El enésimo enemigo del promotor: no hay dinero para sus 150.000 casas anuales

El problema no es nuevo, pero cada vez es más acuciante una vez que el sector se acerca poco a poco a las 150.000 viviendas nuevas anuales que el sector promotor estima que necesita el mercado para atender la demanda y creación de nuevos hogares. La maquinaria está en marcha, pero no hay dinero para construir tantas casas. Así lo ha reconocido Carolina Roca, directora general del Grupo Roca y vicepresidenta de los promotores de Madrid (Asprima), en su intervención en la jornada sobre financiación e inversión alternativa en el sector inmobiliario organizada por el IE Real Estate Club y la plataforma de inversión inmobiliaria Urbanitae.

A los elevados costes de construcción, de gestión (en relación con el retraso en las licencias urbanísticas) y de precio del suelo, se suman ahora las dificultades para acceder al crédito que pueden poner en peligro la puesta en el mercado de esas 150.000 viviendas anuales.

"O tienes un balance inmaculado o no tienes financiación. Pero incluso para los 'chicos buenos', aquellos que pueden aportar entre un 30% o un 40% de recursos propios, es muy difícil acceder a financiación bancaria. De hecho, no hay dinero para todos ni para levantar las 150.000 viviendas anuales que estimamos que necesita el mercado, y para cuya construcción se necesitarían unos 15.000 millones euros. Si actualmente hay en marcha unas 200.000 unidades, las entidades existentes no llegan más que para financiar 50.000. El sector bancario no se adapta a nuestras necesidades de financiación y Europa tampoco deja a la banca que se adapte a ellas", ha lamentado Carolina Roca.

No hay dinero para todos ni para levantar las 150.000 viviendas anuales que estimamos que necesita el mercado en estos momentos

En este sentido, la financiación alternativa parece la vía para que muchos promotores, especialmente medianos y pequeños, saquen adelante sus proyectos inmobiliarios. Y, sin embargo, no termina de cuajar en el mercado. "Llevamos años hablando de financiación alternativa, pero no termina de despegar", constata Alfredo Diaz-Araque, experto en 'proptech' y transformación digital en empresas.

"El mercado está roto. O eres el chico perfecto y la banca te da lo que necesitas o no te financia", ha explicado Eduardo Navarro, miembro del consejo asesor de Amento Capital, que cuenta con músculo para invertir unos 150 millones de euros en proyectos de 'real estate'. "Nosotros encontramos soluciones muy flexibles para sacar adelante proyectos siempre que los negocios tengan sentido". No obstante, reconoce que el promotor no siempre está dispuesto a pagar un interés mayor al que está acostumbrado a pagar al banco.

Intereses elevados

"Los promotores no están acostumbrados a este tipo de operaciones con financiación alternativa. Y lo lógico es que si somos socios y vamos a poner el 90% del capital, obviamente queremos nuestra rentabilidad. La clave está en llegar a un acuerdo sobre cómo nos repartimos ese beneficio. El binomio rentabilidad-riesgo debe ser razonable", añade Eduardo Navarro.

Una opinión que comparte Alicia Álvarez, directora de Capital Markets de Banca March, quien considera que "hace falta que sean más conocidos". Además, reconoce los elevados costes de financiación de este tipo de operaciones frente a la financiación bancaria. "Los tipos de interés aún son elevados. Al promotor le cuesta ver la rentabilidad final del proyecto, por lo que en muchas de estas operaciones se echa para atrás".

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Aunque la financiación alternativa ha permitido poner en marcha proyectos que no habrían podido salir adelante ante la falta de crédito por parte de la banca, lo cierto es que el desencuentro con buena parte del sector promotor es evidente.

"Hace tiempo que el negocio promotor no es una tarta. Ha cambiado mucho en los últimos años, y actualmente los márgenes están muy acotados. Se han encarecido los costes de gestión, los de construcción, de financiación, el suelo... Hemos pasado de un interés del 2% al 10%, y eso te echa para atrás, pero es evidente que hay que hacer números para que las operaciones sean viables. Es necesario normalizar la financiación alternativa y que no se vea como algo oportunista sino que ha llegado para quedarse. Nosotros estamos dispuestos a rehacer nuestros planes de negocio con una financiación algo más cara", ha explicado la vicepresidenta de Asprima.

Por su parte, Eduardo Navarro ha justificado los intereses que se suelen cobrar. "Nosotros no nos financiamos al 0% como hacen los bancos. La financiación alternativa nunca va a estar por debajo del 8%, ya que el fondo cuyo capital gestionas te pide un 5%, por lo que siempre va a haber un gap insalvable".

La financiación alternativa nunca va a estar por debajo de 8 puntos porcentuales, ya que el fondo cuyo capital gestionas te pide un 5%

Hace poco más de un año, la financiación alternativa irrumpió con fuerza. Lo hizo con tipos cercanos al 15%, un porcentaje con el que se han cerrado operaciones pero que, tal y como explican estos expertos, tiene difícil calado entre el sector promotor, acostumbrado a tipos de interés muchísimo más bajos.

