"En España, la obra nueva se hace casi por encargo, es como pedir en un restaurante"

Son las dos caras de la misma moneda. Borja García-Egotxeaga (Bilbao, 1967) y Jordi Argemí (Granollers, Barcelona, 1985) tomaron las riendas de Neinor hace cinco años, cuando la compañía vasca atravesaba sus horas más bajas, y le han devuelto el carácter de locomotora del sector que le permitió protagonizar la primera salida a bolsa de una promotora española en una década. Consejero delegado y consejero delegado adjunto, sus perfiles se complementan y encajan como las piezas de un puzle, con el primero conociendo en profundidad la operativa del negocio inmobiliario, y el segundo, las cada día más complejas finanzas.

Volcados en devolver al accionista su inversión, están convencidos de que, además, éste es el camino para conseguir acabar con los sangrantes descuentos con los que cotiza el sector, una brecha que están consiguiendo recortar, pero que necesita todavía varios años para desaparecer. Mientras trabajan en esa dirección, van ajustando el rumbo a los vientos que tantas veces les han llegado de cara, como el covid o el abrupto giro de los tipos de interés.

PREGUNTA. Hace ahora un año, en plena tormenta por la subida de tipos, tuvieron que frenar en seco la venta de la cartera de obra nueva para alquiler (build to rent o BTR) que tenían casi cerrada con CPPIB y girar su estrategia hacia la coinversión. ¿Dónde dirían que están ahora?

BORJA. Estamos en plena incorporación del plan de negocio que plasmamos en un papel en marzo del año pasado, cuando se aprobó en el consejo el giro estratégico y enfocamos la compañía hacia la coinversión. Al final, como compañía cotizada, veíamos que la valoración no se correspondía con la realidad del valor de los activos, con descuentos muy grandes, cercanos al 50%.

P. Ahora se corresponde un poco más, ¿no?

B. Hemos mejorado, estamos en torno al 30%. Por eso digo que estamos llevando a la práctica lo que dijimos y creo que vamos a poder reducir este gap casi completamente. Si conseguimos ir pagando dividendos durante cuatro años, y pagamos el 80%-90% de la capitalización de mercado de la compañía vía dividendos, y mantenemos una acción en torno a nueve 9-10 euros, que es lo que esperamos hacer con el banco de suelos que vamos a tener, en ese momento, ya no estaremos cotizando por debajo de valor neto de los activos, sino por encima.

P. ¿En cuatro años esperan estar cotizando por encima de valor neto de activos?

B. O por lo menos estar muy alineados, no tener ese hándicap que estaba impidiendo el crecimiento de la compañía, porque 100 millones en caja son 100 millones. Pero lo que nos estaba pasando es que metíamos esos 100 millones en caja, en comprar un suelo, y el mercado nos lo valoraba como si eso valiese 50. Entonces, no hay manera de hacer ninguna operación, porque el mercado automáticamente te destruye el valor.

P. En EC Inmobiliario, también hemos entrevistado en el último año a sus dos principales accionistas, Orion y Stoneshield, y ya se sabe que las visiones o intereses de propiedad y equipo gestor no tienen por qué ser los mismos...

JORDI. Un inciso. No tengo tan claro que sea tan distinta la visión del equipo gestor y la propiedad. Y si la hay, ¡ojo!, porque nosotros somos una compañía cotizada y estamos gestionando dinero de terceros. Tú solo puedes convencer a un inversor de que te siga en el medio largo plazo si le has cuidado a nivel de capital y de retorno. Entonces, ese giro vino porque entendíamos esa visión del accionista. Nosotros queremos crecer en el medio-largo plazo, pero en el corto, era inviable con un 50% descuento. ¿Qué aporta este equipo gestor? Este plan de monetizar el valor para el accionista vía dinero, y no vamos a jugar tanto al mercado de capitales. En vez de reinvertir un euro, vamos a distribuirlo al accionista, y con eso reduces ese descuento. Después de nueve meses, nuestra acción, incluyendo dividendos, ha subido un 35%.

