Fiebre por cambiar el uso de los edificios: 300M en transacciones en 2023

Un nuevo nicho de negocio se ha abierto camino en el mercado inmobiliario en los últimos años, especialmente a raíz de la pandemia. Hablamos de las operaciones que conllevan un cambio de uso del edificio adquirido. Solo en 2023 se rozaron los 300 millones de euros en este tipo de transacciones, lo que en número de activos sitúa la cifra en torno a 15 transcciones cuya compra se habría realizado con vistas a un cambio de uso, según datos de la consultora CBRE, que calcula se han registrado 30 cambios de usos durante 2023, si bien no todos han conllevado una transacción.

Solo en la última década, la firma ha identificado 160 cambios de uso realizados, con un considerable repunte a partir de 2019, a raíz de la pandemia. De hecho, la inmensa mayoría de estas reconversiones han afectado al sector de oficinas, grandes damnificados de la misma: en la última década, cerca de 220.000 metros cuadrados han cambiado de oficinas a living (ya sean pisos para la venta, para alquiler, coliving, residencias de estudiantes...) y 164.000 metros cuadrados de oficinas a hoteles.

Cerca de 220.000 m2 han cambiado de oficinas a living y 164.000 m2 de oficinas, a hoteles

Los ejemplos de este tipo de transacciones son numerosos en los últimos meses y, especialmente en Madrid, que concentra el 80% de los cambios de usos de los edificios identificados en 2023 por CBRE.

"Madrid ha estado atrayendo durante 2023 un volumen de inversión mayor que otras comunidades o ayuntamientos con mayores limitaciones a la hora de cambiar el uso. La capital tiene menos limitaciones que otras ciudades, de ahí que se esté concentrando la demanda", explica a El Confidencial María Mayoral, senior director investment properties en España de CBRE. Una demanda que, por otro lado, se está concentrando en los sectores del living y hoteles, "ya que son sectores en los que los fundamentales de mercado acompañan a la inversión, de ahí que la balanza se esté inclinando hacia esos usos".

"La capital tiene menos limitaciones que otras ciudades, de ahí que se esté concentrando la demanda"

Una de estas transacciones se cerraba hace escasas semanas. La Fundación Universitaria San Pablo-CEU compraba, por 17 millones de euros, el edificio de la antigua clínica Nuevo Parque de Madrid, situado en la calle Julián Romea, 16, en pleno distrito de Chamberí. Un inmueble que cambiará su uso sanitario para transformarlo en aulas para sus facultades de Derecho y Económicas, además de despachos, oficinas y un salón de actos.

Otra de las operaciones, asesorada por CBRE, fue la compra de un parque de oficinas propiedad de Mafpre e Iberdrola por parte de Acciona con el objetivo de transformarlo en viviendas, como adelantó El Confidencial. En concreto, vivienda en alquiler, lo que en la jerga del sector se conoce como build to rent (BTR). Una operación de unos 60-70 millones de euros.

También en 2023, en la Plaza de Cristino Martos, en pleno centro de la ciudad, junto a Plaza de España, el Ministerio de Trabajo cedía por 99 años al fondo sueco EQT Exter, la antigua sede de Comisiones Obreras, un edificio de oficinas que se transformará en una residencia de estudiantes. La cesión se producía a cambio de un edificio construido a las afueras, en Julián Camarillo, para el mismo ministerio.

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Otro ejemplo fue la compra por parte de Dazia y Aermont de un activo de oficinas en Tres Cantos para transformarlo a flex living. Aunque Madrid acapara la inmensa mayoría de este tipo de transacciones, el año pasado, fuera de la capital se firmó una importante transacción para un cambio de uso de sanitario a residencia de estudiantes. Bestinver, la gestora del Grupo Acciona, compró el año pasado el antiguo edificio del Hospital Xeral de Galicia en Galeras (Santiago de Compostela) por 11 millones de euros para transformarlo en una residencia de estudiantes. De hecho, junto a Barcelona o Sevilla, Santiago de Compostela es otra de las ciudades donde se han identificado cambios de uso.

