De 70.000 hasta 600.000€, el precio de echar al inquilino de un piso en un barrio de lujo

La batalla campal entre varias decenas de inquilinos y la socimi Elix ha puesto de manifiesto lo tensa que se puede volver la relación entre los habitantes de ese inmueble y quien decide comprar un edificio o un piso con ‘bicho’ dentro, como suelen referirse a estos inquilinos en el sector inmobiliario. La sociedad inmobiliaria ha comprado varios edificios en el centro de Madrid y negocia con los arrendatarios la rescisión de sus contratos o la actualización al alza de sus rentas, lo que ha provocado ruidosas manifestaciones enfrente de la sede de la empresa.

Situaciones que, en algunos casos, como el anteriormente mencionado, derivan en un fuerte enfrentamiento público entre ambas partes, pero que en otras ocasiones, y no son pocas, terminan con un acuerdo 'amistoso' entre inquilino y propietario, eso sí, previo pago, en algunos casos, de sustanciosas cantidades de dinero.

Cantidades que, según varias fuentes consultadas por El Confidencial —promotores, inversores y brókeres—, que piden mantener el anonimato, dependen de cada caso concreto, de cada inquilino o de la ubicación del inmueble, entre otros factores.

Según los testimonios recopilados, algunos propietarios de edificios enteros en los mejores barrios de Madrid, es decir, Salamanca o Chamberí, han llegado a pagar 600.000 euros por rescindir un contrato de alquiler de renta antigua. Los hay que han llegado a comprar un piso a uno de los inquilinos para conseguir que dejara la vivienda libre o incluso le han buscado un alquiler en la zona, asumiendo también el pago de la renta durante varios años. Esto, en algunos casos, ha llegado a suponer el desembolso mensual para el nuevo dueño del edificio de 2.000-3.000 euros mensuales. Un peaje, en ocasiones muy elevado, pero que muchos están dispuestos a pagar para evitar conflictos.

Se dedica una partida específica para este tipo de contingencias en los planes de negocio

"En general, aquellos promotores que se dedican a hacer rehabilitaciones de edificios, casi siempre tienen que negociar con algún inquilino para que éste deje la vivienda. Parte de su trabajo a la hora de comprar un inmueble es ir puerta a puerta para negociar con ellos. De hecho, estos promotores dedican una partida específica para este tipo de contingencias en sus planes de negocio. Es un riesgo más del proyecto, un factor de incertidumbre, como puede ser que se retrase una licencia, que se dilate un cambio de uso o que el edificio tenga vicios ocultos que no salen a la luz hasta que comienzan las obras", comenta uno de los promotores consultados por El Confidencial.

Este tipo de contingencias son muy habituales entre quienes adquieren un edificio entero, puesto que resulta prácticamente imposible encontrar un edificio en las zonas más prime de Madrid, a buen precio y, además, completamente vacío, sin ningún inquilino. Pero también se encuentran con este contratiempo muchos de inversores que se dedican a comprar, reformar y vender pisos individuales, lo que en la jerga del sector se conoce como house flipping o brókeres y agencias inmobiliarias de lujo cuyo negocio se basa, al 99 %, en la captación de pisos en las mejores zonas de Madrid, para su venta.

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“Yo he tenido varias experiencias nefastas. En ocasiones es un vil chantaje… y piden mucho dinero. Un dinero que a veces paga el comprador y otras el vendedor de la vivienda. Yo he tenido desde una inquilina que nos pidió 40.000 euros el día en el que el comprador de la vivienda firmaba arras. Ese día había que firmar también un anexo al contrato, una adenda que debía ser firmada por la inquilina con la fecha en la que dejaría libre la vivienda. Ese mismo día pidió al comprador 40.000 euros por firmar esa adenda. Me pasó en un piso a la venta por algo más de 3 millones y, en este caso, fue el vendedor quien asumió este gasto”, cuenta un agente inmobiliario.

