La incertidumbre de los propietarios de pisos turísticos: "No soy un fondo buitre"

Después de casi dos años sin turistas en Madrid a causa de la pandemia, los pisos turísticos han vuelto a tener niveles de ocupación propios de 2019. Por ejemplo, durante San Valentín tuvieron una ocupación media del 79,1%. Sin embargo, en el 2020, ante la incertidumbre, muchos propietarios decidieron dejar el régimen vacacional y volver al alquiler tradicional.

Según el portal inmobiliario Fotocasa, el 2,1% de las viviendas en propiedad que existen en España se han mantenido en alquiler de régimen vacacional durante el 2021 a pesar del repunte experimentado por el turismo una vez se han relajado las restricciones impuestas durante la pandemia.

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En Madrid, muchos caseros viven en un limbo ante la nueva regulación del Plan General de Ordenación Urbana que está ultimando el Ayuntamiento. Este podría obligar a cerrar al menos decenas de pisos ilegales que no cumplen con la normativa. Todo, en un momento en el que, tras la crisis de la pandemia, vuelven los turistas

En los últimos años, muchos propietarios de viviendas se han volcado hacia el sector del turismo porque han tenido malas experiencias con el alquiler tradicional. “Los propietarios prefieren el alquiler turístico a cualquier otro tipo de alquiler debido al mejor comportamiento de los inquilinos a corto plazo y la posibilidad de recuperar la posesión del piso en un periodo razonablemente corto y evitar impagos”, reza el informe.

"Solo intento sobrevivir"

Este fue el caso de Reyes Martín, de 59 años. Se trata de una pequeña propietaria de un piso en el centro de Madrid que tuvo problemas con varios arrendatarios por impago: “Le cogí miedo a alquilar a largo plazo”, afirma. Cuando apareció la opción de alquilarlo en 2010 por estancias cortas, no lo dudó.

“No soy un fondo buitre, solo intento sobrevivir”, afirma Reyes Martín, y explica que no todos los propietarios de pisos turísticos son grandes tenedores de vivienda.

La asociación Madrid Aloja asegura que los 3.500 pisos turísticos que forman parte de la organización cumplen con la norma de la Comunidad de Madrid, pero ahora tienen miedo de vivir en el limbo de la ley.

En la anterior legislatura, en 2019 el Ayuntamiento de Madrid aprobó un plan especial para regular las conocidas como viviendas de uso turístico. Para conceder la licencia , el inmueble debe cumplir una serie de requisitos entre los que destaca el contar con un acceso al edificio para los clientes distinto del que utilizan los propietarios, entre otras especificaciones. Según el actual Plan Especial de Hospedaje los inmuebles deben contar con un acceso independiente.

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En su día, esto suponía de facto la ilegalización del 95% de los más de 10.000 pisos turísticos que se calculaba entonces que había en Madrid. Las asociaciones vecinales elevaban por encima de las 20.000, más del doble.

Desde el Ayuntamiento de Madrid confirman que “actualmente está en vigor el plan especial de hospedaje que se aprobó en la legislatura pasada”, lo que significa que son ilegales todas las viviendas de uso turístico que no cuentan por ejemplo con entrada independiente para los inquilinos.

El actual Ayuntamiento, no obstante, está dispuesto a acabar con esta norma. Para ello, el consistorio trabaja en una modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana que busca encajar el hospedaje en el reglamento. A partir de ahora ya no será necesario que exista dicho acceso independiente, pero sin la documentación requerida muchas de estas viviendas se han quedado en fuera de juego.

Sin embargo, hasta que no se apruebe, rige la norma que dice que las viviendas de uso turístico se tienen que adaptar a la regulación para ese uso: por motivos de evacuación y de seguridad.

Por esta razón, entre el 1 de enero de 2021 y el 31 de enero de 2022 la Agencia de Actividades ha inspeccionado 306 edificios y verificando un total de 6.951 viviendas. De estas, 625 se dedicaban a uso turístico y el resto a uso residencial tradicional. Se han dictado 592 órdenes de cese, entre otros expedientes en materia de disciplina. Además, según fuentes del Ayuntamiento, se han iniciado 15 expedientes de tramitación de multas.

Lola y su marido se dedican al alquiler de pisos turísticos 'full-time'

Lola Martín, de 49 años, siempre se ha dedicado al mundo inmobiliario. Durante gran parte de su carrera su trabajo consistió en gestionar patrimonio ajeno, pero con la crisis del ladrillo Martín y su marido decidieron comprar cuatro pisos en el centro de Madrid: “Los compramos a unos precios que ya no se ven. Son pequeñitos, de unos 40 metros cada uno”. En ese momento, ella y su marido optaron por hacer del alquiler turístico su trabajo a tiempo completo.

Esta pequeña propietaria explica que el cliente que viene a Madrid tiene un perfil muy específico. “Al contrario de lo que la gente piensa, es turismo de calidad”, dice Martín. La gente viene buscando oferta cultural, explica. Para ello, la capital funciona como punto neurálgico: “Nos costó mucho tiempo y dinero adecuar nuestros pisos para que cumplieran con la normativa y ahora no sabemos qué va a pasar”, afirma.

Por su parte, el Ayuntamiento explica que “están estudiando todas las sugerencias presentadas a estas normas urbanísticas para ver cuáles se pueden incluir y se llevará el nuevo texto a Junta”.

Perfil del turista que visita Madrid

Los arrendadores cuentan que los turistas salen de Madrid hacia otras ciudades, aunque el principio y el final de su viaje suele ser siempre la propia capital. “La mayoría de mis clientes son extranjeros de clase media que con este tipo de alojamiento pueden hacer viajes en familia, algo que antes no se podían permitir de otra manera”, asegura.

Según Madrid Aloja, la asociación de propietarios de viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, los pisos turísticos atraen, sobre todo, dinero: “La edad media de los clientes se sitúa en los 46 años. La mayoría presenta una fuente de ingresos elevada”, reza un informe.

El 85% de los dueños de las viviendas en alquiler pertenecen a pequeños propietarios

En 2019, las viviendas de uso turístico en Madrid generaron unos ingresos de 1.800 millones de euros, de los que el 24% se destinaron al alquiler mientras el resto se fue al consumo, según datos de la asociación.

Como Martín, el 85% de los dueños de las viviendas en alquiler pertenecen a pequeños propietarios, según datos del Ministerio de la Vivienda. El Banco de España sitúa este porcentaje de pequeños tenedores en Madrid en el 90%.

El perfil de estos pequeños tenedores ha sido estudiado por la Asociación de Viviendas Turísticas. El informe demuestra que el 78,5% de los propietarios tienen menos de tres viviendas, el 12,5% de los encuestados tienen 4 o 5 viviendas, y el 8,96% tienen entre 6 y 10 viviendas.

Según reza el estudio, la principal motivación de estos propietarios es encontrar una fuente de ingresos extra al quedarse sin trabajo y no encontrar oportunidades en el mercado laboral. Además, ven el negocio como una inversión personal o familiar.

La entrada al sector turístico se da también porque la persona quiere cambiar de residencia y quiere explotar económicamente su primera vivienda. También es frecuente el perfil de quienes han destinado al uso turístico su primera vivienda para pagarse una residencia al llegar a la tercera edad.