"En cuatro años, vamos a poder reducir casi completamente el gap que existe entre la cotización y el valor de nuestros activos"

B. Tenemos dos temas: al hilo de lo que está diciendo Jordi, tenemos esa subida de la acción y, por otro lado, al final Neinor es una plataforma, nosotros no somos los propietarios, gestionamos el capital de otros en el mundo residencial en España. Ese capital estaba entrando exclusivamente vía la acción, pero lo que hemos hecho es abrir una puerta, que pueda entrar a través de la coinversión. Porque, lo que sí que vemos, es que hay un montón de dinero en el mundo que quiere invertir en real estate. Nosotros lo que hemos hecho es abrir un canal para que ese dinero pueda entrar a través de Neinor. Eso nos permite fijar un modelo de crecimiento sostenible para el futuro de la compañía, en vez de tener un accionista descontento con el rendimiento que tiene la acción, que es lo que venía pasando.

P. Con Orion, han creado uno de esos vehículos de coinversión y algunas voces lo critican por conflicto de interés. ¿Qué les responden?

B. A nosotros nos parece perfecto. Ojalá todos nuestros accionistas demostrasen la misma confianza y quisieran invertir en la compañía en proyectos particulares. Por supuesto, pasando por todos los filtros de compliance, de acuerdo con la CNMV, porque hemos sido súper rigurosos. Además, es muy fácil, porque los vehículos de inversión que estamos haciendo hay algunos que requieren cantidades muy importantes de capital y otros, como el de Urbanitae, son tiques más pequeños.

J. Para nosotros, el mensaje de Orion es credibilidad absoluta en el equipo directivo.

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P. ¿Qué salida han ido dando a esa cartera de 1.000-1.200 viviendas en alquiler que iban a vender a CPPIB, cómo lo han reorganizado?

J. Para matizar, en BTR empezamos en 2020. Queríamos hacer 5.000 viviendas, teníamos 3.000 y pico lanzadas, y de todo el plan que teníamos, hemos desinvertido, en valor absoluto, algo más de 200 millones, estamos hablando en torno al 40% de todo el portfolio de BTR. Hemos vendido aquello que ya está terminado. Nuestra estrategia siempre ha sido construir y una vez terminado, con inquilinos o sin inquilinos, vendemos y así no nos comemos el descuento de lo que llaman forward sale, que usan otros competidores, que lanzan con un inversor llave en mano. Tiene más seguridad, porque tiene la venta hecha, pero lo pagas con mucho dinero.

P. ¿Cuántos puntos de margen puede haber de diferencia?

J: Es muy difícil, no son matemáticas. Lo que sí te puedo decir es que nosotros hemos conseguido entre un 25%-30% de margen bruto en lo que hemos vendido en BTR, cuando en nuestro build to sell [BTS o promoción para la venta tradicional] hemos estado en torno a 24%-25%. La clave ahí no es el riesgo comercial, porque hay inversor que compra tanto en la fase inicial como final. Es la financiación. Estás lanzando un producto donde no hay preventas, no hay inversor, ni de retail, ni institucional. ¿Qué banco te va a financiar? Neinor ha sido capaz de conseguir financiación bancaria. No hacemos alternativa, es más cara. Yo creo que la credibilidad del equipo, de la compañía y la solidez de nuestro balance, lógicamente, nos han amparado.

"Ojalá todos nuestros accionistas demostrasen la misma confianza que Orion y quisieran invertir en la compañía en proyectos particulares"

P. ¿Qué pide la banca para este tipo de producto?

J. Nosotros hemos pagado, que no debería decirlo, 0,50 puntos más de margen.

P. ¿Ha cambiado su relación con la banca tras la subida de tipos?

J. El impacto del euríbor ha sido brutal. Si veis otros competidores que han tenido que comunicar reducciones de márgenes recientes, es natural, cuando el euríbor pasa de ser negativo al 4%, el impacto ya lo puedes cuantificar y son millones. Nosotros tuvimos la visión, en agosto de 2022, cuando estaba por debajo del 1% y todo el mundo de vacaciones, tomamos la decisión de que en septiembre podía subir de forma muy drástica y lo que hicimos fue comprar un derivado, una cobertura de tipo de interés, la cual dice que hasta el 2% del euríbor lo pagamos nosotros, pero a partir del 2%, estamos cubiertos.

