrecer a los inversores. Es real, hay un plazo. También incluimos todos los operadores o stakeholders con los que el inversor puede contar, para que vea que hay ese ecosistema necesario y profesional. Remarcamos la importancia de la financiación hipotecaria, porque el préstamo promotor es una figura no muy conocida en el resto de Europa y, sin embargo, es una herramienta superválida. Una de las mejores políticas de vivienda de nuestro país ha sido el sistema hipotecario y el préstamo promotor.

"Una de las mejores políticas de vivienda de nuestro país ha sido el sistema hipotecario y el préstamo promotor"

Inversor, puedes venir, invertir, tienes este suelo, estos stakeholders y te puedes apalancar hasta un 65%-70%, en alquiler un poco menos, pero puedes apalancarte y liberar capital. Es darle toda la operación cerrada. Y luego, como Trinity es Comunidad de Madrid, metemos todas las bondades normativas y cambios normativos que se han hecho y se tiene previsto hacer. Sin ir más lejos, la ordenanza del Ayuntamiento de Madrid, como hemos pasado de 12 meses de media de obtención de licencia de obras a tres; como hemos pasado de cuatro meses de media de la LPO (Licencia de Primera Ocupación) a cero por la declaración responsable. Son 16 meses que se ahorra si invierte en Madrid y para el inversor el tiempo es crucial, por su seguridad jurídica y, sobre todo, porque el capital hay que remunerarlo

P: Antes ha dicho que para resolver el problema de la vivienda solo con recursos públicos, se requiere destinar los mismos fondos que a Sanidad, Educación o pensiones. ¿Tiene Asprima estimada la cifra concreta de inversión pública que se necesitaría?

R: El número grueso es tan sencillo como calcular las 250.000 viviendas o el número de viviendas que se quiera poner, por 150.000 euros de inversión por vivienda. Sí o sí, aunque se tenga el suelo. Esos 150.000 de coste es un número grueso, pero bastante certero. Estar hablando de que esto se soluciona desde lo público, cuando todos sabemos que no hay recursos, es querer darse contra la pared. En España nunca se ha destinado de los Presupuestos Generales, ni de los autonómicos, los recursos necesarios para que la infraestructura social de la vivienda sea una infraestructura pública. Nunca. En España siempre hemos sido capaces de atraer la inversión privada a la producción de vivienda y a la producción de vivienda protegida.

P: El Gobierno prevé volver a tramitar en breve la Ley del Suelo estatal y la Comunidad de Madrid pronostica la suya para dentro de un año. ¿Qué debería contener cada una y cuál será más relevante?

R: La Ley del suelo es donde realmente se hacen políticas de vivienda, es la que contiene las reservas de suelo destinadas a vivienda protegida, y eso se regula en la ley del suelo estatal. Pero donde realmente se gestiona es en las leyes del suelo autonómicas. La ley del suelo estatal establece un tope máximo de reserva. De hecho, la modificación de más calado de la Ley de Vivienda, que modificaba la Ley de Enjuiciamiento Civil y la de Arrendamientos Urbanos, es la modificación de la Ley del Suelo, donde se pasa del 30% al 40% las reservas de suelo para vivienda protegida. Entonces, la llamada Ley de Seguridad Jurídica en el Urbanismo, que es la que va a sacar el Ministerio, es muy necesaria, porque nuestro complejo marco normativo urbanístico, al ser tan encorsetado, abre mucho las ventanas a la judicialización y ha paralizado nuestra fuente de vida, que es la generación de suelo, en muchas ocasiones y de forma dramática. Acordémonos de las nulidades de planes generales en Madrid.

P: También se puede hacer examen de conciencia y reconocer que a veces se han querido dar pelotazos o que por correr no se han hecho bien las cosas.

R: Sí, pero esa no es la fórmula. Al revés, yo creo que hacer un urbanismo tan encorsetado, tan poco adaptable a la realidad y a los cambios sociales, tan anacrónico, es lo que puede provocar disfunciones de estas de las que hablas. No creo que haya que hacer este tipo de normativa para frenar ningún tipo de corruptela.

"La modificación de más calado de la Ley de Vivienda, es la modificación de la Ley del Suelo que pasa del 30% al 40% las reservas para VPO"

P: ¿Cuál es la solución? Podemos ponernos ahora todos magníficos y decir que nadie va a intentar especular o delinquir, o podemos ser sinceros. Ahí tenemos Marbella, nadie veía nada y luego salieron casas ilegales como setas. En la construcción se decía: tú construye, que una vez levantado y con gente dentro, no te lo van a tirar. Personalmente, creo que, si no ponemos controles, volveremos a repetir los mismos errores. Va en la naturaleza humana.

