Así se recuperó la inversión inmobiliaria en Cataluña tras el 1-O: récord de inversión

"Lo que está sucediendo desde el lunes en Cataluña, las imágenes que desde entonces recogen los medios de información no saldrán gratis, pero lo que más se resentirá será el negocio turístico y el comercial. Los segmentos de oficinas y el logístico, que tras el referéndum del 1 de octubre se comportaron muy bien y actualmente lideran las inversiones, dudo mucho de que se vean afectados".

Es la opinión de uno de los inversores que ha acudido estos días al Barcelona Meeting Point (BMP), la mayor feria inmobiliaria de Cataluña, que abría sus puertas apenas dos días después de que se conociera la sentencia del juicio del 'procés' y en medio de fuertes disturbios; si bien, estos no llegaron a la puerta de Fira de Barcelona en Montjuïc. "A diferencia de lo que pasó tras el 1-O, cuando en la feria se palpaba la preocupación del sector en su conjunto, esta vez la inversión está tranquila. Ya nadie nos pregunta por Cataluña", explica a El Confidencial otro de los asistentes.

En la edición de hace dos años, celebrada apenas quince días después del referéndum, la situación era muy diferente. La incertidumbre en la que llevaba instalada la comunidad autónoma, y con ella toda España, provocó que se frenaran las inversiones y, de manera casi masiva, cientos de empresas decidieran trasladar sus sedes fuera de la Ciudad Condal. La incertidumbre, en aquella ocasión provocó dos trimestres de fuertes caídas de la inversión inmobiliaria en Cataluña, si bien, dos años después, está a punto de cerrar el mejor ejercicio de su historia.

A falta de un trimestre para que se conozcan los datos del conjunto del año, entre enero y septiembre se ha cerrado un volumen de inversión de 4.500 millones de euros, muy cerca de los niveles de los dos últimos años y por encima de los 4.400 millones de 2008, año en que se alcanzó el récord en el ciclo inmobiliario anterior.

Así lo revelan los datos recogidos por el algoritmo DAO del portal de subastas inmobiliarias y ventas privadas online Addmeet, que detecta todas las operaciones inmobiliarias de más de tres millones de euros, así como los partícipes en las transacciones, en todos los sectores del real estate profesional.

No obstante, está por ver si los acontecimientos y disturbios tras la sentencia del Tribunal Supremo truncan finalmente los datos definitivos. Los expertos, tal y como sucedió tras el 1 de octubre, consideran que los efectos se dejarán notar, "como mucho uno o dos trimestres".

Si analizamos los datos a nivel trimestral, sí se observa una cierta ralentización de las inversiones durante el último trimestre de 2017, es decir, justo después del 1-O y el primer trimestre de 2018, cuando se produjo un parón en las inversiones ante la incertidumbre política que se cernía en aquellos momentos sobre el mercado catalán que provocó la fuga inicial de cientos de compañías, además de dar al traste o dejar en 'stand by' varias operaciones relevantes.

De hecho, como se puede apreciar en el gráfico inferior, tres meses antes del referéndum y durante los seis meses posteriores al mismo, se observa un significativo freno en las inversiones en el sector de oficinas, ya que se produjo una fuga importante de empresas que tenían su sede o su centro de negocios en Barcelona —la primera fue la biotecnológica Oryzon a la que siguieron Hotusa, Banco Sabadell, CaixaBank y un largo etcétera—, mientras que también el hotelero se resintió; si bien, los expertos consultados achacan este último frenazo, más que al movimiento independentista, a la moratoria hotelera que ha frenado la inversión en nuevos desarrollos y ha encarecido los hoteles existentes haciendo más difícil el cierre de operaciones.

"El Barcelona Meeting Point (BMP) de 2017, celebrado unos días después del 1 de octubre parecía un entierro", explica a El Confidencial Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona. "En el tercer trimestre de 2017, todos los congregados en aquella feria se lamentaban de la que se nos venía encima. Afortunadamente, no fue así", recuerda Bernardos.