"En agosto de 2022, cuando el euríbor estaba al 1% y todo el mundo de vacaciones, tuvimos la visión de cubrirnos con un derivado "

P. Pero ese derivado tiene también un coste

J. Compramos 300 millones en dos tramos: 200 millones que en nuestra cabeza estaba más asociado a la parte del BTR, a cinco años vista, y 100 millones que estaban más pensados en la parte del BTS a cuatro años, con la visión de que en 4-5 años, el tipo de interés ya se habría relajado de forma significativa.

P. ¿Es correcto decir entonces que su pico de financiación es 2026?

J. No tenemos tipo de financiación. Bueno, en BTR sí, lo que pasa es que como hemos desinvertido, ya no tenemos ese pico de financiación. Como estamos desinvirtiendo en rental, ya no necesitamos el derivado, nos sobra, no vamos a tener tanta deuda. El BTR consume mucha más deuda que el BTS.

P. ¿Esos 200 millones que iban a BTR pueden usarlos ahora para otra cosa?

J. Correcto, porque no está vinculado. Ahora, haciendo números prorrata, estamos diciendo que la máxima deuda de BTR en mi balance, si lo mantuviésemos, sería entre 100 y 150 millones de euros. Con lo cual, me sobra derivado, tendré más impacto positivo que negativo.

"Como estamos desinvirtiendo en 'rental', ya no necesitamos el derivado, nos sobra, no vamos a tener tanta deuda"

P. Si los tipos bajan al entorno del 3%, como se está descontando, ¿sigue teniendo sentido esa cobertura?

J. Estaremos ganando un 1% de 300 millones, son tres kilos anuales, pero este año ha estado en el 4%, con lo cual hemos ganado ocho millones. Imagínate que al final baja al 3%, asume tres millones por cuatro años más, son 12, más ocho, 20 millones.

B. Menos el coste del derivado. Hemos ganado, perdiendo como todos, porque el primer tramo del 2% lo pagamos, pero hasta ahí, no seguimos pagando.

J. Por eso hay promotores que te dicen que van a reducir el resultado anualmente en torno a 5-10 millones de euros. Es eso. Nosotros hemos ganado ocho kilos, que es lo que ha compensado.

P. El dinero quema. Si mantienen el derivado, ¿a qué lo van a destinar?

J. No lo destinamos. Más allá de la parte económica de ganancia, nos ha servido para que, conceptualmente, consigamos cosas que otros no han conseguido, por ejemplo, el préstamo de marzo de 2023 que nos permitió recomprar el bono verde, que no nos permitía distribuir dividendos. En el peor momento, levantamos 140 millones de préstamo corporativo que nos financió BBVA, Santander y JP Morgan, y lo utilizamos para comprar el bono. Ese préstamo es variable, en ese momento de incertidumbre, el fijo te hubiese costado carísimo. Ahí teníamos euríbor más 300 y pico puntos básicos. Los tres bancos veían que si el euríbor estaba en torno al 4%, ganaban cuatro más tres y pico, siete, siete y medio por ciento. Yo no estoy en la vida dispuesto a pagar ese coste. Somos pobres, no somos capaces de pagar ese dinero. Nosotros asociamos el derivado a eso, implícitamente, con lo cual, para nosotros era un euríbor del dos, más un diferencial del tres, estamos pagando un 5%.

B. No solo eso. Al final, en total, gracias a eso, nos quedó en mejores condiciones el pago de esa deuda que el pago del bono.

J. Nosotros compramos con descuento la deuda, con lo cual le ganamos millones. Llegamos a cotizar el bono al 85%. Eso significa que cada euro valía 85 céntimos. En ese momento dijimos: perfecto, actuamos en el mercado secundario y en julio de 2022 empezamos a comprar, a comprar, a comprar y luego hicimos la opa del bono.