“También me pasó una vez que una inquilina que me facilitó el teléfono del propietario de la vivienda en la que vivía de alquiler, me pidió un porcentaje de mi comisión por la venta, un 10 % de mis honorarios. En este caso no pidió nada más y la verdad es que sin ese teléfono no habría conseguido el activo. Por último, recuerdo un ático a la venta en el centro de Madrid por más de 3 millones. Si era diciembre, el inquilino pedía dejar el piso en febrero o marzo, ya que estaba reformando la casa a la que se iba a ir a vivir. Las opciones para mi cliente eran o esperar o pagarle un piso de alquiler. Aquella operación no salió y mi cliente compró otro ático”, añade este mismo agente, quien reconoce que este tipo de situaciones suelen darse “con activos que son muy golosos, localizaciones muy buenas y, generalmente, cuando hay una empresa detrás”.

Otra de las fuentes consultadas explica que "hay inquilinos que han descubierto que esto es un negocio, de hecho, algunos, cuando ven que la venta del piso se va a cerrar, utilizan muy bien sus herramientas para negociar". Eso fue lo que le sucedió a un inversor que allá por 2017 compró un edificio en el barrio de Salamanca.

Hasta un millón de euros libres de impuestos

“Compramos un edificio con tres rentas antiguas. Se llegó a acuerdos con dos de los inquilinos, a quienes se les indemnizó con 400.000 y 450.000 euros, respectivamente, pero con el tercero fue mucho más complicado. Este inquilino llegó a pedir un millón de euros, libre de impuestos, pero nosotros solo estábamos dispuestos a pagarle 700.000 euros. Aquel edificio se vendió varias veces y varios años después, con el mercado al alza, creo que consiguió lo que pedía”, recuerda este inversor.

"En este caso, era un contrato de renta antigua, pero el inquilino era relativamente joven, apenas 60 años y con dinero, es decir, no tenía necesidad ni de moverse del inmueble ni del dinero, además, era economista y había hecho los números del negocio promotor. Tenía muy claro cuánto creía que le podía llegar a pagar el promotor", rememora.

Otros inquilinos, en cambio, no se comportan de esta manera. "Obviamente, les estás penalizando de alguna manera, ya que tienen derecho legal a quedarse. En estos casos, les puedes pagar la mudanza o compensar de alguna manera, pero no se forran. Además, no es lo mismo quien compra un edificio entero para vender las viviendas individualmente, quien compra un edificio para poner todas las viviendas en alquiler, quien compra una sola vivienda para reformar y vender rápido o un comprador particular. Quizás este último puede esperar unos meses a que la vivienda quede vacía, pero no una empresa de house flipping, cuyo negocio se basa en comprar, reformar y vender rápido, en rotar el dinero varias veces al año. En estos casos, dar con un inquilino que no se quiere marchar o pone muchas pegas, puede ser una ruina", apunta, precisamente, una de estas compañías.

"Un inquilino llegó a pedirnos un millón de euros, tax free, pero nosotros solo estábamos dispuestos a pagarle 700.000 euros"

Cuando se trata de grandes empresas, inversores o promotores, las situaciones pueden ser también muy variadas. "En ocasiones se trata de edificios okupados, en los que vive gente sin arraigo emocional al inmueble, con lo que el acuerdo con los ‘inquilinos’ suele ser bastante rápido y menos costoso. Igual con 10.000 euros por okupa consigues el desalojo completo del edificio. ¿Qué hacen los okupas? Ocupar otro edificio", cuenta un asesor inmobiliario. Cada caso es un mundo, por eso los importes que se pagan también son muy dispares.

Lo más complejo, en su opinión, "suele ser cuando existe un apego emocional a la propiedad". "En estos casos —afirma— el coste económico suele ser mucho mayor y luego están aquellos casos de edificios en los que viven familias vulnerables, con un poder adquisitivo muy bajo, con alquileres de 700 euros al mes y que ven cómo esos alquileres se disparan a 3.000, 4.000 o 5.000 euros. Edificios que suelen comprar empresas inmobiliarias de inversión cuyo objetivo es poner en rentabilidad esas viviendas. En estos casos, si la empresa tiene otras viviendas en alquiler en zonas periféricas de la ciudad, se les suele ofrecer un alquiler por el mismo precio, obviamente no en el centro, y, a veces, incluso se les da alguna pequeña indemnización por marcharse, 5.000-8.000 euros, un dinero, en muchas ocasiones, difícil de rechazar", añade un inversor.