R: Es una lástima que sigamos pensando en aquellos desmanes y que eso siga bloqueando la producción de suelo. Y estoy convencida de que cuando consigamos incrementar la producción, nos sentaremos y me preguntarás: ¿estamos cerca de la burbuja inmobiliaria? ¡Y es que no es así! Es la ley del péndulo. Fueron cuatro o cinco años en los que verdaderamente hubo una sobreproducción aparejada a prácticas irregulares. Pero llevamos 15 años en los que no y hay que flexibilizar la normativa, porque no se puede tardar 25 años en sacar un desarrollo. Parece que seguimos siendo sospechosos habituales. De verdad creo que la normativa urbanística es muy compleja, pero es muy sencillo hacerla más simple, flexible. Y flexible no quiere decir que no haya seguridad jurídica. Todo lo contrario. Flexibilizar va a dotar de mayor seguridad jurídica, porque si tienes una normativa excesivamente encorsetada e intervenida, o tienes unos medios de intervención, unos técnicos municipales tan profesionales y avanzados tecnológicamente como los de la iniciativa privada, o tienes la situación actual. La fórmula es dejar a los profesionales que, habiéndose establecido un marco general urbanístico, presenten un proyecto y se controle que cuadra. A partir de ahí, cada uno que desarrolle.

P: Te doy la confianza, pero no la pierdas que va a ser peor.

R: Sí, esas son las declaraciones responsables.

P: ¿Habrá que poner, entonces, penas que quiten las ganas de saltarse la ley?

R: Eso es mucho más efectivo. Me traes un proyecto, cumple, y si luego haces algo que no está acorde, algún desmán, las consecuencias son infinitas. De esa manera funciona muchísimo mejor. O si no, que cuando yo presente un informe, el contrainforme me venga rápido. Pero claro, como tiene que haber 14 informes sectoriales, apaga y vámonos. Además, uno se contradice con el otro. Fíjate que no estoy hablando de corrupción, es simplemente cuestión de tener los medios suficientes para ese planteamiento de urbanismo.

"Seguimos siendo sospechosos habituales. Es increíble que por cuatro años, llevemos ahora 15 años sin flexibilizar la normativa"

P: Escuchándole, el cuello de botella parece estar en la administración. ¿Cómo va a poder asumir todos los cambios que vienen con las nuevas leyes del suelo y el aumento de producción?

R: Es importante reducir la burocracia en la tramitación de licencias y cambio de uso. En ese sentido, pongo muchísimo en valor la ordenanza municipal que aprobó el anterior concejal de urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, Mariano Fuentes, porque está perfectamente diseñada y ha permitido pasar de 12 meses de licencia de obra a tres y bajando, con la licencia básica, con la intervención de las ECU [Entidades colaboradoras urbanísticas] y, sobre todo, la modificación que permitió abrir la puerta a las declaraciones responsables sustitutivas de la LPO. Todo eso va descargando a los técnicos municipales de la tramitación de licencias, les va reduciendo la carga de trabajo, y nuestra intención es que el resto de municipios de la Comunidad de Madrid vayan adaptando a ésta sus ordenanzas. Ya lo ha hecho Pozuelo, por ejemplo.

P: ¿Para usted, el papel del técnico municipal debe quedar reducido al de un garante?

R: No. La ECU facilita toda la documentación aportada, porque es verdad que muchas veces los técnicos municipales se quejan de que se pierde mucho tiempo porque no se ha aportado todo. Es una entidad colaboradora urbanística que hace todo el trámite de papeleo. Así, el técnico municipal ve lo que tiene que ver. No entra en las tripas de del desarrollo del proyecto.

"Nuestra intención es que los municipios de la comunidad vayan adaptando sus ordenanzas a la de Madrid. Pozuelo, por ejemplo, ya lo ha hecho"

P: Antes ha hablado dicho que se acaba de actualizar el precio del módulo de VPO, pero falta un punto que algunos socios de Asprima reclaman: topar también el precio del suelo protegido.

R: Hay celebrarlo, porque ya había 12 comunidades que lo habían actualizado y las que no, es porque no hacen vivienda protegida. Creo que el incremento ha sido bueno. Quizá ha faltado la unificación de zonas, porque no tienen sentido producir vivienda en El Cañaveral y Rivas, que una sea zona A y la otra zona B. Debería unificarse, por lo menos, toda la corona. Somos conscientes de que la consejería lo quiere hacer de una forma un poco más tasada, que no sea aleatorio, sino basado en unos criterios.

P: ¿De renta?

R: Sí. Nosotros queremos introducir también el criterio de volumen total de producción de vivienda del municipio, por esa intención captar inversión. Pero eso ya será cuestión del reglamento. Y una cosa muy importante que ha hecho la orden es la actualización automática. ¡Por fin establece que los precios se actualizarán anualmente de forma automática, el día uno, indexados al IPC! Siempre ha sido una decisión por decreto, que conlleva un coste político, porque en cuanto actualizas precios está subiendo el precio de la vivienda social. Esto va a dar muchísima más transparencia, tranquilidad y profesionalidad.