P. Actualmente, ¿cuál es el tipo medio de su deuda y su margen?

J. En torno al 4% y un margen bruto en torno al 24%, lo que dijimos en la salida a bolsa.

"Actualmente, el tipo medio de nuestra deuda está en torno al 4% y el margen bruto alrededor del 24%, lo que dijimos en la salida a bolsa"

P. ¿Cómo han mantenido márgenes con la crisis de los costes de construcción?

J. Se pasaron todos a precio de venta.

P. ¿En qué incremento de precio se ha traducido?

B. Más o menos, el incremento de precio medio que hemos aplicado en 2023 ha sido en torno al 4%-5%, pero ha sido muy asimétrico. Algunos mercados se han comportado muy muy bien. Los que mejor nos han funcionado han sido Costa del Sol y toda la zona de Guadalajara, Alovera…

P. ¿Guadalajara?

B. Claro, es un producto maravilloso.

"Los mercados que mejor nos han funcionado han sido Costa del Sol y toda la zona de Guadalajara, Alovera, Corredor del Henares…"

P. ¿La herencia de Quabit?

B. Una parte viene de Quabit, pero hemos seguido comprando. El año pasado compramos suelo para otras mil viviendas. Es un producto muy bueno, estamos vendiendo viviendas de tres dormitorios por 200.000 euros con piscina y pista de pádel a 40 minutos de Madrid. Estando como está el mundo, poder pagar una casa de 220.000-230.000 euros, una casa nueva, moderna, con certificado energético A, a 40 minutos de Madrid…. También el que se va a La Moraleja se va a 30 minutos de Madrid. Si os fijáis, Guadalajara es unas de las regiones de España que más está creciendo en términos de población. Hay un desarrollo muy importante a nivel logístico, industrial, de última milla… Se están implantando muchas empresas y muy grandes, es una zona que tiene suelo y que está muy bien comunicada con Madrid. Y hay gente que necesita vivienda para comprar y para alquilar, y hay una demanda grandísima de alquiler. De hecho, tenemos algunos edificios que dedicamos a alquiler y creo que van a ir muy bien.

P. ¿Cuántas viviendas tienen en alquiler?

J. En alquiler no tenemos casi nada, lo hemos vendido y nos queda muy poco producto.

B. Estamos gestionando dentro de Renta Garantizada 5.000 viviendas, algunas son promociones nuestras, pero que las hemos vendido a terceros, no están dentro del patrimonio nuestro, sino que gestionamos para terceros. Algunas son de edificios nuestros que los estamos alquilando y otros son de particulares porque damos el seguro de la garantía del cobro del alquiler. A cualquier fondo de inversión que venga a interesarse por un edificio nuestro de alquiler, le damos la opción de gestionárselo. También a los particulares, a quienes estamos vendiendo edificios o edificios parciales, porque tenemos clientes que nos compran 20 viviendas como inversión y lo que quieren es que se las alquiles y les hacemos esa gestión desde Renta Garantizada.

"Ningún promotor tiene necesidad de malvender su producto, a diferencia de la anterior crisis"

P. Cuando se planteó la venta de la gran cartera de BTR, Neinor también habló de otras opciones como dar entrada a socios, crear sociedades conjuntas y venta de carteras más pequeñas. Ya han realizado las dos últimas. ¿Se plantean dar entrada a nuevos socios?, ¿hay conversaciones?

J. Al final, la mega operación que comentas era una operación con un fondo institucional, de los que llaman core, con un coste de capital bajo y eso permitía, primero, desinvertir, que era nuestro gran pilar para generar caja y remunerar a los accionistas, y segundo, tener una plataforma, un inversor que quería crecer y tener mucho dinero para invertir, con lo cual lo hubiésemos nutrido de mucho más producto. Ésa era la operación bonita, pero el mundo fue cambiando, el tipo de interés fue subiendo, las condiciones de la negociación se fueron recrudeciendo y, evidentemente, hay un límite, que es nuestra rentabilidad, era una línea que no se iba a traspasar. En ese momento no nos tembló el pulso y lo que hicimos fue el plan B, que es, en vez de hacer la operación bonita, vamos una a una en ventas bilaterales y el precio lo vamos a conseguir en grupitos.