"Si la empresa tiene otras viviendas en alquiler en zonas periféricas de la ciudad, se les suele ofrecer un alquiler por el mismo precio"

Pero, ¿cómo declara un inquilino ese dinero? "Lo mismo que a la hora de pagarles, hay de todo. Hay quienes te piden el dinero en negro, pero a otros les hemos dado un cheque. No sé cómo declararán a Hacienda dichos cobros", añade un bróker inmobiliario. "Nosotros siempre lo hacemos ante notario, y el inquilino está obligado a declararlo", añade un promotor.

A este respecto, fuentes fiscalistas consultadas explican que conforme a la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la Disposición Transitoria novena de la ley regula el régimen transitorio aplicable a las indemnizaciones por resolución unilateral y anticipada de contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad a 31 de diciembre de 1994. Según varias consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos, el inquilino, está obligado a tributar por la indemnización percibida como consecuencia de la terminación anticipada del contrato a instancia del arrendador, por tener la consideración de ganancias patrimoniales a integrar en la base imponible del ahorro.

"Entre un 19% y un 28%, dependiendo del caso y del importe. Además, para el arrendador o propietario, el pago de esta indemnización se computaría como un valor añadido al propio inmueble, de amortización anual", añaden estas fuentes.

Una contingencia más del negocio inmobiliario

Un promotor que ha comprado varios edificios en el centro de Madrid en el último lustro nos explica su experiencia. "Nosotros hemos comprado varios edificios en el centro de Madrid en los últimos años y en más de la mitad nos hemos encontrado con inquilinos con los que hemos tenido que negociar. Y siempre hemos llegado a acuerdos con ellos. Hemos pagado desde 70.000 euros hasta 600.000 euros para que dejaran una vivienda libre, unos 140.000 euros en el caso de un local comercial. Depende del tipo de inquilino, del tipo de contrato, del edificio… Obviamente, cuando te encuentras a un inquilino de renta antigua que además suele ser una persona mayor, que tiene derecho a vivir allí y, de hecho, lleva toda su vida viviendo en una casa, llegamos a un acuerdo. Intentar rescindir el contrato no tiene sentido, porque les ampara la ley, pero luego entra en juego el factor moral. Si no va a ser posible llegar a un acuerdo económico, no voy a ir más allá", asegura.

La existencia de uno o varios inquilinos en un edificio que está a la venta es una incertidumbre, un riesgo más y como tal se tiene que reflejar en el precio de adquisición del inmueble y en el business plan del promotor/inversor.

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Un promotor de viviendas de lujo en barrio de Salamanca y Chamberí explica destaca que "quien haga los números pensando en que ya sacará al inquilino llegado el momento, se está equivocando. Además, en muchas ocasiones, algunos promotores se meten en situaciones de ética complicadas, y piensan que negociar con contratos de renta antigua es negociar con alguien que desconoce sus derechos y, al contrario, normalmente el inquilino conoce muy bien la normativa, sus derechos y obligaciones".

"Nosotros partimos siempre de la base de que entendemos que el inquilino de renta antigua tiene derecho a vivir allí y cuando compramos un inmueble lo hacemos sabiendo siempre si hay inquilinos y si está todo en regla, si tienen derecho a quedarse, incluso de por vida, incluyendo las posibles subrogaciones. Somos nosotros los que decidimos comprar una inmueble en el cual hay una persona con un contrato de alquiler. Nunca hemos comprado un edificio en el que no supiéramos que había inquilinos, es un riesgo que hemos asumido y en el 100% de los casos lo hemos resuelto con acuerdos económicos. Obviamente, hay un factor económico, pero también de apego a la vivienda, ya que en muchos casos se trata de personas mayores, de tal manera que dependiendo de la situación hay que ser más sensibles en la negociación", explica un pequeño family office.

