Viviendas turísticas: demandan más regulación y menos volumen

Cuando ya ni los hoteleros demonizan a las viviendas turísticas —su lucha se centra en perseguir a los ilegales —, se comprueba que hay algo que ha cambiado de raíz en el turismo español: cada vez tienen más impacto en la economía, pero surge una cuestión: ¿cómo hay que controlar su crecimiento?

Carmen Mínguez, profesora contratada doctora del departamento de Geografía Humana de la Universidad Complutense de Madrid, ha analizado en estudios académicos con aplicación real varios casos del desarrollo de las viviendas de uso turístico (VUT) en distintos sitios de España como San Sebastián, Madrid y Sevilla.

TE PUEDE INTERESAR

El turismo ante el 23-J: reservas más lentas y escasas cancelaciones

Agustín Rivera. Málaga

Tras su intervención en un curso de verano de la UMA organizado esta semana por Enrique Navarro, director de la Cátedra de Turismo Digital y Litoral en la Universidad de Málaga y con la participación de Antonio Guevara, decano de la Facultad de Turismo de la UMA, y de representantes hoteleros y de VUT, Mínguez disecciona a este diario el estado actual de las viviendas turísticas en un contexto nacional.

"La regulación es necesaria y la Administración no tiene que tener miedo. Regular no significa ir contra nadie, no significa prohibir: sino establecer un orden que beneficia a todos. Es verdad que será imposible contentar a todos. Se tienen que sentar todas las partes. La ausencia de regulación sí está perjudicando. No se debería demorar más ni entenderse en clave intervencionista", explica Mínguez a El Confidencial.

"Sensación de desamparo"

"Ha habido una gran intensidad en el desarrollo de la vivienda turística". También resalta que el problema reside en el "gran volumen" de este tipo de alojamiento y que puede ser "descabellado" al haber una ratio "muy grande" de camas de viviendas por número de residentes y en relación con la planta hotelera. "La autorregulación conduce a una sensación de desamparo de los residentes y empresarios", manifiesta.

¿Qué está ocurriendo cuando no se regula? Que los residentes no están contentos, echan una falta una Administración que los proteja y respalde los intereses generales. El caso de Madrid. Aunque en la capital hay regulación, no existe equipo humano suficiente para inspeccionar las viviendas al haber un volumen tan ingente de pisos para el que se necesitarían grandes equipos de inspección. "Tenemos la percepción que el Ayuntamiento de Madrid no tiene capacidad para asumir y controlar las viviendas al día", detalla la profesora de la Complutense.

"Muchas veces hay miedo a ofender al empresario con una limitación, pero no es así"

¿Consecuencia? Ante esta situación, los propios propietarios se están autorregulando. Esta autorregulación ya se ha visto en otros subsectores, como en de los guías turísticos, que al final han creado sus propias normas para proteger su trabajo. "Muchas veces hay miedo a ofender al empresario con una limitación, pero no es así. Se necesita un orden", añade Mínguez. La incapacidad de una norma estatal que sirva para todos los territorios, obliga a que sean las comunidades autónomas las que elaboren un decreto que lo regulen en clave económica y turística. En cambio, son los ayuntamientos quienes pueden regular el uso del suelo.

TE PUEDE INTERESAR

¿Tiene límite Baleares? La reducción de plazas turísticas enfrenta al Govern y al sector

Agustín Rivera

Hay diversas voces que abogan incluso por la existencia de numerus clausus en algunas zonas saturadas. Este tipo de moratorias, que en Baleares desarrolló el anterior Govern socialista de Francina Armengol, tiene las semanas contadas en el archipiélago balear. La presidenta Marga Prohens plantea en su programa electoral derogar la moratoria de plazas turísticas. También se modificará la ley turística para que se pueda seguir creciendo.

Vulnerabilidad y capacidad adquisitiva

De regreso al ejemplo de Madrid, no tiene nada que ver en el mismo distrito Centro el perfil ni las características de la vivienda de la zona de Malasaña con la de Lavapiés. Habría que tener en cuenta en el análisis del impacto de las viviendas turísticas cómo es de susceptible cada zona de ser afectada por el turismo. "Hay que establecer en términos numéricos una ratio en cada sector, en una zona concreta, que no solo tenga que ver con la población o extensión de un determinado distrito, sino con la vulnerabilidad y capacidad adquisitiva".

