El gigantesco sector inmobiliario chino se tambalea hacia una nueva crisis que amenaza con ser la peor del país. Hace dos años, el promotor endeudado China Evergrande Group entró en una espiral de insolvencia que hizo estallar la burbuja inmobiliaria del país y desencadenó una cadena de impagos de promotores y pérdidas empresariales. Los problemas del sector han lastrado la economía china.
Ahora, el mayor promotor inmobiliario privado de China, Country Garden, lucha por sobrevivir. A diferencia de Evergrande, que se hundió por sus hábitos derrochadores, los problemas de Country Garden se deben a la retirada del sector de inversores y compradores de viviendas.
Sus dificultades financieras podrían crear problemas mucho mayores para la economía y los responsables políticos que el impago de la deuda de Evergrande en 2021. Country Garden centró gran parte de su enorme huella en ciudades rurales y zonas industriales, que fueron un motor del crecimiento de China en tiempos de bonanza. En la actualidad, estas zonas se enfrentan a las tensas finanzas públicas y a un éxodo acelerado de residentes, lo que las hace menos capaces de absorber las consecuencias de la quiebra de un gran promotor. La economía china también se tambalea en muchos frentes, después de un breve repunte tras la reapertura de la crisis a principios de año.
Los economistas predicen que los problemas de la industria inmobiliaria asestarán otro duro golpe a la confianza del consumidor y prolongarán lo que ya ha sido una prolongada recesión del sector inmobiliario. El sector inmobiliario y las industrias afines aportan aproximadamente una cuarta parte del producto interior bruto chino.
Años de exceso de construcción han dado lugar a una enorme sobreoferta de viviendas
"Todo el sector está en apuros", afirma Kenneth Rogoff, profesor de economía de la Universidad de Harvard, quien añade que los problemas son especialmente graves en las ciudades pequeñas y medianas. Años de exceso de construcción han dado lugar a una enorme sobreoferta de viviendas, y será necesario un ajuste en el mercado inmobiliario, añadió. "¿Cómo se evita que la población china entre en modo pánico ante la posibilidad de que la mayor parte de su riqueza se desplome? No es fácil", dijo Rogoff.
A 30 de junio, Country Garden participaba en más de 3.000 proyectos inmobiliarios que abarcaban millones de viviendas. Tenía el equivalente a 186.000 millones de dólares en pasivos, incluidas viviendas que vendió pero no ha entregado, dinero adeudado a proveedores, deuda bancaria y bonos. La mayoría de esas obligaciones vencen en el plazo de un año. La empresa registró pérdidas récord en el primer semestre, que superaron los 7.000 millones de dólares, tras depreciar el valor de algunas de sus promociones inmobiliarias y otros activos.
El mes pasado, la promotora dejó de pagar 22,5 millones de dólares en intereses de dos bonos en dólares estadounidenses, pero reunió suficiente efectivo antes del final de un periodo de gracia de 30 días para evitar el impago. Los acreedores de Country Garden en China continental le concedieron prórrogas de pago de parte de su deuda denominada en yuanes, lo que ayudó al promotor a ganar tiempo para resolver sus problemas de liquidez. Las ventas de viviendas nuevas contratadas por Country Garden en agosto cayeron un 70% con respecto al año anterior, hasta el equivalente a 1.100 millones de dólares. Sin un repunte de las ventas, es probable que la promotora entre en suspensión de pagos, según los analistas.
Country Garden fue fundada en los años 90 por Yeung Kwok Keung, de 68 años, que creció en una familia de ocho hermanos en un pueblo de la provincia china de Guangdong, al sur del país. En la sede de la empresa, una réplica a tamaño real de su oficina original, hay una casita de ladrillo con troncos de árbol sobre las paredes que sostienen un tejado metálico. Un cartel cercano reza: "Sin una China fuerte, el Country Garden de hoy no existiría".
A mediados de la década de los 2000, la empresa construía proyectos residenciales que incluían casas adosadas, edificios de pisos y urbanizaciones de uso mixto por todo el país. También poseía y gestionaba hoteles.