B. Estamos viendo cierto interés de fondos de capital interesados en ir haciendo una cartera rental en España. Yo creo que va a ir a más y poder ir firmando alianzas será bueno. Pero, mientras llega ese momento, iremos desinvirtiendo edificio a edificio o en grupitos de edificios.

J. Para simplificar, lo que tenemos son tres verticales. El capital inversor lo buscamos y puede ser que haya un inversor que quiera BTS, como hemos hecho con Axa, Orion o Urbanitae, también hay un vertical de BTR, seguimos estando ahí, pero no es el momento. Hasta que el euríbor no baje, es difícil que haya inversores a los que les salgan los números, y al promotor, lógicamente, a los dos. Y hay un tercer vertical que es el senior living, que lo estamos trabajando seriamente.

"Estamos viendo fondos interesados en hacer una cartera rental. Pero, mientras llega ese momento, iremos desinvirtiendo edificio a edificio"

P. Tienen en estudio crear una cartera de senior living, ¿con qué fondos han hablado?

B. Siempre tenemos una cartera en estudio. Va cambiando, porque hay operaciones que entran, otras se caen..., no está cerrada, la tenemos en estudio y seguimos trabajando en ella.

P. ¿Cuándo les gustaría tener algo cerrado, en 2024?

B. A mí me gustaría, en el primer semestre, poder cerrar algo en senior living.

P. ¿Dónde?

B. En toda España. Eso va a depender de quién sea el inversor. En los mercados donde estamos situados nosotros, está funcionando relativamente bien. A ver, Madrid es la que más potencial tiene de España para senior living, para lo que nosotros estamos pensando, no estamos enfocándolo a senior living vacacional.

J. Si tras la crisis de 2008-2010, fuimos capaces de levantar financiación en 2015 para BTS, y fuimos los primeros en hacerlo. Luego en 2020 levantamos financiación para BTR, y fuimos de nuevo los primeros, ahora estamos centrados a hacer la tercera pata, que es el senior living. Si no lo hacemos, no pasa nada, pero sería una pena no ser los first movers otra vez.

"Si fuimos los primeros en levantar financiación para BTS en 2015, y en 2020 para BTR, sería una pena no ser los primeros en 'senior living"

P. ¿Les interesan los Desarrollos del Sureste? El sector promotor casi al unísono está mirando hacia esos futuros barrios de Madrid.

B. Hemos encontrado operaciones que nos han gustado más en el norte de Madrid, en la zona de Alcobendas, por ejemplo, y en la zona del Corredor de Henares. Desarrollos del Sureste es un polo atractivo y seguramente llegará el momento en el que entremos. Ahí hay vivienda y nosotros hacemos vivienda, pero tiene que entrarnos al margen que nos tiene que entrar.

P. ¿Quiere decir que el mercado está caro en Desarrollos del Sureste?

B. Creemos que habrá mejores momentos para entrar. Estamos esperando, sabemos que va a haber mucho suelo, y creo que habrá grandes oportunidades para que Neinor pueda entrar en el futuro, pero hoy todavía no es un sitio en el que estemos, masivamente, mirando inversiones.

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P. Si esperan momentos mejores, ¿es porque creen que va a haber gente que venderá más barato que ahora?

J. También es una cuestión de tiempos. Aunque el precio no baje, pero que se mantenga o suba muy poco, no te compensa el coste de capital de estar invertido y tenerlo que lanzar dentro de unos años.

B. Ahora se está pagando casi a precio de suelo finalista un suelo que no es finalista y el modelo de muchos Desarrollos del Sureste, para poder tirar adelante con las urbanizaciones, es vender suelo. No es un sitio en el que o entras ahora o ya no vas a poder entrar. Yo creo que en los próximos diez años en Madrid hay suelo para poder estar entrando.

P. ¿Van a mirar Operación Campamento, Operación Chamartín?

B. Miraremos todo, pero cada cosa tendrá su momento. No sabemos lo que va a pasar en Madrid dentro de 10 o 15 años, porque tiene que haber desarrollo de planeamiento nuevo, y yo creo que la Comunidad de Madrid y el ayuntamiento lo tienen muy en cuenta. Durante 15 años, no se ha desarrollado suelo en España.

