El duque de Alba unirá dos edificios junto al Palacio de Liria para 66 pisos turísticos

Carlos Fitz-James Stuart y Martínez de Irujo, XIX duque de Alba, hará pisos turísticos justo frente al Palacio de Liria, una de las propiedades históricas de la Casa de Alba. El Ayuntamiento de Madrid acaba de admitir a trámite y aprobar inicialmente el plan especial para unir dos edificios de su propiedad situados en la calle de la Princesa 22 y 24, en el distrito de Centro. Un negocio con el que el duque de Alba espera ingresar dos millones de euros al año.

Su intención es unir y transformar estos dos céntricos edificios en 66 apartamentos turísticos —33 por edificio—, sumándose de esta manera al boom turístico de Madrid que, en los últimos años, ha provocado la proliferación, transformación y puesta en funcionamiento de decenas de establecimientos hoteleros y edificios destinados a alojamientos de corta y media estancia en el centro de la ciudad, desde la calle Alcalá, pasando por Fuencarral o la Gran Vía, hasta la céntrica plaza España.

El duque de Alba espera facturar dos millones de euros al año con este nuevo negocio

Según la documentación consultada por El Confidencial, la idea del duque de Alba es destinar ambos edificios al uso del hospedaje, "edificios que tienen un origen residencial familiar, pero que a través del tiempo se han ido terciarizando, estando en la actualidad ocupados por oficinas o despachos profesionales", de ahí la necesidad de tramitar un plan especial de control urbanístico ambiental de uso (Pecuau), que permita valorar el impacto que puede tener sobre el barrio y el entorno la implantación de una actividad como la que se propone, además de "poner en valor la edificación mediante la mejora de sus condiciones higiénicas y de habitabilidad".

La idea es agrupar ambas parcelas y transformar ambos inmuebles en un gran complejo de apartamentos turísticos de más de 8.600 metros cuadrados. "En los términos que se determinan en la memoria anterior, se significa que el destino de la edificación a hospedaje, en su modalidad de apartamentos turísticos, en definitiva, por la ubicación, nivel socioeconómico del área de la ciudad en donde se ubica, etc., será de una cierta categoría".

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Noelia Zazo

En concreto, la idea del plan especial es que haya cinco apartamentos turísticos en la planta baja, seis unidades en las plantas primera, segunda, tercera y cuarta, y cuatro unidades en la planta quinta: 46 apartamentos de dos dormitorios y 20 apartamentos de tres dormitorios. Ambos edificios compartirán zonas comunes en la planta baja, situándose la entrada en Princesa 24, con recepción común y conserje. Eso sí, el futuro establecimiento, al igual que sucede en la actualidad, no contará con dotación de aparcamientos.

Los futuros apartamentos turísticos del duque de Alba serán competencia directa de varios establecimientos hoteleros como el Hotel Meliá Madrid Princesa de cinco estrellas, que se ubica justo en la acera de enfrente, con precios en torno a 130 euros la noche; el Hotel Princesa Plaza Madrid, de cuatro estrellas y con un precio la noche desde 92 euros, o el Hotel Riu Plaza España, también de cuatro estrellas, y con precios por noche en torno a los 280 euros.

Una facturación prevista de dos millones anuales

Este nuevo negocio se estima que reportará al duque unos ingresos anuales de dos millones de euros, cifra que hace viable este proyecto. "La viabilidad económica del plan especial se sustenta en la rehabilitación de la edificación para uso terciario clase hospedaje para apartamentos turísticos, que se encuentra dentro de un ámbito con suficiente demanda y mercado potencial en su área de influencia, que permitirá dar cobertura a un importante porcentaje de población que demanda este modelo de alojamiento, muy necesario como complemento de una zona residencial consolidada y de un estatus considerado", recoge la documentación consultada.

"El momento de actuación es el adecuado, ya que se propone una mejora del entorno urbano de la ciudad en unos usos que tienden a incrementar el desarrollo económico de la zona de actuación. Debe tenerse en cuenta que el Barrio Universidad cuenta con una demanda de este tipo de alojamientos turísticos y es un enclave turístico de la mayor relevancia, entre otros aspectos, por su cercanía a la Gran Vía, la plaza de España y otros enclaves culturales y de ocio".

Y añade que "la demanda potencial de la zona hace prever una facturación anual en el entorno de 2.064.616 euros, lo que garantiza la solvencia y viabilidad del plan especial. Existe un beneficio razonable para el promotor que le compensa, suficientemente, la aportación económica que tiene que realizar para la tramitación y desarrollo del presente plan especial".

Además, esta cifra de facturación hace prever que la inversión se recuperará en un año y se espera que el nuevo negocio esté operativo en tres o cuatro años.