Yeung se jubiló en marzo. Su hija, Yang Huiyan, de 41 años, preside la empresa. Country Garden se expandió a lo largo de los años centrándose en las ciudades más pequeñas. Los investigadores agrupan las más de 600 ciudades chinas por niveles en función de su producto interior bruto, el tamaño y la densidad de su población y otros factores. Las ciudades más ricas, como Pekín, Shanghái y Shenzhen, están en el primer nivel. Las del quinto escalón se consideran las más pobres.
Country Garden se benefició del programa de reurbanización de China en las ciudades de nivel inferior a partir de 2015, que dio a los residentes casas nuevas o dinero en efectivo para comprarlas. También comercializó y vendió apartamentos en zonas rurales a personas que vivían en ciudades más grandes y caras. En 2016, las ventas contratadas por el promotor se duplicaron con creces, y superaron los 500.000 millones de yuanes, equivalentes a más de 69.000 millones de dólares al cambio actual, en cada uno de los cinco años siguientes.
Country Garden compró más de 3.000 terrenos en la última década para construir viviendas. Se trata de parcelas en todas las ciudades chinas de tercer nivel, en el 86% de las de cuarto nivel y en el 44% de las de quinto nivel, según un análisis de los registros de venta de terrenos de la promotora en Wind. En comparación, Evergrande tenía terrenos en aproximadamente un tercio de las ciudades chinas de cuarto nivel y en el 12% de las de quinto nivel.
La empresa dijo a los inversores que los proyectos que lanzaba en ciudades de nivel inferior producían rendimientos de la inversión muy superiores a los de las ciudades más ricas.
En Shaoguan, ciudad industrial de cuarto nivel de la provincia meridional china de Guangdong, con cerca de 3,4 millones de habitantes, Country Garden tenía cuatro grandes complejos residenciales que figuraban entre sus 100 proyectos más importantes a escala nacional el año pasado. El mayor de ellos se diseñó para albergar miles de apartamentos, un hotel, varios centros preescolares y varias clínicas. Recientemente se puso a la venta un apartamento de 1.500 metros cuadrados y tres dormitorios por menos de 100.000 dólares. Los gobiernos municipales y provinciales, que antes obtenían gran parte de sus ingresos de la venta de terrenos a Country Garden y otros promotores privados, ya están sufriendo las consecuencias de la caída de las transacciones.
Algunas de las provincias y ciudades más débiles tienen que hacer frente a grandes deudas. En muchas de las ciudades más pobres, los ingresos de la población son más bajos y menos estables, y los presupuestos y las finanzas de los gobiernos locales están más ajustados. Las ventas y los precios de la vivienda han bajado más en las zonas más débiles del país que en ciudades ricas como Pekín y Shanghái.
"Country Garden era sinónimo de la historia de la urbanización y la vivienda de masas en China", afirmaban los analistas de Barclays en una nota de septiembre, en la que añadían que no tenía tanta deuda como Evergrande y que, en general, se esperaba que sobreviviera a la recesión inmobiliaria. Cuando el promotor tuvo problemas para pagar su deuda el mes pasado, "se tambaleó la poca confianza que quedaba en el mercado", añadieron.
"Los hogares chinos ya no ven la vivienda como una inversión segura", afirmó Michelle Lam, economista especializada en China de Société Générale. Según ella, los promotores privados representan actualmente un tercio de las ventas totales de viviendas en China. En 2022, el impago de Evergrande desencadenó una reacción en cadena en el mercado inmobiliario que hizo caer a decenas de promotores, entre ellos Sunac China, uno de los tres mayores del sector privado.
Los inversores y los bancos se echaron atrás, y una crisis de confianza empezó a extenderse por todo el mercado. A principios de año, Country Garden era una de las pocas empresas inmobiliarias que aún podía vender deuda en dólares estadounidenses. Afirmó que su situación financiera era sólida y expresó su confianza en que podría resistir la recesión.