"¿Comprar ahora en Desarrollos del Sureste? Creemos que habrá mejor momento para entrar"

P. Neinor, también fue de las primeras compañías en apostar por la colaboración público privada, y en el área metropolitana de Barcelona son socios de los ayuntamientos para hacer alquiler asequible. Parece que se ha roto definitivamente el melón de la colaboración público privada por toda España. ¿Les veremos concurriendo a esas licitaciones?

B. Lo tenemos que ir viendo bien y analizando en el consejo. Como Neinor, estamos encantados de participar, pero debemos tener en cuenta la rentabilidad que al inversor le tiene que parecer atractivo. Y para eso, si no tiene mucha rentabilidad, le debes quitar el riesgo. A partir de ahí, todos buscaremos inversores que quieran entrar en España. Al final, se trata es de que los proyectos de colaboración público-privada sean lo suficientemente atractivos para que haya capital, me da igual que sea nacional o extranjero. Y cuando digo capital, digo cualquiera de nosotros, que tú, como particular, quieras entrar ahí a invertir. Nosotros vamos a ser el vehículo para canalizar esa inversión, pero tiene que ser atractivo para la gente. Hay muchos proyectos, mucho suelo... y vemos que hay muchos que se caen, que se quedan desiertos. No hay que atraer a promotoras, la promotora es el vehículo, hay que atraer al capital.

P. ¿Qué debe mejorarse para atraer al capital? Se está revisando al alza el precio del módulo protegido, se está debatiendo limitar el precio de venta del suelo para vivienda protegida...

B. Una estructura de financiación adecuada es la clave de estos negocios. Aquí debes tener un apalancamiento muy alto, si no, no funciona. Respecto a la subida del precio del módulo, cuando el coste de construcción se acerca mucho al precio de módulo, ya no resulta rentable construir VPO. Ése es un motivo por el que se ha construido poca en los últimos años. Pero, el motivo principal es que no se ha generado suelo para hacer VPO, porque la forma de hacerlo es que se genere suelo libre, porque al final es un porcentaje, que en el País Vasco puede llegar a ser del 70% del suelo urbanizable. ¿Qué pasa? Que cuando se llevan los límites al 70%-60%, nos hemos pasado, porque al promotor no le sale rentable comprar el suelo para hacer unas viviendas libres que paguen la parte de la VPO. Por otro lado, está el mercado de alquiler asequible, que tal y como se está enfocando, es en suelos de la administración, que los tienen parados, algunos son dotacionales y sobre los que pueden hacer cambios de uso para permitir construir VPO. Están intentando darte ese suelo, bajo diferentes fórmulas, para que tú en ese suelo hagas un edificio y durante esos años lo alquiles y te rente a unos precios máximos de alquiler. ¿Qué pasa? En mercados, como en Valencia, donde el alquiler son 800 euros al mes, no renta. ¿Dónde renta? Donde los alquileres están muy caros. Por ejemplo, Madrid donde si eres capaz de alquilar a 1.000 euros, en lugar de a 1.600, te acaba rentando.

P. Pero, a esos precios, ¿al final no se cubre la necesidad del que más lo necesita?

B. Eso son cosas que pasan con la ley de vivienda. Cuando se habla de zonas tensionadas, no es lo mismo pagar un porcentaje de tu renta cuando ganas 1.500 euros que cuando ganas 10.000. Con 10.000 euros al mes tú puedes pagar 5.000 euros en el barrio Salamanca y te quedan otros 5.000, estás en una buena posición, pero si tienes que alquilar una vivienda con un salario de 1500 euros y te cobran 800, estás en una situación muy diferente nueva porque te quedan 700 euros para pasar el mes. No discierne, salen cosas que son incongruentes. Por eso va a ser una ley muy difícil de aplicar.

P. ¿Qué va a pasar con los precios?, ¿ven bajadas?

B. Nosotros llevamos desde el covid diciendo que no vemos bajadas de precios en España. Los pequeños promotores están empezando las obras con un 70% de preventas, es decir, la obra nueva en España se hace por encargo. Es casi como encargar un pollo en un restaurante e ir a buscarlo. Es muy difícil que alguien que ha encargado una vivienda, que ya te la ha pagado, se eche para atrás. Tendría que haber una debacle en el mundo financiero como pasó en la anterior crisis y que no se financiara. Pero nosotros no estamos teniendo cancelaciones por encima de lo normal ni siquiera en 2023 con la subida del euríbor.