"La estimación de recuperación de la inversión [al año] permite acometer el inicio de la promoción y asumir el riesgo de la misma en un proceso de duración media (3-3,5 años) desde el inicio hasta la comercialización final. La inversión se atenderá con fondos propios del promotor o mediante financiación gestionada en el mercado bancario. Los retornos de la inversión se prevén mediante alquiler de los apartamentos turísticos en el mercado para obtener amortización a largo plazo".

Un extenso patrimonio inmobiliario

Princesa 22 y Princesa 24 son dos edificios que el duque de Alba recibió como donación en julio de 2011, apenas unos meses antes de que su madre, la duquesa de Alba, contrajera matrimonio con Alfonso Díez. Ambos se levantan sobre parcelas de unos 600 metros cuadrados, constan de siete pisos, cinco de derecha e izquierda, dos áticos y dos sótanos para servicios y viviendas modestas.

Sobre el número 22 existe una hipoteca a favor de Bankinter de 6,5 millones de euros, con un valor de subasta fijado en 18,63 millones de euros, mientras que sobre el edificio situado en la calle Princesa 24, la hipoteca está constituida a favor de Banca Pueyo y asciende a dos millones de euros. El valor de subasta de este inmueble es algo inferior, 10,64 millones de euros. Ambas hipotecas fueron firmadas en enero de 2021.

Dos edificios que recibió en donación apenas unos meses antes de que su madre, la duquesa de Alba, contrajera matrimonio con Alfonso Díez

Cuando Cayetana de Alba expresó su deseo de casarse con Alfonso Díez, el funcionario del que se había enamorado un año antes, tuvo que remar contra viento y marea para convencer a sus hijos de que se trataba de una relación auténtica, sin intereses ocultos por parte de Díez. Tras un año de negociaciones, renuncias y espadas en alto, en verano de 2011 la familia llegó a un acuerdo: la duquesa donaría en vida a sus hijos los bienes más valiosos de la casa para protegerlos del presunto interés espurio de terceros. En julio de 2011 se reunieron ante notario, cada uno firmó su parte y la duquesa pudo casarse con Díez ese mes de octubre.

Poco después trascendieron los detalles de aquel acuerdo, en el que el primogénito de la duquesa y entonces futuro duque de Alba recibió en torno a un 60% de los bienes que pertenecían a su madre. Con el título más importante de la casa, Carlos recibió también en propiedad el Palacio de Dueñas, en Sevilla, y todo el lote de la Fundación Casa de Alba, que incluye los palacios de Liria y Monterrey. También los principales títulos, fincas rústicas (como uno de los mayores latifundios de Córdoba, en El Carpio) y otros inmuebles en Madrid, entre los que se encuentran los edificios que ahora explotará con fines turísticos.

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Para entender lo que el duque recibió en 2011 y 2014, cuando la duquesa finalmente falleció y recibió el tercio de mejora, pongamos un ejemplo. El duque de Alba es dueño de prácticamente todos los edificios que colindan con el palacio de Liria y sus jardines. A Liria se accede por el número 20 de la calle Princesa. Al este de los jardines está la manzana formada por las calles Duque de Liria, Manuel y la travesía del Conde Duque. En total, seis portales que corresponden a los números 2, 4 y 6 de la calle Duque de Liria y 3, 5 y 7 de la calle Manuel. Seis edificios que el duque posee al lado de su casa.

Carlos Fitz-James Stuart es dueño, además, de los edificios situados en los portales 18, y los mencionados 22 y 24 de la calle Princesa, además de otro edificio en la calle Mártires de Alcalá que colinda con el 24 de la calle Princesa y los jardines del palacio.

Un poco de historia

En noviembre de 1936, durante la Guerra Civil Española, el Palacio de Liria sufrió varios incendios que destruyeron todo el interior, quedando en pie exclusivamente sus cuatro fachadas.

La reconstrucción corrió a cargo del XVII duque de Alba Jacobo Fitz-James Stuart (abuelo paterno del actual duque de Alba), labor que culminaron sus padres, los XVIII duques, Cayetana Fitz-James Stuart y Luis Martínez de Irujo.

El arquitecto Manuel Cabanyes, fue el encargado de construir el nuevo Palacio de Liria, mientras que en 1935 se encarga el proyecto de los dos edificios de Princesa 22 y 24, sobre dos fincas segregadas del Palacio de Liria.

Es en 1945 cuando se inscribe la declaración de obra nueva de ambos edificios, según la escritura de declaración de obra nueva otorgada por el entonces Duque de Berwick y de Alba.

Inicialmente, el edificio situado en la calle Princesa 22 estaba destinado a viviendas de alquiler, destinándose los sótanos al servicio, "dependientes o servidores del Sr. propietario".