Operaciones relevantes

De hecho, aunque la inversión en oficinas se redujo a la mitad —la cifra del primer trimestre de 2018 preocupó mucho al sector—, lo cierto es que en el segundo y tercer trimestre de 2018, el volumen de inversión se disparó, en ambos trimestres, muy por encima de los 500 millones de euros. De hecho, el verano de 2018 se firmó una de las operaciones más importantes del mercado de oficina. En el mes de julio, el fondo norteamericano Blackstone cerraba la compra a la familia Lara de la sede del Grupo Planeta, un edificio histórico por el que pagó 210 millones de euros.

"El pistoletazo de salida de la recuperación fue la compra de la sede del Grupo Planeta por parte de Blackstone. Con aquella operación se inició la recuperación. Y desde entonces, han sido tres los factores los que han permitido esta recuperación. Por un lado, la fiebre del 'coworking'. Un segmento del mercado en el que se han cerrado operaciones importantes. Por otro lado, Barcelona sigue siendo la capital del sur de Europa para las 'start-up'. Se encuentra por delante de Madrid en cuanto a la creación de empresas. Y, en tercer lugar, es una ciudad relativamente barata frente a otras como París o Londres", apunta Bernardos.

Además de la compra de Blackstone, se cerraron otras operaciones de calado como la venta, por parte de Solvia, de tres hospitales de Quirón —Barcelona, Bilbao y San Sebastián— a Carmen Godia por 200 millones de euros. La transacción se cerraba un año después del 1-O tras haber quedado en el aire a principios de 2018 debido al desafío independentista en Cataluña.

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Cotizalia

Esta no fue, sin embargo, la única operación que se vio frustrada por la situación política en Cataluña. Apenas 30 después del referéndum, Hispania, una de las mayores compañías de inversión inmobiliaria de España, decidía paralizar la mayor operación inmobiliaria de aquel momento en el segmento de oficinas por la incertidumbre que generó en el mercado el desafío independentista catalán: 25 edificios valorados en 500 millones de euros. La propia socimi reconoció que dicha decisión se tomó debido a "las actuales circunstancias de incertidumbre en Cataluña".

También el estado español sufrió en sus propias carnes las consecuencias del conflicto. La subasta pública de un edificio de más de 5.000 metros cuadrados en Barcelona, propiedad de la Tesorería la Seguridad Social por el que esperaba ingresar, al menos, 16,75 millones de euros, quedó desierta. "Los últimos acontecimientos en Cataluña desincentivan cualquier inversión", aseguró a El Confidencial un experto después de que la subasta quedara desierta.

Todas a aquellas operaciones frustradas o retomadas en los meses posteriores, según los expertos, fueron algo puntual, ya que la situación a nivel inversor volvió a la normalidad apenas unos meses después del 1 de octubre gracias, en gran medida, a las oficinas.

'Coworking', naves industriales...

"El dinamismo en el mercado de oficinas ha ayudado a la normalización del mercado inmobiliario en Cataluña, especialmente en Barcelona, mientras que también se ha producido una gran reactivación en naves industriales, si bien apenas hay producto desocupado y apenas se cierran transacciones por la falta de oferta", explica Gonzalo Bernardos.

En su opinión, el auge del comercio electrónico ha supuesto un desarrollo muy importante para el sector logístico, como también ha sucedido en Madrid. "Además, a diferencia de lo que está sucediendo a nivel mundial, en Barcelona, la capacidad exportadora no merma. Tanto el 'coworking' como el impulso de las naves industriales van a durar años, lo que va a favorecer al mercado inmobiliario catalán", reconoce Gonzalo Bernardos.

Por lo que se refiere al sector hotelero, según los expertos, se ha visto más afectado por la moratoria hotelera decretada por su alcaldesa, Ada Colau, en 2015, que a los problemas políticos en Cataluña. "Se cierran menos operaciones y las que se cierran son más caras", reconoce Bernardo, en cuya opinión, "sí se está produciendo un cambio en la gestión de los hoteles, más que en la propiedad de los mismos por los elevados precios. Además de la proliferación de nuevos proyectos, no en los alrededores de Barcelona, sino a 20, 30 o 40 kilómetros de la ciudad". Está por ver, sin embargo, el impacto o los estragos que los últimos acontecimientos pueden provocar en el turismo.