"Siempre intentamos llegar a un acuerdo económico y de desalojo de la vivienda en un plazo prudente"

En su caso, "siempre intentamos llegar a un acuerdo económico y de desalojo de la vivienda en un plazo prudente. No es lo mismo cuando hay una persona sin hijos y no existe el derecho a subrogarse de un tercero y el contrato se extingue con el fallecimiento del inquilino, que cuando hay un derecho a subrogación que hace que el contrato de renta antigua se extienda en el tiempo. Además, no siempre los contratos están en orden".

Y explica. "Tuvimos el caso de un contrato de renta antigua de una persona que no vivía en el edificio, pero se acercaba a retirar el correo y a encender las luces de la casa para que pareciera que estaba viviendo en ella. En estos casos, evidentemente, quieres ser lo más justo posible, pero tampoco quieres que te tomen el pelo. En estos casos hay dos opciones, bien demostrar que ese supuesto inquilino está intentando engañarte o llegar a un acuerdo económico por una cuantía más baja a la que pagarías si tuviera todo el derecho como inquilino. En estos casos, donde la salida del inquilino es más clara porque no se cumple la normativa, podemos estar hablando de 50.000-70.000 euros".

"Nunca hemos comprado un edificio en el que no supiéramos que había inquilinos"

"En nuestro caso, cuando se trata personas mayores con arraigo a la vivienda y al barrio y tenemos que hacer un proyecto de rehabilitación integral, lo que obliga a desalojar temporalmente el edificio, se les busca otra casa en el barrio, y, o bien se asume el alquiler de esa vivienda hasta su fallecimiento o se realiza una compensación económica", explica otro inversor.

Menos habitual es que el inquilino de renta antigua, una vez finalizada la reforma, regrese a su vivienda. Aunque a veces sucede. Dazia Capital lo hizo en Calatrava 4, un antiguo palacete de 14 habitaciones que se alquilan por días o por meses, totalmente rehabilitado en el corazón del barrio madrileño de La Latina, a escasos metros de la calle Toledo. Una de estas habitaciones está ocupada por una persona que mantiene un contrato de alquiler de renta antigua, heredado de la anterior propiedad, una persona que no quiso abandonar su piso cuando el inmueble fue transaccionado. Por este motivo, Dazia Capital le proporcionó otra casa durante todo el tiempo que duró las obras de rehabilitación y luego le dio una de las viviendas respetando el alquiler que pagaba anteriormente.

Indemnizaciones millonarias

Pero, ¿cuánto estaría dispuesto un promotor o un inversor privado a pagar a un inquilino porque abandone la vivienda de un edificio que acaba de comprar? Uno de los inversores consultados reconoce que la cantidad máxima que ha llegado a pagar a un inquilino por dejar la vivienda ha superado los 600.000 euros. La cifra más alta reconocida por las fuentes consultadas.

"En este caso, la propiedad del edificio no quería venderlo sin que antes no hubiera un acuerdo previo con el inquilino. Era una vivienda de casi 400 metros, renta antigua... Ese precio, a efectos de nuestro negocio, formaba parte del precio del inmueble y, en este caso, reducía la incertidumbre, ya que sin acuerdo con el inquilino no iba a ser posible comprar el edificio".

"En este caso, la propiedad del edificio no quería venderlo sin que antes no hubiera un acuerdo previo con el inquilino"

"¿600.000 euros? Me lo creo, cuanto más prime y más atractivo es un inmueble, más elevada es la cantidad que el inversor está dispuesto a pagar, que mete esa cifra en su cuenta de resultados como una comisión más o llámalo como quieras", añaden desde una consultora especializada en asesorar este tipo de operaciones. En su opinión, "lo mejor siempre es llegar a un acuerdo y meterlo en tu cuenta de resultados".