El problema del caso madrileño no es tanto que fuera dos años por detrás de Barcelona, donde el fenómeno de las viviendas turísticas empezó primero a crecer de manera exponencial, sino que la capital no asumiera que tuviera un problema. Una de las explicaciones radicaría en que el turismo en Madrid, al ser una ciudad más grande, se encuentra menos concentrado que en la Ciudad Condal y no posee unos hitos tan marcados como en Barcelona (Sagrada Familia o el Barrio Gótico). Tampoco hay que olvidar que el boom turístico de Madrid es reciente, y que el turismo es un extra, pero no existe la dependencia que hay del sector como la de Baleares, Canarias o la Costa del Sol.

"En Madrid se ha tardado más en actuar porque se ha tardado más en percibir el problema"

"En Madrid se ha tardado más en actuar porque se ha tardado más en percibir el problema", precisa la profesora Carmen Mínguez. "Y ahora mismo tenemos unas cifras más acusadas. Se ha gestionado siempre en Madrid en clave económica, y no en clave social o urbanística". Según los últimos datos disponibles de Airbnb, existen 26.000 viviendas turísticas en la capital madrileña.

San Sebastián, por ejemplo, ha tenido en cuenta las indicaciones planteadas por el equipo de investigación de la Complutense al que pertenece Mínguez al aprobarse la suspensión durante un año de la concesión de licencias de hoteles y pisos turísticos. La capital de Guipúzcoa cuenta una oferta alojativa de 18.000 plazas. Solo en los últimos seis años ha crecido en un 40%, según el Ayuntamiento donostiarra.

TE PUEDE INTERESAR

Las viviendas turísticas arremeten contra "las multinacionales" hoteleras: "El mercado ya es otro"

Agustín Rivera. Málaga

Marbella y Málaga son dos de los municipios españoles donde más ha crecido la vivienda turística, según un informe de Exceltur del mes de noviembre, Y en Málaga hay más VUT que habitaciones de hotel: concentran el 67% de la oferta alojativa, a pesar del incremento hotelero entre 2000 y 2023 de la capital costasoleña: al pasar de 4.000 a 12.000 plazas. La Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (AvvaPro) espera que el borrador del decreto que prepara sobre viviendas con fines turísticos, que se podría aprobar a finales de verano o principios de otoño, contemple medidas contra la oferta ilegal.

Una "anomalía"

"Me parece una anomalía porque es verdad que estamos en un cambio de modelo y en cómo estábamos entendiendo el turismo hasta ahora, pero no sé hasta qué punto será reversible porque hay muchos intereses, ha entrado con mucha fuerza y se ha consolidado con mucha naturalidad para los clientes. Se ha visto como un modelo de negocio alternativo muy interesante para los propietarios de vivienda, pero indiscutiblemente es disruptivo y genera unos impactos muy fuertes", remarca la profesora de la Universidad Complutense.

La rentabilidad es otro de los temas que siempre está presente en los debates de las VUT. En Sevilla, que posee uno de los cascos históricos más grandes de Europa, un alquiler en Airbnb ofrece más del doble de rentabilidad que uno de larga temporada. En Idealista se puede negociar y el precio que figura en la plataforma puede luego no ser el que se firme, mientras que en Airbnb la tarifa sí es la fijada aunque en Airbnb no se tienen alquiladas las viviendas todo el año.

TE PUEDE INTERESAR

Las viviendas turísticas en Andalucía deberán tener un sonómetro para controlar el ruido

José Luis Losa

¿Cómo se plantea entonces el futuro de la vivienda turística? "Si hay una regulación caería la oferta porque hay muchos inmuebles que no cumplen la normativa como la de tener un acceso independiente. Sería bueno ofrecer una salida rápida donde se contente a los propietarios que no tienen que renunciar a ese negocio, pero tampoco hay que olvidar el proceso de expulsión de la población de un barrio cuando les quitas unos servicios muy básicos como el comercio. Si a una ciudad la concentramos exclusivamente como residencial le rompemos las dinámicas de equidad y equilibrio de uso que debe tener una urbe", destaca Mínguez.

También admite que existe una relación "causal" en el aumento del precio de las viviendas con el uso de la VUT, pero no es "la causa única". En algunas ciudades donde no hay tantos pisos turísticos también ha aumentado el precio del alquiler. En Málaga, además, se explica la subida de los precios de las viviendas por el interés de multinacionales tecnológicas por tener una sede en la segunda ciudad andaluza. El crecimiento de las VUT no cesa en términos generales. La pregunta es clara: ¿hasta cuándo? O mejor dicho: ¿se parará?