A medida que se agravaba la crisis inmobiliaria del país, a mediados del año pasado las autoridades chinas ayudaron a Country Garden y a otras promotoras privadas a conseguir financiación y a respaldar sus ventas de bonos nacionales. En otoño, los inversores volvieron a mostrarse pesimistas y los bonos de Country Garden se desplomaron hasta niveles de gran endeudamiento.
Country Garden y sus unidades empezaron a deshacerse de activos para recaudar efectivo, incluida la venta de acciones de un centro comercial en la ciudad de Guangzhou a una cadena de restaurantes famosa por sus platos de pescado en escabeche y la venta de su participación en la famosa Guangzhou Asian Games City, un popular complejo de viviendas construido para los Juegos Asiáticos de 2010, a un promotor estatal.
A finales de 2022, China presentó un nuevo plan de 16 puntos para resucitar el mercado inmobiliario. Los bancos estatales se comprometieron a conceder amplios créditos a un grupo de "promotores modelo", entre ellos Country Garden. Los inversores subieron los precios de sus bonos y acciones, lo que permitió al promotor volver a recaudar fondos en Hong Kong. La reapertura del país también impulsó las ventas de viviendas en todo el país. A principios de año subieron durante unos meses, lo que hizo que los directivos de Country Garden se mostraran optimistas y pensaran que lo peor ya había pasado.
En abril, Yang Huiyan, presidenta de Country Garden, declaró en el informe anual de la promotora que sentía la "carga de la responsabilidad" de dirigir la empresa durante la transición del mercado inmobiliario de una fase de rápido crecimiento a un periodo de estabilización. La promotora reanudó la compra de suelo en subastas públicas, dando muestras de confianza en que lo peor de la recesión había pasado. Resultó ser un mal momento. Las ventas de viviendas empezaron a caer de nuevo ese mismo mes y han seguido disminuyendo. Los inversores se deshicieron de las acciones y bonos de la empresa.
El mes pasado, la promotora comunicó a los inversores que no estaba segura de poder seguir funcionando, pero que no se daba por vencida. La empresa también declaró que su prioridad es terminar y entregar las viviendas que ha prevendido. Esto podría ayudar a liberar el efectivo actualmente bloqueado en las cuentas de depósito en garantía, lo que permitiría utilizar el dinero para pagar la deuda.
Mientras tanto, a mediados de agosto, China Evergrande se acogió al capítulo 15 de la ley de quiebras de Nueva York, acercándose a la línea de meta de una de las mayores y más complicadas reestructuraciones de deuda del mundo. Sus acciones volvieron a cotizar el 28 de agosto, tras 19 meses suspendidas. Ese día se desplomaron un 79%.
Las autoridades chinas han facilitado recientemente la compra de viviendas en otro intento de impulsar las ventas. Ampliaron la definición de comprador de primera vivienda, una categoría que se beneficia de ventajas y subsidios adicionales, y redujeron la cuota inicial para la primera y segunda compra.
Esto ha hecho que los compradores potenciales vuelvan a los salones inmobiliarios de Pekín, Shanghái y otras ciudades de primer nivel. "Al final de este ciclo, las ventas en las grandes ciudades se estabilizarán e incluso repuntarán, pero el mejor escenario para muchas ciudades pequeñas y medianas es que sus ventas inmobiliarias no se deterioren más", afirmó Ting Lu, economista jefe para China de Nomura. Incluso si Country Garden evita el impago, tendrá que reducir considerablemente su tamaño, afirmó Yao Yu, fundador de YY Rating, una empresa china de investigación crediticia. En su opinión, es inevitable que las ventas sigan disminuyendo. "La era de los grandes promotores privados chinos ha terminado", afirmó.
*Contenido con licencia de The Wall Street Journal
El gigantesco sector inmobiliario chino se tambalea hacia una nueva crisis que amenaza con ser la peor del país. Hace dos años, el promotor endeudado China Evergrande Group entró en una espiral de insolvencia que hizo estallar la burbuja inmobiliaria del país y desencadenó una cadena de impagos de promotores y pérdidas empresariales. Los problemas del sector han lastrado la economía china.
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