"El precio que estamos dispuestos a pagar depende completamente de la situación y del momento, y de si me impide desarrollar proyecto o lo puedo desarrollar con el inquilino dentro. No es lo mismo que se mantenga el inquilino dentro mientras se realiza la reforma del edificio, como no es lo mismo negociar con un inquilino al que le quedan tres años de alquiler o es una renta antigua... A medida que se acerca la fecha de vencimiento del alquiler, el poder de negociación del inquilino se reduce. Es un mundo, hay que ir caso por caso", explica otro inversor.

"Obviamente, como promotor, tenemos unos plazos y la rentabilidad del negocio, tu TIR se puede ver afectada", asegura un promotor especializado en la rehabilitación de edificios para convertirlos en pisos de lujo.

"En el caso de un contrato tradicional", prosigue, "el tiempo juega a favor del promotor, ya que cuanto menos tiempo queda para la rescisión del contrato, menos impacto tiene en su plan de negocio. No obstante, desde el punto de vista del promotor, lo mejor es llegar siempre a un acuerdo. En nuestro caso, nosotros hacemos todas las negociaciones con los inquilinos a título personal, no mandamos a intermediarios, ni a abogados, ni mucho menos burofaxes. Siempre le he dado la importancia y respeto que se merece a cada inquilino. No obstante, es cierto que nunca hemos comprado un edificio con 30 vecinos y, quizás, también es cierto que por ubicación y o tipo de proyecto, el inquilino con el que nos hemos encontrado ha sido menos combativo. No he comprado nunca un edificio en el que no sabía dónde me estaba metiendo".

Inquilinos que dan al traste con una operación

La presión de los inquilinos o la falta de acuerdo pueden dar al traste con la venta de un edificio o echar por tierra los planes de negocio de un inversor privado. El pasado 13 de febrero, la junta de accionistas de Elix aprobaba la compra de tres nuevos inmuebles en Madrid y un cuarto en Barcelona, después de haber desconvocado in extremis su reunión el pasado 15 de enero, fecha inicialmente prevista para la votación, presionados por la movilización de los vecinos y las organizaciones por el derecho a la vivienda. Elix finalmente comprará los edificios, pero otros inversores se han visto obligados a desinvertir con pérdidas.

"Ha habido inquilinos que han bloqueado la venta de algún edificio y están en su legítimo derecho, ya que el que va a comprar se cree que tiene todo el derecho, pero quien lo tiene es el inquilino. Y si las expectativas del vendedor no contemplan eso, el proyecto se hace imposible. En nuestro caso, por un inquilino de renta antigua hacemos una valoración, calculamos el riesgo económico y lo metemos en nuestra cuenta de resultados. Es un factor de riesgo adicional y la única forma de medirlo es cuantificarlo económicamente. Si me dan bien los números, adelante, pero me puedo equivocar, pero igual que me puedo equivocar si resulta que el edificio tienen problemas estructurales. En ese caso, ya veré si me compensa desinvertir con pérdidas".

"El inquilino no es un problema si el precio del inmueble es bueno, además, te permite negociar a la baja el precio con el propietario"

Otros inversores o promotores prefieren evitar este riesgo. "Generalmente, no compro pisos con inquilino dentro, por lo que no soy consciente de los pagos que reciben por dejar libre el piso, pero tampoco descarto este tipo de operaciones. Una vez compramos un piso con un inquilino y en ese caso nos interesaba tener el piso a largo plazo, por lo que le respetamos el contrato de alquiler. El inquilino no es un problema si el precio del inmueble es bueno, además, te permite negociar a la baja el precio con el propietario y, a veces, interesa", asegura un pequeño inversor.

Su opinión la comparte otro pequeño promotor. "A nosotros no nos apasionan este tipo de operaciones porque queremos poder empezar rápido con la reforma del edificio. El perfil de estas indemnizaciones son promotores puros y duros, socimis cuyos ingresos provienen de los alquileres. De hecho, han entrado muchas empresas en los últimos años en este tipo de transacciones, empresas con mucho capital y mucha necesidad de invertir y comprar de cualquier manera y a cualquier precio. Y no siempre es fácil comprar bien. Además, su negocio no es fácilmente escalable, tienen tanto capital que empiezan a malcomprar, les entra la ansiedad por colocar el dinero y utilizan técnicas agresivas para cerrar operaciones". Y añade. "Nosotros descartamos hace varios años una operación porque había tres inquilinos. La propiedad consiguió negociar con uno, pero otro fue muy peleón y exigía demasiado. Decidimos no comprar y hace un par de años, cuando el problema con ese inquilino se había resuelto, compramos el edificio".