Ibero Capital Management, gestora que pusieron en marcha Walter de Luna y Luis Moreno —ambos exdirectivos de Sareb y Acciona Inmobiliaria—, fue la primera en saltar mediáticamente a la palestra con 400 millones de euros listos para financiar al sector promotor. Pronto la siguieron compañías como Colliers International en España, que recibió el mandato en exclusiva de la filial londinense de la gestora de Nueva York Marathon Asset Management para gestionar 200 millones de euros destinados a la financiación de compra de suelo finalista.

No tardaron en sumarse a la fiesta la gestora de fondos Azora, creada por Fernando Gumucio y Concha Osácar, y Oquendo Capital, la gestora española de fondos de deuda privada dirigida por Daniel Herrero y Alfonso Erhardt. Ambas compañías unieron sus fuerzas a finales del año pasado para la puesta en marcha de una plataforma de 'direct lending' inmobiliario con un primer fondo de 300 millones de euros destinado a financiar deuda y todo tipo de operaciones vinculadas al 'real estate'.

Unas han entrado solamente en la compra del suelo, otras se quedan hasta el final del mismo. Unas buscan 'targets' a partir de cinco millones de euros, otras buscan transacciones en torno a los 40 millones... En definitiva, todas buscan llegar a un sector, el pequeño y mediano promotor que no cuenta con el respaldo financiero de los grandes fondos de inversión ni de la banca, para poner en marcha proyectos inmobiliarios viables.

"Hay mucho ruido en torno a la financiación alternativa, pero pocas nueces. En el fondo, no somos tantos. Apenas somos cuatro o cinco 'players' en el mercado y, en nuestro caso, no competimos con compañías como Ares o Cerberus, ya que estamos en tiques entre cinco y 25 millones de euros. Quienes necesitan más capital, acuden a este otro tipo de fondos", constata Eduardo Navarro, quien detecta un mercado inmobiliario mucho más tranquilo en cuanto a ritmos de venta, especialmente en algunas zonas como la costa, donde se han ralentizado. "No es para alarmarse, pero hace poco estuve en Londres y decían que España ya se ha acabado".

El 'crowdfunding' se abre hueco

Otra de las vías que ha encontrado el sector promotor para sacar adelante algunos proyectos inmobiliarios ha sido a través del 'crowdfunding'. Una de las plataformas más activas en el mercado actualmente es Urbanitae, que tardó dos años en recibir la luz verde de la CNMV y del Banco de España y que comenzó a operar este verano.

"Desde que abrimos la plataforma en junio, hemos hecho un total de cuatro proyectos —en la zona de Hortaleza, de Alcobendas, de San Sebastián de los Reyes, las tres en Madrid, y un proyecto abierto actualmente en Málaga—, que han movido un volumen de inversión superior a los 2,5 millones de euros. Antes de abrir la plataforma al público, también participamos en múltiples operaciones cerradas con grupos privados de inversores", explica a El Confidencial Diego Bestard, CEO de la compañía, que espera superar en breve la barrera de los 3.000 usuarios registrados.

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Al igual que muchos otros gestores de financiación alternativa, no importan ni la ubicación ni el tipo de proyecto —residencial, comercial...—, todos buscan que tenga sentido y sea viable. "Nuestra vocación es traer todo tipo de proyectos a la plataforma para que el inversor minorista pueda invertir en ellos. Entendemos que la diversificación en el mercado inmobiliario no debe pasar únicamente por tener el dinero invertido en muchos proyectos, si no también por tenerlo invertido en distintas tipologías: residencial, comercial, logístico, industrial, etc. Ahora mismo, estamos muy enfocados en la promoción nueva residencial en zonas urbanas, pero pronto traeremos productos distintos", adelanta Bestard, quien explica que el perfil de los inversores va desde el particular que invierte desde 5.000 euros hasta el 'family office' que puede invertir 30.000, 100.000 euros...

"La tipología de los cuatro proyectos es muy similiar: obra nueva, centros urbanos con mucha demanda y poca oferta, y pocas unidades, fáciles de vender. Las rentabilidades estimadas para esta tipología de proyecto están entre el 27% y el 35% en plazos que van entre los 20 y los 26 meses. Nuestro proceso de 'due diligence' a la hora de decidir qué proyectos subimos a la plataforma es tremendamente exaustivo, y estudiamos muchísimo tanto la solvencia del promotor como la viabilidad del proyecto", explica el máximo responsable de Urbanitae.

No se centran solo en residencial. La plataforma realizó una operación privada para una EAFI, un 'family office', sobre un local comercial en rentabilidad en la zona de Arturo Soria en Madrid ya alquilado a un restaurante local. "Participaron un total de 12 inversores, y aportaron 612.000 euros. Estamos viendo mucho interés por parte de entidades como AEFI, 'family offices', etc., interesadas en que les encontremos producto y les ayudemos a estructurar 'club deals'. En el futuro, seguiremos estudiando este tipo de propuestas, aunque nuestra vocación es ser mayoritariamente una plataforma abierta al 'crowd", explica Bestard. "Ahora mismo, en cuanto a volumen, somos irrelevantes, lo que no quiere decir que no seamos importantes", concluye este experto, que augura un crecimiento exponencial de este tipo de financiación.