Faltan suelo y viviendas y edificios sostenibles

"La reconversión de edificios se ha acelerado en los últimos años y se consolida como una solución real para resolver algunas problemáticas actuales como la falta de suelo, la escasez de oferta residencial -también dentro del segmento de lujo- o la necesidad de un parque inmobiliario más sostenible y eficiente", explica Mayora que también lidera la iniciativa multistrategy de CBRE, focalizada en la transformación y cambio de uso de edificios para aprovechar todo su potencial. Una tendencia al alza en los próximos años para lo que será indispensable contar con el impulso de las administraciones públicas para flexibilizar los usos.

“La colaboración público-privada será clave para potenciar estas iniciativas que buscan dar una segunda vida a los edificios y activar entornos que se pueden quedar estancados. La transformación de aquellos edificios más obsoletos o infrautilizados en otros usos se traduce en activos más competitivos en el mercado, maximizando su potencial y revitalizando las zonas donde se ubican. Una normativa más flexible permitiría activar muchas zonas que están perdiendo dinamismo”, añade Mayoral.

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Solo durante 2023, CBRE ha identificado casi 30 cambios de usos a nivel nacional, de los cuales el 65% son oficinas en su uso original. Madrid concentra el grueso de las transformaciones con el 80% del total y destaca la actividad de reconversión en el distrito Centro, Chamberí, barrio de Salamanca y Chamartín, mientras que dentro de la M-30 se concentran casi el 80% de los casos. Tal es la fiebre de este nuevo nicho de mercado, que la consultora está trabajando más de 200.000 metros cuadrados de superficie en Madrid para su potencial cambio de uso, acompañando a propietarios e inversores en esta transformación.

Y, ¿en qué se están transformando los edificios? Del total, el 85% de las reconversiones tienen como uso final los sectores de living y hoteles. En concreto, el sector living es el gran protagonista representando el 58% del total y registrando cambios de uso a todos sus subproductos (BTS, BTR, PBSA, Flex Living y Senior Living). Le siguen los hoteles con el 27%, sectores alternativos el 8%, oficinas y edificios mixtos con el 4%.

Unos 30 cambios de usos en 2023, de los cuales el 65% son oficinas en su uso original

Por otro lado, de los casi 30 casos identificados por CBRE, en torno a la mitad han conllevado una transacción inmobiliaria, es decir, han supuesto un cambio de manos de la propiedad. No obstante, también han sido muy intensos los cambios de usos de edificios no transaccionados, es decir, solicitados por los propietarios de los inmuebles en cuestión, bien sea para poner en valor y devolver a la vida un activo en desuso, bien sea para un lavado de cara a una posible venta del mismo en un futuro.

En estos casos, la lista es especialmente larga en Madrid en los últimos dos años. Desde la conversión en un hotel del edificio Metrópolis, en Gran Vía, un edificio que en un principio compartía el uso de oficinas y viviendas; hasta la reconversión, también en un hotel, de Gran Vía 60, edificio de uso residencial y oficinas, vacío y abandonado desde hace años; pasando por la transformación a pisos turísticos de dos edificios propiedad de Carlos Fitz-James Stuart y Martínez de Irujo, XIX duque de Alba, que hasta ahora se utilizaban como oficinas, justo frente al Palacio de Liria.

También el mercado de lujo ha 'tirado' de cambios de uso ante la falta de oferta. Rockstone Real Estate, La Finca y Admara transformaron un edificio de oficinas en Virgen de los Peligros 9, en pisos de lujo.

"Rockstone Real Estate, La Finca y Admara transformaron un edificio de oficinas en Virgen de los Peligros 9, en pisos de lujo"

Por otra parte, algunas compañías han detectado con rapidez esta nueva tendencia dentro del inmobiliario. Por ejemplo, la socimi Merlin Properties ha dado el pistoletazo de salida a la creciente tendencia de convertir cuarteles empresariales en alojamientos. Dentro de un movimiento de revisión general que está llevando de sus activos, la compañía lanzaba hace unos meses un proceso de venta para coliving de un suelo de oficinas en el barrio de Valdebebas y otro para convertir en pisos de lujo otro solar que tiene en un parque empresarial de Pozuelo de Alarcón, el municipio madrileño con la mayor renta per cápita.