Otros inversores o promotores, en cambio, ven una oportunidad en este tipo de edificios o propiedades. La socimi Almagro Capital es una compañía inmobiliaria, cuyo modelo de negocio permite a las personas de la tercera edad monetizar su patrimonio inmobiliario ilíquido, sin perder la posibilidad de continuar habitando su vivienda habitual. Otras, en cambio, lo ven como una oportunidad para comprar activos con cierto descuento en un momento el mercado con los precios disparados, especialmente en las zonas prime.

"Desde que empezamos a trabajar en esta industria, entendimos que existía la oportunidad de comprar a mejor precio cuando el edificio tenía 'problemas'. Problemas de dos tipos, por un lado, inquilinos de renta antigua, con derecho legal para permanecer en las viviendas y, por otro lado, inquilinos que se vuelven okupas, y para echarlos es necesario acudir a un procedimiento judicial para poder sacarlos de la vivienda legalmente", señala otro promotor.

Un promotor que, por otra parte, "reconoce que los contratos de renta antigua no reflejan los ajustes que ha tenido el mercado del alquiler en los últimos 40 o 50 años. El gap entre esas rentas vitalicias y el mercado actual es brutal, en algunos casos el alquiler apenas supone el 5% del alquiler de mercado de esa vivienda, pero la ley les da el derecho a permanecer en ellas de por vida, por eso, cuando llegas como promotor tienes que compensar a ese inquilino".

"Hay quien paga la renta en un piso comparable hasta que el inquilino fallece, pero lo más normal es una compensación económica directa", destaca un inversor que en 2017 ya pagó 350.000 euros a un inquilino de renta antigua del edificio que había comprado en el centro de Madrid. "La gente nos decía que estábamos locos, pero nosotros veíamos ese gap y entendíamos que había que realizar una oferta económica ajustada a dicho gap para lograr que la gente aceptara nuestras propuestas. También nos pasó con algún local comercial. Llegamos a pagar 400.000 euros y, en teoría, al no ser vivienda, parecía que la negociación iba a ser más fácil. Al final, el inqiulino, sea de una vivienda o de un local comercial, es quien pone las reglas y si no quiere salir no tiene por qué hacerlo".

"Nosotros descartamos hace varios años una operación porque había tres inquilinos"

Otro promotor reconoce que "la verdad es que llegar a un acuerdo con un inquilino de renta antigua siempre sale rentable, porque hay un gap de mercado muy importante. Además, cuando compras un edificio en el que puedes construir 500 metros más en el barrio Salamanca porque la edificabilidad no está agotada, ¿cuánto dinero extra le estás sacando a ese edificio?, ¿5 o 6 millones de euros solo por esa edificabilidad no consumida? Generalmente, hay suficiente margen para asumir este gasto. El problema es cuando los márgenes te aprietan, cuando el inquilino pide mucho más dinero de lo que el mercado aguanta y, o bien, desinviertes, aunque eso te suponga perder dinero, o esperas, y si el mercado va al alza, será más fácil cumplir las expectativas económicas del inquilino".

Las fuentes consultadas coinciden en señalar que lo fundamental "es entender que el inquilino tiene derecho a quedarse, y también tiene un derecho económico que le da el privilegio de que tienen el derecho a vivir en un piso por el que paga muy poca renta. Si el gap entre lo que puedes ganar tú como promotor y lo que vale el privilegio económico de ese inquilino es grande, tendrás mayor capacidad para llegar a un acuerdo, pero si el derecho económico, el privilegio de quedarse en ese piso es altísimo, por ejemplo un contrato de renta antigua de una persona de 60 años y que encima no necesita el dinero, el precio del mercado no lo sostiene y es imposible llegar a un acuerdo".