"Con la revisión del módulo protegido, por fin se ha establecido que los precios se actualizarán al IPC anualmente de forma automática"

P: Con más motivo habría que tasar el precio del suelo, porque no tiene sentido que se actualice el módulo, se ajuste al IPC, se pida bajar impuestos y luego el suelo protegido se pueda vender al precio que sea

R: A nosotros, sobre todo, se nos abren las carnes cuando lo hace la propia administración. Antaño, los ayuntamientos sacaban los suelos de su propiedad a un precio protegido sobre el que no se podía licitar al alza, tenías que licitar ofreciendo una rebaja del precio máximo de alquiler o mejores calidades, eficiencia energética o mejor proyecto arquitectónico. Pero el precio no se podía rebasar, pues estaba a tope. Pero ahora... Hace dos semanas ha vuelto a salir un concurso, un mal llamado concurso, donde en realidad es una subasta de suelo protegido. ¡Se pegan unos calentones! Ese suelo no es que sea del ayuntamiento, el urbanismo tiene una fiscalidad y una es que yo tengo que ceder un 10% de lo urbanizado a la administración local. Hombre, pues lo que tiene que hacer el ayuntamiento es utilizar esas parcelas cedidas para hacer vivienda social. A partir de ahí, topar el precio del suelo, que entiendo que es la intención de la comunidad, me parece muy bien, pero hay que ver cómo. Con una transitoriedad.

P: ¿Defiende volver al modelo que había, donde el precio del suelo se fijaba como un porcentaje?

R: Sí, que se haga en virtud de porcentaje de precio de venta o en virtud de edificabilidad es otra de las cosas que hay que ver. Tiene mucha trascendencia en los desarrollos urbanísticos, donde ya se tiene ponderado en la reparcelación, en virtud del coste de urbanización de esos suelos. Hay que mesurar bien en qué cantidad fijas ese tope: ¿un 25%, un 30%, un 28%? Hay que apoyar con datos reales de cuál es el coste, para fijar un dato que sea viable para el sector.

P: Pero el suelo siempre estuvo topado, hasta que el Gobierno de Esperanza Aguirre lo destopó

R: Pero ha habido una época en que no. Cuando lo introduces de nuevo, hay que hacer una transitoriedad. No se puede legislar sin transitoriedad, porque la vida no va de hasta aquí, y ahora empiezo acá. Mucho más en desarrollos de suelo y en el urbanismo, con los tiempos de maduración que tienes. En la tramitación de la nueva Ley de Seguridad Jurídica del ministerio, hemos aprovechado para decirles que, si en la Ley de Vivienda metieron una soberana modificación de la Ley del Suelo, incrementando las reservas, se pueden producir graves problemas de paralización de expedientes en la Comunidad de Madrid si no hay transitoriedad.

P: Si Madrid tenía fijado el 50% en los nuevos desarrollos y la Ley de Vivienda marca el 40%.

R: Pero se bajó al 30%. Es cierto que hay pocos desarrollos que están por debajo, porque ese 30% ha estado sólo unos pocos años. Los nuevos desarrollos del Este van al 50% porque son del siglo pasado. Pero, por ejemplo, Retamar de la Huerta (Alcorcón) es de los pocos que va al 30%, pilló esa ventana, que no ha debido ser de más de diez años. Nos preocupó que no hubiera transitoria y, además, estuvimos luchando que entrara como enmienda en cuanto pasara el Senado. También nos preocupaba el incremento del 10% al 20% en los APR (suelo urbano no consolidado). Lo que pasó es que en la Comunidad de Madrid se solventó muy bien. Pero se solventó, cuando tendría que venir de origen de la propia ley.

"Los ayuntamientos son los primeros que hacen subastas de suelos protegidos y les meten unos calentones de precio"

P: ¿Cómo se solventó?

R: Cuando nosotros insistíamos al ministerio, dijeron: a interpretación del aplicador, que es la comunidad autónoma. Madrid, como es más tendente al posibilismo, lo solucionó. Pero puede haber otras comunidades autónomas donde se devuelvan expedientes. Lo que se estableció es el momento que es aplicable a cada desarrollo. Entonces, si ya has iniciado la gestión del desarrollo urbanístico, no te aplica, independientemente de si lo desarrollas posteriormente. Pero como tú has iniciado el instrumento de gestión, ya no aplicaría.

P: Se quedaron por responder los avales.

R: A ver. La medida de los avales es una medida que desde el sector llevamos apoyando desde tiempos inmemoriales. Y funciona muy bien. Primero, creo que hacer políticas de vivienda poniéndote en la Atalaya diciendo yo quiero que mi sociedad sea así, quiero que mis jóvenes ahorren, no es realista, eficiente ni efectivo. Hay que empezar por abajo, qué podemos hacer para solucionar el problema de la vivienda, y luego pensar en cómo queremos que sea nuestra sociedad. Intentar solucionar el problema de la vivienda y cada vez que se pone una propuesta que se ha demostrado efectiva, ponerte a analizarla desde la Atalaya, no es positivo. La cuestión es: hay una gran cantidad de jóvenes que tienen contrato solvente, unos ingresos para hacer frente a la hipoteca, que la cuota hipotecaria se les queda por debajo del 30% del esfuerzo y lo que no tienen son ahorros. Tú dices que el joven tiene que ahorrar. Pero el joven que se compra la vivienda, que es solvente, que tiene un contrato y que puede afrontar la hipoteca con sus recursos, generalmente, ese ahorro se lo están dando sus padres, no lo ha ahorrado él. Entonces, yo creo que es una fórmula para realmente democratizar lo que es el acceso a la compra de vivienda.