Asimismo, como avanzó Cinco Días, hace unos meses decidía también desprenderse de Velázquez 22, un edificio de uso mixto -oficinas y residencial-, y sobre el que tendría mayor sentido un proyecto resindencial por su ubicación, en pleno barrio de Salamanca,

Polarización entre activos y ubicación

No obstante, no siempre es posible el cambio de uso. Para ello se deben cumplir una serie de requisitos normativos y arquitectónicos. Desde CBRE ven una oportunidad de reconversión a otros usos en aquellos edificios más obsoletos y con elevadas tasas de disponibilidad, que varían considerablemente entre el centro y la periferia de las ciudades, una diferencia que también se observa según el tipo de edificios.

Tomando como referencia Madrid, la disponibilidad de espacios de mayor calidad es escasa, situándose en el 2,4% en Madrid. En aquellos edificios de Grado A en CBD la tasa de disponibilidad es aún menor, situándose en un 1,7%. En paralelo, la disponibilidad media en Madrid se sitúa en el 11,7% y los valores en los mercados de CBD y Centro Ciudad están por debajo del 4,7%.

“Las bajas tasas de disponibilidad en los edificios de mayor calidad reflejan el interés de las compañías por ubicarse en los mejores edificios. Es en aquellos más obsoletos y con elevadas tasas de disponibilidad donde vemos una oportunidad de reconversión a otros usos".

Y pone como ejemplo Torres Colón. "Las tasas de disponibilidad de oficinas de calidad dentro de la M-30 es cercana a cero, cada proyecto que sale se alquila y por encima de rentas prime. En Torres de Colón, por ejemplo, ni siquiera se ha terminado la reforma y ya está completamente alquilado"

En Madrid hay 308 edificios de oficinas calificados con "Grado C" o de una menor calidad

"No obstante", prosigue Mayoral, "se trata de un proceso complejo y riguroso que plantea restricciones urbanísticas y regulatorias, retos arquitectónicos o la propia complejidad técnica del proyecto y que requiere de un análisis caso por caso. Además, es necesaria aún una corrección en los precios de algunos activos que haga viable la transformación a un nuevo uso”.

El análisis de la consultora revela que en Madrid existen actualmente 308 edificios de oficinas calificados con "Grado C" o de una menor calidad. Unos activos que suman un total de casi 1,5 millones de metros cuadrados repartidos por todos los submercados de Madrid y área de influencia. En concreto, dentro de la M-30, se identifican 185 edificios "Grado C", que no son multipropiedad -uno de los factores que puede dificultar la reconversión- y que suman casi 800.000 metros cuadrados de superficie sobre rasante, siendo barrio de Salamanca, Chamberí, Chamartín, Tetuán, Centro y Arganzuela concentran la mayor parte de esta superficie.

"Este análisis no significa que todos estos edificios puedan cambiarse de uso, ya que se trata de un proceso complejo y riguroso que plantea restricciones urbanísticas y regulatorias, retos arquitectónicos o la propia complejidad técnica del proyecto y que requiere de un análisis caso por caso", sostiene esta experta.

Según CBRE, los cambios de uso no solo tienen un impacto directo en los inmuebles, haciéndolos más competitivos, sino también en la revitalización de zonas y con ello de ciudades, volviéndose más atractivas para atraer talento e inversiones. "La combinación de usos resulta en ciudades con una mayor capacidad de respuesta a las necesidades de los ciudadanos. Por eso, la reconversión de edificios se enmarca en la transformación de barrios en su conjunto en zonas de usos mixtos mejor integradas. Una normativa más flexible permitiría activar muchas zonas que están perdiendo dinamismo", concluye Mayoral.