"Vivienda asequible y colaboración público-privada están muy bien, pero al inversor le tiene que parecer atractivo"

P. ¿Plazos, se tarda más en vender?

B. Los tiempos de venta más o menos los estamos manteniendo igual. Como media, dentro de las operaciones de la compañía, el resultado del año es positivo, estamos cumpliendo business plan. Esto nos ha pasado todos los años. Siempre tenemos alguna promoción o alguna zona que funciona un poco mejor y otra que funciona un poco peor.

J. Y en las que cuesta más, no es porque no haya demanda, sino que la demanda está expectante de ver si los precios bajan. Aplazarán tres, cuatro o cinco meses, lo que puedan, la toma de decisión, pero acabarán comprando, si los precios no bajan, y no van a bajar, porque ningún promotor tiene necesidad de malvender su producto, a diferencia de la anterior crisis, cuando necesitaban vender rápido, para pagar la deuda. Y vender rápido significa bajar precios. Pero hoy ninguna promotora tiene una gran necesidad de tener que vender rápido para pagar sus compromisos con la deuda, porque apenas tienen apalancamiento.

"Llevamos desde el covid diciendo que no vemos bajadas de precios. Los pequeños promotores empiezan las obras con un 70% de preventas"

P. Si la segunda mano cae y se vende menos, ¿cómo les puede afectar?, ¿poniendo menos viviendas en carga?

B. La media de venta de pisos en España en los últimos años oscila en torno al medio millón de viviendas y creemos que se va a quedar por ahí en los próximos años. En ese contexto, muy cuesta arriba se le tiene que poner la situación a una persona para vender con un descuento importante su vivienda, que al final es donde tiene metidos sus ahorros. Una cosa es que la rebajes un 4%-5%, porque necesitas el dinero, y otra que rebajes un 15%. Por otro lado, en España tampoco ha habido un incremento grande del precio de la vivienda. En España no ha habido un gran incremento de precios como en Estados Unidos, en Alemania o en los mercados nórdicos, donde ha habido caídas de precios porque venían de subir a doble dígito, habían estado subiendo al 20%. En estos mercados, la vivienda está al doble de precio que en 2008, mientras que en España estamos ahora llegando al precio de 2008. No vemos que haya esta presión sobre los precios de venta.

P. Fusiones, adquisiciones… ¿Cómo ven el mercado? Están en todas las quinielas...

J. Nos gusta el mambo. Lo que pasa es que ahora hay que centrarse, como he dicho al principio, en crecer a medio y largo plazo. Tenemos primero que solventar el descuento sobre los activos de la acción y en tanto en cuanto se va ampliando nuestro diferencial versus nuestros competidores, le vas poniendo más papeletas a la tómbola. Hoy por hoy no hay nada en la mesa.

"Nos gusta el mambo, cualquier operación que sea buena para Neinor la vamos a estudiar"

P. Pero están abiertos…

B. Y si hubiera algo tampoco os lo podríamos decir [risas]. Pero sí, claro que estamos abiertos. Cualquier operación que sea buena para la compañía siempre la vamos a estudiar, es nuestra obligación.

P. ¿Que sea buena exige a corto plazo que los accionistas puedan recuperar su inversión?

J. Nooooo. Ellos están ganando dinero. Llevábamos cinco años que estábamos en precios de 8-9 euros y estamos ya a 11 y pico, con dividendo incluido. Todos están ganando, ninguno pierde ahora, pero yo creo que es más importante que el descuento se reduzca para que ellos ganen tanto más como para que luego hacer una operación sea mucho más factible.

P. ¿Y esperan que algún competidor mueva ficha este año?

J. Todos están en una situación que tienen que tomar decisiones, con lo cual, que haya movimientos sería lo lógico. A mí, al menos no me preocupa. Nosotros tenemos una hoja de ruta muy clara.